成都寫字樓調(diào)研報告16Pppt課件

1、 成都寫字樓市調(diào)調(diào)研報告成都市典型寫字樓價錢走勢2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2019年1月2019年2月喜年廣場130001300014500145001450016000新希望大廈130001400014000145001500016500新希望國際790068007500750080008000郭嘉新世界120001200012000140001400020000商業(yè)場新座9180918091809180919092801從09年以來，成都市房地產(chǎn)價錢不斷上漲，很多樓盤價錢突破15000元/平米。2目前成都市領(lǐng)漲的寫字樓均是銷售進入尾盤或工程資金壓力較小的

2、樓盤，從而帶動整個成都市寫字樓市場。3成都市2019初房地產(chǎn)價錢上漲的緣由還在于，年初部分樓盤銷售義務(wù)較低。成都市典型寫字樓成交量走勢2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月2019年1月2019年2月喜年廣場5067558750471090112831000新希望大廈135146951096232512481148新希望國際1992211951406313516107457081 從上面工程備案看，隨著價錢的上漲，成交量逐漸下降。喜年廣場開盤時間：2009/4/1入住時間：2019/3/30占地面積：9039.37平方米竣工日期：2009/10/30容 積 率：12.3

3、8建筑面積：132217.68平方米物業(yè)管理費：16元/平方米月綠化率：20%物業(yè)管理附加信息：寫字樓16元/月/平米（含中央空調(diào)）樓層狀況：A座地上49層寫字樓大堂面積寫字樓大堂高度 8.7電梯數(shù)量13電梯服務(wù)面積51692.31總面積6.7萬平米單層面積1400層高車位數(shù)606個 喜年廣場位于成都市東大街，緊鄰春熙路，接近2號地鐵站出口。喜年廣場總占地13畝，總建面約13萬平米，會聚了國際甲級寫字樓、精裝公寓、國際酒店、精品商業(yè)四大物業(yè)形狀，是一個多功能的城市商務(wù)復(fù)合體。 甲級寫字樓五星級酒店精裝公館 喜年廣場分為東西兩個塔樓，其中東塔為49層3-49層寫字樓的超高層寫字樓，建筑高度約19

4、0米。 西塔為32層、建筑高度約100米的國際酒店和精裝公寓的綜合樓，其中3-14層為星級酒店，15-32層為精裝修公寓。 周邊配套：太平洋百貨、王府井百貨、伊藤洋貨堂、新世界百貨等；中國銀行、建立銀行、工商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積7536%21%131-160233448.937%5%161-190000%0%191-22081637.272%3%221-25011927535.7836%43%250-3306317944.7919%28%總計33363867.52100%100%產(chǎn)品配比價錢趨勢 目前喜年廣場僅剩下43樓以上一些

5、房源，剩余房源約有40多套，銷售是16000-28000元/平米，49層28000元。一次性優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠3%。243.78225.53266.58225.81226.92320234.84106.69111.53267110117109231150已售罄價錢上漲緣由分析1目前喜年廣場工程的外立面以呈現(xiàn)，寫字樓物業(yè)在外立面呈現(xiàn)后，往往價錢會上調(diào)。2目前喜年廣場工程在售的43樓以上的物業(yè)，寫字樓物業(yè)的銷售價錢是從低到高價錢逐漸添加，因此喜年廣場價錢上漲。3目前喜年廣場銷售率在80%以上，工程銷售進入尾盤銷售期，工程銷售壓力減小，因此工程銷售價錢上漲。4目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價錢上漲幅度

6、均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價錢是20000元/平米，新希望大廈銷售價錢在17000元/平米左右，因此喜年廣場價錢上漲。5喜年廣場的開發(fā)商，花樣年在香港上市，開發(fā)商資金充足，因此開發(fā)商要求的會快義務(wù)不大，工程價錢上漲。62019年以來，開發(fā)商對政策房地產(chǎn)政策平穩(wěn)和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價錢較高。新希望大廈開盤時間： 2009/4/22入住時間：2019/12/30容 積 率：8.5建筑面積：81140.06平方米停 車 位：300綠化率：27%物業(yè)管理費：18.50元/平方米月樓層狀況：地上25層，地下3層，建筑總高度93.95米寫字樓大堂面積500寫字樓大堂高度9電梯數(shù)量1

7、0電梯服務(wù)面積5771.2平米/臺總面積5.7712萬平米單層面積2900層高車位數(shù)300 新希望大廈位于人民南路和航空路交匯處，與首座和火車南站向往，緊鄰商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務(wù)氣氛濃重。 新希望大廈工程總建筑面積8.2萬平方米，地上24層，地下3層，寫字樓從4-25層，總高93.95米。 周邊配套：富豪酒店、凱賓斯基酒店、首座、商鼎國際、國航大廈、豐德國際廣場等一大批高端寫字樓，商務(wù)氣氛濃重。 產(chǎn)品分析面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比200-3006115174.2838%26%300-4003913667.5624%24%400-5004018080.825%

8、31%500-600201078913%19%總計16057711.64100%100% 新希望大廈主要是200-500平米的房源，整個房源可以自在組合。單層主要面積是2900平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開場銷售，目前主要銷售20-22層，價錢是15000-17000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。價錢趨勢工程價錢上漲分析1目前新希望大廈工程的封頂，價錢會上調(diào)。2寫字樓物業(yè)的銷售價錢是從低到高價錢逐漸添加，新希望大廈在低樓層銷售價錢從12500元/平米不段上漲，目前在售20-22層，因此價錢上漲。3工程在人民南路三段，緊鄰豐德國際廣場，傳統(tǒng)的商務(wù)區(qū)域，商務(wù)價

