深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

1、深圳房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 尤福永我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀從發(fā)展歷程上看，與20世紀(jì)20、30年代美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的狀況基本相同，其共性表現(xiàn)主要是房地產(chǎn)市場(chǎng)的不穩(wěn)定性，都出現(xiàn)了前所未有的大起大落，房地產(chǎn)金融體制亦尚處在探索中的不完善階段。尤其深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化，在階段上，同美國(guó)有特別相似之處。1993年底，深圳因“圈地運(yùn)動(dòng)”和“炒地皮過(guò)熱”出現(xiàn)了商品房?jī)r(jià)格偏高、空置率上升，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速下滑，而且連續(xù)4年直至近期仍呈萎縮疲軟之態(tài)勢(shì)。無(wú)獨(dú)有偶，美國(guó)1929年房地產(chǎn)市場(chǎng)因股市驟然下跌也曾出現(xiàn)過(guò)連續(xù)4年持續(xù)低迷瀕臨崩潰的形勢(shì)，兩地情況非常相似，都不同程度地出現(xiàn)了一方面商品住房大量積壓滯銷(xiāo)，而另一方面缺房

2、戶無(wú)力購(gòu)買(mǎi)的供求畸型現(xiàn)象。美國(guó)當(dāng)時(shí)由于房地產(chǎn)業(yè)已開(kāi)始走向衰落而嚴(yán)重地影響到了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這種狀況促使美國(guó)聯(lián)邦政府在這個(gè)時(shí)期先后出臺(tái)了一系列法規(guī)政策并通過(guò)金融機(jī)構(gòu)的重組和房地產(chǎn)金融體制的深化改革，才使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于20世紀(jì)30年代后期開(kāi)始逐漸復(fù)蘇，隨之社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也開(kāi)始逐步有所好轉(zhuǎn)。實(shí)踐證明，房地產(chǎn)金融體制的改革完善，在一定程度上決定了房地產(chǎn)金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向和根本出路，而且對(duì)于促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，建立良好的投資環(huán)境，加速城市國(guó)際化建設(shè)，保障社會(huì)穩(wěn)定和城市居民的安居樂(lè)業(yè)都會(huì)產(chǎn)生至關(guān)重要的影響。一、構(gòu)建新型房地產(chǎn)金融體制的可行性(一)房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展的客觀需要和現(xiàn)實(shí)的必然

3、要求目前，我國(guó)和深圳商品房空置依舊維持在較高的水平，全國(guó)6624萬(wàn)平方米，深圳328萬(wàn)平方米，其中商品住宅的比率都在70%以上，這是不容回避的客觀現(xiàn)實(shí)。坦率地講，由于供過(guò)于求，商品房積壓嚴(yán)重，不可避免地會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)性貸款不能如期償還，造成銀行回籠資金困難，周期運(yùn)轉(zhuǎn)不暢，負(fù)擔(dān)沉重。這種連鎖式的不良反應(yīng)，使得資源和資金得不到有效利用和合理使用，因而嚴(yán)重地阻礙了房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。究其原因，是我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融體制還不夠成熟，體系也不完善，甚至可以說(shuō)存在著一些弊端，主要表現(xiàn)為購(gòu)房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的融資渠道或資金來(lái)源受房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的制約和宏觀調(diào)控的影響較大，資金運(yùn)行很難保證正常

4、循環(huán)，這種“風(fēng)險(xiǎn)”作用的結(jié)果表明，現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制已不能適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，確切地說(shuō)，已與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不相適應(yīng)，已到了非改不可的地步。如果現(xiàn)階段我們不對(duì)其深化改革，非但解決不了眼前商品房空置率過(guò)高、資金周轉(zhuǎn)不暢的問(wèn)題，而且從長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看也難以保證房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)有較大的發(fā)展，類(lèi)似1993年宏觀調(diào)控中出現(xiàn)的“一調(diào)就死，不調(diào)就亂”的情況，在將來(lái)的發(fā)展中還會(huì)不同程度地出現(xiàn)，其結(jié)果是，房地產(chǎn)周期的低谷徘徊時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，空置率會(huì)更高，缺房戶和資金積壓亦會(huì)更多。從支柱產(chǎn)業(yè)角度講，不僅會(huì)影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)和協(xié)調(diào)發(fā)展，而且還會(huì)削弱我們?cè)趪?guó)際市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力，由此也會(huì)產(chǎn)生一些社會(huì)的不安定因

