物業(yè)物管維修管理目標(biāo)規(guī)章制度規(guī)則方案

1、/日常報(bào)修規(guī)程、目的為規(guī)范日常保修程序，提高維修效率，特制定本規(guī)程。適用范圍適用于小區(qū)所轄物業(yè)內(nèi)業(yè)主委托和管理處報(bào)修的處理。三、職責(zé)1）小區(qū)維修組負(fù)責(zé)報(bào)修事項(xiàng)的維修。2）小區(qū)管理處負(fù)責(zé)維修結(jié)果的驗(yàn)證，以及對(duì)業(yè)主委托維修項(xiàng)目的回訪。四、操作規(guī)程維修類別:維修類別分急修、小修、二種。急修要求維修工在接到報(bào)修15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，8 小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)報(bào)修人做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修要求2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。1、急修：凡符合以下條件的屬于急修:A.水管迸裂或破損;B.下水管道阻塞導(dǎo)致污水外溢；C.電路故障，存在觸電危險(xiǎn)或漏電現(xiàn)象;D.生活水泵，電梯故

2、障;E.熱水管路迸裂或破損等。2、小修:凡以及時(shí)修復(fù)小損小壞，保持房屋原來完損等級(jí)為目的的日常養(yǎng)護(hù)工程為小修工 程。如墻體裂縫修補(bǔ)，管路、電路小型調(diào)整等。五、維修流程1、業(yè)主向管理處電話或口頭報(bào)修，管理處應(yīng)予以記錄、約定維修時(shí)間，并填寫“維修 單”?！熬S修單”一式兩聯(lián)，一聯(lián)存底，一聯(lián)報(bào)維修組維修。維修單上應(yīng)注明業(yè)主報(bào)修時(shí) 間、內(nèi)容、維修類別以及約定時(shí)間。2、維修組收到維修單后派員維修，并同時(shí)填寫“服務(wù)聯(lián)系單”。3、上門維修時(shí)應(yīng)注意禮節(jié)禮貌、服務(wù)規(guī)范。4、維修完畢后維修人員應(yīng)在維修單上填寫維修時(shí)間、 耗用材料等內(nèi)容，并請(qǐng)業(yè)主在“服 務(wù)聯(lián)系單”上簽字驗(yàn)收。5、維修人員憑“服務(wù)聯(lián)系單”報(bào)請(qǐng)管理處人員

3、驗(yàn)收。管理員應(yīng)對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪，報(bào)修項(xiàng)目雖修復(fù)但業(yè)主對(duì)服務(wù)態(tài)度不滿意的應(yīng)在維修單上注明。6維修延時(shí)的由維修人在“維修單”上注明延時(shí)原因。未能修復(fù)的，維修組應(yīng)做返工處理。六、報(bào)修流程圖5.1 業(yè)主委托維修流程圖5.2 管理處委托維修流程圖記錄維修單有償/委托服務(wù)聯(lián)系單3.2 住戶室內(nèi)安裝/維修規(guī)程目的規(guī)范住戶室內(nèi)安裝/維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成住戶室內(nèi)安裝/維修工作。適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。職責(zé)3.1 小區(qū)管理處負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作驗(yàn)證和回訪。3.2 小區(qū)維修組主管負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)安裝/維修工作的組織實(shí)施。特殊維修項(xiàng)目（如:電表維修、水表維修、煤氣熱水器維修

4、、電熱水器維修）則由維修組主管負(fù)責(zé)聯(lián)系相 關(guān)專業(yè)公司組織維修。3.3 維修組員工具體負(fù)責(zé)住戶室內(nèi)的安裝/維修工作。4操作規(guī)程4.1 維修工進(jìn)住戶家進(jìn)行安裝/維修時(shí)的基本要求4.1.1 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修時(shí)，要注意禮節(jié)禮貌具體應(yīng)做到如下幾點(diǎn):a)自覺維護(hù)公司及住戶的權(quán)益，不做損害公司名譽(yù)的事;b)不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實(shí)、詳細(xì)地匯報(bào)給維修組主管，請(qǐng)求支援解決;C）安裝/維修開始前，如屬有償服務(wù)的，應(yīng)事先向住戶說明，并征得住戶同意。4.1.2維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)維修時(shí)應(yīng)征詢住戶意見， 盡量恢復(fù)維修前的原貌原樣,如有改動(dòng)應(yīng)征得住戶的同意方可進(jìn)行。 如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)

