某地商業(yè)中心規(guī)劃開發(fā)項目可行性研究報告

1、專業(yè)文檔某地商業(yè)中心規(guī)劃開發(fā)項目可行性研究報告、標的項目（一）項目基本情況1、項目現(xiàn)狀某地商業(yè)中心規(guī)劃開發(fā)項目（*新城六號地塊）目前已經(jīng)竣工并辦理好了大產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)面積118409.19平方米，為現(xiàn)房項目，是*新城內(nèi)集商業(yè)、辦公為一體的綜合性、國際性的新城地標建筑群，整 體設(shè)計優(yōu)質(zhì)，全玻幕墻，包括了地下大型超市（家樂福已經(jīng)開業(yè)） 地上1-3以商鋪為主的休閑商業(yè)，以及兩幢23層LOFT高層酒店式辦 公樓，LOFT平均戶型面積在50-60平米之間，LOFT4.5米挑高并做復(fù) 式精裝修，統(tǒng)一物業(yè)管理。本項目用地位于*新城中片，中片是*新城騰飛的心臟與建設(shè)的 先導(dǎo)與展示窗口。周邊分布150萬平方米十多個

2、住宅小區(qū)，醫(yī)療、學(xué) 校、齊全，交通方便且快捷，完全適合建設(shè)一個商業(yè)中心。從項目產(chǎn)品定位來看，本地塊將是新城區(qū)的商業(yè)中心，根據(jù) 新城整體規(guī)劃發(fā)展前景，本報告設(shè)計極力使商業(yè)、休閑空間尺度和辦 公建筑規(guī)模成比例協(xié)調(diào)，與都市城市建筑、人文相融合。建筑體型設(shè)計、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、景觀設(shè)計和空間氛圍勾勒出一幅美好畫面：購物空間有開有合，休閑空間生態(tài)宜人，在三維空間中解構(gòu)商業(yè)與辦公并 存的綜合地產(chǎn)，尺規(guī)圖距的店鋪排布錯落有致，人流物流動態(tài)延伸。作為新建區(qū)域的商業(yè)中心集聚人氣、匯聚組織人流形成濃厚商業(yè)氛圍是定位的首要，故本項目擬采用大業(yè)態(tài)，匯聚人氣，形成活力，培育 市場。并綜合周邊夏陽湖、博物館、菘澤廣場等因素，

3、建設(shè)一個現(xiàn)代 建筑形態(tài)的集休閑、辦公、文化、娛樂、購物為一體的商業(yè)休閑綜合 體。1）項目地理位置某某中心商業(yè)中心（*新城6號地塊）項目位于*區(qū)新城區(qū)青舟路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。是位于*CBD商務(wù)核心區(qū)，周邊有崧澤廣場，*博物館，*規(guī)劃局、*第一大湖夏陽湖、 中山院、西面為某國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店（皇冠 大酒店），*教育局，*高級中學(xué)，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之 隔。西面是電信大樓，廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。北面是吉某花園,2手房均價在2萬。項目往某市主干道某平、A9、A30到市區(qū)各處非常方便，距離* 區(qū)政府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10分鐘車程，在建某

4、軌交17號線從項目北面穿過，區(qū)位圖如下:所處區(qū)域?qū)儆谂涮自O(shè)施和住宅及人口較集中區(qū)，匯集了佳樂苑、 公園大觀吉某花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓 盤（見下圖），人口集聚對商業(yè)的支持強；項目邊上有博物館以及醫(yī) 院、體育場、行政中心等。2) 土地取得方式2006年，某置業(yè)通過和政府的招商合作合法獲得 *新城6號地塊，土地費用共計23418772元。土地出讓金契稅拆遷安置補償費用 等已全部繳清。單位：萬3) 政府批復(fù)文件如下:項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得房地產(chǎn)權(quán)證（某房地青子（2014）第003634號）。政府批復(fù)文件齊全。取得用地規(guī)劃許可證以及工程 規(guī)劃許可證（某建（2010）FA31

5、011820102021以及變更1-9 ），其中 地上計容建筑總面積為58957.02平米，不計容地上面積51.17平方 米，地下建筑總面積60980平米，綠化率20%也取得商品房銷售 備案證明（*房管（2014）第20140066 97、55號）。4）證照取得情況截止本盡調(diào)報告出具之日，項目已取得五證，具體情況如下:證照名稱證照號取得時間建設(shè)用地規(guī)劃許可證某地(2007) 18070730E009612007.7.25建筑工程規(guī)劃許可證某建(2010) FA31011820102021 以及變更1-9-2013.10.30建筑工程施工許可證0901Q P0042D01/31011820091

