地鐵物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)研判課件

1、1 2008易居（中國）房地產(chǎn)研究院版權(quán)所有。保留所有權(quán)利。未經(jīng)版權(quán)所有者書面許可，不得對(duì)本文檔及其部分進(jìn)行任何形式的復(fù)制、修改或移作他用。易居中國易居中國2008年5月2目錄目錄1現(xiàn)象篇現(xiàn)象篇2住宅篇3商業(yè)篇3軌道交通對(duì)城市的影響 n解決城市交通擁堵解決城市交通擁堵大城市人口密集高，地面公共交通具有運(yùn)能低、效率差、污染大等種種弊病，而發(fā)展私家車往往又受到道路建設(shè)的限制，因而軌道交通是解決大城市交通的重要途徑。n引導(dǎo)城市軸向發(fā)展、形成多中心格局引導(dǎo)城市軸向發(fā)展、形成多中心格局隨著大城市的人口的增長(zhǎng)，市中心的人向郊區(qū)的衛(wèi)星城發(fā)展，衛(wèi)星城發(fā)展需要解決市區(qū)和衛(wèi)星城之間的公共交通問題，軌道交通則是最佳

2、方式，軌道交通縮短了城市邊緣區(qū)域與市中心的實(shí)際距離，促進(jìn)城市由中心向軌道交通端點(diǎn)及其沿線蔓延。n保護(hù)城市環(huán)境，建設(shè)生態(tài)城市保護(hù)城市環(huán)境，建設(shè)生態(tài)城市軌道交通是一種高效，少污染的公共交通工具，大力發(fā)展軌道交通的城市可以在一定程度上限制私家汽車發(fā)展，以保護(hù)城市環(huán)境。451.對(duì)區(qū)域的近期影響不大根據(jù)規(guī)劃，地鐵一號(hào)線將連通下沙、臨平、湘湖與主城區(qū)，并且貫穿九堡、濱江和錢江新城區(qū)域。這幾個(gè)區(qū)域，基本上都是在幾年前就已經(jīng)知道要通地鐵，因此價(jià)格層面應(yīng)該已經(jīng)提前透支了地鐵的概念?，F(xiàn)在地鐵的動(dòng)工不過是有些加強(qiáng)，并不會(huì)在近期內(nèi)大幅提升上述幾個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)。n九堡區(qū)域的利好最大。因?yàn)楸绕鹌渌麉^(qū)域，九堡開發(fā)建設(shè)較晚，是

3、個(gè)比較新的板塊，目前供應(yīng)高峰還沒到來。同時(shí)除了地鐵之外，還有磁懸浮、高速鐵路等重點(diǎn)工程成就九堡的樞紐地位。n錢江新城由于已經(jīng)是明星板塊，地鐵動(dòng)工只能使它更加名副其實(shí)。n濱江區(qū)的供應(yīng)高峰基本已過去，目前準(zhǔn)現(xiàn)房存量較大，地鐵的動(dòng)工可以促進(jìn)其存量的消化。n下沙、臨平、湘湖雖然長(zhǎng)期看漲，但由于杭州的大部分消費(fèi)者沒有實(shí)際的地鐵體驗(yàn)，近期的房?jī)r(jià)變化可能不大。下沙的價(jià)格曾經(jīng)下跌，缺乏新生力量；臨平到目前為止仍然是一個(gè)本地消費(fèi)者為主的區(qū)域市場(chǎng)，地鐵引起的市區(qū)人口分流要在幾年后才能體現(xiàn)出來；而湘湖板塊，目前供應(yīng)主力是別墅排屋，目標(biāo)客戶群基本使用私家車。可見，近期這三個(gè)“端頭”板塊，要依靠地鐵概念實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅上

4、升，還是有困難的。62.對(duì)于處于站點(diǎn)500米距離內(nèi)的樓盤，近期利好相對(duì)突出500米之內(nèi)，是較為舒適的步行距離，超出500米，基本上要考慮轉(zhuǎn)乘公交車或其他交通工具，因此地鐵站500米內(nèi)的樓盤利好是非常明顯的。地鐵動(dòng)工之后，站點(diǎn)的實(shí)際位置才真正明確，因此，近期內(nèi)站點(diǎn)500米內(nèi)的樓盤，應(yīng)該多少都有些提價(jià)的動(dòng)作。3.地鐵商業(yè)將成為熱點(diǎn)但從城市商業(yè)的發(fā)展來看，地鐵更多起到調(diào)節(jié)的作用。地鐵商業(yè)是一個(gè)非常誘人的概念，相信地鐵動(dòng)工的消息，會(huì)引起廣大投資者對(duì)地鐵商業(yè)的更多關(guān)注。但是，商業(yè)的繁榮主要還是依靠城市人口增加和消費(fèi)能力與習(xí)慣的提升，因此單純多了條地鐵并不會(huì)增加一個(gè)區(qū)域商業(yè)需求的總量，地鐵更大的作用是促進(jìn)

