物業(yè)管理工作方法思路

1、新建樓盤物業(yè)管理工作計劃思路依據(jù)集團(tuán)的管理要求和物業(yè)管理運(yùn)作需要，物業(yè)部將工作分為 介入期管理、入住期管理 （將 驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、 科學(xué)實效的原則，擬定如下管理工作計劃：< 一 >介入期根據(jù)集團(tuán)公司提供的項目施工進(jìn)度表、銷售進(jìn)度表、入住計劃安排，制定相應(yīng)的前期介入工 作計劃，力求務(wù)實、高效，并有利于集團(tuán)的銷售服務(wù)。1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準(zhǔn)備工作：（1）根據(jù)集團(tuán)公司相關(guān)銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團(tuán)簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議；對集團(tuán)公司售樓承

2、諾文書從物管視角給 予評審，避免入伙后口實不符導(dǎo)致糾紛；'（2）對園林布置及景觀設(shè)計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建議；（3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系統(tǒng)提出專項建議； 對小區(qū)的給排水、電力供應(yīng)、消防、安全防范、水景、標(biāo)識系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設(shè)施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角度提出合理化建議；（4）收集工程圖紙，建立設(shè)備檔案，參與設(shè)備的安裝調(diào)試；（5）對設(shè)備設(shè)施及各類管線的隱蔽工程進(jìn)行跟蹤并建檔管理；（6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團(tuán)銷售部、客服部人員進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、 法規(guī)、服務(wù)內(nèi)容、契約的互動溝通；（7）業(yè)主入伙前，

3、先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問題及時匯總提交書面整改報告；（8）收集裝修、裝飾材料供應(yīng)商，以及相關(guān)設(shè)備廠家的信息（廠家聯(lián)系人、聯(lián)系方式等）， 以滿足日后維修中的材料供應(yīng)；（9）與集團(tuán)公司相關(guān)部門協(xié)商建立維保機(jī)制，力求在維修管理流程等方面建立有效的措施 以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質(zhì)量維保方面的訴求能夠得到及時的解決；（10）建立與社會專業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申請等準(zhǔn)備工作；（11）與集團(tuán)公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓(xùn)計劃的制定與實施；（12）擬定物業(yè)管理服務(wù)工作各項流程及 與業(yè)主相關(guān)的各類資料，并印刷裝

4、訂成冊（業(yè)主入伙時發(fā)放給業(yè)主）。（13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。2、開展業(yè)主服務(wù)需求調(diào)查積極參與集團(tuán)公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息，在銷售部幫助下， 在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結(jié)構(gòu)、文化層次、興趣愛好及各類服務(wù)需求， 通過分析，確定管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及各項服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使今后的物業(yè)管理服務(wù)工作更加貼近業(yè)主。精心整理3、按規(guī)范實施接管驗收充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解，本著 對集團(tuán)負(fù)責(zé)”的宗旨，對大儒世家進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗收。4、介入期管理工作計劃表“對業(yè)主負(fù)責(zé),序 號項目內(nèi)容時間-一一前期介入?yún)⑴c規(guī)

5、劃設(shè)計和建設(shè)1、項目實地考察、研究規(guī)劃設(shè)計意圖， 掌握工程施工現(xiàn)狀；2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建議。2006年5月至2006年10月-二二擬訂物業(yè)管理服 務(wù)方案1、總結(jié)同行業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的成功經(jīng) 驗；2、對大儒世家項目深入調(diào)查研究；3、針對大儒世家新區(qū)特點(diǎn)擬訂管理方 案。2006年5月至2006年6月g1-三組建物業(yè)管理服 務(wù)隊伍1、物業(yè)處組織架構(gòu)的建立、相關(guān)人員的招聘；,2、 人員培訓(xùn)；3、人員上崗。2006年5月至2006年11月四完善管理及辦公 條件1、 安排管理用房；-2、安排員工宿舍；3、管理物質(zhì)裝備。2006年10月至2006年11月五制定管理規(guī)章制 度1、制定或完善切合實際的

6、各項制度；12006年6月至2006年7月、 六對業(yè)戶的宣傳及 對員工的培訓(xùn)對二次裝修須知進(jìn)行口頭宣導(dǎo)、書面宣 導(dǎo)，現(xiàn)場指導(dǎo)、培訓(xùn)。2006年10月至2007年3月七物業(yè)的驗收與接 管.1 !'11、根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督促整 改；：2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做好工 程遺留問題備案。2006年9月至2006年11月初八內(nèi)業(yè)檔案 建立與管理1、收集檔案資料；2、科學(xué)分類；3、建檔；4、運(yùn)用。2006年5月起1、高效便利辦好入入伙期是物業(yè)管理工作關(guān)鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形象，打開工作局面,入住為今后物業(yè)管理服務(wù)工作奠定良好基礎(chǔ)的一個契機(jī)，為此做好如下幾項工作:(

7、1)與銷售部配合，告知業(yè)主詳細(xì)的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應(yīng)收的有關(guān)費(fèi)用，以便業(yè)主事前做好準(zhǔn)備;銷售部應(yīng)合理安排業(yè)主的入伙時期，加強(qiáng)節(jié)假日的入伙辦理；入住服務(wù);伙;(3)一條龍辦理入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一對一的入住服務(wù);事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)，同步辦公，方便業(yè)主入精心整理2、提供入住期的便民服務(wù)措施(1) 延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費(fèi)項目的咨詢答疑、裝修咨詢等；(2) 通過公開招投標(biāo)方式引入45家具有一定品牌、資質(zhì)、售后服務(wù)良好的正規(guī)裝修商、 電 器商、各類裝修材料商，進(jìn)駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主的同時進(jìn)行經(jīng)營創(chuàng)