5、素。所以說(shuō)，客觀現(xiàn)實(shí)要求我們必須加快對(duì)房地產(chǎn)金融體制的深化改革，依據(jù)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律構(gòu)建一個(gè)能夠利于資金循環(huán)而且房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀調(diào)控能夠表現(xiàn)出一定“彈性”作用的房地產(chǎn)金融體制，使之適應(yīng)于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的運(yùn)作和發(fā)展。只有這個(gè)核心問(wèn)題真正解決了，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融業(yè)才能持續(xù)、穩(wěn)定、健康、協(xié)調(diào)地向前發(fā)展。(二)有先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒中外金融理論界已基本形成一個(gè)共識(shí)：房地產(chǎn)金融體制的完善與否，主要取決于其有無(wú)二級(jí)市場(chǎng)以及二級(jí)市場(chǎng)的完善程度，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)比一級(jí)市場(chǎng)具有更多的優(yōu)點(diǎn)：能夠確保資金有正常流動(dòng)的渠道；資金流動(dòng)更安全；使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)。美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)體系非常完備，從我國(guó)和深圳目前

6、的實(shí)際來(lái)看，我們從美國(guó)房地產(chǎn)金融體系中可借鑒之處有三點(diǎn)：建立了二級(jí)市場(chǎng)；在二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制中設(shè)置了政府金融平衡機(jī)構(gòu)；建立了二級(jí)市場(chǎng)的證券中介機(jī)構(gòu)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的金融理論認(rèn)為，這三點(diǎn)是世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家發(fā)展房地產(chǎn)金融體系可取的共同之處，所以，可以作為共性吸收借鑒，為我所用。通過(guò)研究比較和吸收借鑒美國(guó)成功經(jīng)驗(yàn)，從我國(guó)和深圳具體實(shí)際出發(fā)，在現(xiàn)行房地產(chǎn)金融體制架構(gòu)的基礎(chǔ)上建立“兩級(jí)市場(chǎng)雙軌制”的體制架構(gòu)模式是房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展到現(xiàn)階段的最佳選擇，不是權(quán)宜之計(jì)。順便說(shuō)明一點(diǎn)，隨著資本的積累、財(cái)力的增加，我國(guó)和深圳在以后的發(fā)展階段中可視房地產(chǎn)和房產(chǎn)地金融市場(chǎng)的實(shí)踐情況再進(jìn)一步酌情考慮建立“兩級(jí)市場(chǎng)多軌制

7、”的架構(gòu)模式，逐步完善其功能。(三)深圳具備良好的試點(diǎn)基礎(chǔ)和條件深圳率先建立新型的房地產(chǎn)金融體制具有有利的條件，完全可以在政府的扶持下，通過(guò)試點(diǎn)探索出一條成功的經(jīng)驗(yàn)，為在全國(guó)建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)金融體制起到示范作用。(1)深圳是我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的試驗(yàn)場(chǎng)，對(duì)外開(kāi)放的窗口，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的基本框架已初步形成，城市國(guó)際化建設(shè)符合國(guó)際慣例。(2)深圳開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)早，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)量大，且業(yè)務(wù)范圍廣，資本積累實(shí)現(xiàn)了多元化，還有深圳金融市場(chǎng)活躍，法律法規(guī)體系健全、完善。(3)深圳房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模大，實(shí)力雄厚，競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，城市建設(shè)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)建立早，商品化程度高，市場(chǎng)體制健全，機(jī)制完善。

8、(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全國(guó)的前列，在住宅商品化的深化改革方面成效大，經(jīng)驗(yàn)多。(5)深圳有一大批從事房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融理論研究的專(zhuān)家、學(xué)者以及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的業(yè)界人士。新體制的建立有科學(xué)、系統(tǒng)的理論作指導(dǎo)，可確保其運(yùn)作管理具有較強(qiáng)的操作性和有效性。二、中國(guó)房地產(chǎn)金融新體制的架構(gòu)設(shè)計(jì)現(xiàn)代房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的體系構(gòu)成，主要有兩大要素，即：一級(jí)抵押貸款市場(chǎng)(亦稱(chēng)“初級(jí)市場(chǎng)”)和二級(jí)抵押貸款市場(chǎng)。一級(jí)市場(chǎng)是指借款人和貸款人之間交易的市場(chǎng)，即購(gòu)房者或開(kāi)發(fā)商以抵押方式從貸款商如銀行或其他金融機(jī)構(gòu)取得貸款的市場(chǎng)。二級(jí)市場(chǎng)是指一級(jí)市場(chǎng)的貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)將其發(fā)放的抵押貸款轉(zhuǎn)讓給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，金融平衡機(jī)

