需求供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制

1、 Page 1 房地產(chǎn)經(jīng)濟學房地產(chǎn)經(jīng)濟學第第3 3章章 需求、供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制需求、供給與房地產(chǎn)市場價格形成機制 學習學習目的目的與與要求要求 本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場價格的形本章講述房地產(chǎn)的供給、需求與房地產(chǎn)市場價格的形成機制。要求掌握土地供給的特點、地價的內(nèi)涵及成機制。要求掌握土地供給的特點、地價的內(nèi)涵及影響因素、地價與房價的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供影響因素、地價與房價的關(guān)系以及利率與房地產(chǎn)供求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。求的關(guān)系，了解房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵和影響因素。 主要主要教學內(nèi)教學內(nèi)容容 土地需求、供給與地價的形成土地需求、供給與地價的形成 需求、供給

2、與房地產(chǎn)價格的形成需求、供給與房地產(chǎn)價格的形成 地價與房價間的關(guān)系分析地價與房價間的關(guān)系分析 Page 3 3.1 3.1 土地需求、供土地需求、供給給與地價的形成與地價的形成土地需求土地需求土地的供求平衡土地的供求平衡 地價的形成地價的形成 土地供土地供給給 Page 4 3.1.1 土地需求n概念概念q投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付投資者或開發(fā)者在一定價格條件下愿意購買且具有支付能力的土地數(shù)量。能力的土地數(shù)量。n分類分類q對土地自身的需求對土地自身的需求q將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求將土地作為生產(chǎn)要素時的派生需求 Page 5 3.1.1 土地需求n對土地自身的需求對土

3、地自身的需求( (土地產(chǎn)品需求土地產(chǎn)品需求) )q將土地視為一般產(chǎn)品時，其需求量與其價格成負相關(guān)關(guān)系。將土地視為一般產(chǎn)品時，其需求量與其價格成負相關(guān)關(guān)系。q將土地視為投資（機）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正將土地視為投資（機）性產(chǎn)品時，其需求量與其價格成正相關(guān)關(guān)系。相關(guān)關(guān)系。P PD DO OQ QD DP PO OQ Q一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地需求曲下的土地需求曲線線 Page 6 3.1.1 土地需求n對土地的派生需求對土地的派生需求( (土地要素需求土地要素需求) )q生產(chǎn)者對土地要素的需求是由消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)者對土地要素的需求是由

4、消費者對土地上生產(chǎn)產(chǎn)品的需求所引致或派生的，稱為對土地的派生需求。品的需求所引致或派生的，稱為對土地的派生需求。P PQ QD DO O土地作土地作為為生生產(chǎn)產(chǎn)要素要素時時的需求曲的需求曲線線p pVMP=MRP=DVMP=MRP=Dq q土地市場的需求函數(shù)是從生產(chǎn)函數(shù)導出的。生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大生產(chǎn)者對土地的需求量由利潤最大化原則確定，化原則確定，當邊際要素成本MC土地=邊際產(chǎn)品價值VMP（完全競爭市場）或邊際收益產(chǎn)品MRP （不完全競爭市場）時，土地要素的需求量得以確定。 Page 7 3.1.2 土地供給n概念概念q可供利用的土地數(shù)量?？晒├玫耐恋財?shù)量。n分類分類q土地的自然

5、供給土地的自然供給q土地的經(jīng)濟供給土地的經(jīng)濟供給 Page 8 土地的自然供給n指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，指地球中可供人類利用的土地數(shù)量，包括包括已經(jīng)利用的已經(jīng)利用的土地土地資源和資源和后備的后備的土地資源。土地資源。 n土地的自然供給土地的自然供給受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、受氣候條件、可供利用的淡水等資源量、交通便捷程度等因素的制約，交通便捷程度等因素的制約，其供給量的大小與技術(shù)水平其供給量的大小與技術(shù)水平有關(guān)有關(guān)。n在一定的技術(shù)條件下在一定的技術(shù)條件下，全球的土地自然供給總量是恒定的、，全球的土地自然供給總量是恒定的、無彈性的值，無彈性的值，不受價格等社會經(jīng)濟因素的影響。因

