【榮興民俗文化美食街】推廣提案(doc34)

1、【榮興民俗文化美食街】推廣提案目錄:一、2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析二、遂寧商業(yè)物業(yè)分析三、工程理解及定位四、建筑局部產(chǎn)品建議及定位五、推廣策略研究5-1、推廣模式及時(shí)間安排5- 2、推廣主題研究及確認(rèn)六、各推廣階段的工作細(xì)化6- 1、導(dǎo)入/預(yù)熱期6-2、升溫期6-3、引爆開盤6-4、持銷期七、銷售策略及安排八、建立完善的物業(yè)管理九、招商第一章：2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)分析宏觀調(diào)空、土地拍賣、銀行緊縮、市場(chǎng)競(jìng)爭加劇將成為2005年遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)“行動(dòng)準(zhǔn)那么。遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)新動(dòng)向：1、遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)郊區(qū)化中心近郊劇烈碰撞隨著土地本錢的上漲，產(chǎn)品造價(jià)的提高，市場(chǎng)的大量需求使得城 北、河?xùn)|、工業(yè)園區(qū)

2、等地段的房地產(chǎn)市場(chǎng)有突破性的開展前景。雖 然有較大的開發(fā)空間但是并存劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭。因此“郊區(qū)市場(chǎng) 將成為遂寧房地產(chǎn)的一支主力軍團(tuán)，登上遂寧房地產(chǎn)市場(chǎng)的舞臺(tái)。2、樓盤“個(gè)性化2004年新樓盤無論產(chǎn)品還是市場(chǎng)定位上皆少了對(duì)“老盤的傳承，多了幾分創(chuàng)新多了幾分個(gè)性。3、市場(chǎng)競(jìng)爭白熱化租個(gè)門面擺張桌子就可以把房子賣完的時(shí)代已經(jīng)過去， 單梯樓將 被花園小區(qū)所替代，小規(guī)模變成大規(guī)模，要在市場(chǎng)客戶挑剔的 眼光中生存。將出現(xiàn)春秋雄風(fēng)，戰(zhàn)國群雄的局面。4、產(chǎn)品規(guī)?；?，品牌化。品牌=品質(zhì)+廣告。以市場(chǎng)為導(dǎo)向，在矛盾中生存。現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說是一個(gè)比規(guī)模，看品牌的市場(chǎng)，只有從規(guī)模上、品牌上強(qiáng)強(qiáng)出手，鑄造一流的產(chǎn)品打動(dòng)

3、消費(fèi)者。讓市場(chǎng)了解企業(yè)、了解你的產(chǎn)品。5、房地產(chǎn)“市場(chǎng)營銷比重的上升專業(yè)的眼光看問題是取勝的關(guān)鍵，從產(chǎn)品的構(gòu)思到生產(chǎn)產(chǎn)品再到產(chǎn)品的銷售。每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開營銷，無論是小樓盤還是大樓盤 要想從市場(chǎng)中脫穎而出，真正做到價(jià)值最大化，比方 2004年所面 市的每一個(gè)樓盤或多或少都在市場(chǎng)上露露面做一做宣傳?？梢娛袌?chǎng) 營銷所占比例不斷的上升。6、市場(chǎng)對(duì)效勞的需求物業(yè)管理的提升從過去的沒有物業(yè)管理到簡單的管理到現(xiàn)在的專業(yè)物業(yè)管理公司，從根本平安到全新呵護(hù)，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理將成為 2005年消費(fèi) 者選擇物業(yè)的一個(gè)關(guān)鍵因素。7、 商品房開發(fā)走向“集約經(jīng)營，產(chǎn)品呈現(xiàn)“精品化隨著住房消費(fèi)主體的改變，開發(fā)商的理性化程度