9、構(gòu)以最初抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，向社會(huì)發(fā)行房地產(chǎn)證券(股票和債券)籌集資金的市場(chǎng)。在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的構(gòu)成要素中，一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)是其延伸和發(fā)展，二者有著相互依存、相互制約、相互促進(jìn)的密切聯(lián)系。特別是二級(jí)市場(chǎng)的建立，對(duì)抵押貸款市場(chǎng)的發(fā)展具有極大的促進(jìn)作用，它不僅使資金流動(dòng)更安全，而且使資金能夠在更大范圍內(nèi)流動(dòng)，使房地產(chǎn)金融業(yè)的運(yùn)行機(jī)制更加完善、合理和科學(xué)。最終使房地產(chǎn)業(yè)同金融業(yè)有機(jī)地聯(lián)系在一起，形成一個(gè)良性循環(huán)系統(tǒng)，即新的房地產(chǎn)金融體制。三、中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(一)我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀20世紀(jì)80年代以來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的不斷深化，金融體制的改革也全面展開(kāi)，我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)

10、特別是住房金融業(yè)務(wù)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，一個(gè)以中國(guó)人民銀行為宏觀調(diào)控中心，以國(guó)有專(zhuān)業(yè)銀行為主體，多種金融機(jī)構(gòu)分工協(xié)作的房地產(chǎn)金融組織體系已初步形成。目前，各家金融機(jī)構(gòu)都不同程度地經(jīng)辦了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。但從政策性的住房金融來(lái)看，基本形成了以中國(guó)建設(shè)銀行(下稱(chēng)“建行”)和工商銀行(下稱(chēng)“工行”)為主，其他銀行為輔的承辦住房金融業(yè)務(wù)的局面。我國(guó)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)主要包括政策性和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)金融兩大類(lèi)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至1995年，全國(guó)發(fā)放住房貸款未收回余額達(dá)1510億元人民幣，其中抵押貸款為92億元。深圳房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)是隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的形成和金融體制的改革而發(fā)展起來(lái)的。在深圳特區(qū)建設(shè)的初期階段，城市土地開(kāi)

11、發(fā)和商品房建設(shè)是以吸引外資為重點(diǎn)，在中央給特殊政策、不給資金、而需要大量建設(shè)資金的情況下，深圳進(jìn)行了土地資金化的嘗試，采取了有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的方式大力發(fā)展房地產(chǎn)。1979年至1982年，房地產(chǎn)的實(shí)際投資額達(dá)7.89億港元，占全特區(qū)投資總額的26.5%。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、建設(shè)帶來(lái)了大量的土地使用費(fèi)收入和商品房利潤(rùn)，不僅為城市的發(fā)展積累了財(cái)源，同時(shí)也成為金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要資金來(lái)源。在特區(qū)房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的過(guò)程中，深圳的房地產(chǎn)金融業(yè)蓬勃興起，它是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)不斷融合的產(chǎn)物。首先是專(zhuān)業(yè)銀行積極參與房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)。1979年，國(guó)家決定基本建設(shè)投資由財(cái)政撥款改為中國(guó)人民建設(shè)銀行貸款，由建行獨(dú)家辦理

12、包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款在內(nèi)的基本建設(shè)貸款。隨著改革開(kāi)放向縱深發(fā)展，生產(chǎn)性基本建設(shè)資金的需求量急劇增加。在20世紀(jì)80年代中期，深圳市專(zhuān)業(yè)銀行實(shí)行業(yè)務(wù)全面交叉，打破了由建行獨(dú)家經(jīng)辦基本建設(shè)投資的局面。由此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資由多家銀行共同辦理。此后，隨著股份制的交通銀行和區(qū)域性的深圳發(fā)展銀行和招商銀行的成立，以及外資銀行的逐步引入，使深圳的金融體系不斷完善，同時(shí)也使得房地產(chǎn)的融資機(jī)構(gòu)、融資形式不斷出現(xiàn)多樣化的格局。(1)各家銀行為拓展深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和信托投資公司等機(jī)構(gòu)，以各種形式開(kāi)展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，在很大程度上填補(bǔ)了房地產(chǎn)的資金缺口。(2)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為中心，出現(xiàn)了各種房地產(chǎn)

13、融資投資形式，房地產(chǎn)抵押、樓宇按揭等，大大地推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住房制度改革的進(jìn)程。各家金融機(jī)構(gòu)由成立專(zhuān)門(mén)的融資機(jī)構(gòu)發(fā)展到產(chǎn)融結(jié)合企業(yè)，由獨(dú)家金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)發(fā)展到金融機(jī)構(gòu)與企業(yè)聯(lián)合、金融機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合，由單一的房地產(chǎn)信貸發(fā)展到信貸與直接投資相結(jié)合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，為配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信貸部于1988年正式成立，主要辦理房改和住房信貸業(yè)務(wù)。這標(biāo)志著房改金融的興起。隨著建行住宅信貸部(后稱(chēng)“房地產(chǎn)信貸部”)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展，住房金融又開(kāi)始向房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方向發(fā)展。1994年，中國(guó)工商銀行深圳分行房地產(chǎn)信貸部成立并開(kāi)始在較大范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。在