6、21607012010.9.20房地產(chǎn)權(quán)證某房地青子（2014）第003634號2014.3.245）目前項目進度情況項目已經(jīng)竣工結(jié)頂并取得房地產(chǎn)權(quán)證。6）項目現(xiàn)場及周邊圖2、控規(guī)指標土地面積22693平米（大產(chǎn)證上數(shù)據(jù)），容積率W 2.6，規(guī)劃總建筑面積119988.19平米（數(shù)據(jù)來自最終建設(shè)規(guī)劃許可證之某建（2010） FA31011820102021變更8為準，下同），其中地上計容建筑總面積為58957.02平米，不計容地上面積51.17平方米，地下建 筑總面積60980平米，綠化率20%項目目前已經(jīng)結(jié)頂竣工，取得 商品房大產(chǎn)證，大產(chǎn)證（某房地青子（2014）第003634號）上載明 建

7、筑面積為118409.19平米。其中產(chǎn)證附記：1-2號、3-19號、21-25 號、28-303 號、車庫地下 2 層車位 595、596、581、583、585、596、 587、589、車庫地下 3 層車位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、 1111、1113作為公司自有保留，不對外銷售。則可售面積為42662.43平米的LOFT和797個車位，自持部分可權(quán)益轉(zhuǎn)讓出售。3、開發(fā)計劃現(xiàn)房，開發(fā)完畢，進入現(xiàn)房銷售和商業(yè)自持招商引資工作（二）項目市場情況1、宏觀經(jīng)濟概況*地處江、浙、某二省一市的交界處，位于中國長江三角洲經(jīng)濟圈的中心地帶，具有承東啟西、東聯(lián)西進的樞紐作

8、用和對華東地區(qū)的輻射作用，區(qū)內(nèi)有縱橫交錯、道路密集的陸路交通體系，同時, 區(qū)的水運優(yōu)勢也十分明顯。全區(qū)經(jīng)濟保持平穩(wěn)健康發(fā)展，2013年實現(xiàn)生產(chǎn)總值771.9億元, 比上年增長7.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值9.5億元，下降4.6%;第 二產(chǎn)業(yè)增加值428.5億元，增長3.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值333.9億元, 增長13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比1.3 : 55.5 : 43.2，與上年相比，第一產(chǎn)業(yè)下降0.1個百分點，第二產(chǎn)業(yè)下降2個百分點，第三產(chǎn)業(yè)上升2.1個 百分點。*區(qū)財政收入穩(wěn)步增長，全區(qū)完成全口徑財政收入272億元，比上年增長12%其中，區(qū)級財政收入88.7億元，增長18%增幅位居 全市第二，總

9、量排名上升1位。全區(qū)可安排使用收入137億元，增長15.4%。全年財政支出137.9億元，比上年增長17.1%。其中，教育支出21.1億元，增長3.9%;社會保障和就業(yè)支出11.9億元，增長32.7%；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出26.4億元，增長31.8%。全年稅收收入259.3億元，比上年增長11.9%。2、當?shù)乜傮w房地產(chǎn)市場2013年，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策導(dǎo)向未變，投機投資性需求得到有效遏制，市場交易延續(xù)此前的回暖趨勢，加上“新國五條”的出臺, 刺激了剛需和改善性住房需求加快入市， 商品房銷售市場活躍。在此 背景下*區(qū)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)，開發(fā)投資增長、建設(shè)規(guī)模擴張、銷售市 場活躍、保障性住房穩(wěn)步推進的局面

10、。、房地產(chǎn)投資情況2013年*區(qū)房地產(chǎn)投資完成223.1億元，比上年增長15.4%,占全社會固定資產(chǎn)比重為62.1%,比上年提高6.4個百分點，為四大投 資領(lǐng)域中唯一增長的領(lǐng)域。1、土地購置費增逾六成。按投資構(gòu)成來分，其中土地購置費48.1億元，比上年增長63.4%，拉動房地產(chǎn)投資增長9.7個百分點,凈增18.7億元；建設(shè)投資175億元，比上年增長5.8%。從全年投資 走勢來看，前6月跌宕起伏，7月起止跌回升并以增長15.4%收尾。（見下圖）。2013年*投資走勢圖2、青東地區(qū)投資活躍。按地區(qū)來看，以趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)為代表的青東地區(qū)投資力度較大，共完成投資額145億元、占65%而以朱家角

