岳陽華容縣房地產(chǎn)市場簡報2017.11.

1、華容縣房地產(chǎn)市場報告第一部分華容縣城市及經(jīng)濟發(fā)展狀況一、華容縣城市概況華容縣，隸屬于湖南省岳陽市，位于湖南省北陲，岳陽市西境，北倚 長江， 與湖北省相接，南濱洞庭。全縣總面積 1642平方公里，華容縣轄12個鎮(zhèn)，8個 鄉(xiāng)。2016年末全縣人口 25.21萬戶，戶籍人口 72.84萬人，其中縣城常住人口 12萬。2011年12月華容縣榮膺“全國文明縣城”稱號。LtfSTF Ii渭.E-7 . 7 V-:二:”d . i-n畑計3"ip4 _ I*./ I二-亠7" 72；:.-粘乂A -I K-玉：H. r""- -. L1露J呼"h 二.L :

2、七乍乂*”'F遂I' . fvg ，- z'L -fu Z i I 否.r-'- - T1I-da F/.二、華容縣經(jīng)濟狀況（數(shù)據(jù)來自人民政府網(wǎng)）,人均生2016年全縣實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 305.17億元，按年均常住人口計算 產(chǎn)總值41942元。第一產(chǎn)業(yè)增加值63.66億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值139.32億元；第三產(chǎn)業(yè)增加 值102.18億元。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資 297.84億元。第一產(chǎn)業(yè)投資14.96億元；第 二產(chǎn)業(yè)投資89.28億元；第三產(chǎn)業(yè)投資187.99億元。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 5.6億元。住宅投資額4.56億元，增長2.29%。商品 房銷售面積42.

3、54萬平方米，住宅銷售面積33.31萬平方米。商品房銷售額16.45 億元，增長114.4%。其中，住宅銷售額9.8億元，增長76.69%。年末商品房待 售面積20.46萬平方米，下降17.74%,比上年末減少3.5萬平方米。商品房銷 售均價為3867元/平方米，比上年增長568元/平方米。第二部分華容消費市場現(xiàn)狀調(diào)查簡析一、收入和支出逐年增長城鎮(zhèn)居民可支配收入24857元/人，比上年增長9.4%;農(nóng)村居民人均純收入 16449元/人，增長8.5%；農(nóng)村居民食品消費支出占消費總支出的比重（恩格爾 系數(shù)）為37.02%,城鎮(zhèn)為32.36%。農(nóng)村居民文教娛樂服務(wù)消費支出 2163元，占總消費支出的

4、15.67%;城鎮(zhèn)居民文教娛樂服務(wù)消費支出2155元，占總消費支出 的 18.33%。二、消費群體分化表現(xiàn)出不同的消費意愿收入差別引起的分化，形成了不同的消費群體。高收入群體在滿足享受和發(fā) 展方面消費較多，消費層次要明顯高于中低收入群體；低收入群體消費則主要維 持基本的生存需要和較低層次的享受和發(fā)展需要。小結(jié)：不同收入群體的服務(wù)性消費支出發(fā)展趨勢差異明顯。同樣地，年平均 增長率也顯示出收入對服務(wù)性消費支出水平發(fā)展的影響。第三部分、華容縣房地產(chǎn)現(xiàn)況、華容縣城市規(guī)劃華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的重大 戰(zhàn)略決策。1、橋東一橋頭舊城改造：屬于華容河廣場配套建設(shè)的舊城改造

5、項目， 有利于改善該區(qū)域的城市面貌和提升城市形象。2、田家湖生態(tài)新區(qū)規(guī)劃：圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特色”的主題，將新區(qū)建設(shè)成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于一體，具有濃郁特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。整個規(guī)劃建設(shè)分為“一核”（以田家湖為核心的公園生態(tài)景觀）；“二帶”（湖西路、湖南路綠化景觀帶,新城大道綠化景觀帶）；“三軸”（人民南路文化景觀軸、田家湖大道交通軸、湖北路商業(yè)商務(wù)軸）；“三組團”（以商業(yè)、行政、文體、高檔居民功能為主的中心組團，以居住工程為主的 田家湖西組團，以居住商貿(mào)綜合服務(wù)功能為主的東組團）結(jié)構(gòu)。3、狀元湖新建是2015年華容縣唯個入選岳陽33個重點工程。二、華容縣房