4、大為提高，房地 產(chǎn)開發(fā)由過去的粗放經(jīng)營向集約經(jīng)營轉(zhuǎn)變，以往大行其道的單體開 發(fā)逐漸被小區(qū)建設(shè)取代。為滿足城鎮(zhèn)居民對(duì)住房由過去只追求“居 者有其屋的簡單需求轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前更加注重質(zhì)量、 環(huán)境、智能的“居 者優(yōu)其屋的更高層次的需求，開發(fā)商們普遍增強(qiáng)了精品意識(shí)，精品小區(qū)無一不是從“以人為本、“人與自然的角度出發(fā)，充滿了對(duì)居住者全方位的關(guān)心，同時(shí)，也代表了遂寧房地產(chǎn)業(yè)的開展方向。第二章：遂寧商業(yè)物業(yè)分析商業(yè)地產(chǎn)需要宏觀調(diào)控：商業(yè)地產(chǎn)以“地段論影響地產(chǎn)界數(shù)年，2005年商業(yè)面積的大幅度上升，將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫；商業(yè)物業(yè)提升空間較小，要想市 場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面 進(jìn)行研究

5、；有待有關(guān)部門進(jìn)行宏觀調(diào)空。遂寧商業(yè)地產(chǎn)幾大特點(diǎn)：A :商業(yè)物業(yè)面積大幅度增加；B :商業(yè)物業(yè)空置比例上升；C :商業(yè)業(yè)態(tài)較為零亂；D :規(guī)模較小，投資升值空間小；E :商業(yè)物業(yè)管理檔次較低；F:本地投資商業(yè)力度較弱；G :產(chǎn)品本身檔次較低；H :產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)落后I：地方招商力度較弱；第三章：工程理解及定位榮興怡景裙樓局部：命名方案：A :榮興民俗文化美食街說明：定位“準(zhǔn)確度及范圍的大小決定了物業(yè)上市后的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。工程理解：榮興民俗文化美食街位于渠河路和嘉禾西路交匯處，渠河公園旁城監(jiān)大廈和建設(shè)大廈之間。距離西山森林風(fēng)景區(qū)僅400余 米。前擁渠河綿延千里秀美水岸風(fēng)景，近臨風(fēng)光無限的渠河公

6、園。 優(yōu)劣勢(shì)分析：工程優(yōu)勢(shì)S:A :地理位置；B :交通便捷；C :產(chǎn)品風(fēng)格的創(chuàng)新注：見后“建筑局部產(chǎn)品建議；D :定位優(yōu)勢(shì)民間風(fēng)味美食做“具有規(guī)模和檔次的特色餐飲；E:消費(fèi)群體;考慮到后期的業(yè)態(tài)運(yùn)作，工程及周邊聚集了許多高收入者如：各市政單位，各小區(qū)業(yè)主等。F:工程配套大約3000平方米的餐飲廣場(chǎng)；G :專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理，真正的理財(cái)管家。商業(yè)局部：個(gè)性物業(yè)管理；工程劣勢(shì)W：A :商業(yè)氣氛較淡；B :操作引導(dǎo)難度較大推廣費(fèi)用較高；C :人流量小后期的招商工作難度大；工程定位：榮興怡景裙樓局部：產(chǎn)品檔次定位:中高檔方案：具有規(guī)模和檔次的特色餐飲_民間風(fēng)俗文化美食理由：A:通過對(duì)2004商業(yè)分析

7、，2005年將出現(xiàn)商業(yè)物業(yè)泛濫，要想市場(chǎng)認(rèn)可自己的商業(yè)只有從準(zhǔn)確定位、商業(yè)規(guī)模、管理模式、等方面進(jìn) 行研究；所以需要有規(guī)模B :搜索整個(gè)遂寧市沒有一個(gè)地方餐飲是純 中高檔次，規(guī)模在5000平方米以上，更不用說 特色餐飲；是遂寧市餐飲的空白區(qū)。C :本工程區(qū)域聚集了較多的 高收入消費(fèi)群體比方：各小區(qū)業(yè)主、 各市政單位、各公共活動(dòng)場(chǎng)所“體育館、圖書館、宋瓷博物館、渠河 公園活動(dòng)人群等。他們將成為中高檔次餐飲消費(fèi)的主力軍。D :工程的配套為中高檔次餐飲消費(fèi)者提供便利。如:3000平方米 的餐飲廣場(chǎng)為消費(fèi)者提供餐飲前后的休息及活動(dòng)空間，停放車輛等； 真正做到休閑餐飲，餐飲的延伸。E:交通便捷，延伸了駕