5、向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。4.1.3 維修組員工進(jìn)行住戶室內(nèi)安裝/維修前，首先應(yīng)設(shè)計(jì)好方案或者進(jìn)行仔細(xì)檢測(cè)、判斷出故障部位（元器件）。嚴(yán)禁盲目安裝或亂拆亂換，以免造成不必要的返工或引起住戶投訴。4.1.4維修組員工接到住戶室內(nèi)安裝/維修通知單后，應(yīng)在15分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝/維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時(shí)間提前5分鐘趕到（特殊情況除外）。特殊情況需急修的，應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到。4.1.5 維修組員工來到住戶門前，應(yīng)先按門鈴（3次左右），如無門鈴時(shí)可用手輕輕敲 門。見到住戶時(shí)要先問好，簡(jiǎn)潔說明事由征得住戶同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行

6、安裝 /維修。4.1.6維修組員工進(jìn)行安裝/維修前應(yīng)做好相應(yīng)的施工準(zhǔn)備，要把有礙操作的物品小心移開，并把一些可能受影響的物品遮蓋、包扎好（用塑料布廢報(bào)紙等）。安裝/維修時(shí)盡量使噪音降到最低限度，嚴(yán)禁在室內(nèi)高聲喧嘩、嘻笑取鬧。4.1.7進(jìn)入住戶室內(nèi)，應(yīng)按公司規(guī)定在鞋上套一次性干凈鞋套方可進(jìn)入住戶室內(nèi)。4.2室內(nèi)設(shè)施設(shè)備維修4.2.1日光燈維修日光燈維修要求應(yīng):a） 檢查測(cè)量日光管兩端電壓是否正常，如不正常則應(yīng)檢修開關(guān)；b）檢查啟輝器管腳接觸是否良好，否則應(yīng)整修啟輝器座；檢查啟輝器電容是否已擊穿，玻璃管是否已發(fā)黑，如是則更換一個(gè)啟輝器；檢查光管兩端是否較黑或燈絲已燒斷，如是則應(yīng)更換同規(guī)格的光管;C

7、）d)檢查日光管管腳是否接觸良好，否則應(yīng)整修日光管管座，整修后達(dá)不到要求的應(yīng)更換;e)檢查鎮(zhèn)流器是否燒斷、燒焦或存在短路現(xiàn)象，如是則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的鎮(zhèn)流器;d)e)4.2.3電表維修f) 維修工作完成后應(yīng)開燈試驗(yàn)，日光管閃爍應(yīng)不超過3次就能點(diǎn)亮，否則應(yīng)重新檢修，直至故障排除。422開關(guān)維修開關(guān)維修要求應(yīng):a) 計(jì)算用電負(fù)荷，如已超載則要求住戶相應(yīng)減少負(fù)荷，否則應(yīng)申請(qǐng)?jiān)鋈?b) 拉下總電源開關(guān)，用萬用表檢查有無短路故障，如有則應(yīng)先對(duì)懷疑點(diǎn)進(jìn)行檢查,然后再逐一檢查，直至故障排除；C) 拉下總電源開關(guān)，用500V搖表檢查線路絕緣情況，如果搖表指針“抬不起頭“, 則表明線路漏電，此時(shí)應(yīng)逐條線路檢查，

8、直至故障排除；故障全部排除后，換上一個(gè)同規(guī)格的開關(guān);試驗(yàn)開關(guān)應(yīng)開閉正常。電表維修要求應(yīng):a)計(jì)算住戶是否超載用電，如是則要求住戶增容;b)的電表;對(duì)電表加負(fù)載試驗(yàn)，如有下列任意一種情況則應(yīng)更換一個(gè)經(jīng)供電局校驗(yàn)后合格電表不轉(zhuǎn)、電表轉(zhuǎn)得異?？旎蚵?、電表里面冒煙、電表接線住燒穿；C)d)電表安裝應(yīng)方正牢固、無傾斜、無松動(dòng)，注意進(jìn)、出線的正確接法;安裝完畢后進(jìn)行通電實(shí)驗(yàn)，電表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，無異常噪音；e)會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊電表底數(shù)的記錄。4.2.4水嘴、閘閥維修水嘴、閘閥維修要求應(yīng):a) 關(guān)掉水嘴、閘閥前的閥門，排空管內(nèi)的水，拆下水嘴或閘閥；b) 擰開水嘴或閘閥，加密圭寸膠墊損壞則應(yīng)更換一個(gè)同