6、此，不受價格等社會經(jīng)濟因素的影響。因此，土土地的自然供給曲線是一條垂線。地的自然供給曲線是一條垂線。 POSQ Page 9 土地的經(jīng)濟供給n指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、指在自然供給的基礎(chǔ)上，經(jīng)過開發(fā)，可為人類直接用于生產(chǎn)、生活等各種用途的土地數(shù)量。生活等各種用途的土地數(shù)量。 n土地的經(jīng)濟供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加土地的經(jīng)濟供給有彈性，其供給量隨著經(jīng)濟的發(fā)展而增加，包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導致的某種類型的土地的數(shù)包括總量的增加與因用途轉(zhuǎn)換而導致的某種類型的土地的數(shù)量增加。量增加。n不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟供給曲線不同。不同地區(qū)、不同用途土地的經(jīng)濟

7、供給曲線不同。一般一般狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟經(jīng)濟供供給給曲曲線線特殊特殊狀態(tài)狀態(tài)下的土地下的土地經(jīng)濟經(jīng)濟供供給給曲曲線線長期短期PQOSPPSOQSOQ Page 10 土地的自然供給與經(jīng)濟供給的關(guān)系n土地的自然供給是經(jīng)濟供給的基礎(chǔ)土地的自然供給是經(jīng)濟供給的基礎(chǔ), ,土地的經(jīng)濟供給只能土地的經(jīng)濟供給只能在自然供給的范圍內(nèi)變動在自然供給的范圍內(nèi)變動, ,即即某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給某一區(qū)域內(nèi)土地的自然供給是經(jīng)濟供給的上限。是經(jīng)濟供給的上限。n土地的自然供給強調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟供給土地的自然供給強調(diào)的是土地的資源性，土地的經(jīng)濟供給主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資

8、主要針對不同的土地用途，側(cè)重于土地的資產(chǎn)價值，是資源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。源與資產(chǎn)的統(tǒng)一體。價價格格與與成成本本0產(chǎn)產(chǎn)品價格提高或品價格提高或開發(fā)開發(fā)成本降低，供成本降低，供給給提高提高可能可能開發(fā)開發(fā)的土地的土地已已開發(fā)開發(fā)土地土地可可開發(fā)開發(fā)土地土地技技術(shù)進術(shù)進步，步，供供給給提高提高土地的經(jīng)濟供給與自然供給的關(guān)系 Page 11 3.1.3 土地的供求平衡n一般土地供求平衡一般土地供求平衡q土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地是一種商品，受一般商品供求規(guī)律的制約。土地土地數(shù)數(shù)量量x x0S S地價rDE E均衡地價均衡地價r0 x0地價r土地土地數(shù)數(shù)量量x x0S SDr0D1S1r

9、1r2r3土地土地供求供求變變化化的三的三種種情情況況 Page 12 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q短期的土地供求短期的土地供求S土地土地數(shù)數(shù)量量x x地價rr0q00D1D0D2r2r1在短期內(nèi)，土地供給無在短期內(nèi)，土地供給無彈性，土地供給量固定彈性，土地供給量固定（q q0 0），土地價格水平），土地價格水平完全由需求一方?jīng)Q定。完全由需求一方?jīng)Q定。土地是一種特殊的商品，有其特殊土地是一種特殊的商品，有其特殊性性: :如位置固定不變，一定技術(shù)條如位置固定不變，一定技術(shù)條件下土地自然供給不變，經(jīng)濟供給件下土地自然供給不變，經(jīng)濟供給彈性也有限。彈性也有限。

10、Page 13 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q其他特殊的土地供求其他特殊的土地供求在圖（在圖（1 1）中，土地供）中，土地供給曲線特殊，土地需給曲線特殊，土地需求曲線為一般，表明求曲線為一般，表明地價地價在一定范圍內(nèi)遵在一定范圍內(nèi)遵循一般商品的供求規(guī)循一般商品的供求規(guī)律，律，但當土地供給達但當土地供給達到自然供給時，土地到自然供給時，土地供給保持不變，自此供給保持不變，自此時地價由需求決定時地價由需求決定。土地土地數(shù)數(shù)量量x x地價rr0（1）r2r1OQS Page 14 3.1.3 土地的供求平衡n特殊的土地供求曲線特殊的土地供求曲線q其他特殊的土地供求

11、其他特殊的土地供求在圖（在圖（2 2）中，土地供給曲線）中，土地供給曲線與土地需求曲線均特殊。表明與土地需求曲線均特殊。表明土地的需求者將土地作為投機土地的需求者將土地作為投機對象，價格高漲的土地，需求對象，價格高漲的土地，需求較大，需求隨著價格增加而增較大，需求隨著價格增加而增加。地價在一定范圍內(nèi)由供求加。地價在一定范圍內(nèi)由供求雙方?jīng)Q定，之后，地價由需求雙方?jīng)Q定，之后，地價由需求決定。決定。地價r土地土地數(shù)數(shù)量量x xr0（2）r2r1OQSD土地供求的另一種特殊形式是土地供求的另一種特殊形式是有價無市有價無市，即有土地供給和價即有土地供給和價格，沒有需求者，或者只有對格，沒有需求者，或者只