8、車前來餐飲消費(fèi)者；成功案例：重慶九龍花園美食街一個(gè)典型的民間風(fēng)情美食街，銷售率 100%分析:1. 工程位置較為偏遠(yuǎn)距離主城區(qū) 30分鐘車程；2. 交通不便；3. 配套比擬單一，更談不上有水有公園；4. 半徑3公里沒有主力消費(fèi)群；采樣1 ：市場(chǎng)定位：工程消費(fèi)群定位:A :本地原做特色餐飲的店主；需要擴(kuò)張業(yè)務(wù)B :各地品牌餐飲連鎖店七十二行、鵝掌門、重慶香牌坊火鍋、成都老媽火鍋等C :各市政單位人員有灰色收入者；D :本小區(qū)業(yè)主及周邊小區(qū)業(yè)主；E:個(gè)體商販自己經(jīng)營F:私營企業(yè)的高級(jí)職員；1、影響營銷的三個(gè)消費(fèi)層次1投資消費(fèi)人群2經(jīng)營消費(fèi)人群3終極消費(fèi)人群2、各層次消費(fèi)人群特征劃分極不明確、區(qū)域、

9、職業(yè)、年齡等1終端消費(fèi)者主要消費(fèi)特征購物是否方便、經(jīng)營是否有特色，產(chǎn)品內(nèi)容是否豐富，選擇余地 是否大，環(huán)境購物是否舒心。他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：注重產(chǎn)品品質(zhì) 與舒適性，新鮮時(shí)尚事務(wù)對(duì)其有較高的吸引力。年齡25-60歲，家庭收入水平中上人均月收入1800元以上, 家庭月均收入3500元以上且呈上升趨勢(shì)，生活穩(wěn)定。注重生活的 便捷、周邊生活設(shè)施及健康休閑場(chǎng)所的完善?？蛻羧?年齡層心理特征青年25-30 歲1. 注重保持與外界緊密的接觸，擔(dān)憂落后于他人2. 追求時(shí)尚的元素3. 迫切希望能得到社會(huì)的認(rèn)同中年31-45 歲1. 注重商業(yè)社交2. 追求經(jīng)典，有代表性的元素3. 更為沉實(shí)、穩(wěn)重、理性中老年46

10、-60 歲1、以傳統(tǒng)為自豪2、表現(xiàn)出較為強(qiáng)烈的懷舊情結(jié)3、更為成熟謹(jǐn)慎(2)商鋪的經(jīng)營者消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，交通是否方便，聚集人氣的能力如何，消 費(fèi)者對(duì)于經(jīng)營工程的接受度年齡30-45歲，渴望成功，勤奮努力，有危機(jī)感。具有豐富的效勞行業(yè)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)經(jīng)營工程有獨(dú)特的眼光，注重經(jīng)營環(huán)境帶 來的影響。經(jīng)營者年齡:客源年齡25-34 歲35-45 歲45以上比例2 5%55%20%(3 )商鋪投資業(yè)主消費(fèi)特征關(guān)注地段位置的優(yōu)劣，投資的升值潛力如何是其利益點(diǎn)； 年齡30-60歲，生活穩(wěn)定。他們的消費(fèi)行為表現(xiàn)為：希望物有所值, 購置較理性，通常花錢有方案，較為謹(jǐn)慎，注重產(chǎn)品是否具有升值潛 力。

11、投資者年齡客源年齡25-34 歲35-45 歲45以上比例20%50%30%投資者來源地:戶口類型外來常住外來暫住本地常住比例35%15%50%第四章：建筑局部產(chǎn)品建議及定位一產(chǎn)品規(guī)劃的原那么：1、盡可能的增加可售面積，減少不必要的浪費(fèi)，一方面可以增加整體工程的利潤，另一方面可以降低平均單位面 積的售價(jià)；2、根據(jù)總價(jià)控制原那么，單位銷售面積控制在 60川以內(nèi)， 將每個(gè)投資時(shí)機(jī)控制在 25萬左右，這樣可以適當(dāng)減小 產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)；3、交通組織井然有序，信道不宜擁擠，景觀設(shè)計(jì)科學(xué)、合理有利于人流的聚集；4、保持每個(gè)門市的開間進(jìn)身，符合客戶的具體的經(jīng)營需求;5、在經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)劃選擇上，既要保證入氣吸納的整