14、深圳最早涉足房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的國(guó)有專(zhuān)業(yè)銀行中，建行和工行開(kāi)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)量最大，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持和貢獻(xiàn)也最為突出。值得一提的是，深圳確立“市場(chǎng)化，居者有其屋”的住宅發(fā)展目標(biāo)后，兩行為合理引導(dǎo)居民個(gè)人消費(fèi)，支持個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房，在開(kāi)辦“先消費(fèi)，后支付”的按揭業(yè)務(wù)中，除辦理福利商品房貸款和微利商品房貸款業(yè)務(wù)外，還與農(nóng)業(yè)銀行等專(zhuān)業(yè)銀行以及其他一些外資銀行一起共同創(chuàng)辦市場(chǎng)商品房的按揭業(yè)務(wù)，在調(diào)節(jié)整個(gè)社會(huì)的投資配置方面發(fā)揮了重要作用?，F(xiàn)在，深圳市政策性和商業(yè)性并存的房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)的住房信貸體系已初步形成。(二)一級(jí)市場(chǎng)的架構(gòu)及存在的主要問(wèn)題如前所述，我國(guó)和深圳房地產(chǎn)金融的現(xiàn)行體系依舊為傳統(tǒng)的架構(gòu)模式

15、，從體制上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)資金的流程流向仍然停留在初級(jí)階段的一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)制上。居民個(gè)人購(gòu)房按揭所發(fā)生的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和住宅資金流向可簡(jiǎn)單表述為“房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行”的循環(huán)過(guò)程。其市場(chǎng)構(gòu)成要素為：銀行、房地產(chǎn)消費(fèi)者或房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。歷史地看，現(xiàn)行的這種房地產(chǎn)金融體制自1993年以來(lái)對(duì)全國(guó)各城市地區(qū)的住房制度改革，推進(jìn)實(shí)現(xiàn)住宅商品化的進(jìn)程都不同程度地發(fā)揮了積極的作用，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在發(fā)展階段上具有重要的歷史意義和作用，這是不容置疑的事實(shí)。但是，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的深入，房地產(chǎn)金融在住房生產(chǎn)、交換、消費(fèi)中由于根植于原有的金融體制，因此，在現(xiàn)階段發(fā)展中不可避免地暴露出一些問(wèn)題，具體歸納起

16、來(lái)有下述幾方面：1.銀行在住房貸款方面面臨的問(wèn)題(1)住房貸款需求增長(zhǎng)速度快，其需要量之大只靠?jī)?chǔ)蓄存款已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足。(2)銀行貸款不能及時(shí)回籠，故而資金周轉(zhuǎn)不暢，難以為社會(huì)居民購(gòu)房提供足夠的住房貸款支持。(3)購(gòu)房抵押貸款期限太短(一般5年，極少數(shù)最長(zhǎng)不超過(guò)15年)，既不利于擴(kuò)大社會(huì)居民的潛在需求和有效需求，活躍抵押貸款市場(chǎng)，也不利于住房制度的深化改革，在一定程度上影響和阻礙了實(shí)現(xiàn)住房商品化的進(jìn)程。(4)銀行抵押貸款方式不統(tǒng)一，管理不規(guī)范，資金流動(dòng)受到一定影響，不利于實(shí)施有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。2.銀行發(fā)放抵押貸款無(wú)后續(xù)融資渠道，不能實(shí)現(xiàn)資金良性循環(huán)，使其變現(xiàn)能力差，風(fēng)險(xiǎn)高，不利于抵押貸款市場(chǎng)發(fā)展3

17、.由于融資渠道不暢，開(kāi)發(fā)商可支配資金量有限，選擇投資項(xiàng)目有一定的局限性，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展綜上所述，顯而易見(jiàn)，深圳乃至我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段，已明顯地表現(xiàn)出與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極不適應(yīng)，由體制帶來(lái)的問(wèn)題日趨嚴(yán)重。具體來(lái)說(shuō)，就是單靠房地產(chǎn)金融一級(jí)市場(chǎng)單循環(huán)運(yùn)作已不合時(shí)宜，不可再繼續(xù)維持現(xiàn)狀，必須從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，建立并逐步完善二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)體系，為一級(jí)市場(chǎng)提供一個(gè)暢通的融資渠道和足夠的資金來(lái)源，最大限度地提高住房資金循環(huán)的補(bǔ)償性及流動(dòng)性。(三)二級(jí)市場(chǎng)的建立綜觀美日等市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家房地產(chǎn)金融體制的構(gòu)建和住宅金融二級(jí)市場(chǎng)的建立和完善過(guò)程的長(zhǎng)期實(shí)踐，可以看到，房地產(chǎn)金融組織的多元化，