5、調(diào)整商業(yè)布局。一般來說，地鐵商鋪都會(huì)對(duì)周邊離地鐵較遠(yuǎn)的商業(yè)造成打擊，把部分商業(yè)吸引過來，這就是一個(gè)重新布局的過程。7目錄目錄1現(xiàn)象篇2住宅篇住宅篇3商業(yè)篇8價(jià)格逐年提高從上海、北京、廣州等地的地鐵沿線住宅市場(chǎng)中可以明顯的看出，地鐵周邊樓盤價(jià)格與時(shí)間成正比，所有站點(diǎn)的樓盤價(jià)格都呈現(xiàn)了年年上漲的趨勢(shì)。特征之一：特征之一：房?jī)r(jià)與地鐵站距離存在反比關(guān)系以地鐵站為圓心，分別以500米、1000米、1500米為半徑劃圓，以位于圓環(huán)中間的樓盤各年均價(jià)為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，分別進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從結(jié)果可以看出，房?jī)r(jià)與地鐵站的距離存在一定的比例關(guān)系，即距離地鐵站越近房?jī)r(jià)越高。特征之二：特征之二：9客戶需求研究：客戶需求研究：

6、為研究軌道交通住宅項(xiàng)目的客源對(duì)象，我們抽取易居會(huì)部分居住在地鐵線周邊的客戶資料，另外又在2008年5月房展會(huì)上組織客戶進(jìn)行調(diào)研，并對(duì)這兩部分客戶資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，得出如下結(jié)論。 10價(jià)格適合29%其他4%交通方便37%有升值潛力20%原本居住在此區(qū)域10%統(tǒng)計(jì)地鐵沿線周邊居民的購房動(dòng)機(jī)，37的人都是出于交通方便考慮，而29的人看中其價(jià)格比較合時(shí)，還有20的人是出于其具有投資價(jià)值考慮。交通便利成為選房的關(guān)鍵因素11多層31%小高層40%高層23%別墅6%多層、小高層仍然最受歡迎對(duì)地鐵沿線購房者的需求進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，希望購買小高層物業(yè)的購房者最多，占總量的40，另外多層、高層的受歡迎程度也較高，分別達(dá)到

7、31和23，價(jià)格相對(duì)較高的別墅需求量不大。12小面積房型更受歡迎根據(jù)消費(fèi)者對(duì)房型面積的需求可以發(fā)現(xiàn)，地鐵周邊客戶對(duì)二房的需求略高于三房，大面積的四房及四房以上的房型需求量較低，對(duì)面積的需求則是81-100平方米的需求量最大，達(dá)43，其次是101-120平方米，占30，另外希望購買61-80平方米的小面積房型也占有16的比例。這主要是地鐵沿線客源的特性所決定，地鐵沿線客源主要以中高收入的白領(lǐng)、工薪一族為主，他們對(duì)住房要求實(shí)惠，對(duì)于舒適奢侈的房型需求較少。13配套是否齊全21%價(jià)格是否公道27%設(shè)計(jì)是否完善13%是否增值快13%交通是否便利26%地鐵周邊購房者對(duì)其購買物業(yè)最為看中的幾點(diǎn)是價(jià)格公道、

8、交通便利及配套齊全，分別占到27，26和21，其余如物業(yè)設(shè)計(jì)、升值等因素，則相對(duì)考慮較少。購房者對(duì)價(jià)格、交通、配套最為看中14市場(chǎng)結(jié)論1、地鐵促進(jìn)樓市格局改變地鐵建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說歷來是重大利好消息，通常在地鐵還在規(guī)劃期間就能吸引眾多開發(fā)商在其沿線圈地，獲得土地越早、規(guī)模越大，未來就能夠賺取越多收益，從而使得原本的樓市布局發(fā)生改變，向地鐵沿線呈帶狀分布，并圍繞地鐵站點(diǎn)聚集成團(tuán)。2、地鐵是推動(dòng)地鐵沿線樓盤價(jià)格上漲的重要?jiǎng)恿Φ罔F對(duì)于沿線樓市價(jià)格產(chǎn)生直接影響，從縱向比較，以地鐵一號(hào)線為例其周邊樓市的價(jià)格每年至少在10左右，但地鐵對(duì)其影響主要體現(xiàn)在地鐵規(guī)劃和建設(shè)初期，建成后，樓市價(jià)格就主要取決于周邊

9、配套、市場(chǎng)成熟程度等，地鐵對(duì)其影響不再占主導(dǎo)地位。從橫向來看，一般情況下，距離地鐵越近，受到地鐵影響程度越高，價(jià)格水平越高。15市場(chǎng)結(jié)論3、地鐵沿線物業(yè)在產(chǎn)品上具有如下特性n樓盤規(guī)模普遍較大n多層、小高層物業(yè)普及n中小面積房型是市場(chǎng)主流n全裝修物業(yè)市場(chǎng)空缺4、地鐵沿線物業(yè)的客戶群體具有如下特征n中等及中高收入的工薪、白領(lǐng)一族所占比例最大n交通便利、配套齊全及價(jià)格合理是他們購房的主要?jiǎng)右騨性價(jià)比較高的多層小高層及中小面積房型最受歡迎16目錄目錄1現(xiàn)象篇2住宅篇3商業(yè)篇商業(yè)篇17以上海為例，上海的地鐵建設(shè)逐漸趨向成熟，相應(yīng)地鐵經(jīng)濟(jì)也正日益顯現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展趨勢(shì)。地鐵商業(yè)市場(chǎng)最大價(jià)值就在于其“人氣”，

