萬科集團房地產(chǎn)內部審計手冊

1、【內部審計】萬科內部審計是公司內部經(jīng)濟監(jiān)督的一種形式， 是公司審計室在董事會審計委員 會的領導下，依照國家有關法規(guī)和公司有關規(guī)章制度，獨立、客觀地監(jiān)督、評價公司 及其下屬單位的財務收支及其經(jīng)濟活動的真實性、合法性和效益性，檢查、評價內部控制制度的完善性，評估企業(yè)經(jīng)營風險，以達到查錯防弊、防范和降低經(jīng)營風險、改 善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟效益的目的。所謂真實性，是指企業(yè)的財務會計、統(tǒng)計等記錄必須如實反映企業(yè)的實際經(jīng)營管 理成果，必須按照國家相關的經(jīng)濟法規(guī)、 政策和公司董事會的有關規(guī)定，記錄和反映 企業(yè)的經(jīng)營管理活動。所謂合法性，是指企業(yè)的一切經(jīng)營管理活動必須符合國家相應的法規(guī)、政策條例,必須符合公司董

2、事會決議及公司的有關規(guī)章制度。所謂效益性，是指企業(yè)的一切經(jīng)營管理活動都必須圍繞如何產(chǎn)生更大的經(jīng)濟效益 而進行?！緦徲嫻ぷ鞯幕驹瓌t】內審條例所稱的基本原則為:“依法”是指依據(jù)國家頒布的審計、財經(jīng)、稅務等方面的法律、法規(guī)、政策，在 此還包括萬科公司董事會決議、公司的有關規(guī)章制度等進行審計。“獨立”是指內部審計機構、內部審計工作、內部審計人員方面的獨立性。在組 織上的地位，必須使它能圓滿地履行其審計職責，即內部審計機構隸屬于公司董事會 審計委員會，獨立于公司內所有經(jīng)營管理活動；內部審計獨立開展審計工作，不受其 它部門的干涉，審計工作的范圍和深度不應受到影響和限制；獨立地發(fā)表審計意見和 建議；內部審

3、計負責人的任免須經(jīng)董事會審計委員會批準，審計委員會應賦予審計人員一定的職責權限?！翱陀^”是指審計工作中所收集的審計證據(jù)以及對 “審計發(fā)現(xiàn)”的表述必須實事 求是，客觀如實。審計工作重調查研究，重審計證據(jù)，即審計過程中必須以客觀事實 為基礎，實事求是，注重證據(jù)，不夸大或縮小事實?！肮笔侵笇徲媹蟾嬷械膶徲嬕庖?、審計結論應恰如其分，不偏不倚，保證充 分的公允性。堅持證據(jù)確鑿，結論公正，評價合理，建議中肯?！緦徲嫏C構及人員】萬科董事會審計委員會是公司內部審計的權力機構。公司審計負責人的任免由審 計委員會決定。審計室的日常行政管理仍由總部負責， 審計室主任、審計室主管的任 免由審計負責人提名，由公司總

4、經(jīng)理任免。審計室下設兩個業(yè)務部，配備主任一名，副主任一名，主管（或相當于主管的主 任審計師）二名，審計員多名。審計一部主要負責南片區(qū)（深圳、上海、成都等）地 產(chǎn)系統(tǒng)和其他行業(yè)的審計工作以及部門綜合性的事務，設一名主管，2-3名審計員;審計二部主要負責北片區(qū)（北京、天津、東北等）地產(chǎn)系統(tǒng)和其他行業(yè)的審計工作， 設一名主管，2-3名審計員。萬科審計人員的招聘錄用嚴格按照公司人事部的有關規(guī)定程序執(zhí)行。 萬科公司賦 予了審計人員較高的職權，同時也對審計人員的職業(yè)道德、業(yè)務素質、行為規(guī)范等有 著嚴格的要求。對審計人員業(yè)務素質和專業(yè)水準的基本要求是：審計室主任、副主任應具會計或審計專業(yè)本科以上學歷，具有會

