和睦花園戶型定位建議

1、戶型 定 位 建議初稿 目 錄 一、和睦花園周邊小區(qū)現(xiàn)狀（表1） 二、和睦花園周邊小區(qū)分析及結(jié)論 三、和睦花園付款方式對比表 四、和睦花園戶型面積建議初案 五、和睦花園主力客戶群分析表注：本報告是在和睦花園的地塊環(huán)境調(diào)研及三種售樓付款方式的對比分析基礎(chǔ)上得出的建議，此建議最終仍需經(jīng)市調(diào)的再次論證。一和睦花園周邊小區(qū)狀況表小區(qū)名稱小區(qū)位置小區(qū)規(guī)模小區(qū)配套面積跨度（m2）建造時間居民構(gòu)成和睦南苑面向衢州路，項目地塊正北面，嵌入項目地塊中由3幢7層住宅樓組成管道煤氣、有線電視、自行車棚、電子對講保安門61831998當(dāng)?shù)啬昵喾驄D為主，私營企業(yè)主次之和睦新村南靠衢州路，西依莫干山路，隔衢州路與項目地塊

2、對望占地面積15公頃，由54幢67層住宅組成管道煤氣、有線電視、一所小學(xué)、2個小區(qū)內(nèi)花園、約20個商店28801983大多為湖濱、少年宮一帶的折遷戶，工廠職工次之華豐新村南至衢州路，東至運河，西至禾豐橋，北至華豐廠北圍墻占地面積13萬平方米，由27幢平、樓房，幾十戶農(nóng)宅組成管道煤氣、有線電視、自行車棚、30701985華豐紙業(yè)有限公司職工及家屬勤豐住宅小區(qū)南靠衢州路，東鄰莫干山路，距項目地塊150米左右由10幢7層住宅樓組成有線電視、管道煤氣、自行車棚601201994杭州鐵路分局、藍孔雀化學(xué)纖維有限公司職工為多，祥符鎮(zhèn)鎮(zhèn)干部次之化纖新村莫干山路花園崗，北鄰汽車北站占地面積4578平方米，建筑

3、面積47494平方米，住宅10幢有線電視、管道煤氣、自行車棚60701985杭州化學(xué)纖維廠職工及家屬廣興新村湖墅北路建筑面積42000m2 ，由10幢7層住宅樓組成。有線電視、管道煤氣、小賣店、自行車棚、車庫38921997折遷戶為主，電視臺職員次之。和睦路住宅區(qū)和睦路南段 和睦路南段兩側(cè)，以自建房為主以小賣店和農(nóng)貿(mào)市場等低檔配套為主1983打鐵弄住宅區(qū)項目地塊正南面，距地塊10米。由一些單位的宿舍房和雜亂的農(nóng)居所構(gòu)成步行約10分鐘，到達農(nóng)貿(mào)市場。農(nóng)貿(mào)市場周圍小配套齊全1983當(dāng)?shù)剞r(nóng)民居多，其次為大中型國營企業(yè)職工。墨香苑莫干山路以西，余杭塘路以北，塘河路以南由3幢板式小高層公寓及臨街商鋪、地

4、下車庫組成89.1237.52000啞吧弄小區(qū)湖墅北路，大關(guān)橋下端由7幢7層住宅組成有線電視、管道煤氣、自行車棚1994回遷戶、消防隊員工、私營企業(yè)主二、和睦花園周邊小區(qū)分析及結(jié)論由上表可見：1周邊小區(qū)大部分為94年以前的老區(qū)，住戶60以上為國營企業(yè)的職工，收入在杭城屬于中下水平，考慮到城北老區(qū)的總體環(huán)境和這部分潛在客戶的承受能力，和睦花園的戶型定位大體上應(yīng)以中、小戶型為主，輔以大面積戶型。小面積戶型應(yīng)以平層為主，大面積戶型以錯層為主。1 從該區(qū)塊的現(xiàn)售商品房和睦南苑來看，戶型跨度在6183 m2之間，全部為小戶型，銷售率目前為85左右，但其付款方式單一，僅限一次性付款。若本案采用多樣化付款方

5、式，則可相應(yīng)提升潛在客戶對大中套型的價格承受能力，但考慮到本區(qū)塊內(nèi)的潛在客戶群趨向中年化，他們對銀行按揭方式的接受程度有所保留，因此定30左右的小戶型仍是必要的。2 本案位于城北工業(yè)區(qū)內(nèi)，存在一部分收入水平較高的私營企業(yè)主和城郊結(jié)合部的農(nóng)民，他們因工作或生活原因首選城北作居住地，這部分人對戶型面積要求高，對總價承受能力強，針對這部分消費群定20左右的大戶型較為妥當(dāng)。3 作為典型的老區(qū)平民圈層，他們追求的是經(jīng)濟實惠，緊湊的戶型結(jié)構(gòu)、盡量少的公攤面積、經(jīng)濟合理的室內(nèi)布局是最適合他們的。在本案的戶型設(shè)計上，如何在有限的套型面積內(nèi)使結(jié)構(gòu)盡可能緊湊，布局盡可能合理，面積、空間的浪費盡可能減少。三一次性付

