房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目清單

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1、土地款2、大配套費(fèi)3、土地出讓金4、土地契稅5、土地交易費(fèi)（拍賣手續(xù)費(fèi)）6、辦理土地證費(fèi)二、前期工程費(fèi)1、三通一平（1）臨電工程費(fèi)     紅線外     紅線內(nèi)（2）臨水工程費(fèi)     紅線外     紅線內(nèi)（3）臨路工程費(fèi)（4）填土及平整場地費(fèi)（5）臨時(shí)設(shè)施2、規(guī)劃管理費(fèi)3、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（1）咨詢費(fèi)（2）方案設(shè)計(jì)費(fèi)4、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)（1）方案設(shè)計(jì)費(fèi)（2）施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)5、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)（

2、1）方案設(shè)計(jì)費(fèi)（2）環(huán)境施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)6、綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)7、人防費(fèi)8、招投標(biāo)費(fèi)（1）招標(biāo)監(jiān)督服務(wù)費(fèi)（2）代理費(fèi)9、墻改費(fèi)（新型建筑材料專項(xiàng)基金）10、地名費(fèi)11、施工圖審查費(fèi)12、勘察放線費(fèi)（1）地質(zhì)勘察費(fèi)（2）測繪費(fèi)（3）地基測量費(fèi)（4）人防物探費(fèi)13、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)14、銷售許可證及面積測量費(fèi)15、房屋交易手續(xù)16、分戶土地登記費(fèi)17、地籍地形圖、核地18、合同審查費(fèi)19、水泥專項(xiàng)基金20、環(huán)境影響評(píng)估費(fèi)21、避雷檢測費(fèi)22、新建房屋白蟻防治費(fèi)三、建安工程費(fèi)1、地基處理（1）樁基礎(chǔ)工程費(fèi)（2）樁檢測費(fèi)用2、住宅土建、安裝（1）土建安裝工程費(fèi)  （1.1）土建工程費(fèi)（1.2）安

3、裝工程費(fèi)（1.3）甲控、甲供材（2）電梯     （3）消防（4）排氣通風(fēng)3、工程預(yù)算編制費(fèi)4、土建監(jiān)理費(fèi)5、沉降觀測6、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)7、人防設(shè)施（1）人防監(jiān)理費(fèi)（2）人防設(shè)施費(fèi)8、變更及簽證      9、示范小區(qū)獎(jiǎng)      10、成品房裝修11、其他（外裝費(fèi)用）四、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)             &#

4、160;  1、供電 （1）工程費(fèi)（2）小區(qū)管網(wǎng)2、供水（1）自來水工程費(fèi)（2）水表費(fèi)3、燃?xì)?、通訊線路安裝費(fèi)5、電視（1）電視線路安裝費(fèi)（2）電視外網(wǎng)工程費(fèi)6、智能化         7、區(qū)內(nèi)路燈       8、環(huán)衛(wèi)9、郵政10、環(huán)境工程（1）綠化         （2）道路11、排水  &#

5、160;        12、圍墻大門13、車棚14、水面         五、公共配套設(shè)施費(fèi)1、區(qū)內(nèi)非經(jīng)營性公建（1）地下室及車庫(人防)（2）其他區(qū)內(nèi)設(shè)施（3）其它公共用房2、小區(qū)配套費(fèi)3、公共設(shè)施維修基金   附:進(jìn)一步細(xì)化              &

6、#160;                 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本科目 編號(hào) 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 注釋 說明1 土地費(fèi)用一、地價(jià)（一）土地出讓金 國有土地使用權(quán)出讓合同中列明的土地出讓金或招拍掛的成交價(jià)（二）開發(fā)費(fèi) 國有土地使用權(quán)出讓合同中列明的開發(fā)費(fèi)，或者將生地變成熟地的開發(fā)投資費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)1、向政府繳納的“大配套”費(fèi)用2、接駁市政管線等設(shè)施至紅線邊的施工費(fèi)用3、政府出讓土地時(shí)強(qiáng)行要求建設(shè)的紅線內(nèi)的市政路