6、地產(chǎn)版塊劃分及特點分析城中片區(qū)：華容河以西，西至港東路，北至杏花西路，南至城南路。區(qū)域定位：華容縣商業(yè)中心小結(jié)：這里屬老城區(qū)，人口密集，是縣核心商業(yè)圈，商業(yè)氛圍成熟濃厚。 該區(qū)域可開發(fā)利用的土地面積較少，目前在售項目不多，地產(chǎn)主要以商住綜合 為主。目前商品房住宅銷售均價約為3600元/ rf左右。代表樓盤為：華容城市廣場橋東片區(qū)： 華容河以東。區(qū)域定位：華容縣文教中心小結(jié)：該區(qū)域?qū)儆谌A容縣較老城區(qū)，缺乏整體規(guī)劃，道路、衛(wèi)生條件較差，除教育資源外，配套資源明顯滯后，居住環(huán)境較差。文教資源主要有省重點中學(xué)華容一中、職業(yè)高中、黃湖小學(xué)、城關(guān)鎮(zhèn)橋東學(xué)校、文化產(chǎn)業(yè)園、烈士陵園在此區(qū)域及培育了岳陽市歷史唯

7、一一個狀元，故該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)主要以文教資源為主。隨著政府重點工程人工狀元湖的開發(fā)，相繼出現(xiàn)狀元星城、康橋蘭庭等項目。目前商品房住宅銷售均價約為3300元/ rf左右。臨江苑項目前期開盤出現(xiàn)2250元/ rf、狀元星城前期開盤價 2500元/ rf,隨著城西馬鞍山片區(qū)及田家湖房地產(chǎn)市場火爆，該區(qū)域樓盤發(fā)展更多依賴于整體市場發(fā)展和城西片區(qū)的帶動。馬鞍山片區(qū)： 東至港西路，西至白鼎山路，南至華鲇路，北至杏花西路。區(qū)域定位：行政新區(qū)小結(jié)：行政區(qū)劃調(diào)整后，隨著各行政新區(qū)的搬遷，在土地、住宅市場方面 都有了快速的發(fā)展，交易活躍，價格持續(xù)上漲。新建九年制學(xué)校及行政單位的 介入，該區(qū)域在各個區(qū)塊中表現(xiàn)出樓盤

8、價格還略高于城中項目。表明了華容縣 人民對老城區(qū)依賴程度不大。目前商品房住宅銷售均價約為 3800元/ rf左右.代表樓盤為：中利城、北岸尚品、北岸尚都等。田家湖新區(qū)： 北至華鲇路，南至田家湖大道，東至港西南路，西至規(guī)劃路。區(qū)域定位：水鄉(xiāng)特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)小結(jié)：田家湖生態(tài)新區(qū)是華容縣委、縣政府實施縣城“西擴南移”、加快 新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)展的重大戰(zhàn)略決策。圍繞“現(xiàn)代新區(qū)、水鄉(xiāng)特色”的主題， 將新區(qū)建設(shè)成為集行政辦公、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、文化娛樂、旅游休閑、高檔居住于 體，具有濃郁特色的現(xiàn)代化生態(tài)新區(qū)。毗鄰行政新區(qū)，周邊配套學(xué)校、醫(yī)院、華冠國際大酒店等資源豐富，隨著田家湖的開發(fā)，該區(qū)域擁有先天獨厚的景觀資