11、鎮(zhèn)、練塘鎮(zhèn)、金澤鎮(zhèn)為代表的青西地區(qū)的投資總量相對較小，僅完成投資19.3億元、占8.6%;以夏陽街道、盈浦街道、香花橋街道為代表的中心城區(qū)共完成投資48.3億元、占21.6%；以白鶴鎮(zhèn)、重固鎮(zhèn)為代表的北片地區(qū)投資力度較為薄弱，完成投資10.5億元、占4.8%。趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以58.6億元、57.7億元和28.7億元名列前三（見下表）。2013年分地區(qū)房地產(chǎn)投資完成情況.地區(qū)Q 1投遙頷卍 （f乙元）a同比增長- C%）占全韶投整比重（%） *1全區(qū)合計QIII1.1 -JI.；r-. .! 1.Illi夏陽街道J223. 215.4-7III : :II. . .II. .1 II

12、. .11. .JI II _|15. 2 -，II L - 11 一- :8E, 2P.；1 L- II jjL4 II L-W H ； ； ； X . .Ill Ill6.8%P盤浦街道p 1r 1 11 1 11 11 1 o r19.酬-10.理 Jr 5 - 111s11ii11i11111e.0v香花橋街道-13、g16.3*6.0%*趙巷鎖匸5氐513. 2-2S,3%*徐涇領(lǐng)5孔T*253華新鎮(zhèn)* 111 5 5 5 S11 IB 5 11 UU 11 ftj28.3-=7. 212.9ft*-重固麻 IIII MH 1IIII 1II la6. 3PII 11 11 IKKI

13、 la.1 IIII-24. 2P2.8%P”i”麗茹” i4,證-17. SJ1.0V朱家角臥11 b_EJ.UI 1111 uIL *11 11 11 1 11 111 , n-a W7. SV MM 1 1 . a 1 1 - 亠 g ; 1 1 1 III 1 1 1 1 1IL SJ-37.0.盼金譯昴03-99.和47Ia7茯3、各用途房屋投資全面增長。按房屋用途來分，住宅完成投資167億元，比上年增長6.2%,占比74.8%，其中多高層完成投資132.1億元，增長11.74%,別墅和聯(lián)排完成投資34.9億元，增長30.4%;辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用房分別完成投資7.3億元、2

14、5億元和23.8億元，分別比上年增長1.94倍、73.5%和24.6%。二、房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)模2013年末全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)117家，開發(fā)項目151個，全區(qū)房屋施工面積首次突破千萬平方米大關(guān)，達到1000.5萬平方米，比上年增長11.9%,其中新開工面積209.8萬平方米，比上年下降22.4%, 占施工面積的21%房屋竣工面積92.6萬平方米，比上年下降49%1、二地區(qū)占施工面積超六成。按地區(qū)施工面積來看，趙巷鎮(zhèn)、徐涇鎮(zhèn)、華新鎮(zhèn)分別以249.3萬平方米、219.8萬平方米、157.3萬 平方米名列前三，三地區(qū)合計施工面積 626.5萬平方米（見下圖），占全區(qū)施工面積62.3%。其中新開工面積合計1

15、22.4萬平方米，占全 區(qū)新開工面積的58.4%。其中施工面積超過30萬平方米的樓盤共有4 個分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（33.9萬平方米）、白鶴鎮(zhèn)的綠地緹香公館（43.1萬平方米）、趙巷鎮(zhèn)的崧澤花園（64.8萬平方米）和新城一站動遷安置房A區(qū)（33.0萬平方米）。2013年分地區(qū)房屋施工情況.單位；萬平肓米#157.3700150hH10031 rn-1 . . 口 IX Z /z2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途來分，住宅竣工面積82.9萬平方米，比上年下降45%凈減68萬平方米；辦公樓無 竣工面積，比上年凈減0.2萬平方米、其他用房竣工3.9萬平方米, 比上年下降79.6% 商業(yè)

16、營業(yè)用房竣工5.8萬平方米，比上年增長41.2%。按樓盤來看，2013年*區(qū)共有14個樓盤相繼竣工，其中 竣工面積超過7萬平方米的共有5個，分別為重固鎮(zhèn)的重固萬科項目、 華新鎮(zhèn)的星尚灣名邸和華新5號地塊、趙巷鎮(zhèn)的青池流水云墅，上述5個項目共完成竣工面積58.3萬平方米，占全區(qū)竣工面積的63%三、房地產(chǎn)銷售情況2013年*區(qū)房屋銷售198.8萬平方米，比上年增長1.1倍?，F(xiàn)房銷售面積51.7萬平方米，比上年增長62%占房屋銷售面積的26% 期房銷售面積147.1萬平方米，是上年的2.3倍，占房屋銷售面積的74%1、住宅銷售大幅上升。2013年全區(qū)住宅銷售187萬平方米，比上年增長1.1倍。其中多