7、4、政府強(qiáng)行要求的紅線外的其他工程建設(shè)費(fèi)用"二、拆遷費(fèi) （一）拆遷工程費(fèi)紅線內(nèi)拆除和遷移障礙物所發(fā)生的費(fèi)用，包括：地上建筑物的拆除，高壓線、光纜等的遷移，排洪溝、市政管線的改道，古樹的移植，文物勘探及相應(yīng)費(fèi)用等。（二）拆遷補(bǔ)償費(fèi) 對紅線內(nèi)房屋或墾地所有人放棄所有權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)用及對其使用人的安置費(fèi)用三、土地辦證費(fèi)（一）土地產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)（二）購地契稅（三）過戶手續(xù)費(fèi)四、其它土地費(fèi)（一）土地中介費(fèi) 指以各種名義支付給土地中介方的酬勞（二）合作方補(bǔ)償 含為獲得土地支付的股權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi)（三）其它2 前期費(fèi)用一、調(diào)研評(píng)估費(fèi)（一）可行性研究費(fèi) 項(xiàng)目可研階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行房地

8、產(chǎn)市場分析的委托費(fèi)等（二）營銷定位調(diào)研費(fèi) 項(xiàng)目營銷定位階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如雇用咨詢公司進(jìn)行目標(biāo)客戶群分析的委托費(fèi)等（三）環(huán)境評(píng)估費(fèi) 委托專業(yè)公司對地塊周邊環(huán)境質(zhì)量影響的評(píng)估費(fèi)用，例如交通、空氣污染等（四）設(shè)計(jì)調(diào)研費(fèi) 項(xiàng)目前期概念設(shè)計(jì)階段發(fā)生的調(diào)研費(fèi)用，例如為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)而出國考察的費(fèi)用等（五）其它調(diào)研費(fèi)二、設(shè)計(jì)費(fèi)（一）設(shè)計(jì)招標(biāo)補(bǔ)償費(fèi) 指向未中標(biāo)單位支付的標(biāo)底費(fèi) 各項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)中除設(shè)計(jì)實(shí)體費(fèi)用外，應(yīng)包括其相應(yīng)的圖紙委托審查費(fèi)用（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（三）建筑工程設(shè)計(jì)費(fèi)（四）立面工程設(shè)計(jì)費(fèi)（五）環(huán)境工程設(shè)計(jì)費(fèi)（六）專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi) 環(huán)保、燃?xì)?、橋梁等需要專?xiàng)設(shè)計(jì)的項(xiàng)目發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用（七）裝修設(shè)計(jì)費(fèi) 指精裝修、大

9、堂、電梯廳的設(shè)計(jì)費(fèi)用等，不包含獨(dú)立賣場裝修設(shè)計(jì)等售樓工程設(shè)計(jì)費(fèi)（八）其他設(shè)計(jì)費(fèi) 包括復(fù)印曬圖費(fèi)等小額費(fèi)用三、勘探測繪費(fèi)包括地質(zhì)勘查、放點(diǎn)測繪、超前鉆、氡氣檢測等施工前期需要的勘探測繪發(fā)生的費(fèi)用，不包含施工建造過程中對相應(yīng)工程的檢測費(fèi)用。四、報(bào)建費(fèi)（一）規(guī)劃報(bào)建費(fèi) 為取得規(guī)劃許可證而向政府繳納的一切費(fèi)用，以及為完成規(guī)劃報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。（二）施工報(bào)建費(fèi)為取得施工許可證而繳納的費(fèi)用和政府強(qiáng)制要求的工作發(fā)生的費(fèi)用（例如白蟻防治），以及為完成施工報(bào)建工作而發(fā)生的其他費(fèi)用。（三）各項(xiàng)基金 不可回收基金,可回收基金五、其它前期費(fèi)3 建安費(fèi)用一、臨時(shí)工程（一）臨時(shí)供水  臨時(shí)供水管線的接駁

10、、鋪設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。為項(xiàng)目整體服務(wù)的臨時(shí)性工程，不包含為單項(xiàng)工程而專門服務(wù)的具有以下性質(zhì)的工程。（二）臨時(shí)排水 臨時(shí)排水管線的接駁、鋪設(shè)，臨時(shí)排水溝的修建，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。（三）臨時(shí)供電 臨時(shí)變配電設(shè)備的購置、租賃、安裝，臨時(shí)線路的架設(shè)，以及完成該工作所必須的其他輔助工作。（四）場地平整 主要是施工前期場地上的垃圾、雜草、樹木等障礙物的移除，應(yīng)區(qū)別于“巖土工程”中的“場地土方”。（五）臨時(shí)設(shè)施 初次性建造、購置的為甲方地盤管理服務(wù)的各種臨時(shí)建筑物和臨時(shí)設(shè)施產(chǎn)生的費(fèi)用。（六）臨時(shí)圍墻 按施工現(xiàn)場形象規(guī)范建造臨時(shí)性圍墻的費(fèi)用，包括附屬的大門等設(shè)施。（七）