18、房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)化和系統(tǒng)化，業(yè)已成為房地產(chǎn)金融體制完善與否的重要標(biāo)志。基于此，我國(guó)和深圳在構(gòu)建新的房地產(chǎn)金融體制中應(yīng)首先考慮房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置的系統(tǒng)化和網(wǎng)絡(luò)化，使其結(jié)構(gòu)的設(shè)置科學(xué)合理。目前，我國(guó)不存在房地產(chǎn)金融的二級(jí)市場(chǎng)。所以，建立二級(jí)市場(chǎng)已成為建立和完善我國(guó)房地產(chǎn)金融體制的首要任務(wù)。1.理論依據(jù)與經(jīng)驗(yàn)借鑒系統(tǒng)工程和網(wǎng)絡(luò)理論指出，任何自然范疇的循環(huán)系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)(如：電路、磁路、水路、氣路等)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)科學(xué)范疇的循環(huán)網(wǎng)絡(luò)(經(jīng)營(yíng)中的產(chǎn)、供、銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)、金融系統(tǒng)中資金流動(dòng)網(wǎng)絡(luò)等等)都具有一些網(wǎng)絡(luò)的共性特點(diǎn)：系統(tǒng)性；反饋性；再生性；補(bǔ)償性。前一點(diǎn)表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的靜態(tài)特性，后三者表征了網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的動(dòng)態(tài)特性。具

19、有上述特征的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)都能夠在一定的條件下通過(guò)自我調(diào)節(jié)顯現(xiàn)出穩(wěn)定平衡的功能，因此稱(chēng)這樣的系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)具有一定的合理性和科學(xué)性。如果我們深入考慮一下美國(guó)房地產(chǎn)金融兩級(jí)市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)設(shè)置和運(yùn)行情況，便會(huì)發(fā)現(xiàn)，它作為一個(gè)系統(tǒng)反映出的特性與系統(tǒng)論和網(wǎng)絡(luò)理論要求的要素特征、作用和系統(tǒng)特性非常吻合，也就是說(shuō)，美國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的二級(jí)市場(chǎng)的建立完全符合現(xiàn)代理論的現(xiàn)點(diǎn)，有一定的理論基礎(chǔ)，而且經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的完善和實(shí)踐檢驗(yàn)，已被證明是科學(xué)的、合理的，而且是行之有效的。根據(jù)上述理論和經(jīng)驗(yàn)，我們可以構(gòu)筑一個(gè)符合我國(guó)國(guó)情的新型房地產(chǎn)金融體系，建立一個(gè)可供操作的房地產(chǎn)抵押二級(jí)市場(chǎng)。2.二級(jí)市場(chǎng)的模式房地產(chǎn)金融市場(chǎng)是由一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)

20、兩大要素構(gòu)成，其二級(jí)市場(chǎng)的模式設(shè)計(jì)，是房地產(chǎn)金融新體制架構(gòu)問(wèn)題的核心內(nèi)容。如果說(shuō)一級(jí)市場(chǎng)是新體制確立的必要條件，那么二級(jí)市場(chǎng)則是其確立的充分條件，二者之間的關(guān)系是：一級(jí)市場(chǎng)是基礎(chǔ)，二級(jí)市場(chǎng)是保障。通過(guò)比較研究和論證，本文認(rèn)為，“兩極市場(chǎng)雙軌制”具有系統(tǒng)要素設(shè)置合理、運(yùn)行機(jī)制科學(xué)、可操作性強(qiáng)等特點(diǎn)，比較符合深圳乃至我國(guó)的實(shí)際情況，可以作為我們現(xiàn)階段房地產(chǎn)金融市場(chǎng)體系的最佳模式。本節(jié)將對(duì)設(shè)計(jì)模式作一個(gè)全面、系統(tǒng)的概述，并就二級(jí)市場(chǎng)的系統(tǒng)構(gòu)成和運(yùn)作過(guò)程進(jìn)行綜合說(shuō)明。一級(jí)市場(chǎng)，從廣義上講是泛指房地產(chǎn)抵押貸款的初級(jí)市場(chǎng)，它涵蓋的內(nèi)容包括兩個(gè)部分：開(kāi)發(fā)商用于商品房開(kāi)發(fā)并將其抵押向銀行申請(qǐng)的抵押貸款，即所謂