9、規(guī)格的密圭寸膠墊；如閥桿磨 損嚴(yán)重則應(yīng)更換一個(gè)同規(guī)格的水嘴或閘閥；C)在水嘴或水管螺牙段纏繞水膠布(順時(shí)針方向)，裝上水嘴或閘閥;d) 開水試驗(yàn)，螺牙連接處應(yīng)不滲水，開關(guān)水嘴或閘閥應(yīng)靈活，水嘴或閘閥關(guān)水后 應(yīng)不漏水。4.2.5 水表維修水表維修要求應(yīng):a)關(guān)閉水表前的閘閥，排空管內(nèi)的水，拆下水表;b)拆開水表，檢查濾網(wǎng)是否被臟物堵住，如是則應(yīng)清除臟物；清潔水表讀數(shù)盤,重新裝配好水表。如水表如齒輪磨損嚴(yán)重應(yīng)更換一個(gè)新水表；C)裝回水表，應(yīng)注意放好兩端密圭寸膠圈，水表的水流方向應(yīng)與供水方向一致。水 表安裝應(yīng)牢固無松動(dòng)、水平無傾斜;d)e)會(huì)同公共事務(wù)部管理員做好新舊水表啟用底數(shù)的記錄。426煤氣熱

10、水器維修水表安裝完畢后進(jìn)行通水試驗(yàn)，接頭處應(yīng)不滲水，水表應(yīng)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活;煤氣熱水器維修要求應(yīng)：a) 開機(jī)時(shí)不著火:檢查電池電壓是否足夠，如果不夠則應(yīng)更換同規(guī)格的電池;如果開機(jī)能夠聽到“吱吱”的打火聲，則說明打火部分正常否則應(yīng)更換電子打火總成;檢查氣路部分：一種情況是檢查煤氣瓶?jī)?nèi)是否有煤氣或煤氣閥門是否擰開；第二種情況是檢查煤氣電磁閥是否卡住，如是則應(yīng)拆開電磁閥檢修(擦除臟物、加潤(rùn)滑油)。b)開機(jī)時(shí)有“嘭”的爆炸聲:先關(guān)閉煤氣瓶閥門；用電風(fēng)筒吹干高壓打火線;調(diào)整點(diǎn)火間隙；開機(jī)時(shí)如能聽到清脆的電磁閥動(dòng)作聲響， 則表明電磁閥工作正常，否則應(yīng)擰開電磁閥修理(加潤(rùn)滑油、擦除臟物)打開煤氣瓶閥門，開機(jī)點(diǎn)火正常

11、，反復(fù)試 35次。C)燃燒火焰為紅色應(yīng)清除空氣進(jìn)氣門臟物;d) 先導(dǎo)閥門控制的煤氣熱火器維修：開機(jī)時(shí)先導(dǎo)閥處未點(diǎn)火此時(shí)應(yīng)修理先導(dǎo)閥;開機(jī)電先導(dǎo)閥處點(diǎn)火，但主電磁閥打不開，不能正常點(diǎn)火。此時(shí)應(yīng)拆修主電磁閥(活動(dòng)閥芯多次，清除污物)。427煤氣灶維修煤氣灶維修要求應(yīng):a) 開機(jī)不著火:開機(jī)時(shí)如點(diǎn)火電機(jī)無火花則說明壓電陶瓷損壞，此時(shí)應(yīng)更換點(diǎn)火器總成; 清除空氣進(jìn)氣門臟物。b)燃燒火焰為紅色:清潔爐頭管路及爐頭臟物;清除空氣進(jìn)氣門臟物。C )漏煤氣:如軟管接頭處漏氣則應(yīng)整改處理接頭處;如點(diǎn)火器總成漏煤氣則應(yīng)拆換點(diǎn)火器總成。428 坐廁水箱維修坐廁水箱維修要求應(yīng):a)水箱浮球閥漏水:用手輕輕抬高浮球閥桿

