房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第二版第8章 房地產(chǎn)融資

1、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）（第二版） 呂萍 等編著房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材第第8 8章章 房地產(chǎn)融資房地產(chǎn)融資 本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房本章從房地產(chǎn)融資的概念入手，分析了房地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進(jìn)地產(chǎn)融資與一般融資的區(qū)別，并對房地產(chǎn)融資進(jìn)行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、行了分類。從房地產(chǎn)融資的資金來源、融資結(jié)構(gòu)、融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融融資方式、融資成本以及運(yùn)用融資策略來控制融資風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)資風(fēng)險(xiǎn)等角度出發(fā)，對房地產(chǎn)融資的一系列相關(guān)問題進(jìn)行了較為深入的

2、探討。問題進(jìn)行了較為深入的探討。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要本章內(nèi)容提要 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論重點(diǎn)問題重點(diǎn)問題房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)融資的概念房地產(chǎn)融資的概念f從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)通過貨幣流通和信用渠道

3、所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱，包括資金的籌集、運(yùn)用和清算。運(yùn)用和清算。f從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 房地產(chǎn)融資的分類房地產(chǎn)融資的分類 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材從融資主體看

4、從融資主體看 從融資渠道看從融資渠道看其他分類方式其他分類方式- 房地產(chǎn)企業(yè)融資房地產(chǎn)企業(yè)融資- - 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資房地產(chǎn)項(xiàng)目融資- 借貸性融資和投資性融資借貸性融資和投資性融資- 貨幣性融資和實(shí)物性融資貨幣性融資和實(shí)物性融資 - 直接融資直接融資- - 間接融資間接融資 房地產(chǎn)融資的特點(diǎn)房地產(chǎn)融資的特點(diǎn) 8.1 8.1 房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)融資概論房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材融資規(guī)模大融資規(guī)模大1償還期較長償還期較長2資金缺乏流動(dòng)性資金缺乏流動(dòng)性3高風(fēng)險(xiǎn)高收益高風(fēng)險(xiǎn)高收益4 8.2 8.2 房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）

5、 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)融資的資金來源房地產(chǎn)企業(yè)的一房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源般性資金來源 房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源企業(yè)的資金來源 企業(yè)自有資金企業(yè)自有資金 政府財(cái)政資金政府財(cái)政資金 銀行貸款銀行貸款 股票、債券、合資、租賃、股票、債券、合資、租賃、 商業(yè)信用等多種籌資方式商業(yè)信用等多種籌資方式 其他資金來源其他資金來源 房地產(chǎn)抵押貸款房地產(chǎn)抵押貸款 售后回租售后回租 預(yù)售資金預(yù)售資金 其他籌資方式其他籌資方式租賃租賃. 銀行貸款融資銀行貸款融資 信托融資信托融資 股票融資股票融資 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（

6、第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 銀行貸款融資銀行貸款融資f 概念概念 是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)是指貸款人向借款人發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開發(fā)建設(shè)的貸款。施開發(fā)建設(shè)的貸款。 f 融資的基本條件融資的基本條件 對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，對于申請銀行開發(fā)貸款的房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件：應(yīng)滿足以下幾個(gè)基本條件： (1) (1) 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)滿足的融資條件 (2) (2) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)滿足的條件房地產(chǎn)開發(fā)與

7、經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 信托融資信托融資f 概念概念從資金信托的角度房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基房地產(chǎn)信托是指受托人（信托投資公司）遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。房地產(chǎn)業(yè)以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為。 從財(cái)產(chǎn)信托的角度房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有房地產(chǎn)信托指房地產(chǎn)物業(yè)的所有人作為委托人將其所有的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托

8、機(jī)構(gòu)將的物業(yè)委托給專門的信托機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理，由信托機(jī)構(gòu)將信托收益交付給受益人的行為。信托收益交付給受益人的行為。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式f 房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢房地產(chǎn)信托融資的優(yōu)勢房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式優(yōu)勢優(yōu)勢1n信托融資創(chuàng)新信托融資創(chuàng)新空間寬廣，并有空間寬廣，并有巨大的靈活性。巨大的靈活性。2n 可以通過信托可以通過信托解決，增大市解決，增大市場供需雙方的場供需雙方的選擇空間。選擇空間。3n不受銀