17、高層銷售163.3萬平方米，增長1.2倍，占 比87.3%,比去年提高4個百分點；別墅銷售7.6萬平方米，增長9.5%。多高層銷售的占比上升表明了 *區(qū)房屋銷售更加趨于合理化。2、各用途房屋均價均有所提高。從房屋用途來看,*區(qū)普通商品房（不包括保障性住房）中住宅均價18603元/平方米、比上年提高1883元，增長11.4%；辦公樓均價17955元/平方米，比上年提高2620元，增長17.1%;商業(yè)營業(yè)用房均價 25477元/平方米，比上年提高12819元，增長1倍；其他用房均價2037年，比上年提高301 元，增長21.5%3銷售區(qū)域較為集中。從地區(qū)來看，房屋銷售主要 集中在青東地區(qū)的趙巷鎮(zhèn)、

18、徐涇鎮(zhèn)和華新鎮(zhèn)，上述三地區(qū)共完成銷售 面積130.6萬平方米，占全區(qū)銷售面積的65.7%。青東三地區(qū)中銷售 超過10萬平方米的樓盤共有4個，分別為華新鎮(zhèn)的西郊半島名苑（12 萬平方米）、華新基地5號地塊（14.7萬平方米）和趙巷鎮(zhèn)的新城一 站動遷安置房A區(qū)（22.4萬平方米）和動遷安置房 B區(qū)（23.1萬平方米）。全區(qū)公寓（指普通高層、多層）均價18102元/平方米，增長17.2%； 花園（指別墅、雙拼別墅）均價 32554元/平方米，增長14.6%;聯(lián)列均價23233元/平方米，增長10.9%。*新城板塊、徐涇板塊、趙巷板塊和朱家角板塊房地產(chǎn)均價見下表:*各板塊房地產(chǎn)均價情況表單位：元/平方

19、米全區(qū)*新城板 塊徐涇板塊趙巷板塊朱家角板塊均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅均價增幅%公寓18117.19636.245-10.24010.7123917.0224242043796花32514.191-1.42228.135114.228779.5園5460237809323210.20216.28822517280.7-3.33.033965655120聯(lián)列四、保障性住房建設(shè)情況1、保障性住房建設(shè)穩(wěn)步推進。2013年*區(qū)保障性住房建設(shè)步伐受上年高基數(shù)的影響下，有所減緩。保障性住房完成投資74.6億元, 比上年微跌0.3%，投資減少0.2億元。保障性住房施工面積 397萬平方米，比上年增長3

20、.7%,其中新開工面積43.1萬平方米，比上年 下降69.7%,銳減99.4萬平方米。2、保障性住房銷售快速增長。2013年*區(qū)保障性住房銷售85.1萬平方米，是上年同期的3.6倍，占房屋銷售的45.5%,提高20.3 個百分點。保障性住房共銷售12328套，占全部房屋銷售套數(shù)的57.9%,其中動遷安置房10763和經(jīng)濟適用房1565套。3、項目市場情況某市房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過九十年代以來的十幾年的高速發(fā)展， 在某經(jīng)濟 發(fā)展中已取得了舉足輕重的地位，并成為地方國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之，到目前為止，在某各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有三千多家，年開發(fā)商品住宅面積上千萬平方米。但相對于某市未來2000萬常住人口的龐大市場

21、，相對于某市要求人均居住面積達25平方米的目標而言，還是遠遠不夠的，所以房地產(chǎn)業(yè)在某仍然是一個大有發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。*新城的規(guī)劃目標是：到2020年全面建成與某國際大都市相適應(yīng)的郊區(qū)新城；形成與中等規(guī)模城市相適應(yīng)的經(jīng)濟規(guī)模和綜合實力;形成經(jīng)濟、社會、生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展框架。此次規(guī)劃范圍共約40.27平方公里，規(guī)劃期限近期為 2010年，遠期2020年。到時*將確立兩個區(qū)級中心：一是富有濃郁人情味的城市生活氛圍的老城中 心；一是具有現(xiàn)代城市氣息的新城中心。*縣改區(qū)后區(qū)域經(jīng)濟呈高位快速增長態(tài)勢，朱家角古鎮(zhèn)重點開發(fā)建設(shè)步伐的加快，“東方綠州”的建成開放，使*區(qū)域旅游經(jīng)濟不斷 升溫，同時推動了商貿(mào)業(yè)的