12、如能止漏，則應(yīng)高速浮球閥桿陰位螺釘;用手輕輕抬高浮球閥桿如不能止漏則應(yīng)修整浮球閥封水位置；整修后如仍漏水則應(yīng)更換水箱配件總成。b)水箱出水膠塞漏水:調(diào)整膠塞位置;如膠塞已老化或變形則應(yīng)更換膠塞。429電熱水器維修電熱水器維修要求應(yīng):a)開關(guān)跳制:電熱棒生銹或老化導(dǎo)致漏電，此時(shí)應(yīng)更換同規(guī)格的電熱棒;如是開關(guān)本身質(zhì)量問題則應(yīng)更換同規(guī)格的開關(guān)。b)電熱水器不能熱水，如經(jīng)查是電熱棒燒斷，此時(shí)應(yīng)更換一根同規(guī)格的電熱棒。4.2.10 抽油煙機(jī)維修抽油煙機(jī)維修要求應(yīng):a)檢查電容是否變形、膨脹或爆裂，如是則應(yīng)更換統(tǒng)一規(guī)格的電容;b)檢查電動(dòng)機(jī)是否漏電，如是則應(yīng)更換一個(gè)同型號(hào)規(guī)格的電動(dòng)機(jī);C)檢查電動(dòng)機(jī)軸是否

13、阻滯難轉(zhuǎn)動(dòng)，如是則應(yīng)對(duì)波絲加潤(rùn)滑油;d)檢查電動(dòng)機(jī)溫度保護(hù)器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護(hù)器。4.2.11空調(diào)器的維修空調(diào)器的維修要求應(yīng):a)詢問住戶關(guān)于空調(diào)器的故障情況;b)檢查空調(diào)器有無異常聲響、有無異常氣味，如有則應(yīng)查找出具體故障部位并進(jìn) 行相應(yīng)的整改;c)d)e)觀察電器元件、接線頭有無燒焦或松脫，如有則應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)整改；觀察管路接頭處有無油污，如有則說明此部位泄漏，此時(shí)應(yīng)將接頭擰緊;用手摸吸氣管，如果感覺吸氣管溫度跟環(huán)境溫度差不多，則說明空調(diào)器制冷劑 不夠，此時(shí)應(yīng)查找出制冷劑泄漏部位并排除，然后再充注制冷劑;f)觀察毛細(xì)管出口和蒸發(fā)器入口部分如有結(jié)霜，而其他部位有少量凝露或干燥無

14、露，則表明空調(diào)器制冷劑不夠，系統(tǒng)有泄漏，此時(shí)應(yīng)查找除泄漏部位并排除；g) 用手摸干燥過濾器，正常適應(yīng)比環(huán)境溫度稍高，如果手摸干燥過濾器有發(fā)涼的 感覺，則說明干燥過濾器臟堵，此時(shí)應(yīng)更換干燥過濾器；h) 用復(fù)合壓力表測(cè)量空調(diào)器高低壓力，如果低壓低于 0.4M pa,則說明空調(diào)器有泄 漏,此時(shí)應(yīng)查找出故障部位并排除?？照{(diào)器正常時(shí)的高低壓為(30C時(shí))：低壓為0.49 0.54 Mpa，高壓為 1.17 1.37 Mpa ;i)用鉗形表測(cè)量運(yùn)轉(zhuǎn)電流，比較測(cè)量值與額定值是否有較大的偏差，如有則應(yīng)分 析產(chǎn)生的原因，并排除故障;j)全部工作完成后，啟動(dòng)空調(diào)器試運(yùn)轉(zhuǎn)，仍有故障則應(yīng)繼續(xù)查找原因直至故障排除。4.

15、3空調(diào)器的安裝4.3.1窗式空調(diào)器安裝窗式空調(diào)器安裝步驟應(yīng):a)在窗口或墻壁上開一個(gè)孔(如果有預(yù)留孔則不用重開)，其孔的大小由空調(diào)器的外形尺寸決定；根據(jù)空調(diào)器的外形尺寸，用40X 40mm的鋁角鋼制作一個(gè)支撐架;b)C)d)根據(jù)支撐架螺栓孔位置用沖擊鉆在墻壁上鉆孔，用膨脹螺栓固定支撐架; 將窗式空調(diào)器安裝在支撐架上，務(wù)必使窗式空調(diào)器外殼室內(nèi)側(cè)比室外高10mme)窗式空調(diào)器的室外部分的上面應(yīng)裝一塊傾斜的遮陽板伸出窗式空調(diào)器約20mmf)g)4.3.2分體式空調(diào)器的安裝用軟泡或硬泡絕緣材料塞住空調(diào)器四周空隙并在四周打上玻璃膠;試運(yùn)轉(zhuǎn)窗式空調(diào)器，確認(rèn)一切正常。分體式空調(diào)器安裝步驟應(yīng):a)根據(jù)室外機(jī)的