12、有對土地的需求及地價，但沒有土土地的需求及地價，但沒有土地供給。地供給。 Page 15 3.1.4 地價的形成n地價的內(nèi)涵地價的內(nèi)涵n地價的特點地價的特點n地價的影響因素地價的影響因素 Page 16 3.1.4.1 地價的內(nèi)涵n地價即土地價格，是指土地地價即土地價格，是指土地的購買價格，的購買價格，包括土地所有包括土地所有權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。權(quán)價格和土地使用權(quán)價格。n土地價格是三個部分的資本土地價格是三個部分的資本化：化： 真正的地租，主要指絕真正的地租，主要指絕對地租和級差地租。對地租和級差地租。 土地投資的折舊。土地投資的折舊。 土地投資的利息。土地投資的利息。土地能產(chǎn)生收益土地能

13、產(chǎn)生收益, ,其中一部分收益必其中一部分收益必然歸土地所有者（包括由土地所有然歸土地所有者（包括由土地所有權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租及由土地權(quán)壟斷而產(chǎn)生的絕對地租及由土地條件好壞而產(chǎn)生的級差地租）。條件好壞而產(chǎn)生的級差地租）。 現(xiàn)實的土地都凝結(jié)著人類勞動，土地現(xiàn)實的土地都凝結(jié)著人類勞動，土地所有者和土地開發(fā)商對土地開發(fā)而進所有者和土地開發(fā)商對土地開發(fā)而進行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資行的投資構(gòu)成土地資本，這些固定資本必然要求回收，從而以折舊和利息本必然要求回收，從而以折舊和利息的形式在土地價格里得到體現(xiàn)。的形式在土地價格里得到體現(xiàn)。 Page 17 3.1.4.2 地價的特點n土地是一種特殊商品

14、，其價格具土地是一種特殊商品，其價格具有與一般商品價格不同的特點。有與一般商品價格不同的特點。q土地價格具有特殊價格基礎(chǔ)土地價格具有特殊價格基礎(chǔ) 一般商品的價格基礎(chǔ)是其價一般商品的價格基礎(chǔ)是其價值，土地價格的基礎(chǔ)是值，土地價格的基礎(chǔ)是土地的土地的權(quán)利和利益。權(quán)利和利益。q土地價格不是土地價值的貨幣土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價。表現(xiàn)，一般不依生產(chǎn)成本定價。q城市土地價格主要由土地需求城市土地價格主要由土地需求決定。決定。q城市土地價格呈總體上升趨勢。城市土地價格呈總體上升趨勢。q城市土地價格具有強烈城市土地價格具有強烈的區(qū)域性和個別性的區(qū)域性和個別性。由于土地位置的固定性

15、，在地由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場間價格難于統(tǒng)一。區(qū)性市場間價格難于統(tǒng)一。q城市土地價格形成的時城市土地價格形成的時間長。間長。一般商品的價格容易形成，城一般商品的價格容易形成，城市土地價格是在過去至將來的市土地價格是在過去至將來的長期影響下形成的。長期影響下形成的。q城市土地價格受到較強城市土地價格受到較強的政府調(diào)節(jié)的影響。的政府調(diào)節(jié)的影響。 Page 18 3.1.4.3 地價的影響因素n決定土地價格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有決定土地價格高低的主要因素是土地收益，土地收益只有通過土地經(jīng)營者的土地市場行為才能實現(xiàn)。因此，通過土地經(jīng)營者的土地市場行為才能實現(xiàn)。因此，凡是影凡是

16、影響土地收益量和土地市場行為的因素，都會影響地價。響土地收益量和土地市場行為的因素，都會影響地價。n影響土地價格的基本因素影響土地價格的基本因素地租量地租量利息率利息率土地使用權(quán)出讓期土地使用權(quán)出讓期土地供求土地供求土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)合理預期合理預期n影響土地價格的其他因影響土地價格的其他因素素 經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素 區(qū)域因素區(qū)域因素 自然地理因素自然地理因素 社會因素社會因素 Page 19 影響土地價格的基本因素n地租量與地價地租量與地價 商品化土地的地價與地租量成正比。商品化土地的地價與地租量成正比。n利息率與地價利息率與地價地價與利息率成反比，較低的利息率意味