9、值高，工程銷售壓力減小，因此工程銷售價錢上漲。4目前成都市在售甲級寫了樓物業(yè)價錢上漲幅度均較大，如國嘉新視界僅剩下的900平米，銷售價錢是20000元/平米，喜年廣場銷售價錢在16000-28000元/平米左右。5目前新希望在成都市開發(fā)工程有新希望大廈和新希望國際，而新希望國際價錢較低，公司定位為快速銷售，而新希望大廈是尋覓利潤。62019年以來，開發(fā)商對政策房地產(chǎn)政策平穩(wěn)和房地產(chǎn)宏觀政策看好，因此價錢較高。新希望國際開盤時間： 2009/3/1入住時間：2019-6-00占地面積：16667.50平方米建筑面積：133643.66平方米容 積 率：6.6物業(yè)管理費：6元/平方米月寫字樓大堂面

10、積550寫字樓大堂高度9.7電梯數(shù)量8電梯服務(wù)面積總面積28萬平米單層面積2000層高3.7車位數(shù)1160 新希望國際位于天府新城科技商務(wù)中心區(qū)，包括A區(qū)兩座5A甲級Power office和B區(qū)Moco無間隔彈性商務(wù)樓，總建筑面積逾28萬平米。 周邊配套：中、小學(xué)： 成都七中初/高中，美視國際學(xué)校、四中規(guī)劃中、九中規(guī)劃中、軟件園國際小學(xué)等 商場： 歐尚、宜家、富森美家居；規(guī)劃中的有伊藤洋華堂、茂業(yè)百貨、美美力誠旗艦店等。周邊寫字樓未來寫字樓有國航世紀中心，水電大廈、高新國際廣場等等，寫字樓供應(yīng)量宏大。 B座A座B棟產(chǎn)品分析面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比100-20026342351.7349%

11、34%200-30017343225.7732%35%300-4005518306.6410%15%400-5004619605.599%16%總計537123489.73100%100%B座A座單層平面圖價錢趨勢 新希望國際主要是100-300平米的房源，整個房源可以自在組合。單層主要面積是2000平米。 新希望大廈主要是從底樓層向高樓層開場銷售，目前主要銷售20-25層，價錢是7000-9000元/平米，一次性優(yōu)惠2%,分期優(yōu)惠1%，按揭無優(yōu)惠情況。商業(yè)場新座王府井商場背后王府井商場背后 商業(yè)場新座位于總府路，王府井百貨的后面，整個工程為商業(yè)裙樓方式，整個樓22層高。1-5層為商場，6-2

12、2層位寫字樓。 開盤時間：2019/10/18 入住時間：2019/12/31開工日期：2019/11/1竣工日期：2009/6/1占地面積：3330平方米 建筑面積：32828平方米容 積 率：9.2樓層狀況：22層323戶物業(yè)管理費：12元/平方米月 工程周邊配套：王府井百貨、伊勢丹百貨、百盛、伊藤洋華堂 工程周邊寫字樓：第一城、正熙國際、時代廣場、財富ID等。面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比40-50973888.2631%21%50-60683569.3921%19%60-701026847.0632%36%70-80171328.85%7%90-100343180.3511%17%總計3

13、1818813.86100%100% 整棟寫字樓共22層，1-5樓為商場只租不賣6-22樓為寫字間，其中6樓自用，另9、10、14、15、20、21樓為開零層，其它樓層為整層銷售。 目前工程主要銷售均價從7800元/平米，逐漸漲到9200元/平米。目前工程價錢在10000元/平米左右。產(chǎn)品分析價錢走勢工程特點1交通環(huán)境：春熙路交通較堵塞，上班交通不便利；2稀缺性：商業(yè)場新座位于春熙路，工程周邊寫字樓多，如時代廣場，第一城、正熙國際、香檳廣場、財富ID、華敏世家、未來還有喜年廣場、鐵獅門、九龍倉等甲級、乙級寫字樓。3租賃情況：華敏世家，入住率只在70%，時代廣場入住率88%，中環(huán)廣場71%的入住

14、率，未來該工程周邊寫字樓工程眾多，且交通堵塞，未來租賃令人擔(dān)憂。4商業(yè)場新座處于王府井背后，周邊均是超高層建筑，工程展現(xiàn)效果不好，地標性不強。項目名稱項目名稱 租金范圍（租金范圍（m2） 空置率空置率 物管費用（物管費用（m2/元）元） 1川信大廈川信大廈 70-85 13%152時代廣場時代廣場 80-105 12%123中環(huán)廣場中環(huán)廣場 85-115 29%164華敏世家華敏世家85-11530%165國航世紀中心國航世紀中心 85-105 15%186冠城廣場冠城廣場 60-90 30%157城市之心城市之心 90-110 7%208匯日央擴匯日央擴 90-110 13%159力寶大廈力

15、寶大廈 65-110 30%1810威斯頓聯(lián)邦大廈威斯頓聯(lián)邦大廈 90-120 9%1711香格里拉香格里拉 120-150 26%20紫金樂章 紫金樂章座落在二環(huán)路北三段21號，二環(huán)路北三段主干道上，交通便利，配套設(shè)備完善，整個工程包含住宅、商務(wù)酒店、寫字間、商業(yè)為一體的綜合型樓盤。該工程臨近火車北站,西臨荷花池零售商圈，東靠青龍場-高筍塘建材商圈，北望沙河源板塊。寫字樓 紫金樂章設(shè)計為兩梯一戶，面積220-570平米，從開盤到如今不斷售價是9500平米左右。銀璽國際商務(wù)公寓住宅 銀璽國際位于廠北路上，間隔本工程僅500遠。工程的商務(wù)公寓是位于大商業(yè)上的一棟。面積區(qū)間套數(shù)總面積套比面積比30-3525773.347%5%36-4018708.755%5%41-4528112106.7380%82%46-5