5、計師或審計師以 上專業(yè)技術職稱，從事會計或審計工作十年以上，并具有豐富的審計工作經(jīng)驗、良好 的領導才能和組織能力的人擔任。審計室主管要求會計或審計專業(yè)本科以上學歷，具有會計師或審計師專業(yè)技術職 稱，從事會計或審計工作七年以上，并具有良好的工作經(jīng)驗，專業(yè)水平較高。審計員要求大?；蛳喈斠陨蠈W歷， 從事會計、審計或工程項目預決算工作五年以 上，并具有較好的工作經(jīng)驗。萬科審計人員除應具備較高的專業(yè)素質以外，還應對公司主導產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務 及相關專業(yè)知識有一定程度的了解，同時具有較好的計算機運用水平。萬科審計人員還應有較強的溝通能力、口頭和文字表達能力。【利害關系】內審條例所述的利害關系是指審計雙方潛在

6、的影響審計公正性、客觀性的人 員間的相互利害關系。1、要求審計室在安排項目審計小組成員時，不應安排與審計項目有利害關系的 審計人員擔任審計小組成本；2、對參與過有關公司項目的經(jīng)營或管理工作的審計人員；對調入內部審計部門 或暫時在該部門工作的人員，在沒有經(jīng)過一段適當?shù)臅r間之前，不應分配去 審計他們以前從事過的活動；3、審計人員的直系親屬在被審計單位擔任涉及審計利害關系的職務時;4、參與過有關公司項目的經(jīng)營或管理工作的審計人員，其工作期間與審計有利 害關系時；5、審計人員的直接家屬在被審計單位擔任涉及審計利害關系的職務時。【內部控制系統(tǒng)】內部控制系統(tǒng)是指為客觀企業(yè)特定目標提供合理保證而建立的各種政

7、策和程序； 也是企業(yè)利用內部因分工而產(chǎn)生的相互聯(lián)系、 相互制約的關系，所制定的一系列具有 控制職能的程序、方法、措施，并予以規(guī)范化、系統(tǒng)化而形成的一個嚴密的控制機制。內部控制系統(tǒng)通常包括公司的計劃、 責任說明、授權；符合內控要求的組織架構; 用于公司業(yè)務和內部管理的制度、程序、手冊；獨立的內部審計監(jiān)督評價系統(tǒng)等。內部控制的基本目標是保證：信息的可靠性和完整性；遵循政策、計劃程序和法 規(guī)；保護資產(chǎn)、資源的節(jié)約和有效使用；實現(xiàn)既定的經(jīng)營管理目標。檢查內部控制的目的在于確定已建立的系統(tǒng)是否能保證本組織有效和經(jīng)濟地完 成任務和達到目標。【審計的主要職權】萬科公司審計室及審計人員的主要職權是:1 .檢查

8、會計報表、會計賬簿、會計憑證、會計分析資料、會計政策及科目說明, 查閱有關的文件資料；2 .檢查內部管理制度、規(guī)定和程序，包括財務管理制度、會計核算制度、人事 管理制度、工程管理制度、檔案資料管理制度、有關業(yè)務操作規(guī)程、費用報銷制度等;3 .審閱經(jīng)濟合同或協(xié)議，主要包括項目合作協(xié)議（合同）、工程承包合同、設備材料采購合同、勞務合作合同、售樓合同等；4 .檢查房地產(chǎn)項目資料，主要包括項目的概算書、預算書、決算書和設計圖紙、 現(xiàn)場簽證備忘錄及相關修改圖紙等；檢查資金及其他財產(chǎn)，主要包括各種存貨、固定資產(chǎn)和貨幣資金等;7其責任的建議;.對審計中的有關事項進行調查并索取證明材料;.對嚴重違反國家法律和

9、公司有關制度和造成嚴重損失浪費的人員，提出追究8對投資決策、企業(yè)經(jīng)營及可能存在的風險進行分析和評估;9.提出改進管理、提高效益的建議，檢查審計結論的落實情況?！緦徲嬵A警】內審條例中所述“審計預警”是指審計人員根據(jù)企業(yè)風險評估程序 、萬 科審計巡查制度，通過對企業(yè)及其項目運作過程進行日常的分析性審計、現(xiàn)場審計 及審計巡查，對所企業(yè)出現(xiàn)的或潛在的經(jīng)營管理風險定期或不定期地向公司領導報 告。預警報告的時間風險報告按時間可分為定期和不定期的報告。定期報告是指審計人員通過定期 （每季度、年中、年終）對各公司存在的或可能產(chǎn)生的風險進行評估，評估后向企業(yè) 領導報告。不定期報告指審計人員在每項審計（如財務收支