17、著較高的地價，地價與利息率成反比，較低的利息率意味著較高的地價，反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價。反之亦然，調(diào)控了利率，必然在一定程度上控制了地價。n土地出讓期與地價土地出讓期與地價 在其他條件相同或相似時，土地使用權(quán)出讓期長則價高。在其他條件相同或相似時，土地使用權(quán)出讓期長則價高。n土地供求與地價土地供求與地價土地供求特殊，即對土地的需求往往增加很快，對土地的土地供求特殊，即對土地的需求往往增加很快，對土地的供給增加有限，供給增加有限，土地價格主要由需求決定。土地價格主要由需求決定。 Page 20 影響土地價格的基本因素n土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī)與

18、地價地價 規(guī)劃可產(chǎn)生價格變動上的規(guī)劃可產(chǎn)生價格變動上的“規(guī)劃效規(guī)劃效應(yīng)應(yīng)”，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，被規(guī)劃納入城市新區(qū)的土地，價格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容價格易急劇上漲，規(guī)劃容許的建筑容積率越高，地價自然越高。積率越高，地價自然越高。 實行區(qū)別性政策可形成限制性高地價、實行區(qū)別性政策可形成限制性高地價、扶植性優(yōu)惠地價和保護性地價等。扶植性優(yōu)惠地價和保護性地價等。 有關(guān)土地價格的法規(guī)，則是土地交易有關(guān)土地價格的法規(guī)，則是土地交易和地價形成機制的規(guī)范化手段，對地和地價形成機制的規(guī)范化手段，對地價的合法性、規(guī)范性有直接作用。價的合法性、規(guī)范性有直接作用。 合理預期與地價合理預期與地價 預期影響

19、決策，決策影響經(jīng)預期影響決策，決策影響經(jīng)濟行為，經(jīng)濟行為直接影響濟行為，經(jīng)濟行為直接影響土地交易的談判結(jié)果（土地土地交易的談判結(jié)果（土地招投標、土地拍賣、土地協(xié)招投標、土地拍賣、土地協(xié)議都是談判）。議都是談判）。 Page 21 影響土地價格的其他因素q經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素: :經(jīng)濟繁榮程度：經(jīng)濟繁榮程度：繁榮繁榮時期地價上漲，地價高；時期地價上漲，地價高；經(jīng)濟蕭條時期，地價下經(jīng)濟蕭條時期，地價下跌，地價低。跌，地價低。金融因素金融因素：通貨膨脹通貨膨脹引起地價上漲，利率上引起地價上漲，利率上升引起地價下跌。升引起地價下跌。區(qū)位因素：區(qū)位因素：地塊所在地區(qū)多方面地塊所在地區(qū)多方面因素綜合影響形成的

20、地區(qū)特性。因素綜合影響形成的地區(qū)特性。商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：收益影響地價的主要因素有：收益水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量水平、腹地的大小、顧客的層次與數(shù)量等。等。住宅區(qū)內(nèi)住宅區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：離市影響地價的主要因素有：離市中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。中心的距離、交通設(shè)施和居住環(huán)境。工業(yè)區(qū)內(nèi)工業(yè)區(qū)內(nèi)影響地價的主要因素有：與市影響地價的主要因素有：與市場的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運場的距離，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的位置關(guān)系，運輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動力資源和勞動輸設(shè)施建設(shè)情況，水、動力資源和勞動力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險力等的供求情況，環(huán)境污染發(fā)生的危險性與治理成本、

21、行政輔導與管理程度。性與治理成本、行政輔導與管理程度。 Page 22 影響土地價格的其他因素q自然地理因素自然地理因素 位置位置（地價從城市中心商業(yè)區(qū)向城（地價從城市中心商業(yè)區(qū)向城市邊緣逐步下降）市邊緣逐步下降） 地塊面積地塊面積( (若適合最佳用途則價高若適合最佳用途則價高) ) 地勢和地質(zhì)地勢和地質(zhì)( (地勢和地質(zhì)不良會影響地勢和地質(zhì)不良會影響開發(fā)成本開發(fā)成本, ,從而賣不出好價錢從而賣不出好價錢) ) 地塊的深度地塊的深度( (對商業(yè)用地來說對商業(yè)用地來說, ,深度值深度值越大越大, ,地價越低地價越低) ) 地塊地塊形狀形狀( (決定土地利用的方向、規(guī)決定土地利用的方向、規(guī)模和難易，