22、興旺活躍。某平高速公路，全線合龍通車。某平高速公路在*區(qū)境內(nèi)長達23.85公里，公路建成后，將與已投入 使用的同三國道某段，形成貫通*區(qū)南北和東西向的兩條高速交通主 干道，對*今后的發(fā)展將起到十分重要的作用。在新一輪的發(fā)展規(guī)劃中*的功能定位為旅游、物流中心，并隨著 軌道交通的建成，作為連接江淅二省某西部出口的*將處于更重要地 位。*新城區(qū)歷經(jīng)多年的建設(shè)，已初步形成了以夏陽湖、淞澤廣場為中心的規(guī)模城區(qū)，已經(jīng)建成新*佳園、吉某花園、運杰城市花園、夏 陽湖國際花園、佳樂苑、順馳藍灣錦都、新城逸境園等住宅小區(qū)達十 多個，加上同三國道東的宜達新居面積達到 150萬平方米以上。由于新建城區(qū)沒有成規(guī)模的商業(yè)

23、配套設(shè)施，而六號地塊位居新城區(qū)的中 心，是建設(shè)該區(qū)域商業(yè)項目的得天獨厚地段。(1) 項目區(qū)域交通情況某某中心商業(yè)中心(*新城6號地塊)項目位于*區(qū)新城區(qū)青舟 路以北，公園路以南，華浦路以東，華民路以西。項目往某市主干道 某平、A9 A30到市區(qū)各處非常方便，距離*區(qū)政府不到1千米，離虹橋機場和高鐵站10分鐘車程，在建某軌交17號線從項目北面穿過, 區(qū)位圖如下:公交線路有*1、2、5、6、7.9、10、11號線以及青黃專線、朱 徐線等,(2) 項目配套設(shè)施情況周邊配套：區(qū)域內(nèi)屬*新城核心成熟區(qū)域，項目周邊匯集了佳樂 苑、公園大觀吉某花園、宜達新居、仁恒運杰河濱花園、帕緹歐香苑等樓盤，人口集聚對商

24、業(yè)的支持強；周邊有崧澤廣場，*博物館，*規(guī)劃局、*第一大湖夏陽湖、中山院、西面為某國際商業(yè)中心。以及東南方的五星級大酒店(皇冠大酒店)*教育局，*高級中學(xué)，某工商信息學(xué)校，檢察院，創(chuàng)業(yè)中心，一條馬路之隔。西面是電信大樓, 廣播電臺，湘浦海鮮大酒樓。邊上有博物館以及醫(yī)院、體育場、行政 中心等。教育、體育、醫(yī)療、文化設(shè)施等配套齊全。具體見連接:(3) 周邊主要土地成交情況時間地塊名稱出讓面積用 地 性 質(zhì)容積率地上可建面積成交價/萬樓面 價/元m2競得單位圖 中 標 識*區(qū)盈浦街道漕盈路東側(cè)某吉某置2014.02(03A-02、49706商2.29919557,55,803業(yè)集團有.2603A-0

25、3、03B-01、.7住.860限公司03C-01)地塊A中國葛洲*區(qū)香花橋街道2014.02E-04-06、11575商1.517363210,12,09壩集團房.12E-04-23 地塊9.4住9.10004地產(chǎn)開發(fā)有限公司B*區(qū)新城一站大重慶隆鑫2014.01型社區(qū)44A-06A、28600商2.26292091,414,52地產(chǎn)集團.2945A-09A 地塊.1住.22006有限公司C2014.01*區(qū)趙巷鎮(zhèn)12911商2.53227820,66,382龍湖.2930A-05A 地塊.2住00D2014.01*區(qū)趙巷鎮(zhèn)崧泉21343商2.55335851,49,633某運杰置E.23路