10、、離任審計等）工作結束 時，在審計報告中要對被審計單位存在或潛在的風險進行揭示；在開展審計巡查或專項審計后，及時報告。預警報告的內容:1、公司的經(jīng)營陷入困境，或顯示出較大的風險;2、公司的財務狀況惡化，或顯示出較大的風險;3、公司的管理失控，或顯示出較大的風險?！鞠聦賳挝弧績葘彈l例中所述的下屬單位是指由萬科公司全資或參資控股的二級法人單 位。這些單位的經(jīng)營活動必須接受審計監(jiān)督， 而由這些單位再投資派生的三級法人單 位，原則上不屬審計范圍。如他們確有要求，審計室可按萬科委托審計制度進行?！緦徲媰热荨績葘彈l例中所述的審計內容具體如下:1 .公司現(xiàn)行主要規(guī)章制度、經(jīng)營管理政策及董事會決議的執(zhí)行情況。

11、它主要包 括公司制定的財務管理制度、業(yè)務管理制度、合同管理制度、人事管理制度、年度經(jīng) 營計劃、董事會的各項決議等。2 .內部控制制度的健全性和有效性主要是指，公司是否按要求建立了完整的內 部管理制度、內部牽制制度、內部會計控制制度、內部審計監(jiān)督制度等，這些制度、 程序、措施、手段本身是否合理，它們是否得到良好的遵循。3 .公司的資產(chǎn)或投資權益在被審計單位是否安全完整，有無資產(chǎn)流失，有無潛 在的資產(chǎn)損失風險。4 .公司在具體的經(jīng)營管理過程中，是否嚴格遵循既定的經(jīng)營方案、預算。遵循 的結果如何，是否產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益。5 .公司的會計核算和會計報告是否嚴格按照國家和公司有關會計核算的政策、 制度和

12、準則進行，會計報告所提供的數(shù)據(jù)是否真實與完整。公司各項費用是否嚴格按 照費用管理規(guī)定開支，它們的合理性和效益性如何。6 .公司所有投資項目，前期是否進行了合理的評估分析，項目投資決策是否符 合科學性、效益性的要求。7.公司第一負責人由于各種原因離任時，審計室應對其進行離任審計。離任審計的主要內容包括第一負責人在任職期間的工作成就和存在的問題。如任期內是否按公司的要求操作、經(jīng)營成果如何、任務完成與否、主要的經(jīng)營成果及企業(yè)發(fā)展成就、 主要的失誤和存在的問題、并對該同志進行評價（結論）。8 .評價企業(yè)經(jīng)營管理風險。通過對企業(yè)風險指標的分析，判斷風險發(fā)生的可能 性、發(fā)生的頻率、發(fā)生的影響和風險的重要程

13、度，并對超過警戒水平的指標定期或不 定期向集團領導及時報告，以達到預警的作用。9 .根據(jù)需要或接受委托而確定的其它專項審計，它通常包括公司應收款專項審 計、存貨專項審計、資金運用專項審計、固定資產(chǎn)專項審計、內部控制專項審計等。具體審計內容會因不同的審計類型、審計目標而有所改變。,沖制【審計制度及工作規(guī)范】內審條例所述的內部審計工作程序是指公司審計室根據(jù)萬科企業(yè)股份 有限公司內部審計條例和公司的實際情況編制的賴以進行具體審計的工作指南。它明確規(guī)定了審計各個階段、各個環(huán)節(jié)的具體工作內容和工作要求。內部審計工作規(guī)范 是指公司審計室根據(jù)萬科企業(yè)股份有限公司內部審計條 例和公司的實際情況編制的用于規(guī)范審

14、計工作的具體標準和要求。它對諸如編制審計工作底稿、收集審計證據(jù)、撰寫審計報告等每一審計事項都作了詳細的規(guī)范要求。“定期審計制度”是公司內部控制系統(tǒng)重要組成部分之一， 它規(guī)范了審計室對公 司所屬企業(yè)和項目進行審計期限的要求，明確了對公司及所屬企業(yè)最低審計頻度?！皩徲嬄?lián)絡員制度”是審計室和被審計單位之間進行正常工作聯(lián)絡的制度性文 件。它明確了審計室和被審計單位必須指定固定的審計聯(lián)絡員，同時對審計聯(lián)絡員的職責作出了明確規(guī)定，對審計聯(lián)絡工作提出了具體要求?！皩徲嬔膊橹贫取笔怯糜趯痉康禺a(chǎn)項目的目標成本及相關工作進行審計巡查 并及時報告的制度性文件。它對萬科公司審計巡查的宗旨、工作內容、程序和要求都