12、體統(tǒng)一，更要保障經(jīng)營個(gè)體的相對(duì)獨(dú)立；二規(guī)劃方案的建議：考慮到工程定位與產(chǎn)品定位的統(tǒng)一性，本工程的商業(yè)局部可增加豐富的立面感觀，制造出和工程定位：民間風(fēng)俗文化美食相統(tǒng)一的產(chǎn)品；“古色古香的建筑。要古色但要以明快、向 上的色彩訴求。主要表達(dá)：“雅、尚風(fēng)格。真正建造出具有文化底蘊(yùn)的建筑。產(chǎn)品定位：A :遂寧首家民間風(fēng)俗文化美食街:建議在各個(gè)入口修建特色牌坊來升華工程形象；做到真 正意義上的 獨(dú)一無二。要把所謂這種文化 從建筑物上完全體 現(xiàn)出來，讓消費(fèi)者來感受。產(chǎn)品宣傳：傳承民族建筑精髓弘揚(yáng)中華歷史文化第五章：推廣策略研究5-1 :推廣模式及時(shí)間安排：如圖：尾盤銷售持續(xù)銷售有針對(duì)性的促銷 -培養(yǎng)知名度

13、f第二輪市場(chǎng)推廣-建立知名度開盤銷售 -加強(qiáng)廣告力度-2005年5月1號(hào) f第一輪推廣 -建立形象 -放號(hào) -2005年4月初 f-起點(diǎn)一個(gè)全新的產(chǎn)品 -導(dǎo)入-2005年3月下旬注：2005-5-1 星期天5-2 :推廣主題表達(dá)要點(diǎn)：產(chǎn)品的唯一性；產(chǎn)品與推廣及銷售的統(tǒng)一性；產(chǎn)品定位遂寧首家民俗文化美食街形象定位“雅、尚風(fēng)格具有較深的文化底蘊(yùn)；古樸、厚重、高檔、典雅。主題暫定：A :演繹千年文化，成就財(cái)富人生B :一次決定，終生坐享其成。C:食尚開席，精華傳承。D :讓投資成為事業(yè)！第六章：各推廣階段的工作細(xì)化6-1、導(dǎo)入/預(yù)熱期廣告推廣：電視廣告、報(bào)紙廣告、 戶外廣告。綜合分析：刊播電視、報(bào)紙

14、、和戶外廣告是樓宣傳推廣的主要形式; 電視廣告：理由：考慮到本工程的規(guī)模，為了在遂寧人民心中創(chuàng)一個(gè)形象，塑造 知名度；以“榮興怡景工程獨(dú)有的定位優(yōu)勢(shì)創(chuàng)作電視宣傳片如： 規(guī)模，理念等操作：1、確定宣傳主題 ：A :演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B :遂寧首家民俗文化美食街2、刊播時(shí)間從導(dǎo)入期限到強(qiáng)銷期限；3、確定好宣傳主題交廣告公司制作或電視臺(tái)制作；4、主要投放電視臺(tái)為遂寧電視臺(tái)；5、定期作廣告檢測(cè)效果，主要是抽樣調(diào)查；報(bào)紙：理由：1. 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；2. 宣傳費(fèi)用高；操作：1. 宣傳推廣主題確實(shí)定分不同的階段確定不同的主題導(dǎo)入期：A :演繹千年文化，成就財(cái)富人生B :

15、遂寧首家民俗文化美食街戶外廣告：理由：1、地域性強(qiáng)；2、主要以塑造樓盤形象為主；3、費(fèi)用低容易快速塑造工程形象；4、具有一定的時(shí)效性；操作:1、確定推廣主題A :把投資當(dāng)成一份禮物送給家人。B :一次決定，終生坐享其成。2、投放方式：以確定的推廣主題為內(nèi)容更換現(xiàn)有的廣告牌。POP 廣告的更換3、車身廣告更換現(xiàn)有的內(nèi)容；6-2、升溫期4月1號(hào)一一5月1號(hào)本月推廣方案：夾報(bào) 4期DM ； 2期報(bào)紙；2次活動(dòng) 夾報(bào)：理由：1. 區(qū)域性強(qiáng)；2. 費(fèi)用低；3. 信息量大；DM單張的所有內(nèi)容操作：1. 時(shí)間安排在放號(hào)前和放號(hào)期；2. 主要夾遂寧日?qǐng)?bào)、成都商報(bào)；3. DM單張以促銷政策為主；4. 一個(gè)月內(nèi)夾