16、外形尺寸，用40X 40mm勺鋁角鋼制作一個(gè)支撐架(應(yīng)考慮室外機(jī)距墻為250mn為宜);/b) 打墻洞，墻洞的大小以能穿過連接管的護(hù)管為原則， 墻洞應(yīng)向室外側(cè)向下傾斜;c) 室內(nèi)機(jī)組的安裝：用水平儀測(cè)量掛板是否平直，如平直則根據(jù)掛板上固定螺栓孔的位置在內(nèi)墻上作出相應(yīng)的記號(hào);根據(jù)記號(hào)在內(nèi)墻上用沖擊鉆鉆孔，在孔內(nèi)裝入膠粒;重新用水平儀測(cè)定掛板是否平直，平直后用螺栓固定掛板;掛上室內(nèi)機(jī)組，務(wù)必使室內(nèi)機(jī)組平直、牢固。d) 室外機(jī)的安裝：根據(jù)支撐螺栓孔的位置，在外墻或水泥支撐板上用沖擊鉆鉆孔;用膨脹螺栓固定支撐架;把室外機(jī)組安裝在支撐架上。e) 室內(nèi)外機(jī)組的管路連接:喇叭口連接時(shí)，一定要交兩管同心對(duì)正，

17、然后用手螺母套入，最后用板手緊固。緊固時(shí)應(yīng)一把扳手固定，一把扳手旋轉(zhuǎn)。緊固時(shí)應(yīng)注意用力力度(©16mm銅同管，如果用20cm扳手，憑腕力就基本上足夠了；© 10mm銅管，如果用20cm扳手，憑臂力就基本上足夠了)；管路轉(zhuǎn)彎處不允許有死彎，管路彎曲半徑至少是管外徑的3倍以上，并且不得有凹、扁等變形，應(yīng)盡量減少管路彎曲次數(shù);管路連接好后，必須在其外部加以保溫并用塑膠帶包嚴(yán)。f)排除空氣：用扳手卸下液體和氣體閥的堵帽，同時(shí)松開氣體連接管螺母;將液體閥的閥桿反時(shí)針轉(zhuǎn)1/4圈，用手握住氣體連接管螺母，如果手感到?jīng)鏊瑫r(shí)則應(yīng)迅速擰緊氣體連接螺母；全部打開液體和氣體閥，然后再將液體閥和氣體

18、閥3圈，裝回液體閥的堵帽。g) 系統(tǒng)檢漏：用肥皂水檢查各螺母連接處是否有氣泡冒出，如有氣泡冒出則應(yīng)再 擰緊螺母，直至不冒氣泡為止；h) 將管路(包括排水管)整理好，并把墻孔用橡皮泥堵??；i)試運(yùn)轉(zhuǎn)：開機(jī)試驗(yàn)，過35分鐘后應(yīng)有涼風(fēng)吹去，應(yīng)無異常聲響，各種顯示、 指示正常，否則應(yīng)查明原因并排除故障。牽涉到產(chǎn)品質(zhì)量問題則應(yīng)及時(shí)請(qǐng)示主管退貨。4.4 給水管的安裝4.4.1 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況確定為最佳管路走向(綜合考慮如下因素：住戶要求、美觀效果、/C）借用所需的公用工具（如三輪車、開牙機(jī)等）。4.4.3安裝要領(lǐng)最省材料以及最省人力）。4.4.2安裝水管前的準(zhǔn)備工作安裝水管前做如下準(zhǔn)備工作:a） 根據(jù)住戶室

19、內(nèi)安裝/維修通知單領(lǐng)取所需的主要材料（如水管、直通、彎頭、 三通、閘閥、水龍頭、活接等）；b)輔助材料（如水膠帶、白色的油漆或材料、管碼、膠粒等）5 記錄b)給水管應(yīng)盡量貼陰角、陽角或墻壁;給水管安裝要領(lǐng)如下:a)整個(gè)給水管路安裝只允許有一個(gè)活接頭，并盡量留在接駁進(jìn)水口處;C）給水管每米垂直偏差應(yīng)v2mm橫向偏差應(yīng)vlmmX吊線尺量）；d)冷、熱水管的安裝要求是：當(dāng)冷熱水管上下平等安裝時(shí)，熱水管必須在冷水管上面；當(dāng)冷熱水管垂直安裝時(shí)，熱水管應(yīng)在冷水管面向的左側(cè);e)給水管每?jī)擅准肮諒澨帒?yīng)加管碼固定;f)刷白色的油漆或白色涂料（如住戶需要的話）g)試水時(shí)應(yīng)整個(gè)管路沒有一處滲漏水。4.5袋內(nèi),安裝