26、以西29A-06A地塊.3住.2500業(yè)有限公司*區(qū)趙巷鎮(zhèn)2013.08.0721A-02A、22A-04A、25A-04A、63550商業(yè)3.824149080,3683,328寶龍26A-02A 地塊F2013.06.19*區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)28-04地塊10790.3商業(yè)221580.65,2302,423青島偉業(yè) 房地產(chǎn)集 團有限公司G下圖紅色字母部分為*區(qū)最近出讓土地位置示意圖，五星處為抵押地塊所在地，比例尺為1: 1公里:由上圖可以看出，純商業(yè)項目區(qū)域內(nèi)出讓的標的較少， 主要以商住項目為主，與上面土地比較，本項目的土地價格優(yōu)勢明顯。(4) 周邊競爭項目分析本項目為商業(yè)項目，商

27、業(yè)部分自持，主要為酒店式公寓，在較為稀缺，周邊競爭項目分析如下:項目開發(fā)商業(yè)態(tài)簡介與本案比較廣場房地產(chǎn)開發(fā)有限公司綜合位于*盈港路453號，1-3層商業(yè)、會所與辦公，底層商業(yè)街緊鄰休閑廣場，同時開設(shè)銀行、餐飲、咖啡廳、景觀餐廳、旅行社等商務(wù)配套開發(fā)商商業(yè)；4-7層為酒店式商務(wù)空間（精 裝修），小面積的 soho經(jīng)典風(fēng)格戶型；8-18層彈性商務(wù)空間（標準裝 修），純商務(wù)的辦公空間，可自由分割。公開資料均價 25000元/平米。某越盛臨近奧特萊斯品牌直銷廣場，南面房地產(chǎn)有連接某市區(qū)的北青公路、規(guī)劃輕開發(fā)有軌線站點、A9高速和某平公路；東、開發(fā)商限公司西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金都公

28、寓式酒店西北面 步行6分鐘可達生活設(shè)施齊全的重 固鎮(zhèn)中心商業(yè)區(qū)、以及重固鎮(zhèn)最具 有特色的“福泉山古文化遺址”旅 游景點。金都商業(yè)中的 MOTOR168各類商場，以及周邊的幼兒園、小 學(xué)、中學(xué)、銀行、集市等構(gòu)成了一個完整的悠閑生活圈。公開資料售價18000元/平米某中冶總建筑面積為4.8萬平米，位處*城祥麒投式公區(qū)北部，由 ABC三大商業(yè)地塊，集資有限獨立平層商鋪、復(fù)式商鋪、獨立商開發(fā)商公司商鋪業(yè)別墅組合而成。項目引入國際全新商業(yè)模式 LSP,集合特色餐飲、 休 閑娛樂、品牌購物、人氣超市、生 活配套5大核心商業(yè)功能，實現(xiàn)多功一站式、品牌商業(yè)服務(wù)。戶型整體向上挑高 5.5米，呈現(xiàn)50年產(chǎn)權(quán)小面積

29、復(fù)式空間。周圍規(guī)劃有600米沿街商鋪、濱河生態(tài)廣場。多部景 觀電梯、戶外電動扶梯、步行樓梯結(jié)合一至二層風(fēng)雨連廊，匹配BLOCK.街區(qū)，開放式的商業(yè)人流動線。酒 店式公寓去年就已售完。*卓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓、，LOF項目位于*新城的沁園湖板塊，處于*新城的核心區(qū)域， 且本項目位于竹盈路和勝利路的交叉口處，臨近漕盈路和盈港路，毗鄰*工業(yè)園；30開發(fā)商萬平米的大型城市綜合體，*首個引進國際性五星級商業(yè)酒店鉑爾曼酒店。主要由甲級寫字樓、五星級酒店、LOFT、企業(yè)公館和酒店式公寓、步行街、 shoppin gmall等組成，集商務(wù)、休閑、生活于一體。周邊交通便利：臨近*客運總站、公交直達2號線徐涇東；

30、以及臨近規(guī)劃中的輕軌站。公開資料銷售均價20000元/平米。珠江某珠江酒店國際創(chuàng)展投式公中心資有限寓、公司住宅位于大虹橋板塊趙巷超級商務(wù)區(qū),為大型的城市綜合體項目。項目總建筑面積62萬平方米，西區(qū)購物中心米格天地現(xiàn)已開張營業(yè)，配套有國際一二線品牌折扣店、各類餐飲、巨幕影院。中區(qū)凱悅酒店和東區(qū)商貿(mào)中心在建。交通便利，軌交17號開發(fā)商線近在咫尺,且一河之隔就是G50某渝高速，縮短了城市間的距離;生活配套齊全，購物、餐飲、娛樂、教育應(yīng)有盡有，升值潛力巨大。16500元/平米本項目地處*新城核心區(qū)域，周邊有學(xué)校、公園、醫(yī)院等，距離*區(qū)政府約1公里左右，與其他競爭項目相比具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。此外，本