21、的經(jīng)營(yíng)性貸款；購(gòu)房者個(gè)人以所購(gòu)房產(chǎn)權(quán)作抵押向銀行取得的貸款，即通常所說(shuō)的“按揭”，狹義講是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房按揭，所以又稱(chēng)為住宅抵押貸款初級(jí)市場(chǎng)。總之，一級(jí)市場(chǎng)就是發(fā)放貸款的市場(chǎng)，由銀行按照規(guī)定的條件將貸款抵貸給購(gòu)房者，購(gòu)房者將所購(gòu)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)以抵押方式抵押給銀行并承諾在規(guī)定的期限內(nèi)按時(shí)分期向銀行償還本息即還貸給銀行。從借款者立場(chǎng)上看，貸款是其購(gòu)房消費(fèi)的一種籌資手段，而從放貸者的立場(chǎng)上看，貸款則是一種投資，通過(guò)這種投資可獲得一定的利潤(rùn)回報(bào)。下文在一級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)介紹二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)成、功能作用和運(yùn)作過(guò)程及其運(yùn)行機(jī)制。(1)二級(jí)市場(chǎng)的構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的構(gòu)成要素包括：政府金融平衡機(jī)構(gòu)(暫定名為“中國(guó)政

22、府房地產(chǎn)金融管理局”)；房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)；社會(huì)投資者等，各要素之間按一定的內(nèi)在聯(lián)系構(gòu)成二級(jí)市場(chǎng)的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。(2)二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程兩級(jí)市場(chǎng)的資金流程可簡(jiǎn)單地表述為：房地產(chǎn)消費(fèi)者銀行政府金融平衡機(jī)構(gòu)證券中介機(jī)構(gòu)社會(huì)公眾(證券投資者)，其中“政府金融平衡機(jī)構(gòu)證券中介機(jī)構(gòu)社會(huì)公眾(投資者)”為二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行的全過(guò)程。房地產(chǎn)金融體制的運(yùn)行過(guò)程分為兩個(gè)循環(huán)，即一級(jí)市場(chǎng)循環(huán)和二級(jí)市場(chǎng)循環(huán)，現(xiàn)分述如下：一級(jí)市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程：銀行或金融機(jī)構(gòu)先按借貸條件將抵押貸款抵給購(gòu)房者，購(gòu)房者按時(shí)分期還本付息償還貸款，然后將購(gòu)房者的貸款存單契據(jù)賣(mài)給政府金融平衡機(jī)構(gòu)，回籠資金后再抵貸給新的購(gòu)房者，至此完成一個(gè)循環(huán)過(guò)程。二級(jí)市場(chǎng)運(yùn)

23、行過(guò)程：政府金融平衡機(jī)構(gòu)首先將一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)已抵貸出的貸款額度用自身原有儲(chǔ)備金或發(fā)行房地產(chǎn)證券回收的資金以略低于銀行或金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款的利率收購(gòu)銀行或金融機(jī)構(gòu)已貸款的存單契據(jù)，然后，以存單契據(jù)標(biāo)定的額度向社會(huì)投資者或通過(guò)房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)向社會(huì)(房地產(chǎn)證券投資者)公開(kāi)發(fā)售房地產(chǎn)有價(jià)證券(如股票或債券)，收回資金，至此完成一個(gè)循環(huán)過(guò)程。這樣一、二級(jí)市場(chǎng)的兩個(gè)循環(huán)銜接后構(gòu)成一個(gè)大的系統(tǒng)循環(huán)，房地產(chǎn)資金就是這樣周而復(fù)始、循環(huán)往復(fù)地流通運(yùn)行。由此可見(jiàn)，新體制的大系統(tǒng)循環(huán)實(shí)際上是利用社會(huì)潛在資金和閑散資金以?xún)?yōu)惠條件資助居民購(gòu)房，尤其是中低收入的家庭。從本質(zhì)上講這是一種“取之于民用之于民”的做法