15、作出了明確的規(guī)定。它規(guī)定了審計報“審計報告制度”是用于規(guī)范內部審計報告工作的制度性文件。 告的起草、審批、發(fā)送、傳閱等工作內容和要求。它明確了進行委“委托審計制度”是用于規(guī)范開展委托審計工作的制度性文件，托審計時應履行的工作程序，對委托審計中的各項工作內容和要求作出了明確規(guī)定?！肮こ填A決算審計制度”是用于規(guī)范開展工程項目預決算審計工作的制度性文 件，它明確了進行工程預決算審計的范圍、內容和工作程序等。“審計復審制度”是用于規(guī)范進行復審工作的制度性文件，它明確了復審的定義, 提出了復審應具備的前提條件，規(guī)定了復審的工作內容、程序和對復審工作的要求。【審計聯(lián)絡員】內審條例所稱的審計聯(lián)絡員是指按公司

16、審計聯(lián)絡員制度的具體規(guī)定，為 了與被審計單位保持有效的、良好的溝通和協(xié)作，提高審計工作質量和有效地進行分 析性審計、減少現(xiàn)場審計時間而設立的審計聯(lián)絡人員。 公司審計室設專人作平時的審 計聯(lián)絡員（進行具體項目審計時，審計項目小組負責人為該項目當然的審計聯(lián)絡人） 被審計單位應由財務負責人或指定的其他負責人擔任。審計聯(lián)絡員的主要職責是保證 審計雙方的充分溝通，以便審計工作的順利進行。【審計計劃】審計計劃是指導、組織和控制全部審計活動的綱領，它使內部審計機構有組織、 有步驟、有重點地安排審計項目。審計計劃可使審計項目按事先確定的方針和目標有 條不紊地進行，提高內部審計工作的效率和效果，保證內部審計工作

17、的質量和計劃期 內各項審計任務的圓滿完成。審計計劃分年度工作計劃和項目實施計劃:1 .審計工作年度計劃是審計室開展年度審計工作的依據(jù)，它應包括具體審計項 目，審計類型，審計人員及時間安排，以及工作任務和要求等。審計室根據(jù)審計委員會的要求和公司經(jīng)營活動情況，并考慮審計力量，編制年度審計工作計劃。該計劃經(jīng)審計長審定報審計委員會審核批準后實施。2.項目實施計劃是開展現(xiàn)場審計工作的依據(jù)。它應包括:1）、明確審計目標、審計范圍和審計重點;2）、安排審計小組成員和工作分工;確定審計工作時間;4）、明確審計工作內容和工作要求。項目實施計劃應于實施之前獲得審計負責人的書面批準， 對計劃的調整須經(jīng)審計 負責人的

18、批準后方可實施?！緦徲嬓〗M】審計小組在整個 行使內部審計的職權并承擔相應的責任。審計小組是公司審計室為某一審計事項而專門指派的工作小組。 項目審計工作期間代替內部審計的職責，審計小組至少應有兩人以上組成，審計組長是審計項目的負責人，負責本項目的 領導組織審計小組工作，組織項目審計會議， 其同時應承擔審計組織領導工作，包括制定審計工作方案， 撰寫審計報告等。審計項目負責人是該項目中當然的審計聯(lián)絡人, 聯(lián)絡人應盡的傳遞信息、溝通情況的責任。【審計通知書】審計通知書是項目審計程序中前期工作的重要組成部分，它是明確審計雙方關 系、確定審計雙方責任義務的重要書面證明。審計通知書由審計小組負責人草擬， 報

19、審計長（或審計負責人）審批后送發(fā)給被 審計單位。為了提高工作效率，審計小組于現(xiàn)場審計前可以用傳真或電子郵件方式把 審計通知書發(fā)送給被審計單位，爾后由審計人員前往審計現(xiàn)場時把書面審計通知書當 面送交被審計單位?！緦徲嫻ぷ鞯赘濉繉徲嫻ぷ鞯赘迨菍徲嬜C據(jù)的載體，是指審計人員在執(zhí)行審計業(yè)務過程中，形成的 全部審計工作記錄和獲取的資料。其內容包括審計人員在制定和實施審計計劃時直接 編制的、用以反映其審計思路和審計過程的工作記錄，審計人員從被審計單位或其他 有關部門取得的、用作審計證據(jù)的各種原始資料，以及審計人員接受并審閱他人代為 編制的審計記錄。審計工作底稿，是審計人員形成審計結論、發(fā)表審計意見的依據(jù)。審