9、源，故區(qū)域內(nèi)項目如雨后春筍般聳立，開發(fā)熱情高漲，深受市場追崇。目前商品房住宅銷售均價約為 3900元/ rf以上。代表樓盤為：盛世新城、陽光水謝、金湖水岸。第四部分 重點樓盤立體分析、盛世新城項目名稱華捷-盛世新城項目地址城關(guān)鎮(zhèn)人民南路與華鲇路交匯處所屬區(qū)域項目定位推廣主題總用地面積綠地率公園里湖景房-50萬rf容城城央公園里安個家總體布局產(chǎn)品類型主要戶型面積（rf）價格區(qū)間車位配比當(dāng)前促銷政策外部環(huán)境配套設(shè)施開發(fā)商一期78畝35%合圍式總建面積容積率總戶數(shù)高層、小高層、商業(yè)綜合體兩室兩廳一衛(wèi)87.46 rf3600-4100 元/rf1:0.8三室兩廳二衛(wèi)106135 rf均價2.8外觀風(fēng)格

10、四房二廳二衛(wèi)151.06 rf3900元/ rf銷售進度住宅2千抵2萬，商鋪2萬抵5萬田家湖、縣人民醫(yī)院、縣公安局等16000平中心園林，4000平生活商超,3萬平商業(yè)步行街，休閑會所，籃球場，羽毛球場，乒乓球室，兒童游樂設(shè)施湖南華捷置業(yè)有限公司1013 戶田家湖現(xiàn)代 生態(tài)新區(qū)47一期16萬平 米ARTDECO洋房商鋪211000 rf商鋪均價：認籌中二批6、7號棟認籌中，臨街商鋪認籌中 點評：項目在市場競爭中優(yōu)勢明顯，主要體 I現(xiàn)在：1、豪華大氣的營銷中心、先建口步景 觀在買房的策略給客戶傳遞信心。2、直接面 對田家湖，擁有核心外部景觀，1.6萬平米 中央主題水景園林使項目在縣房地產(chǎn)市場中

11、成為豪華標桿。項目規(guī)劃設(shè)計起點高、小區(qū) 整體布局、園林綠化、建筑風(fēng)格、配套、營 銷推廣等在華容樓市中具有較強的市場競爭 力。主打景觀環(huán)境牌，核心競爭力：規(guī)模大、 湖景房、地段。二、中利城項目名稱項目地址項目定位推廣主題總用地面積綠地率總體布局產(chǎn)品類型主要戶型面積（就）價格區(qū)間車位配比當(dāng)前促銷政策外部環(huán)境 配套設(shè)施開發(fā)商中利城華容縣華容大道西段I所屬區(qū)域行政新區(qū)品質(zhì)之都.夢想之城在容城建所未建總建面積38%并排式容積率總戶數(shù)咼層、小咼層、底商兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)85.89 95.96 就36003800 元/ 就地上、地下停車位120121 就均價四房二廳二衛(wèi):外觀風(fēng)格* 、廠東逕卩ARTD

12、ECO洋房商鋪3800 元/銷售進度認籌1萬抵2萬縣政府、人民廣場、馬鞍山實驗小學(xué)意大利風(fēng)情園林、底商岳陽中利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三、北岸尚都（北岸三盤）項目名稱北岸尚都項目地址華鲇路人民醫(yī)院正對面所屬區(qū)域新政新區(qū)項目定位新城中央.雙公園.40萬方匠心華府推廣主題繁華之上.驚艷再起總用地面積綠地率150畝35%總建面積容積率商鋪均價:二期蓄客階段點評：項目位于樓市較熱的行政新區(qū)，由外來開發(fā)商開發(fā)， 建筑規(guī)模相對較大。前期銷售較好，市場上有一定口碑。中間兩棟樓王為純板房設(shè)計， 有一定吸引力。主打地段及建筑 風(fēng)格及華容首個4G智能時尚社區(qū)，核心競爭力：規(guī)模較大、 意大利風(fēng)情園林、地段。總體布局排列式