31、項目地下1層和地上部分，已引進家樂福超市和品牌商 業(yè)，有序合理系統(tǒng)的商業(yè)布局將提升整個項目的價值， 給本項目銷售 帶來極大利好。且本案在*人居環(huán)境上靠近*夏陽湖，周邊的人口基數(shù)以及3公 里步行半徑上幾乎無大型商業(yè)供給等優(yōu)勢。（三）項目分析1、總投資因為項目為現(xiàn)房項目，已經(jīng)竣工且有大產(chǎn)證，項目的總投資以核 實的賬面成本（根據(jù)2013年12月底的開發(fā)成本和費用臺賬整理）為 基礎(chǔ)。某中心地下開挖至 3層，且地下2、3層為車庫，地下一層為商業(yè)，需要裝修，地上LOFT精裝修，且整體大樓裝玻璃幕墻，建筑 成本這塊較大，增加了總投成本。項目預(yù)計的總投資額合計為105505萬元，具體如下:實際支付且收到發(fā)票金

32、額應(yīng)付合同金額（已付未開發(fā)票），預(yù)付款入賬開發(fā)成本395,852,751.20632,318,239.32、土地費用21,388,220.00-101土地出讓金（轉(zhuǎn)讓）費2 m6,150,000.00-102拆遷安置補償費2 m14,350,000.00-103土地契稅2 m615,000.00-104房地產(chǎn)權(quán)屬登記費2 m17,500.00-105綠化補償2 m255,000.00-106其他土地費用2 m720.00-、前期工程費2 m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2 m-202市場調(diào)研費2 m-203營銷推廣費2 m567,987.50414,987

33、.50204三通一平費2 m954,322.3111,272,246.0820401臨時施工道路費2 m212,088.904,836,400.0820402臨時施工用水接入費2 m96,842.41-20403臨時施工污水管接入費2 m-20404臨時施工用電接入費2 m360,391.0012,000.0020405臨時施工用氣接入費2 m-20406臨時施工辦公電話網(wǎng)絡(luò)接入費2 m-20407場地平整2 m-20408臨時設(shè)施費2 m-6,423,846.0020409綠化移植費2 m285,000.00-205規(guī)劃設(shè)計費2 m19,740,830.908,477,636.1020501

34、規(guī)劃設(shè)計費2 m4,125,000.001,800,000.0020502施工圖設(shè)計費2 m4,702,526.30303,135.7020503裝飾專項設(shè)計費2 m4,388,470.003,402,330.002050301室內(nèi)裝飾設(shè)計費2 m4,388,470.003,402,330.00205030室外裝飾設(shè)計費2 m-220504智能化專項設(shè)計費2 m76,500.0013,500.0020505景觀專項設(shè)計費2 m1,904,106.002,489,649.0020506其他專項設(shè)計費2 m252,308.0050,000.0020507規(guī)劃設(shè)計模型制作費2 m-20508制圖、曬

35、圖費2 m2,560.00-20509報告設(shè)計、評審費2 m1,929,438.60127,021.40205010基坑圍護設(shè)計費2 m1,000,472.00-205011設(shè)計審圖費2 m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墻設(shè)計費等2 m598,000.00202,000.00206行政規(guī)費及規(guī)劃報建2 m2,380,969.002,822,200.00206項目報建費2 m-0120602施工許可證費2 m-20603規(guī)劃管理費2 m-20604人防建設(shè)費2 m25,809.00-20605防雷檢測費（雷擊風(fēng)險評估）2 m156,860.00-20606消防審查費2

36、m-20607白蟻預(yù)防費2 m-20608施工噪音管理費2 m-20609散裝水泥費2 m-20610工程質(zhì)量監(jiān)督費2 m-20611工程造價管理費2 m-206安全監(jiān)督費2 m-12206勞動定額測定0m-13費206招投標管理費2 m362,000.00200,000.0014206房屋所有權(quán)登m2-15記費206綜合開發(fā)管理2 m16費206房屋所有權(quán)登m2-仃記工本費206咨詢顧問費2 m1,736,300.002,622,200.0018206工程評估費2 m100,000.0019207勘測丈量費2 m680,377.3443,900.00207地質(zhì)勘察費2 m191,400.00