20、計工作底稿是審計人員審計業(yè)務中普遍使用的專業(yè)工具。編制和取得審計工作 底稿是審計人員最主要的審計工作。審計工作底稿的主要作用：它是連接整個審計工 作的紐帶，是形成審計結論、發(fā)表審計意見的直接依據(jù)，是解脫審計人員的審計責任、 評價或考核審計人員專業(yè)能力與工作業(yè)績的依據(jù)。現(xiàn)場審計工作期間，審計人員應嚴格依照萬科內部審計工作程序、萬科內部 審計工作規(guī)范和審計工作底稿規(guī)范開展現(xiàn)場審計工作，特別是要整理編制好詳 細的審計工作底稿，以便為撰寫審計報告和發(fā)表審計意見打下良好的基礎?！窘粨Q審計意見】現(xiàn)場審計結束以前，審計小組應就以下一些問題與被審計單位交換意見:1、審計過程中收集的數(shù)據(jù)是否客觀準確;2、審計過

21、程中發(fā)現(xiàn)的各種問題是否屬實，表述是否清楚，數(shù)量金額是否準確, 披露是否充分，反映問題的證據(jù)是否確鑿；3、審計的初步結論是否科學公正。待雙方充分交換意見以后，應形成正式的審 計備忘錄或會議紀要，它是審計小組賴以整理審計報告（征求意見稿）的重 要依據(jù)?！緦徲媹蟾媾c征求意見】審計報告是審計人員在實施了必要的審計程序后出具的， 用于對被審計單位審計 事項發(fā)表審計意見的書面文件。審計報告是審計工作的最終成果，是審計人員就審計 項目工作成果的綜合體現(xiàn)，它記載了整個審計過程的結果，表現(xiàn)審計人員的觀點和意 見。審計報告必須客觀、清楚、簡明、富有建設性，保證其及時性、準確性和相關性。 審計報告應說明審計目標、范

22、圍和結果，應恰當?shù)乇砻鲗徲嫀煹囊庖娂皯扇〉母倪M 措施和糾正行動。審計人員應嚴格按照審計報告規(guī)范的要求整理撰寫。項目審計負責人應于現(xiàn)場審計結束后的五個工作日內撰寫出審計報告（征求意見稿），然后送交審計長（或審計負責人，下同）審閱，一俟批準，應把審計報告（征 求意見稿）下發(fā)給被審計單位征求意見。被審計單位在收到審計報告（征求意見稿）之日起十日內將其書面意見送交審計 室，如遇節(jié)假日可順延。審計雙方就審計報告（征求意見稿）交換意見的書面資料， 平時可以用傳真或電子郵件等，最后意見交換完畢時應將正式的書面資料郵寄給對 方，以便審計檔案的管理。如果被審計單位在規(guī)定的時間內沒有作出正式的書面答復， 審計室

23、將按被審計單位對審計報告（征求意見稿）沒有不同意見處理，即維持原報告 內容不變，并依此整理審計報告定稿，經(jīng) 審計長審閱后報總經(jīng)理簽署下發(fā)?！緦徲嫿Y論的執(zhí)行與申訴】內審條例中規(guī)定，如被審計單位對審計報告或審計決定持有異議，可在接到報告之日起十日內向董事會提出申訴，由董事會進行處理。被審計單位對審計報告中陳述的事實、 發(fā)表的審計意見、作出的審計決定等有不 同意見時，可用書面形式向公司董事會提出申訴， 董事會在接到申訴后，由董事會決 定由誰在什么時間如何進行處理。董事會作出新的決定之前，被審計單位應如實履行 原審計報告的決定。董事會作出新的決定以后，審計室和被審計單位都應按董事會的 決定執(zhí)行。內部審計師職業(yè)道德規(guī)范內部審計師職業(yè)道德是指為指導內部審計師在從事審計工作中保持獨立的地位、 公正的態(tài)度和約束自己行為而制定的一套職業(yè)德規(guī)范。 目的是從道德觀念上促使內部 審計師隨時能自覺地保持一種職業(yè)上應有的態(tài)度和風范，以樹立良好的職業(yè)形象。內部審計師也必須保持行為的高標準，才能有效地履行其職責，才能提高審計職業(yè)在社 會和企業(yè)內