22、通常模和難易，通常矩形地塊矩形地塊較易利用，較易利用，價高，而三角形和不規(guī)則地塊價低價高，而三角形和不規(guī)則地塊價低) )q社會因素社會因素人口數(shù)量和素質(zhì)人口數(shù)量和素質(zhì)交通因素等交通因素等 Page 23 思考題n1.1.闡述地價的內(nèi)涵與特點闡述地價的內(nèi)涵與特點n2.2.影響地價的因素有哪些影響地價的因素有哪些? ? Page 24 3.2 3.2 需求、供需求、供給給與房地與房地產(chǎn)產(chǎn)價格的形成價格的形成房地房地產(chǎn)產(chǎn)需求需求房地房地產(chǎn)產(chǎn)市市場場供求均衡供求均衡 房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給給 Page 25 3.2.1 房地產(chǎn)需求n內(nèi)涵內(nèi)涵n分類分類n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性n影響房地產(chǎn)需求的主要因素

23、影響房地產(chǎn)需求的主要因素 Page 26 3.2.1.1 房地產(chǎn)需求的內(nèi)涵n房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)有效需求、房地產(chǎn)需求量、房地產(chǎn)潛在需求q房地產(chǎn)需求房地產(chǎn)需求指在一個特定時期內(nèi)，需求者指在一個特定時期內(nèi)，需求者在各種可能在各種可能的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。的價格下，愿意而且能夠購買的房地產(chǎn)數(shù)量。也被稱為也被稱為房房地產(chǎn)有效需求地產(chǎn)有效需求。q房地產(chǎn)需求量房地產(chǎn)需求量在一個特定價格下，需求者愿意且能夠在一個特定價格下，需求者愿意且能夠購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。購買的房地產(chǎn)的數(shù)量。q房地產(chǎn)潛在需求房地產(chǎn)潛在需求未來可能轉(zhuǎn)化為實際購買力的房地產(chǎn)未來可能轉(zhuǎn)化為實際購

24、買力的房地產(chǎn)需求，表現(xiàn)為需求者對房地產(chǎn)的消費欲望。需求，表現(xiàn)為需求者對房地產(chǎn)的消費欲望。 Page 27 3.2.1.2 房地產(chǎn)需求的分類n按目的劃分為按目的劃分為生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求生產(chǎn)性需求、消費性需求和投資性需求q生產(chǎn)性需求生產(chǎn)性需求用來滿足生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形用來滿足生產(chǎn)和經(jīng)營場所需要而形成的房地產(chǎn)需求。成的房地產(chǎn)需求。需求的主體是各類企事業(yè)單位及需求的主體是各類企事業(yè)單位及個體工商業(yè)者。個體工商業(yè)者。q消費性需求消費性需求用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需用來滿足人們居住需要的房地產(chǎn)需求。求。需求的主體是家庭。需求的主體是家庭。q投機性需求投機性需求又稱保值增值性需求又稱

25、保值增值性需求，是指購買房，是指購買房地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是將其作為一種價值地產(chǎn)并非為了生產(chǎn)和消費，而是將其作為一種價值形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達形式加以儲存，在合適的時候再出售或出租，以達到保值增值的目的。到保值增值的目的。 Page 28 3.2.1.3 房地產(chǎn)需求彈性n房地產(chǎn)需求彈性房地產(chǎn)需求彈性主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求主要回答價格和收入變動因素對房地產(chǎn)需求有多大的影響作用。有多大的影響作用。n房地產(chǎn)需求的價格彈性房地產(chǎn)需求的價格彈性指房地產(chǎn)商品價格變動的比率所指房地產(chǎn)商品價格變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率

26、，表示房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)需求量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：用公式表示為：PPQQdE由于價格由于價格與與需求量呈反向需求量呈反向變動變動，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的價格需求的價格彈彈性系性系數(shù)應(yīng)為負值數(shù)應(yīng)為負值，在，在實際運實際運用用時時一般都取一般都取絕對值絕對值，即，即 商品需求缺乏價格商品需求缺乏價格彈彈性，需求量性，需求量變動對變動對價格價格變動變動的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的商品需求富有價格彈性，需求量變動對價格變動的反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。0dE10dE1dE Page 29 q房地產(chǎn)商品