20、/維修工作完成后，維修組員工應(yīng)及時(shí)清掃工作場(chǎng)地：小的工作垃圾裝入塑料 大的工作垃圾（如泥沙、磚頭、紙箱）要搬到附近的垃圾桶（箱）邊上；用干凈 的抹布擦拭弄臟了各部位（如桌椅、墻壁、地面等）；恢復(fù)各物品的原來狀態(tài)（位置）。4.6 全部工作完成后，維修組員工要實(shí)驗(yàn)安裝/維修后的效果給住戶看；同時(shí)要給住戶 講解應(yīng)注意的事項(xiàng)，如果住戶不滿意的地方（合理的要求），則應(yīng)及時(shí)進(jìn)行整改直至住 戶滿意為止。4.7 確認(rèn)一切正常后，維修組員工應(yīng)禮貌地請(qǐng)住戶在有償服務(wù)聯(lián)系單上簽名確認(rèn)。如果住戶對(duì)此次安裝/維修收費(fèi)有異議，維修組員工應(yīng)根據(jù)有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向住 戶作出詳盡的解釋，消除住戶不必要的疑慮。4.8 維修組員工

21、離開住戶家時(shí)，應(yīng)禮貌地向住戶道別、謝謝住戶的支持、配合與諒解。4.9 維修組員工回到維修組后要及時(shí)在維修單上做好維修記錄，記錄內(nèi)容包括: 維修內(nèi)容、所用主要材料、施工工時(shí)等，然后簽上維修人員姓名，交管理處驗(yàn)收。維修單/有償/委托服務(wù)聯(lián)系單3.3 共用設(shè)施中、大修管理規(guī)程目的對(duì)共用設(shè)施的中、大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)共用設(shè)施的中修和大修。引用標(biāo)準(zhǔn)和文件3.1 IS09001 : 2000質(zhì)量管理體系要求3.2 公司質(zhì)量手冊(cè)4職責(zé)4.14.2設(shè)施管理部門負(fù)責(zé)所轄共用設(shè)施的中、大修正確使用和管理。工程技術(shù)部負(fù)責(zé)公司范圍內(nèi)共用設(shè)施的中、大修的計(jì)劃管理。4.3維修中

22、心負(fù)責(zé)共用設(shè)施中、大修的組織實(shí)施。5程序要求5.1 流程圖制定大、中修方案批準(zhǔn)實(shí)施大、中修方案驗(yàn)收5.2大修工程5.2.15.2.2凡需牽動(dòng)或拆換部分主體構(gòu)件，但不需全部拆除的工程為大修工程。5.2.3大修后的房屋必須符合基本完好或完好標(biāo)準(zhǔn)的要求。5.2.4大修工程主要適用于嚴(yán)重?fù)p壞房屋。5.3中修工程5.3.1凡需牽動(dòng)或拆換少量主體構(gòu)件，但保持原房的規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程為中修工程。5.3.2中修工程一次費(fèi)用在該建筑物同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%下。5.3.3中修后的房屋70%上必須符合基本完好或完好的要求。5.3.4中修工程主要適用于一般損壞房屋。5.4共用設(shè)施大、中修程序大修工程一次費(fèi)用在該建筑物

23、同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的25鳩上。1目的5.4.1管理部門提出大、中修申請(qǐng)，由工程技術(shù)部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理審批。5.4.2總經(jīng)理批準(zhǔn)后，工程部會(huì)同管理部門、維修中心提出改造方案，送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.4.3 產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書面同丿意。5.4.4 維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施大、中修方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專業(yè)單位完成。5.4.5 大、中修方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進(jìn)度。5.4.6大、中修完成后，由工程部會(huì)同管理部門、維修中心進(jìn)行驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”如由專業(yè)單位實(shí)施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位