9、行貸款時(shí)企業(yè)自不受銀行貸款時(shí)企業(yè)自有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目有資金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資總投資35%的約束，也的約束，也能夠彌補(bǔ)能夠彌補(bǔ)121號文規(guī)定號文規(guī)定的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才的只有主體結(jié)構(gòu)封頂才能按揭所造成的中間消能按揭所造成的中間消費(fèi)融資的斷裂。費(fèi)融資的斷裂。 股權(quán)證券化信托股權(quán)證券化信托 股權(quán)投資類信托股權(quán)投資類信托 權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式權(quán)益轉(zhuǎn)讓模式 混合型信托混合型信托 抵押貸款類信托抵押貸款類信托類型類型房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式f 房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式房地產(chǎn)信托的運(yùn)營模式 股票融資股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與

10、經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式股票分類股票分類按股票所代表按股票所代表的股東權(quán)利的股東權(quán)利 按票面是否按票面是否記載金額記載金額按是否記載按是否記載股東姓名股東姓名 記名股票和不記名股票記名股票和不記名股票 普通股股票和優(yōu)先股股票普通股股票和優(yōu)先股股票 有面值股票和無面值股票有面值股票和無面值股票 房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資房地產(chǎn)股票是房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金用以證明投資者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。者股東身份和權(quán)益并據(jù)以獲得股息和紅利的憑證。 股票融資股票融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版）

11、 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式title- 直接發(fā)行直接發(fā)行- 間接發(fā)行間接發(fā)行- 平價(jià)發(fā)行平價(jià)發(fā)行- 折價(jià)發(fā)行折價(jià)發(fā)行- 溢價(jià)發(fā)行溢價(jià)發(fā)行- 募集設(shè)立公司發(fā)行募集設(shè)立公司發(fā)行- 募集新股公開發(fā)行募集新股公開發(fā)行- 無償增資發(fā)行無償增資發(fā)行- 可轉(zhuǎn)換公司債券可轉(zhuǎn)換公司債券 - 準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段- 審批階段審批階段- 實(shí)施階段實(shí)施階段 房地產(chǎn)債券融資房地產(chǎn)債券融資f 房地產(chǎn)債券的概念房地產(chǎn)債券的概念 房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)債券是各級政府、房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金而發(fā)行的，代表公司和房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資

12、金而發(fā)行的，代表公司與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是與投資者之間債權(quán)債務(wù)關(guān)系的有價(jià)證券，它是一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金一種債務(wù)憑證，承諾在未來特定日期償還本金并按照事先確定的利率支付利息。并按照事先確定的利率支付利息。 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式f房地產(chǎn)債券分類房地產(chǎn)債券分類房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 依依 據(jù)據(jù)按發(fā)行主體分類 政府債券、金融債券、公司債券、國際債券等政府債券、金融債

13、券、公司債券、國際債券等 按償還期限分類 短期債券、中期債券、長期債券短期債券、中期債券、長期債券 按計(jì)息方式分類 附息債券和貼現(xiàn)債券附息債券和貼現(xiàn)債券 按有無擔(dān)保分類 信用債券和擔(dān)保債券信用債券和擔(dān)保債券 按是否記名分類 記名債券和不記名債券記名債券和不記名債券 類類 型型按債券形態(tài)分類 實(shí)物債券、憑證式債券和記賬式債券實(shí)物債券、憑證式債券和記賬式債券 f房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式房地產(chǎn)債券的發(fā)行方式 直接發(fā)行與間接發(fā)行直接發(fā)行與間接發(fā)行 公募發(fā)行與私募發(fā)行公募發(fā)行與私募發(fā)行房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式f