16、報(bào)4次；平均每個(gè)星期一次定在每周六；人員推廣：理由：1. 針對(duì)性強(qiáng)，可以鎖定目標(biāo)客戶群；2. 可以度身定造，提升效勞形象化；3. 能夠客觀全面系統(tǒng)向買家介紹樓盤；4. 推廣費(fèi)用低，效果好；操作：1、根據(jù)工程定位，把推廣區(qū)域重點(diǎn)放在遂寧現(xiàn)存的所有品派牌餐飲；2、目標(biāo)為臨街門市；3、準(zhǔn)備資料DM單張，推廣主題；4、 上門拜訪，陽光商業(yè)城及將登場(chǎng)敬請(qǐng)關(guān)注；注明排號(hào)時(shí)間5、派發(fā)時(shí)間為排號(hào)持續(xù)期；6、由銷售人員及臨時(shí)聘請(qǐng)銷史進(jìn)行派發(fā)；活動(dòng)推廣：理由：1. 活動(dòng)推廣消費(fèi)者容易接受，能夠有效的傳遞樓盤信息反應(yīng)；2. 影響深遠(yuǎn)，容易調(diào)動(dòng)客戶情緒；3. 能快速創(chuàng)企業(yè)形象及工程形象；4. 客戶參與意識(shí)強(qiáng)，能制造較

17、好的氣氛；5. 費(fèi)用低，效果好；操作：1、確定活動(dòng)主題和程序；A :演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B :遂寧首家民俗文化美食街C :“一鋪養(yǎng)三代并不是夢(mèng)想2、 活動(dòng)主要安排在排號(hào)持續(xù)期開始排號(hào)后一個(gè)星期舉行；1、考慮請(qǐng)新聞單位參與借媒體為工程作宣傳；2、確定參與人員，聘請(qǐng)參與的演出團(tuán)體及主持人。3、以娛樂方式舉行；4、現(xiàn)場(chǎng)安排制作一批廣告懸掛在現(xiàn)場(chǎng)；報(bào)紙：理由：3. 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng)；4. 宣傳費(fèi)用高；操作： 海量管理資料下載2.宣傳推廣主題確實(shí)定分不同的階段確定不同的主題導(dǎo)入期：A :演繹千年文化，成就財(cái)富人生。B :遂寧首家民俗文化美食街6-3

18、、引爆開盤本月推廣方案：夾報(bào)4期DM ； 2期報(bào)紙；2次活動(dòng)開盤前的新聞發(fā)布會(huì)：說明：通過媒體對(duì)工程進(jìn)行宣傳，讓投資者真正了解工程; 形式：1、以投資說明會(huì)一一主題：低投資高回報(bào)；2、財(cái)富論壇一一主題：投資理財(cái)，投資前景；3、產(chǎn)品上市會(huì) 主題：產(chǎn)品上市促進(jìn)城市的開展； 時(shí)間：開盤前一周；地點(diǎn)：銷售中心或酒店；開盤時(shí)的現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)：為了做到熱抄熱賣的效果，以搞活動(dòng)的方式開盤；表達(dá)優(yōu)惠多多,時(shí)機(jī)只有一次的主題。主題：食尚開席,精華傳承； 遂寧首家民俗文化美食街報(bào)紙：遂寧日?qǐng)?bào)；播送電視報(bào)各一期 理由：1、 宣傳范圍廣，攜帶閱讀，信息量大，靈活性強(qiáng); 操作：宣傳推廣主題確實(shí)定：食尚開席,精華傳承；遂寧首家

19、民俗文化美食街6-4、持銷期可以考慮在原來推廣的根底上適當(dāng)調(diào)整;推廣費(fèi)用：時(shí)類DM報(bào)紙SP活動(dòng)其它2005-3無1 次*8000元無POP播送大型戶外廣告3個(gè)*每塊6個(gè)月*2000 元=36000 元.2005-44 次 *10000 份無2次活動(dòng)*3000無*0.2元每份=8000 元元=6000 元2005-54 次 *10000 份無2次活動(dòng)*3000戶外廣告的更換*0.2元每份元=6000 元1=8000 元合計(jì)：16000 元8000 元12000 元72000 元第七章：銷售策略及安排銷售策略推廣：一、售后代租售后帶租：這里所述的售后帶租指的是一種開發(fā)商、業(yè)主、承租者三 方事先約定