24、應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。6記錄維修驗(yàn)收單3.4 上門維修服務(wù)規(guī)程/為體現(xiàn)“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的宗旨，保證維修服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范維修服務(wù)行為, 特制定此規(guī)程。2適用范圍適用于本公司接管的各類物業(yè)中，業(yè)主/使用人要求的上門維修服務(wù)。3職責(zé)3.1 上門維修的維修人員負(fù)責(zé)按本規(guī)范為業(yè)主/使用人提供上門維修服務(wù)。3.2 維修中心負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)檢查上門維修服務(wù)規(guī)范落實(shí)情況。4上門維修要求4.1接受報(bào)修4.1.1 接應(yīng)報(bào)修電話接 應(yīng)報(bào)修電話過程:a）拿起聽筒先講：“您好，我是維修中心/管理處，先生/小姐有什么事情請(qǐng)講！ ”;b）記錄業(yè)主報(bào)修內(nèi)容及房號(hào)，并約定上門維修時(shí)間;C）道“再見”后輕輕放下聽筒。4.1.2

25、 如業(yè)主直接上門報(bào)修或托人傳遞報(bào)修信息，應(yīng)主動(dòng)與業(yè)主溝通確定維修內(nèi)容, 約定維修時(shí)間。4.1.3 如業(yè)主通過管理處報(bào)修，上門維修人員在維修結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)通報(bào)管理處維修 服務(wù)已經(jīng)結(jié)束。4.2 及時(shí)上門服務(wù)從接到報(bào)修開始應(yīng)在15分鐘內(nèi)或約定時(shí)間前到達(dá)業(yè)主家。4.3上門維修準(zhǔn)備所有維修人員出工前必須隨身攜帶工具箱， 仔細(xì)檢查箱內(nèi)工具，并根據(jù)維修項(xiàng)目做 好相應(yīng)調(diào)整，做到工具齊備，箱體清潔。4.4入戶維修4.4.1按規(guī)定門鈴、叩門按業(yè)主家門鈴或叩門必須統(tǒng)一、規(guī)范:a）到達(dá)業(yè)主家門口先輕按門鈴，如無反應(yīng)則在間隔10秒鐘后再按第二次,不能連續(xù)按。b）如無門鈴則應(yīng)輕輕地叩門，先叩兩下如無反應(yīng)間隔10秒鐘以后再

26、叩。取得同意后，穿上專用鞋套，在業(yè)主帶領(lǐng)下進(jìn)入維修房間，不可隨意走動(dòng)。4.4.3 在維修開始前，應(yīng)再次詢問需維修項(xiàng)目，仔細(xì)查看維修現(xiàn)場(chǎng)及周邊狀況，如有 妨礙修理的物品應(yīng)主動(dòng)協(xié)助業(yè)主移開。444攤開塑料布或報(bào)紙以擺放工具及材料，并事先鋪好自備的毛巾或報(bào)紙等隔離物 以防止?jié)B水及垃圾撒落。4.4.5 在維修中應(yīng)專心致志，保證質(zhì)量，提高效率，并盡可能降低噪音，工具輕拿輕 放；嚴(yán)禁吃、喝、抽和收取小費(fèi)。4.4.6 維修完畢后，應(yīng)對(duì)維修結(jié)果進(jìn)行自檢，待業(yè)主驗(yàn)收認(rèn)可后，請(qǐng)業(yè)主簽字。4.4.7 按公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，如業(yè)主有異議，應(yīng)耐心解釋，不可與之爭(zhēng)執(zhí)。同時(shí)，維 修人員應(yīng)主動(dòng)向業(yè)主交代使用中應(yīng)注意事項(xiàng)。4.4

27、.8 對(duì)未能及時(shí)完成維修的（如無法獨(dú)立完成、專業(yè)性太強(qiáng)、配件不齊等），應(yīng)對(duì)業(yè)主說明情況，解釋原因，取得業(yè)主的諒解和支持或說明維修計(jì)劃（包括完成時(shí)間），并 盡快將其解決。4.4.9 如因各種原因確實(shí)無力完成的，應(yīng)告知業(yè)主，請(qǐng)其另行解決。4.5清場(chǎng)工作完畢后要做好清潔工作，工作前移動(dòng)的物品要放回原處。4.6離場(chǎng)離開業(yè)主家時(shí)應(yīng)說聲“如有需要盡管與管理處/維修中心聯(lián)系”并向業(yè)主說“再見”。4.7維修材料注意事項(xiàng)原則上所需維修材料均由業(yè)主自行購買， 業(yè)主確實(shí)不便購買的，可代為購買，購買 材料時(shí)，應(yīng)要求供方出示質(zhì)保卡，并開具發(fā)票。4.8與管理處的通報(bào) 如該次維修服務(wù)為業(yè)主通過管理處報(bào)修， 當(dāng)維修結(jié)束或與業(yè)