11、臨時(shí)道路為項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)的臨時(shí)性道路的建造費(fèi)用，包括道路施工中必要的土方開挖、邊坡支護(hù)、道路地基處理，而道路兩側(cè)的排水溝應(yīng)歸入“臨時(shí)排水”。（八）其它前期工程費(fèi) 包括項(xiàng)目開工前的場地看護(hù)費(fèi)及形象規(guī)范費(fèi)用等。二、巖土工程（一）地基處理 包括換填、深層密實(shí)、排水固結(jié)、化學(xué)加固等地基處理方式。（二）土方工程 基坑土方 為進(jìn)行地下結(jié)構(gòu)施工而進(jìn)行的土方開挖、搬運(yùn)、回填場地土方為調(diào)整標(biāo)高或園林造型而進(jìn)行的大面積的土方開挖、搬運(yùn)、回填、整平、夯實(shí)等，應(yīng)區(qū)別于“前期工程”中的“場地平整”。（三）支護(hù)工程 基坑支護(hù)  邊坡支護(hù)（四）其它巖土工程三、基礎(chǔ)工程（一）預(yù)應(yīng)力管樁基礎(chǔ)包含截樁費(fèi)、驗(yàn)樁費(fèi)如基礎(chǔ)形式

12、采用獨(dú)立基礎(chǔ)或者條形基礎(chǔ)，且該基礎(chǔ)不用于地下室工程，那么此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地上結(jié)構(gòu)”；如采用筏形基礎(chǔ)或箱形基礎(chǔ)，此項(xiàng)造價(jià)歸入相應(yīng)的可售物業(yè)的“地下室結(jié)構(gòu)”（二）人工挖孔樁基礎(chǔ) 包含樁基檢測費(fèi)（三）鉆孔灌注樁基礎(chǔ) 包含樁基檢測費(fèi)（四）其它基礎(chǔ)工程四、可售物業(yè) 防水工程 地下室防水 防水工程應(yīng)按照GB50500清單中的工程內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)成本拆分歸類。 1、分別按可售物業(yè)類型設(shè)置：多層住宅、小高層住宅、高層住宅、獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、寫字樓、獨(dú)立商業(yè)等。雙拼、四拼別墅歸入聯(lián)排別墅中。2、如果單棟建筑內(nèi)有不同物業(yè)類型且建安費(fèi)用難以拆分，先將其費(fèi)用歸入占整體成本較大份額的物業(yè)

13、類型。" 衛(wèi)生間防水屋外防水 包括屋面、外墻防水，其它 包括入戶花園防水、露臺(tái)防水、陽臺(tái)管根防水等。外墻裝修 外墻磚 包括石材  外墻涂料幕墻 "1、包括外墻裝飾鋁扣板等2、住宅底層商鋪如果無法劃分為單獨(dú)商業(yè)，其外部的自立玻璃歸入該住宅的“玻璃幕墻”；如為獨(dú)立商業(yè)，將其歸入獨(dú)立商業(yè)的“幕墻”"裝飾百葉 包括裝飾用鋁格柵、空調(diào)百葉窗、以及其他外墻裝飾用百葉窗其它外墻裝修裝修工程 大堂裝修 "包括單元大門建造費(fèi)用"室內(nèi)裝修 可售物業(yè)內(nèi)裝修， 按物業(yè)類型劃分電梯廳裝修電梯轎廂裝修其它公共裝修 包括樓梯間裝修，如屬臨時(shí)看樓

14、通道性質(zhì)，則費(fèi)用歸集到銷售費(fèi)用的“臨時(shí)裝修費(fèi)”措施費(fèi) 腳手架費(fèi)用模板費(fèi)用規(guī)費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)用配合費(fèi)其他措施費(fèi)其它土建工程（二）機(jī)電工程 強(qiáng)電 包括單體內(nèi)的預(yù)埋管線和開關(guān)、插座、燈具等基本強(qiáng)電設(shè)施，應(yīng)區(qū)別于“供配電工程：弱電 電視 指單體內(nèi)的預(yù)埋管及其附屬設(shè)施電信自動(dòng)化其它弱電工程給排水 給水  排水  直飲水  中水  其它給排水空調(diào) 單體內(nèi)的空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)，如中央空調(diào)、樓梯間通風(fēng)、衛(wèi)生間集中抽風(fēng)系統(tǒng)等電梯其它機(jī)電工程（三）消防工程 排煙送風(fēng) 包括單體內(nèi)消防工程消防控制消防水其他消防工程3 建安費(fèi)用可售物業(yè)（四）欄桿工程 樓梯欄桿陽臺(tái)欄桿 包括入戶花園欄桿其它欄桿