10、南京路的商鋪之所以被稱為黃金商鋪就是因?yàn)樗鼡碛旋嫶蟮娜肆髁浚瑩?jù)統(tǒng)計(jì)，上海南京路每天的人流量在200萬左右，這些人流每天能夠?yàn)槠鋷?000多萬的營業(yè)額。人流量決定商業(yè)市場(chǎng)繁榮程度的重要指標(biāo)，地鐵與其相關(guān)的商業(yè)市場(chǎng)在人流上形成交互聯(lián)動(dòng)，賦予了地鐵商業(yè)物業(yè)更高的價(jià)值。地鐵與商業(yè)物業(yè)的關(guān)系人流量帶來商業(yè)價(jià)值人流量帶來商業(yè)價(jià)值18地鐵商鋪一般分為地鐵過道商鋪和地鐵商業(yè)街（城）兩種：n地鐵過道商鋪地鐵過道商鋪是指建造在地鐵過道或地鐵售票亭附近的商鋪，這種類型的商鋪在各個(gè)地鐵站均可見到。物業(yè)規(guī)模：這類物業(yè)一般面積較小，基本在5-50方米左右。經(jīng)營業(yè)態(tài)：其產(chǎn)權(quán)直屬地鐵公司，主要采用出租給零散商戶的形勢(shì)經(jīng)營，

11、其業(yè)態(tài)主要以小商品、服飾、餐點(diǎn)等。n地鐵商業(yè)街（城）地鐵商業(yè)街（城）是指建造在地鐵車站附近或車站之上的大型商鋪群，這類物業(yè)包括地上和地下兩類：地下商業(yè)街（城）：通常由地下通道將其相連，采用統(tǒng)一管理，散鋪經(jīng)營的較多，整體規(guī)模較大，一般在千余平方米到4萬平方米不等；經(jīng)營業(yè)態(tài)以服飾、餐飲等為主。地上商業(yè)街城：指建造在地鐵車站上蓋或附近的商業(yè)城，地上商業(yè)城規(guī)模較大，一般有大賣場(chǎng)、百貨店作為主力商家支撐，經(jīng)營業(yè)態(tài)多樣。地鐵物業(yè)的主要類型191 1、有核心商家作為支撐、有核心商家作為支撐地鐵商城主要通過地鐵匯集人氣，但依靠銷售產(chǎn)品單一的小商鋪難以有效保留人氣直至提升買氣，建立有號(hào)召力的核心商家能夠進(jìn)一步提

12、高地鐵商業(yè)的價(jià)值。核心商家同時(shí)還能起到吸引非地鐵客源的作用。2 2、零售業(yè)為主，休閑為副、零售業(yè)為主，休閑為副位于地上的地鐵商業(yè)城由于位置限制，不能直接享用地鐵龐大的人流，即使有通過地鐵匯集的人流導(dǎo)入，他們大多也沒有明確的購物需求，因而地鐵商場(chǎng)更適合建造指向性比較明確具有一定規(guī)模的主題商業(yè)，如賣場(chǎng)、百貨等，休閑性業(yè)態(tài)可以作為一種輔助。3 3、與周邊商業(yè)市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)、與周邊商業(yè)市場(chǎng)形成差異化競(jìng)爭(zhēng)與地鐵周邊已經(jīng)形成的商業(yè)環(huán)境來比較，地鐵商業(yè)城的知名度不高，客戶的認(rèn)可程度也不高，如果在經(jīng)營業(yè)態(tài)上競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)就容易導(dǎo)致人流量大而消費(fèi)量小的現(xiàn)象，同樣不能形成繁榮的商業(yè)氣氛，只有采用差異化定位，才能為其真正成功。成功地鐵商業(yè)城要素20n 商業(yè)的發(fā)展布局商業(yè)的發(fā)展布局線到點(diǎn)的轉(zhuǎn)變線到點(diǎn)的轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的商業(yè)布局主要是條狀，分布在幾條主要的商業(yè)街。隨著地鐵1號(hào)線的開通，主要商圈開始越來越熱鬧，商業(yè)布局開始向塊狀集中發(fā)展。目前的商業(yè)格局將被改變，最終將使商圈布局根據(jù)地鐵的分布而呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布。n 軌道交通是雙刃劍效應(yīng)產(chǎn)生軌道交通是雙刃劍效應(yīng)產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵因素之一就是準(zhǔn)確地選址。便利的交通條件可以帶來大量的人流，而在重要的交通樞紐附近的商業(yè)地產(chǎn)則可以享受得天獨(dú)厚集聚的人流，獲得巨大的商機(jī)