20、，由開展商將物業(yè)分割給業(yè)主，業(yè)主統(tǒng)一將物業(yè)經(jīng)營權(quán)交 由開展商出租給承租人，并在規(guī)定的年限內(nèi)定期獲得一定收益的房地 產(chǎn)營銷手段。消除投資型客戶的后顧之憂，讓業(yè)主有“坐想其成之 感。理由：。講“誠信兩個(gè)字；。宣傳效果好，沒有任何影響；?？蛻糍Y源的合理利用； :/ 海量管理資料下載。增加工程的市場(chǎng)占有優(yōu)勢(shì)；。增加工程的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；操作：。積累來訪客戶，作好客戶登記只租不買者；。根據(jù)工程定位，合理篩選一批適合定位的目標(biāo)群體;。做好前期“出租這一內(nèi)容的宣傳；。根據(jù)周邊市場(chǎng)初步定一“出租價(jià)；。物業(yè)銷售后找和工程匹配的承租者；二、以租帶售以租帶售：開展商和承租者簽定承租合同，承租者定

21、時(shí)向開展商支付租金。理由：?？紤]到工程的增值空間大，暫時(shí)緩和等待最正確銷售時(shí)機(jī)；。充分考慮開發(fā)期間所開支的一切費(fèi)用資金充裕；?，F(xiàn)在銷售市場(chǎng)不佳，人氣不旺為了引進(jìn)大量的人氣，以出租的方式 巧妙的做活市場(chǎng)，到時(shí)機(jī)成熟再進(jìn)行銷售。開展商考慮自己以后經(jīng)營；操作:。根據(jù)市場(chǎng)做好出租物業(yè)價(jià)格體系；。要有超前的眼光，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景，進(jìn)行自己投資的可行性分析； 。要建立一只專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理的隊(duì)伍， 用專業(yè)物業(yè)管理來延伸工程 的品牌?？梢钥紤]引進(jìn)局部特色商家比方有一定規(guī)模和代表性，采用的 方法是最低的租金出租，讓其先行入住形成旺鋪的局面，帶動(dòng)后期的 購置商家。注：經(jīng)驗(yàn)說明，已租賃的商鋪由于能為購置者帶來伸手可及

22、的利潤， 滿足了以投資獲取回報(bào)為目的的目標(biāo)客戶的需求，更容易銷售。三、變相返租產(chǎn)權(quán)商鋪返回報(bào)變相返租：開展商承諾消費(fèi)者，購置后一次性或分階段性給消費(fèi)者一 定量的回報(bào)。理由：。商鋪的消費(fèi)層始終以中小投資者為主導(dǎo)，由于穩(wěn)定的投資心理，更注重投資回報(bào)效益，該點(diǎn)是目前投資型客戶關(guān)注的焦點(diǎn)， 也是投資 信心所在。以一定的回報(bào)作信心支持，可望吸引投資者入市，到達(dá)迅 速消化本商業(yè)的效果。開展商能最快速度回收資金；。提高消費(fèi)者的購置信心，弓I導(dǎo)消費(fèi)者投資，。能快速的建立工程形象，讓市場(chǎng)最短的時(shí)間內(nèi)認(rèn)可它；。讓消費(fèi)者要知道有如此大的優(yōu)惠；。業(yè)主以較少資金獲取穩(wěn)定回報(bào)，并如愿擁有自己的投資物業(yè)；。從價(jià)格上要讓投資