15、 " 1、包括防盜欄、兒童防護(hù)欄等；2、不包括樓外私家花園欄桿，其歸入“室外圍欄工程”"（五）門窗工程外立面門窗指建筑物與室外直接接觸部位設(shè)立的門窗，如陽臺(tái)門等。包括鋁門窗、塑鋼門窗、木門窗、鋼門窗等類型門窗。防火門 指公共部位防火門（如地下室防火卷簾門、商鋪入戶卷簾門等），不包括具有防火功能的入戶門和商鋪外自立玻璃門入戶門 不包括單元大門其它門窗工程 車庫門等其他門類，不包括人防門五、配套設(shè)施（一）配套項(xiàng)目 會(huì)所 配套設(shè)施應(yīng)涵蓋配套的土建、裝修、措施費(fèi)等所有費(fèi)用學(xué)校幼兒園物業(yè)管理用房公共部位裝修其它配套建安 指不能銷售的專項(xiàng)設(shè)施六、配套工程（一）供配電工程配電室

16、土建工程小區(qū)變電站、獨(dú)立配電室的土建成本，對于非獨(dú)立配電室的土建成本可并入相應(yīng)附屬結(jié)構(gòu)建安成本應(yīng)區(qū)別于“可售物業(yè)”中的“強(qiáng)電”變配電設(shè)備 包括小區(qū)變電站設(shè)備、高壓電纜敷設(shè)、高壓電纜溝工程、變配電柜等低壓傳輸 包括低壓電纜及母線槽的敷設(shè)、低壓電纜溝工程、電表安裝等發(fā)電機(jī)組其它供配電（二）燃?xì)夤こ蹋ㄈ┎膳こ?熱力站熱力內(nèi)線取暖器 包括燃?xì)獗趻鞝t或電熱膜取暖器其它采暖（四）有線電視 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（五）電信工程 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（六）網(wǎng)絡(luò)工程 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程（七）人防工程（八）市政管線 自來水干管

17、供水二次加壓"1、包括水泵、變頻泵、穩(wěn)壓器、穩(wěn)壓罐等設(shè)備2、對于獨(dú)立的水泵房，其土建費(fèi)用應(yīng)歸入本項(xiàng)費(fèi)用中"雨、污、糞水排水 包括單體外的雨、污、糞水管，以及化糞池、生化池等處理設(shè)施。其它市政管線（九）環(huán)保工程 降噪工程 包括隔音壁等用以降低噪音影響的輔助工程環(huán)保檢測 建筑裝修氣體排放檢測等水池防霉垃圾處理 如垃圾站等其它環(huán)保工程（十）智能化工程 室外影音 背景音樂、信息發(fā)布顯示屏等 包括各種設(shè)備安裝、室外管線鋪設(shè)、單體內(nèi)穿線等工程安防系統(tǒng) 紅外線、攝像頭、可視對講、門禁、巡更等安全監(jiān)控系統(tǒng)停車場控制 停車場出入電子閘門、讀卡系統(tǒng)等其它智能化（十一）其他配套工程 包括信報(bào)箱、

18、小區(qū)電子滅蚊系統(tǒng)等 七、室外工程（一）園林景觀工程園建工程指小區(qū)硬景工程，以及小品、雕塑、張拉膜、室外家私（如休閑椅、遮陽傘）等景觀水體工程 包括游泳池的土建、機(jī)電及裝飾工程，及游泳池的輔助設(shè)施，如獨(dú)立更衣室等綠化工程 包括小學(xué)、幼兒園等配套設(shè)施內(nèi)的綠化工程，以及小區(qū)噴淋澆灌系統(tǒng)室外圍欄工程 小區(qū)圍欄 例如小區(qū)外圍的圍墻、護(hù)欄、永久性擋板以及小區(qū)大門等私家花園圍欄其它室外圍欄 包括小區(qū)保安廳等室外康樂設(shè)施小區(qū)標(biāo)識(shí)工程其它園林工程（二）道路及燈光工程道路指車行道路，包括消防通道，以及道路劃線、交通指示牌、紅綠燈、減速帶、轉(zhuǎn)彎鏡、地下室車位劃線等工程小區(qū)照明及泛光工程4 其他直接費(fèi)一、工