37、39,600.0001207環(huán)境評測費2 m87,500.002,500.0002207水準測量工程2 m21,867.0003測量20704日照分析合同2 m-20705交通分析（交評）費2 m90,000.00-20706面積測繪2 m251,213.341,800.0020707地形地貌測繪2 m820.00-20708測繪費2 m37,327.00-20709其他2 m250.00-三、基礎(chǔ)設(shè)施費2 m33,554,803.742,225,682.64301供電工程費2 m29,988,332.001,848,469.24302供水工程費2 m2,446,834.7420,853.40

38、303排水工程費2 m89,500.00-304電視工程費2 m-356,360.00305通訊工程費2 m-306小區(qū)道路工程費2 m82,171.00-307環(huán)衛(wèi)工程費2 m-308綠化工程費2 m-309燃氣工程費947,966.00-四、建安工程費用2 m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程2 m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2 m43,544,000.00-40102地基加固處理費2 m20,000,000.00-40103樁基工程2 m80,445,600.001,867,000.0040104圍護及支撐

39、費2 m-40105地下工程2 m52,130,000.00-40106地面工程2 m-40107外墻工程2 m-40108總體工程2 m-40109精裝修工程2 m-40110土建（結(jié)構(gòu)）工程2 m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2 m20,000,000.00-402安裝工程費2 m15,269,533.002,551,132.0040201照明電氣（強電）工程2 m206,517.00-40202弱電智能化工程2 m8,400.00-40203給排水工程2 m-40204消防安裝工程2 m1,067,738.00562,262.004020

40、5火災(zāi)報警工程2 m-40206綜合布線系統(tǒng)2 m-40207避雷接地工程2 m-40208空調(diào)及通風(fēng)工程2 m490,274.00-40209電梯及自動扶梯2 m6,813,550.001,531,420.00402園林（景觀）環(huán)2 m-10境工程費40211停車設(shè)備2 m-40212室內(nèi)停車交通設(shè)施2 m-40213其他安裝工程費2 m6,683,054.00457,450.00403裝修工程費2 m226,479.00588,935.0040301室外裝修2 m5,000.00-40302室內(nèi)裝修2 m221,479.00588,935.00404工程監(jiān)理費2 m1,725,000.00

41、665,000.00405質(zhì)量監(jiān)督費2 m726,652.003,348.00406試驗及檢測費2 m977,842.80-五、配套設(shè)施費2 m7,090.00-501消防站2 m-502地下室及車庫2 m-503物管用房工程費2 m-504其他配套設(shè)施費2 m7,090.00-八、開發(fā)間接費2 m42,533,043.611,386,172.00601工資費用2 m-602職工福利費2 m-603辦公費2 m61,939.90604電話費2 m-605業(yè)務(wù)招待費2 m-606水費2 m393,885.10607電費2 m2,372,277.51608差旅費2 m-609廣告費2 m4,800

42、.00610業(yè)務(wù)宣傳費2 m-611工程管理費2 m-61101工程監(jiān)理費2 m-61102預(yù)結(jié)算編審費2 m-61103行政費用2 m-61104施工合同外獎金2 m-61105工程質(zhì)量監(jiān)督費2 m-61106安全監(jiān)督費2 m-61107工程保險費2 m-612營銷設(shè)施建造費2 m1,322,960.001,386,172.0061201廣告設(shè)施及發(fā)布費2 m1,210,400.001,305,772.0061202樣板房建筑及裝修2 m-61203樣板房內(nèi)家具2 m-61204樣板房內(nèi)家電2 m-61205售樓處建筑及裝修2 m-61206售樓處內(nèi)家具2 m-61207售樓處內(nèi)家電2 m-

43、61208售樓處景觀2 m-61209售樓模型費2 m112,560.0080,400.00613資本化利息2 m35,393,181.10-614資本化利息費用2 m2,984,000.00-615不可預(yù)見費2 m-七、固定資產(chǎn)2 m805,597.74八、期間費用2 m6,076,038.79801管理費用2 m6,012,510.3080101職工薪酬2 m1,695,132.8280102職工福利費2 m66,470.9080103社會保險費2 m647,049.6080104職工教育費2 m5,332.0080105辦公費2 m767,206.7980106修理費2 m-80107租賃費2 m12,730.0080108電費2 m-801水費2 m-0980110通訊費2 m49,317.5080111業(yè)務(wù)招待費2 m734,677.4080112會務(wù)費2 m181,267.0080113咨詢費2 m375,400.0080114審計費2 m43,000.0080115驗資費2 m17,000.0080116汽車使用費2 m30