8、收；(3) 組織有償便民服務(wù)隊，解決入住期間搬運(yùn)量大，搬家難的問題；解決家庭裝修后清潔衛(wèi) 生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提出的合理的意見與建議4、裝修管理(1)裝修宣傳培訓(xùn)。根據(jù)建筑發(fā)，建設(shè)部第 110號令住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法及 福州市有關(guān)裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定二次裝修申請表等，對相關(guān)管理員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進(jìn)行裝修的法律、法規(guī) 及專業(yè)知識培訓(xùn)。強(qiáng)化裝修審批二次控制的要點(diǎn)，制定裝修審批程序。落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責(zé)任制。制定違章裝修處理流程。(5)依據(jù)裝修方案結(jié)合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記

9、錄進(jìn)行裝修驗收。t5、治安管理(1) 建立高素質(zhì)的安管隊伍，按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān) 鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”。(2)確立治安重點(diǎn)，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色)4門崗工作流程、巡邏工作流程、1安管 隊長全體隊員5中隊訓(xùn)練(每周星期三、五進(jìn)行) 依據(jù)考核標(biāo)準(zhǔn)安管 隊長全體隊員6隊伍建設(shè)/自編和依據(jù)中國保安安管 隊長全體隊員7水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、困 梯解救預(yù)案培訓(xùn)保安 經(jīng)理全體隊員8崗位職責(zé)安管 隊長全體隊員9新隊員上崗培訓(xùn)及崗位職責(zé)、公司理 念、服務(wù)意識。依據(jù)相關(guān)材料分階段進(jìn)行新隊員 老隊員10安防大隊在二次

10、裝修管理中的崗位職責(zé)、 巡樓要點(diǎn)；如何在現(xiàn)場及時傳遞業(yè)戶的投 訴、報修；全體隊員11高層樓宇消防預(yù)案現(xiàn)場培訓(xùn)及演練全體隊員(2)綠化培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1綠化工崗位職責(zé)綠化 班長綠化工2綠化基礎(chǔ)應(yīng)知應(yīng)會綠化 班長綠化工、樓管員13割草機(jī)、高壓噴霧器等器具的使用及保養(yǎng)/ 依據(jù)產(chǎn)品使用說明書綠化 班長綠化工4安全操作規(guī)程綠化班長綠化工客戶主管5苗木習(xí)性管養(yǎng)特點(diǎn)綠化 班長綠化工 客服主管6各類表單使用的培訓(xùn)/依據(jù)現(xiàn)場使用表單綠化 班長綠化工 樓管、客戶主管7氣候、土壤水分與苗木的關(guān)系：,綠化班長綠化工 客戶主管8苗木等級標(biāo)準(zhǔn)及如何檢查苗木病蟲害依據(jù) 綠化施工及相關(guān)材料綠化 班長綠

11、化工 樓管、客戶主管(3)行政培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1物業(yè)相關(guān)法律法規(guī)培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理2學(xué)習(xí)本項目的新建商品住宅質(zhì)量保證 書、新建商品住宅使用說明書物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員3社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結(jié)合物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員4新樓管員上崗培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員5學(xué)習(xí)業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理 協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法、接樓特別提示、業(yè)主基本情況登記 表等物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員6服務(wù)禮儀/依據(jù)禮儀培訓(xùn)資料結(jié)合現(xiàn)場物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員7各項物業(yè)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、正確開票據(jù)時注 意事項/依據(jù)公司計財部相關(guān)要求物業(yè)部 經(jīng)理客服、收款員8各類相關(guān)表單使用物業(yè)部 經(jīng)理全體客服

12、人員9入住親情服務(wù)、有償服務(wù)項目講解物業(yè)部 經(jīng)理全體客服人員10現(xiàn)場對客服口員工進(jìn)行房屋配套設(shè)施使用 功能及操作培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理(4)新區(qū)工程部培訓(xùn)計劃項次培訓(xùn)主題/教材培訓(xùn)人培訓(xùn)對象1新員工入職培訓(xùn)物業(yè)公司簡介、(規(guī)章制度， 崗位職責(zé))/依據(jù)管理規(guī)范文件培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體工程人員12公司管理文件培訓(xùn)物業(yè)部 經(jīng)理全體工程人員3安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓(xùn)。工程主管11全體工程人員4現(xiàn)場培訓(xùn)：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán)境及 根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結(jié)構(gòu),位特 點(diǎn)，戶內(nèi)給排水走向，五金門配件產(chǎn)地品名 等。；工程主管1全體工程人員 樓管員5現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、規(guī)章 制度的培訓(xùn)工程

13、主管全體工程人員 及樓管員6建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范，智能化系 統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負(fù)責(zé)人進(jìn)行專項培訓(xùn) /依據(jù)建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)、及機(jī)電設(shè)備調(diào)試驗收標(biāo) 準(zhǔn)培訓(xùn)。-工程主管全體工程人員7小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識培 訓(xùn)。工程主管全體工程人員8業(yè)主交接樓驗房知識培訓(xùn)。工程主管全體工程人員 及樓管員9業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項培 訓(xùn)。工程主管全體工程人員10電梯安全技術(shù)知識培訓(xùn)。小區(qū)智能化系知識 培訓(xùn)。工程主管全體工程人員序I 項目2、常規(guī)期工作計劃表時間內(nèi)容精心整理一一一房屋及公共設(shè) 施維修保養(yǎng)1、制定房屋養(yǎng)護(hù)和維修計劃萬案；2、制定維修基金的收集及管理辦法；3、房屋的養(yǎng)護(hù)及維修管理。06年12月起06年12月起06年12月起二二二機(jī)電設(shè)備