24、，只是這種方式更為取之有“道”、用之有“益”罷了。再有，從發(fā)展房地產(chǎn)債券的額度上也能大體看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易情況，不失為衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)宏觀數(shù)量指標(biāo)。(3)二級(jí)市場(chǎng)的功能作用二級(jí)市場(chǎng)按照金融理論講是一級(jí)市場(chǎng)融通資金的渠道或資金來(lái)源，通俗地說(shuō)，它既可以為一級(jí)市場(chǎng)“造血”，又可為之源源不斷地“輸血”，兩種功能兼而有之。從作用上講，二級(jí)市場(chǎng)為一級(jí)市場(chǎng)的銀行或金融機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)回籠資金的場(chǎng)所，從而確保一級(jí)市場(chǎng)的資金能夠保持一個(gè)良性循懷，通過(guò)這樣的間接作用可以進(jìn)一步刺激和活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造有利的條件，此為其一；其二，二級(jí)市場(chǎng)科學(xué)完善的運(yùn)行機(jī)制不僅可保證自身融資的充足，而且還可

25、以有效地供給一級(jí)市場(chǎng)的銀行或金融機(jī)構(gòu)所需資金，并通過(guò)一級(jí)市場(chǎng)間接地作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之對(duì)宏觀調(diào)控的力度產(chǎn)生一定的“彈性”作用，最大限度地避免宏觀調(diào)控因施力過(guò)大對(duì)其造成負(fù)面影響和作用。相對(duì)現(xiàn)行的一級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的“剛性”作用，無(wú)疑更完善了一步。一般而言，一級(jí)市場(chǎng)由銀行或金融機(jī)構(gòu)的可供貸款額度是有限的，而購(gòu)房者的借款數(shù)額卻是無(wú)限的，顯而易見(jiàn)，“有限”難以應(yīng)付“無(wú)限”，只有用“無(wú)限”來(lái)滿足“無(wú)限”才是融資的“硬”道理，二級(jí)市場(chǎng)的政府金融平衡機(jī)構(gòu)的設(shè)置作用就可以圓滿地解決這個(gè)問(wèn)題。在二級(jí)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，政府金融平衡機(jī)構(gòu)的主要作用有兩個(gè)：一是為一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)提供貸款途徑，二是從社會(huì)投資

26、者手中吸納資金。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的作用是為政府金融平衡機(jī)構(gòu)發(fā)售房地產(chǎn)股票或債券籌集資金。二級(jí)市場(chǎng)的作用主要有：為一級(jí)市場(chǎng)集聚資金；調(diào)劑資金余缺，發(fā)揮資金流通作用；組織資金分配為一級(jí)市場(chǎng)提供貸款；保證資金流通的安全穩(wěn)定；穩(wěn)定金融系統(tǒng)，規(guī)避利率變動(dòng)的借款風(fēng)險(xiǎn)。二級(jí)市場(chǎng)可使一級(jí)市場(chǎng)按固定利率發(fā)放貸款的借貸雙方避免市場(chǎng)利率帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)損失；另一方面又可使房地產(chǎn)金融系統(tǒng)免受利率調(diào)整帶來(lái)的沖擊性影響，增強(qiáng)其抗沖擊的固有恢復(fù)能力；社會(huì)投資者獲利高。一般來(lái)講，社會(huì)投資者投資房地產(chǎn)證券，其到期收益通常比銀行長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄存款高；滿足購(gòu)房者“先消費(fèi)，后付款”的需求愿望，二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)房者可根據(jù)自己的收入狀況或支付能力取得其

27、所需要的抵押貸款；穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持供求基本平衡。二級(jí)市場(chǎng)的另一個(gè)重要作用是最大限度地促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的資金流通，進(jìn)而降低商品房空置率，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)平衡，減少房地產(chǎn)周期的困擾或不良影響，有益于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展；有利于居民安居樂(lè)業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。二級(jí)市場(chǎng)通過(guò)買(mǎi)入抵押貸款和對(duì)房地產(chǎn)證券的發(fā)售，組織流通資金在全國(guó)范圍內(nèi)從資金相對(duì)充足的地區(qū)向人口增長(zhǎng)快、資金需求量大的地區(qū)流動(dòng)，對(duì)于實(shí)現(xiàn)全國(guó)居民“居者有屋”的發(fā)展戰(zhàn)略和穩(wěn)定社會(huì)具有巨大的推動(dòng)作用。(4)二級(jí)市場(chǎng)的內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制前已述及，政府金融平衡機(jī)構(gòu)在整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)(包括一、二級(jí)市場(chǎng))中擔(dān)負(fù)有中央銀行的某些職能，因而具有房地產(chǎn)金融系統(tǒng)的核心