13、總戶數(shù)產(chǎn)品類型高層多層小高層商鋪I主要戶型兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳二衛(wèi)50萬平米3.6外觀風(fēng)格四房二廳二衛(wèi)面積（m）8397 m120129 m價格區(qū)間36003800 元/ m均價I 3800元/ m車位配比1:1銷售進度當(dāng)前促銷政策認籌2千抵2萬，日進斗金（100元），最高可優(yōu)惠一萬外部環(huán)境馬鞍學(xué)校、新人民醫(yī)院配套設(shè)施開發(fā)商網(wǎng)球場、羽毛球場、酒店、生活超市 I 岳陽市乾程偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 I*FA"洋房I地中海風(fēng)格商鋪135.37 m商鋪均價:VIP認籌中小結(jié)：項目開發(fā)三塊土地分別用三個案名，雙售樓部開業(yè)主要以更全面介紹項目及截客。 項目總體量相對較大， 但產(chǎn)品 設(shè)計一般，主推

14、華容人的奧林匹克城一一華容唯一的運動型 社區(qū)并未深入人心。其核心賣點同為地段及田家湖白鼎山雙公園。核心競爭力：地段、規(guī)模配套。四、康橋蘭庭項目名稱康橋蘭庭項目地址項目定位推廣主題總用地面積綠地率總體布局產(chǎn)品類型主要戶型面積（rf）價格區(qū)間車位配比當(dāng)前促銷政策外部環(huán)境配套設(shè)施開發(fā)商華容縣狀元湖西路所屬區(qū)域橋東片區(qū)人文里水岸邊再戀康橋夢回蘭庭半合圍式北斗七星的風(fēng)水布局規(guī)劃總建面積容積率總戶數(shù)高層、小高層、酒店兩室兩廳一衛(wèi)89 rf3100- 3600元/ rf三室兩廳二衛(wèi)126140 rf均價15萬平米外觀風(fēng)格四房二廳二衛(wèi)3300元/ rf銷售進度二期，2棟咼層VIP認籌1千抵1萬建設(shè)中的狀兀湖、

15、酒店、雙語幼兒園、中庭景觀華容銘宇置業(yè)有限公司洋房-J、'S'. r J現(xiàn)代簡約商鋪均價:商鋪nrVIP認籌中，11月開盤點評：項目依托 近300畝的原生態(tài)狀元湖濕 地公園外部景觀，結(jié)合1.8萬平米中庭園林， 在橋東區(qū)域?qū)儆诟邫n樓盤。華榮首創(chuàng) 270度 半圍合式觀景陽臺、戶型東南朝向等具有一 定優(yōu)勢，但周邊配套及環(huán)境暫時較差，銷售 價格低于其它地塊項目。 核心競爭力：狀元 湖景觀、人文風(fēng)水。小結(jié)：整體來看，華容縣城區(qū)在售樓主要集中在馬鞍山片區(qū)及田家湖生態(tài)區(qū)。 除盛世新城外，各項目規(guī)劃布局大多采用傳統(tǒng)的行列式布局，建筑風(fēng)格多以 現(xiàn)代簡約及ARTDECOi筑為主。橋東片區(qū)銷售價格相對較低，其余片區(qū)價格差 距不大。第五部分、華容縣房地產(chǎn)特點1、過往全縣項目銷售價格平穩(wěn)上漲，今年下半年價格漲幅較大。2、隨著岳陽市房市的火爆，嚴重擠壓華容縣城客戶岳陽置業(yè)的空間， 大環(huán)境 促進縣房地產(chǎn)市場的繁榮。3、拆遷戶、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶的涌入，提供大量的剛性需求。4、城市向東，開發(fā)新區(qū)造湖造景，交通條件的完善等縣城良好規(guī)劃，又釋放 出大量改善型需求。5、項目同質(zhì)化（