19、程管理費(fèi)（一）工程監(jiān)理費(fèi)（二）工程保險(xiǎn)費(fèi)（三）工程水電費(fèi)項(xiàng)目入伙之前發(fā)生的應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的水電費(fèi)用。如果售樓水電費(fèi)可以拆分出來，應(yīng)將其計(jì)入銷售費(fèi)用中的“賣場物管費(fèi)”。（四）檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi) 包括材料檢驗(yàn)、沉降觀測等（五）預(yù)決算編審費(fèi)（六）工程合同印花稅（七）工程驗(yàn)線查丈費(fèi) 工程驗(yàn)收時(shí)的驗(yàn)線查丈（八）其他工程管理費(fèi)二、地盤管理費(fèi)（一）地盤工資（二）辦公費(fèi)用（三）福利費(fèi)用（四）郵電通訊費(fèi)（五）房租水電費(fèi)（六）差旅交通費(fèi)（七）用具購置及維修費(fèi)（八）勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)（九）現(xiàn)場看護(hù)費(fèi)（十）折舊費(fèi)用（十一）地盤公關(guān)費(fèi)（十二）地盤獎(jiǎng)罰（十三）其他地盤費(fèi)三、增容費(fèi)（一）燃?xì)庠鋈葙M(fèi) 指單獨(dú)繳納的增容費(fèi)，如“市政大配套費(fèi)用”

20、中已涵蓋了此項(xiàng)費(fèi)用，注意此處不要重復(fù)錄入。（二）供電增容費(fèi)（三）供水增容費(fèi)四、物業(yè)基金5 利息一、外部利息二、內(nèi)部利息 指華強(qiáng)集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)調(diào)用資金的資金成本6 公司管理費(fèi) 7 銷售費(fèi)用 一、營銷費(fèi)用一）廣告費(fèi) 廣告發(fā)布費(fèi)報(bào)紙廣告 包括軟性文章廣告和硬性廣告電視廣告戶外廣告 包括路牌廣告、公交站牌廣告、墻面廣告、車體廣告等網(wǎng)絡(luò)廣告 包括本廣告代理費(fèi) 廣告公司的策劃、設(shè)計(jì)、發(fā)布代理及其他服務(wù)費(fèi)用（二）活動(dòng)推廣費(fèi)展銷會(huì)費(fèi) 參加房展會(huì)、舉辦推介會(huì)及租賃商業(yè)場所設(shè)立展位所發(fā)生的全部費(fèi)用促銷活動(dòng)費(fèi) 為舉行促銷活動(dòng)所發(fā)生的演藝費(fèi)、場地費(fèi)、資料費(fèi)、禮品費(fèi)、贈(zèng)送的管理費(fèi)和樓款等 開盤活動(dòng)費(fèi) 包括開盤時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用入伙活動(dòng)費(fèi) 包括入伙時(shí)組織準(zhǔn)備的一切相關(guān)活動(dòng)費(fèi)用其它活動(dòng)推廣費(fèi)（三）賣場包裝費(fèi) 售樓處包裝費(fèi) 售樓處設(shè)計(jì)費(fèi) 如會(huì)所或商業(yè)在銷售期作為售樓處使用，屬于永久性裝修的費(fèi)用不計(jì)入營銷費(fèi)用售樓處裝修費(fèi)售樓處建安費(fèi) 指搭建臨時(shí)售樓處的建安費(fèi)售樓處布置費(fèi) 包括辦公家俱、電腦、電視、DVD、音響、飾品等費(fèi)用其它售樓處包裝費(fèi)樣板房包裝費(fèi) 樣板房設(shè)計(jì)費(fèi) 實(shí)體樣板房帶裝修出售后，裝修部分的凈值應(yīng)扣減營銷費(fèi)用樣板房裝修費(fèi)樣板房建安費(fèi) 指搭建臨時(shí)樣板房的建安費(fèi)樣板房布置費(fèi) 包括家私、家電、飾品等費(fèi)用其它樣板房包裝費(fèi)場景包裝費(fèi)制作類包裝費(fèi)包括導(dǎo)示性廣告、樓體外包