6、款、商業(yè)貸款和公積金貸款的對比分析：（以均價3000元m2為準）一次性付款： 面積付款方式60 m280 m2100 m2120 m2150 m2一次性付款18萬24萬30萬36萬45萬商業(yè)貸款： 面積付款方式60m280m2100m2120m2150m2首付月供首付月供首付月供首付月供首付月供二成十年3.6萬1568.54.8萬2091.326萬2614.157.2萬3136.999萬3921.24二十年997.081329.431661.791994.152492.69三十年824.861099.811374.761649.722062.15三成十年5.4萬1372.437.2萬1829.

7、919萬2287.3910.8萬2744.8613.5萬3431.08二十年872.441163.259萬1454.0710.8萬1744.8213.5萬2181.10三十年721.75962.349萬1202.9210.8萬1443.5013.5萬1804.38五成十年9萬980.3112萬1307.0815萬1633.8518萬1960.6222.5萬2450.77二十年623.17830.901038.621246.341557.93三十年515.54687.38859.231031.071288.84公積金貸款： 面積付款方式60m280m2100m2120m2150m2首付月供首付月

8、供首付月供首付月供首付月供三成十年5.4萬1531.917.2萬2042.5410萬2431.6016萬2431.6025萬2431.60二十年1006.951342.611598.341598.341598.34三十年832.951109.271320.561109.271109.27注：公積金貸款首付須3成，金額不得高于20萬，且利息逐月遞減，十年期貸款利息逐月遞減3.19元/10萬元，二十年期貸款利息逐月遞減1.59元10萬元，三十年期貸款利息逐月遞減1.06元/10萬元。表中所列公積金貸款月供均為首月月供。通過以上對比可見，五成二十年、三十年的商業(yè)貸款比較適合和睦花園的潛在消費群，第一

9、，趨向中年化的工薪階層一般有一定積累，但月供能力不強，這比較符合五成商業(yè)貸款的首付和月供金額；第二，貨幣分房政策已經(jīng)出臺，對于那部分符合政策的青年夫婦來說，15萬左右的首付比較合適。另外，有住房公積金的還可采取公積金貸款，其比一般的商業(yè)貸款的月利率低0.83-0.975個千分點.四和睦花園戶型面積建議初案表： 面積（m2）戶型比例單價模擬總價模擬6080二室一廳、二室二廳30均價3000元m218萬24萬80100二室一廳、二室二廳、三室二廳3024萬30萬100120三室二廳、四室二廳2030萬36萬120140三室二廳、四室二廳2036萬42萬五和睦花園主力客戶群分析表：面積（m2）比例客

10、戶群分析主力客戶群體家庭結(jié)構(gòu)及生活方式可能選擇的主要付款方式80以下30收入中下的年青夫婦初巢或滿巢階段，希望擁有屬于自己的小家庭二成或三成商業(yè)貸款或公積金貸款8012050效益較好的企事業(yè)單位員工、企業(yè)中層管理人員、個體工商戶初巢或滿巢階段，追求生活的舒適品位和情調(diào)五成商業(yè)貸款或一次性付款120以上20私營企業(yè)主、城郊結(jié)合部的農(nóng)民滿巢階段，追求生活享受和財富炫耀五成商業(yè)貸款或一次性付款下階段工作簡介1、市場調(diào)研報告在市場完整調(diào)研的基礎(chǔ)上，將從杭州市商品住宅市場整體供求現(xiàn)狀出發(fā)，對杭州市場尤其是和睦花園所處市場環(huán)境進行分析，透視杭城商品住宅之操作水準，評判杭城消費者目前之消費意識和行為方式，人而深入發(fā)掘本項目之可借鑒點。包括 1）杭州市商品住宅市場整體現(xiàn)狀調(diào)研2）項目類比個盤分析3）杭州市商品住宅消費行為分析2、市場定位分析報告在對本項目考察和進行市場調(diào)研分析的基礎(chǔ)上，提煉本項目所具備的地產(chǎn)因子，并結(jié)合本項目所處之區(qū)塊的商品住宅供給需求分析。·總體市場定位·主力客戶群定位·產(chǎn)品定位3、市場價值分析報告在對本項目考察和進行市場調(diào)研定位的基礎(chǔ)上，闡述商品住宅項目價值分析的方法類比可實現(xiàn)價值分析法，并對