14、 房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序房地產(chǎn)債券的發(fā)行程序 按法定程序形成有關(guān)決議按法定程序形成有關(guān)決議 制定發(fā)行章程制定發(fā)行章程 提出發(fā)行申請?zhí)岢霭l(fā)行申請 取得資信等級證明取得資信等級證明 確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu)確定委托發(fā)行代理機(jī)構(gòu) 發(fā)布募集公告發(fā)布募集公告 印制債券印制債券 發(fā)行及善后工作發(fā)行及善后工作房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式 創(chuàng)新融資方式案例分析創(chuàng)新融資方式案例分析f 集團(tuán)與東亞銀行合作推出租約現(xiàn)金流抵押貸款集團(tuán)與東亞銀行合作推出租約現(xiàn)金流抵押貸款f 大廈財(cái)產(chǎn)信托計(jì)劃已接近私募房地產(chǎn)基金信托大廈財(cái)產(chǎn)信托計(jì)劃已

15、接近私募房地產(chǎn)基金信托f 信托推出夾層融資信托推出夾層融資房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.3 8.3 房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)融資的主要方式房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.4 8.4 房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的成本管理房地產(chǎn)融資的房地產(chǎn)融資的決策分析決策分析 銀行貸款融資銀行貸款融資與信托融資與信托融資的成本分析的成本分析直接融資與間接直接融資與間接融資的成本分析融資的成本分析 不同融資方式不同融資方式的成本比較的成本比較 我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)我國房地產(chǎn)融資中的主要風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等

16、教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理 政治風(fēng)險(xiǎn)政治風(fēng)險(xiǎn) 市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)市場和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 道德和信用風(fēng)險(xiǎn)道德和信用風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴銀行貸款；賴銀行貸款； 土地儲(chǔ)備制度不完善；土地儲(chǔ)備制度不完善； 個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)；展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)； 商業(yè)銀行和其他金融機(jī)商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。構(gòu)存在經(jīng)營行為問題。 房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理

17、房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理f 房地產(chǎn)企業(yè)對土地的經(jīng)營模式房地產(chǎn)企業(yè)對土地的經(jīng)營模式 - 房地產(chǎn)上市融資的模式，商業(yè)模式、現(xiàn)金流模式等房地產(chǎn)上市融資的模式，商業(yè)模式、現(xiàn)金流模式等 投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的基本評估投資者對房地產(chǎn)企業(yè)的基本評估 房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流 fff 房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)私募資金的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)重組房地產(chǎn)企業(yè)重組 投資者投資者 投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關(guān)系投資者與房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)管理風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高

18、等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材 8.5 8.5 房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)管理私人住房按揭貸私人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理款的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)開發(fā)貸房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理款的風(fēng)險(xiǎn)管理 房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)管理 融資貸款信托股票債券風(fēng)險(xiǎn)融資貸款信托股票債券風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵術(shù)語關(guān)鍵術(shù)語房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第二版） 普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材復(fù)習(xí)思考題復(fù)習(xí)思考題1. 我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？我國房地產(chǎn)融資的渠道包括哪些？各有什么特點(diǎn)？2. 2. 請對比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本請對比分析不同類型的房地產(chǎn)融資成本. .3. 3. 房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項(xiàng)組成？不同融資方式的成本區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些項(xiàng)組成？不同融資方式的成本區(qū)別在哪里？別在哪里？4. 4. 房地產(chǎn)融資與一般性企業(yè)融資的相同點(diǎn)及區(qū)別是什么？房地產(chǎn)融資與一般性企業(yè)融資的相同點(diǎn)及區(qū)別是什么？5. 5. 不同類型房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)是什么？如何降低融資風(fēng)險(xiǎn)？不同類型房地產(chǎn)的融資風(fēng)險(xiǎn)是什么？如何降低融資風(fēng)險(xiǎn)？6. 6. 采用商業(yè)企業(yè)融資方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)模式，對房地產(chǎn)采用商業(yè)企業(yè)融資方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)模式，對房地產(chǎn)企業(yè)融資決策進(jìn)行案例