27、的需求曲線房地產(chǎn)商品的需求曲線一般呈現(xiàn)為一條拐折線一般呈現(xiàn)為一條拐折線 從一般意義上講，從一般意義上講，當房地產(chǎn)價格在當房地產(chǎn)價格在一個較低的幅度內(nèi)變動時（一個較低的幅度內(nèi)變動時（如如D D1 1E E段段 ），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性），房地產(chǎn)需求缺乏價格彈性。這這是因為對商品用房而言，區(qū)位條件至是因為對商品用房而言，區(qū)位條件至關(guān)重要，此時價格變動對需求量的變關(guān)重要，此時價格變動對需求量的變動影響程度不大。動影響程度不大。（據(jù)國外經(jīng)驗，當住宅（據(jù)國外經(jīng)驗，當住宅售價相當于住戶收入的售價相當于住戶收入的3-63-6倍時，需求缺乏價倍時，需求缺乏價格彈性。）格彈性。） OQD1D2E當房地產(chǎn)價格超

28、過一定幅度而繼續(xù)上漲時當房地產(chǎn)價格超過一定幅度而繼續(xù)上漲時（如（如E ED D2 2段段 ） ，需求，需求者會明顯緊縮正常需求量，者會明顯緊縮正常需求量，房地產(chǎn)需求富有價格彈性。房地產(chǎn)需求富有價格彈性。不過房不過房地產(chǎn)需求富有價格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價格下降時并不呈現(xiàn)地產(chǎn)需求富有價格彈性僅呈現(xiàn)單向性，即價格下降時并不呈現(xiàn)這種趨勢，所以這種趨勢，所以用細線表示用細線表示。 Page 30 n房地產(chǎn)需求的收入彈性房地產(chǎn)需求的收入彈性指收入變動的比率所引指收入變動的比率所引起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量起的房地產(chǎn)需求量變動的比率，表示房地產(chǎn)需求量變動對收入變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：

29、變動對收入變動的反應(yīng)程度。用公式表示為：YYQQEY由于收入由于收入與與需求量同方向需求量同方向變動變動，所以房地，所以房地產(chǎn)產(chǎn)需求的收入需求的收入彈彈性系性系數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 商品需求缺乏收入商品需求缺乏收入彈彈性，需求量性，需求量變動對變動對收入收入變動變動的反的反應(yīng)應(yīng)不敏感。不敏感。 商品需求富有收入彈性，需求量變動對收入變動的商品需求富有收入彈性，需求量變動對收入變動的反應(yīng)敏感。反應(yīng)敏感。0YE10YE1YE Page 31 房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段密房地產(chǎn)需求的收入彈性與一國或地區(qū)所處的經(jīng)濟發(fā)展階段密切相關(guān)切相關(guān): : 在較低階段，富有收入彈性在

30、較低階段，富有收入彈性; ; 在較高階段如發(fā)達國家，缺乏收入彈性。在較高階段如發(fā)達國家，缺乏收入彈性。普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大普通住宅面向廣大工薪階層，其需求的收入彈性較大。高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。高檔別墅面向高收入階層，其需求的收入彈性較小。 Page 32 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n國民經(jīng)濟發(fā)展水平國民經(jīng)濟發(fā)展水平( (與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)與房地產(chǎn)需求水平正相關(guān)) ) 經(jīng)濟發(fā)展水平高的國家或地區(qū)或時期，房地產(chǎn)需求水平高。經(jīng)濟發(fā)展水平高的國家或地區(qū)或時期，房地產(chǎn)需求水平高。 經(jīng)濟發(fā)展水平變化會引起房地產(chǎn)投資規(guī)模和消費需求的變化，具經(jīng)濟

31、發(fā)展水平變化會引起房地產(chǎn)投資規(guī)模和消費需求的變化，具 體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求的變化。體表現(xiàn)為房地產(chǎn)生產(chǎn)性需求和消費性需求的變化。n人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)( (人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口人口數(shù)量與房地產(chǎn)需求量成正比，人口結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)影響房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)) ) 人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會有截然不同的房地人口規(guī)模相同的區(qū)域，由于人口結(jié)構(gòu)的差異會有截然不同的房地產(chǎn)需求。產(chǎn)需求。 如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費如高校和中央商務(wù)區(qū)都是單身青年集聚的區(qū)域，由于收入和消費能力不同，對住房需求不同。高校周圍需要能力不同，對住房需求不