28、作用。但它同時(shí)又擔(dān)負(fù)著二級(jí)市場(chǎng)的組織和流通職能，一方面對(duì)二級(jí)市場(chǎng)起著調(diào)節(jié)、平衡作用，另一方面又對(duì)一級(jí)市場(chǎng)起著穩(wěn)定器和潤(rùn)滑劑的作用，這種雙向作用有賴(lài)于它完善的內(nèi)部運(yùn)行機(jī)制。風(fēng)險(xiǎn)反饋機(jī)制。政府金融平衡機(jī)構(gòu)擁有的儲(chǔ)備金包括兩部分：一部分是用于購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)銀行或金融機(jī)構(gòu)的按揭契據(jù)或存單的流通資金，一部分是機(jī)構(gòu)自身用于調(diào)劑流通資金的余缺(簡(jiǎn)稱(chēng)“資金庫(kù)”)。資金庫(kù)的作用有兩個(gè)：一是保證資金正常流通中的余缺調(diào)劑，起一個(gè)“蓄水池”的作用；二是它的反風(fēng)險(xiǎn)作用。當(dāng)出庫(kù)資金超過(guò)規(guī)定的界限范圍時(shí)，預(yù)示著流通中存在風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)便會(huì)迅速反饋回政府金融平衡機(jī)構(gòu)，政府金融平衡機(jī)構(gòu)可據(jù)此作出發(fā)行房地產(chǎn)有價(jià)證券的數(shù)量或額度以及確定

29、還本付息期限的決定，以及購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)抵押貸款的數(shù)量，這樣就能保證資金庫(kù)的出入庫(kù)資金保持在一個(gè)合理的范圍內(nèi)上下浮動(dòng)。穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制。房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，可以說(shuō)是解決房地產(chǎn)信貸流動(dòng)性、盈利性和安全性的最高的有效的方法和選擇。相對(duì)而言，房地產(chǎn)證券作為一種重要的籌資手段具有許多其他金融工具無(wú)法比擬的優(yōu)越性：籌措資金速度快、時(shí)間短、效率高、收益大；直接籌集資金的數(shù)量大；發(fā)行的有價(jià)證券利息通常比儲(chǔ)蓄利率高，可以吸引廣大儲(chǔ)蓄者，也可以吸收一些游資和其他投資渠道的資金；還本付息的時(shí)間是固定的，可以方便籌資者事先作好償還預(yù)算；流通便利，安全靈活，風(fēng)險(xiǎn)分散，可以作為抵押，也可上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)憷?/p>

30、投資者。鑒于此，房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的設(shè)置實(shí)際上等于在二級(jí)市場(chǎng)的流通環(huán)節(jié)上建立了一個(gè)穩(wěn)定調(diào)節(jié)機(jī)制，通過(guò)這個(gè)機(jī)制的作用，可使二級(jí)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)功能更加完善，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，同時(shí)也使得房地產(chǎn)金融市場(chǎng)整個(gè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)增強(qiáng)了穩(wěn)定性。由于住宅抵押貸款的資金流動(dòng)不穩(wěn)定，一旦銀行緊縮或利率上調(diào)，一級(jí)市場(chǎng)的資金就很有可能流入高利率的優(yōu)勢(shì)債券或股票市場(chǎng)，從而引起一級(jí)市場(chǎng)的波動(dòng)，這種分流作用無(wú)疑會(huì)減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易，阻礙住宅市場(chǎng)的發(fā)展。房地產(chǎn)證券中介機(jī)構(gòu)的穩(wěn)定調(diào)節(jié)作用就在于它不僅擇時(shí)擇機(jī)地通過(guò)發(fā)行和購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券來(lái)調(diào)節(jié)一級(jí)市場(chǎng)的資金余缺，而且使居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)化成長(zhǎng)期投資，有效地解決了住宅資金來(lái)源，穩(wěn)定了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，強(qiáng)化了

31、市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制。競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是隨著住房商品化進(jìn)程的加快，居民個(gè)人購(gòu)房的潛在需求和有效需求會(huì)與日俱增，而且越來(lái)越大，由于有房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)作后盾，給予一級(jí)市場(chǎng)金融支持，必然會(huì)吸引越來(lái)越多的金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)金融業(yè)滲透，涉足房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，使一級(jí)市場(chǎng)的融資主體呈多元化。這樣一來(lái)，就會(huì)加劇一級(jí)市場(chǎng)銀行金融機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)，其結(jié)果是，爭(zhēng)的客戶越多，放貸額就會(huì)越大，刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用就會(huì)越顯著，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的推力自然也就越大。這就是二級(jí)市場(chǎng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)作用。很明顯，這種競(jìng)爭(zhēng)是一種有益的競(jìng)爭(zhēng)，會(huì)對(duì)消化現(xiàn)階段的大量過(guò)剩的商品房起到一定的促進(jìn)作用。當(dāng)然，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控(如調(diào)整利率及政府金融平衡