23、者有以合理價(jià)格取得理想經(jīng)營場(chǎng)地；。證明工程的投資空間大，回收穩(wěn)定；操作：。做好“投資回報(bào)的可行性分析；。定好回報(bào)的年限及工程年回報(bào)比例；。以年“投資回報(bào)為內(nèi)容從廣告推廣角度進(jìn)行對(duì)外宣傳，樹立項(xiàng) 目的高回報(bào)形象；。根據(jù)商鋪的位置，客戶的付款方式調(diào)整回報(bào)比例；O對(duì)整個(gè)商業(yè)局部回報(bào)比例進(jìn)行控制(6% 10% );四、聯(lián)營(管理與經(jīng)營)聯(lián)營：物業(yè)的管理權(quán)和物業(yè)的經(jīng)營權(quán)分開， 通過聘請(qǐng)或成立專業(yè)的商 業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，做到統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理真正為購置者提 供投資管家。理由：。因?yàn)樗鞂幨鞋F(xiàn)在缺乏有規(guī)模的商業(yè)物業(yè)及專業(yè)的商業(yè)物業(yè)管理；。從管理創(chuàng)品牌比方：中國做物業(yè)管理知名“龍湖物業(yè)開發(fā);。專業(yè)的管理公

24、司可以為業(yè)主提供投資方案， 做到投資有序，專業(yè)理 財(cái)，將投資風(fēng)險(xiǎn)控制為0.。提高買家的投資信心；。具有一定的操作難度；操作：。可以從成都或重慶及其它城市聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行專業(yè)管理；。或自己建立一只高素質(zhì)的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍；。根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理公司的管理經(jīng)營方案，有步驟的實(shí)施；五、承諾限期回購承諾限期回購：開展商在銷售商業(yè)物業(yè)時(shí)給業(yè)主承諾， 業(yè)主在使用一 定年限后將商鋪返還給開展商，開展商可按原來價(jià)格回購的一種銷售 方法。理由：。提高買家的投資信心；。要有超前的眼光，能夠百分百肯定工程在一定期限后有較大的升值空間；。此銷售方法對(duì)開展商要求比擬高，無論實(shí)力、公司的信譽(yù)度等；。承諾限期回購是

25、現(xiàn)在商業(yè)銷售市場(chǎng)上效果最正確的一種銷售方式； 操作：。根據(jù)現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)分析，近年來商業(yè)物業(yè)的年升值比例；。準(zhǔn)確對(duì)工程所在區(qū)域的商業(yè)進(jìn)行分析，計(jì)算出年升值比例；。根據(jù)準(zhǔn)確的年升值比例，確定向買家承諾的回購年限；。確定回購年限后，以“承諾限期回購為重點(diǎn)進(jìn)行推廣；。做好到期回購的準(zhǔn)備；。在銷售完畢后要加強(qiáng)對(duì)本商業(yè)進(jìn)行管理、宣傳、做好一切售后效勞；六、做商業(yè)“鋪王銷售出售之初，選擇本工程較好的25鋪面，標(biāo)價(jià)高于現(xiàn)有市場(chǎng)；簽 定3 5份假合同，一方面可以提升客戶的心理價(jià)位，哄抬價(jià)格水平； 另一方面又剛好保存了局部旺鋪，為后期的銷售做足了銷控。七、“超低首付方案+ “返租回報(bào)“超低首付方案：又叫“超輕松付

26、款方案首付 20%買商鋪。 在首付款采取“交二緩三的首付分期。又推出一次性預(yù)付兩年的租 金5%年投資回報(bào)計(jì)算，相當(dāng)于總款的10%的優(yōu)惠；這樣購置“榮興貽景民俗文化美食街商鋪一套只要首付1.5萬；物業(yè)交房時(shí)在付首付的30% ；例如：20萬按照5成10年的按揭方式付款總價(jià)首付50%分第一次首付簽一次性預(yù)付兩簽約時(shí)實(shí)際三次付清約時(shí)付20%年的租金10%付款15萬7.5萬3萬1.5萬1.5萬策略：主題：即買即收高額年回報(bào)年回報(bào)高達(dá)10% 暫定返租年限為：3年D 1 :凡選擇一次性付款購置商鋪以年 10%投資回報(bào)率返三年;D 2 :凡選擇按銀行揭購置商鋪以年 6%投資回報(bào)率返三年；如：付款方式投資額年回報(bào)率平均年回報(bào)回報(bào)年報(bào)回報(bào)總額一次性10000010%10000 元3年30000 元元銀行按揭1000006%6000 元3年18000 元元排號(hào)策略：A :保存1 10號(hào)，從11號(hào)開始排；排號(hào)者先不確定具體位置, 只能初步明確意向位置 。B :方式B-1 :誠意金500元一3000元一5000元；B-1-1 :繳納誠意金500元者開盤享受500