28、主溝通后，及時(shí)將情況向管 理處通報(bào)，便于及時(shí)閉環(huán)。5 記錄維修單接聽報(bào)修電話記錄有償/委托服務(wù)聯(lián)系單3.5 設(shè)備更新改造和大修管理規(guī)程目的對(duì)設(shè)備的更新改造和大修進(jìn)行控制，確保其滿足業(yè)主的需要。適用范圍適用于公司管轄范圍內(nèi)設(shè)備的更新改造和大修。引用標(biāo)準(zhǔn)和文件3.1 IS09001 : 2000質(zhì)量管理體系要求3.2質(zhì)量手冊(cè)4職責(zé)4.1設(shè)施設(shè)備管理部門負(fù)責(zé)所轄設(shè)備的更新改造。4.2工程技術(shù)部負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造、大修的管理。4.3維修中心負(fù)責(zé)設(shè)備更新改造的實(shí)施。5程序要求 5.1 流程圖（附后）5.2設(shè)備的改造5.2.1 設(shè)備改造必須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮改造:a)技術(shù)水平陳舊落后，已不

29、能滿足正常運(yùn)行的需要;b)設(shè)備的原設(shè)計(jì)和安裝中存在缺陷;C）設(shè)備有形磨損嚴(yán)重，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新;e)業(yè)主委員會(huì)要求進(jìn)行改造的。5.2.2設(shè)備改造的原則d)設(shè)備屢屢發(fā)生故障或事故，存在較嚴(yán)重的不安全因素，但在經(jīng)濟(jì)上不宜更新;a)設(shè)備改造須遵守如下原則:符合實(shí)際情況和運(yùn)行需要，采用的技術(shù)要先進(jìn)但更要適用;b)5.2.3設(shè)備改造程序5.2.3.1管理部門提出改造申請(qǐng)，由工程技術(shù)部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.2.3.2工程部會(huì)同管理部門、維修中心提出改造方案，送財(cái)務(wù)部審核后交總經(jīng)理批準(zhǔn)。5.2.3.3產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主的，或需要?jiǎng)佑镁S修基金的應(yīng)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，并征得其書面同意。制定改造方案時(shí)，采用的新工藝、

30、新技術(shù)要有充分的把握。5.2.3.4 維修中心負(fù)責(zé)實(shí)施改造方案，改造方案既可由維修中心獨(dú)立完成，也可委托專業(yè)單位完成。5.2.3.5 改造方案委托給專業(yè)單位實(shí)施的，維修中心須派技術(shù)人員監(jiān)督檢查質(zhì)量和工作進(jìn)度。5.2.3.6 改造完成后，由工程部會(huì)同管理部門、維修中心進(jìn)行驗(yàn)收，填寫“維修驗(yàn)收單”如由專業(yè)單位實(shí)施的，則收雙方簽字認(rèn)可，施工單位應(yīng)在保質(zhì)期內(nèi)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。5.3 設(shè)備的更新5.3.1設(shè)備更新須符合一定條件符合下列條件之一的可考慮進(jìn)行更新:a)經(jīng)多次大修，技術(shù)性能達(dá)不到要求，無法保證正常運(yùn)行的;b)技術(shù)性能落后，經(jīng)濟(jì)效果很差的;C）d)通過修理、改造雖能恢復(fù)性能但不經(jīng)濟(jì)的；e)不能滿足小區(qū)正常的生活需要的。5.3.2設(shè)備更新程序耗能大或污染環(huán)境嚴(yán)重的，進(jìn)行改造又不經(jīng)濟(jì)的;5.3.2.1管理部門提出更新申請(qǐng)，送工程部鑒定后，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。如產(chǎn)權(quán)屬于業(yè)主 的，則應(yīng)經(jīng)過業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。5.3.2.2 設(shè)備的采購（參照設(shè)備購置規(guī)程）5.3.2.3 原有設(shè)備的報(bào)廢（參照設(shè)備報(bào)廢規(guī)程）5.4 大修5.4.1 設(shè)備的大修應(yīng)列入設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，一般由專業(yè)單位實(shí)施。5.4.2 大修由工程部統(tǒng)一與專業(yè)單位擬定相關(guān)合同，報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。需動(dòng)用維修基金 的，應(yīng)獲得業(yè)主委員會(huì)批準(zhǔn)。5.