32、同。高校周圍需要普通單身或合租住房普通單身或合租住房，中央商務(wù)區(qū)則需要中央商務(wù)區(qū)則需要高級單身公寓高級單身公寓。 Page 33 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n房地產(chǎn)價格收入比房地產(chǎn)價格收入比 房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，房地產(chǎn)價格相對于收入的比值，往往直接決定需求的有效性，只有當房地產(chǎn)價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地產(chǎn)的潛在只有當房地產(chǎn)價格收入比在合理的范圍內(nèi)時，房地產(chǎn)的潛在需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。需求方能轉(zhuǎn)化成有效需求。n信貸能力信貸能力 房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費和投資，對于大多數(shù)人來說都是一大筆投房地產(chǎn)生產(chǎn)、消費和投資，對于大多數(shù)人來說都是一大筆投入，很少有人全

33、部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸入，很少有人全部靠存款或自有資金一次性支付，獲得信貸的難易程度及成本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。的難易程度及成本高低會影響房地產(chǎn)的有效需求。 1998-20031998-2003年，我國個人購房占住房購買者的比例由百分之幾提高到年，我國個人購房占住房購買者的比例由百分之幾提高到百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵購房信貸政策的出臺與實施，百分之九十幾，很大程度上是由于鼓勵購房信貸政策的出臺與實施，如如放寬貸款對象、提高可貸款額與房價比、多次下調(diào)貸款利率等。放寬貸款對象、提高可貸款額與房價比、多次下調(diào)貸款利率等。 Page 34 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影

34、響因素n消費者或投資者的偏好消費者或投資者的偏好 消費者的偏好表現(xiàn)在消費者的偏好表現(xiàn)在愿意把收入花費在住房上的比例愿意把收入花費在住房上的比例、愿愿意租房還是購房意租房還是購房，喜歡多層還是高層喜歡多層還是高層，喜好市中心或是城喜好市中心或是城郊郊，這些受消費者的職業(yè)、生活習慣、親友觀念等因素的，這些受消費者的職業(yè)、生活習慣、親友觀念等因素的影響。影響。 投資者的偏好表現(xiàn)在投資者的偏好表現(xiàn)在愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，愿意投資房地產(chǎn)還是投資其他產(chǎn)業(yè)，是投資住宅還是商鋪。是投資住宅還是商鋪。n對市場的預期對市場的預期 預期價格上漲，當期的需求會上升，反之則相反。預期價格上漲，當期的需求會上升

35、，反之則相反。 Page 35 3.2.1.4 房地產(chǎn)需求的影響因素n政策因素政策因素 稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會影響房地產(chǎn)需求。購稅收、住房制度、產(chǎn)權(quán)制度等會影響房地產(chǎn)需求。購房稅收優(yōu)惠、保護個人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房房稅收優(yōu)惠、保護個人擁有房地產(chǎn)的合法權(quán)利、住房不再福利分配等，都會刺激房地產(chǎn)需求。不再福利分配等，都會刺激房地產(chǎn)需求。 Page 36 3.2.2 房地產(chǎn)供給n房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性n房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律 Page 37 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n內(nèi)涵內(nèi)涵q微觀經(jīng)濟學的角

36、度微觀經(jīng)濟學的角度: :房地產(chǎn)供給房地產(chǎn)供給是指生產(chǎn)者在某一特定是指生產(chǎn)者在某一特定時期，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商時期，在每一價格水平上愿意而且能夠租售的房地產(chǎn)商品量。品量。q宏觀經(jīng)濟角度宏觀經(jīng)濟角度: :房地產(chǎn)供給是房地產(chǎn)供給是指房地產(chǎn)總供給指房地產(chǎn)總供給, ,即某一時即某一時期全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總期全社會或某一地區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)供給的總量，包括實物總量和價值總量。量和價值總量。 Page 38 3.2.2.1 房地產(chǎn)供給的內(nèi)涵與條件n房地產(chǎn)供給的條件房地產(chǎn)供給的條件q出售或出租的愿望出售或出租的愿望 主要取決于價格為主的交易條件；主要取決于價格為主的交

37、易條件；q供給能力供給能力 主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理水平。主要取決于房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力和經(jīng)營管理水平。 上述兩者缺一不可，但在市場經(jīng)濟條件下，以價格為主的上述兩者缺一不可，但在市場經(jīng)濟條件下，以價格為主的交易條件是主要的。交易條件是主要的。 Page 39 3.2.2.2 房地產(chǎn)供給彈性n房地產(chǎn)供給彈性房地產(chǎn)供給彈性是指房地產(chǎn)供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)供給的價格彈性，即房地產(chǎn)價格變動的比率所引起的房地產(chǎn)供應(yīng)量變動的比率，它表示了房變動的比率所引起的房地產(chǎn)供應(yīng)量變動的比率，它表示了房地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程度。地產(chǎn)供給量變動對房地產(chǎn)價格變動的反應(yīng)程

38、度。用公式表示用公式表示為：為：PPQQEs 一般情一般情況況下，由于房地下，由于房地產(chǎn)產(chǎn)價格價格與與供供給給量同方向量同方向變動變動，所以，所以房地房地產(chǎn)產(chǎn)供供給彈給彈性系性系數(shù)應(yīng)為數(shù)應(yīng)為正正值值，即，即 特殊情特殊情況況下，下，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負值。房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)為負值。例如，當房地例如，當房地產(chǎn)需求低迷而價格下降時，供給可能會增加，房地產(chǎn)供給彈性產(chǎn)需求低迷而價格下降時，供給可能會增加，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)可能變成負值，即系數(shù)可能變成負值，即 ，這是房地產(chǎn)價格上漲的預期在起這是房地產(chǎn)價格上漲的預期在起作用。作用。0sE0sE Page 40 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)

39、律n特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性特短期內(nèi)房地產(chǎn)供給無彈性 房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長，特短期內(nèi)其生產(chǎn)要素和產(chǎn)品不可能發(fā)生變化，因而房地產(chǎn)供給無彈性，即變化，因而房地產(chǎn)供給無彈性，即n短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小短期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較小 短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無彈性，房地產(chǎn)短期內(nèi)土地供給不可能發(fā)生變化，土地供給無彈性，房地產(chǎn)可通過可變要素的增減而改變供給，但變動幅度不會很大。可通過可變要素的增減而改變供給，但變動幅度不會很大。0sEPOSQ10sEPQOS Page 41 3.2.2.3 房地產(chǎn)供給彈性變化的一般規(guī)律n長期內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大長期

40、內(nèi)房地產(chǎn)供給彈性較大 長期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量長期內(nèi)土地供給量可變，具有一定彈性，房地產(chǎn)供給量變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。變化更明顯，兩種因素綜合在一起，房地產(chǎn)供給富有彈性。1sEPOSQ Page 42 3.2.3 房地產(chǎn)市場供求均衡n房地產(chǎn)供求均衡的含義房地產(chǎn)供求均衡的含義n房地產(chǎn)供求均衡的形成房地產(chǎn)供求均衡的形成n房地產(chǎn)供求均衡的基本原理房地產(chǎn)供求均衡的基本原理 Page 43 3.2.3.1 房地產(chǎn)供求均衡的含義n房地產(chǎn)供求均衡房地產(chǎn)供求均衡是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需是指房地產(chǎn)商品的供給價格與需求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致

41、求價格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。時的房地產(chǎn)經(jīng)濟運行狀態(tài)。 Page 44 3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成n需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響需求量和供給量的變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響 在經(jīng)濟學上，需求量和供給量的變動是指當其他因素不變時，在經(jīng)濟學上，需求量和供給量的變動是指當其他因素不變時，商品本身價格變動商品本身價格變動所引起需求量或供給量的變動。所引起需求量或供給量的變動。表現(xiàn)為沿表現(xiàn)為沿著供著供( (求求) )曲線的移動。曲線的移動。房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q0S S房地產(chǎn)價格PDE E均衡價格均衡價格P0Q0P1 Page 45

42、3.2.3.2 房地產(chǎn)供求均衡的形成n需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響需求和供給變動對房地產(chǎn)市場供求均衡的影響 在經(jīng)濟學上，在經(jīng)濟學上，需求和供給的變動需求和供給的變動是指當商品本身的是指當商品本身的價格不價格不變時變時，其他因素的變動所引起的需求量或供給量的變動。，其他因素的變動所引起的需求量或供給量的變動。表現(xiàn)為表現(xiàn)為供供( (求求) )曲線的移動曲線的移動。房地產(chǎn)價格P房地房地產(chǎn)數(shù)產(chǎn)數(shù)量量Q Q0S SDp0D1S1p1p2p3Q0Q1Q2Q3 Page 46 3.2.3.3 房地產(chǎn)供求均衡的基本原理n房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相房地產(chǎn)供求均衡狀態(tài)的形成是供給與需求這兩種力量相互作用、相互變化的結(jié)果?；プ饔谩⑾嗷プ兓慕Y(jié)果。n房地產(chǎn)