房產(chǎn)開發(fā)之成本篇

1、代建工程開發(fā)成本的核算  一、代建工程的種類及其成本核算的對(duì)象和項(xiàng)目 代建工程是指開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各種代建工程有著不同的開發(fā)特點(diǎn)和內(nèi)容，在會(huì)計(jì)上也應(yīng)根據(jù)各類代建工程成本核算的不同特點(diǎn)和要求，采用相應(yīng)的費(fèi)用歸集和成本核算方法?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定：企業(yè)代委托單位開發(fā)的土地（即建設(shè)場(chǎng)地）、各種房屋所發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)分別通過“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并在這兩個(gè)賬戶下分別按土地、房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目歸集各項(xiàng)支出，進(jìn)行代建工程項(xiàng)目開發(fā)成本的明細(xì)分類核算。除土地、房屋以外，企業(yè)代委托單

2、位開發(fā)的其他工程如市政工程等，其所發(fā)生的支出，則應(yīng)通過“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算。因此，開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶核算的，僅限于企業(yè)接受委托單位委托，代為開發(fā)的除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的支出。 代建工程開發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：（l）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）開發(fā)間接費(fèi)。在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。 二、代建工程開發(fā)成本的核算 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶

3、的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類記入各代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬。代建工程開發(fā)成本明細(xì)分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬相同。 完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開發(fā)成本自“開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營成本”賬戶的借方。 如某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門的委托，代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)

4、償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 貸：銀行存款 460 000 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 540 000 開發(fā)間接費(fèi)用 80 000 道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品代建工程 1080 000 貸：開發(fā)成本代建工程開發(fā)成本 1080 000 配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分

5、為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會(huì)、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目，包括：（1）開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；（2）開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；（3）開發(fā)項(xiàng)目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計(jì)入房屋開發(fā)成本。 按照現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，不得計(jì)入商品房成本。因?yàn)檫@些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再

6、由有關(guān)部門出資。但在實(shí)際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套枋鬧鲆布迫肟煩殺盡? 為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計(jì)算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對(duì)配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種： 1對(duì)能分清并直接計(jì)入某個(gè)成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本，并在“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶中歸集其發(fā)生的支出； 2對(duì)不能直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，

7、應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入有關(guān)房屋等開發(fā)成本； 3對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集。 由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)成本中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計(jì)入有關(guān)房屋等成本核算對(duì)象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。 二、配套設(shè)施開發(fā)成本核算對(duì)象的確定和成本項(xiàng)目的設(shè)置 一般說來，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項(xiàng)目，應(yīng)以各配套設(shè)施項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象，借以正確計(jì)算各該設(shè)施的開發(fā)成本。對(duì)這些配套設(shè)施的開發(fā)成本應(yīng)設(shè)置如下六個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)

8、施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目用以核算分配的其他配套設(shè)施費(fèi)。因?yàn)橐惯@些設(shè)施投入運(yùn)轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)成本。 對(duì)不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象的各項(xiàng)公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為成本核算對(duì)象。如果工程規(guī)模不大、與其他項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)較近、開竣工時(shí)間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)成本，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)成本分配記入有關(guān)房

9、屋等開發(fā)成本。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時(shí)一般可僅設(shè)置如下四個(gè)成本項(xiàng)目：（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對(duì)這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，也可直接分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本。因此，對(duì)這些配套設(shè)施，在核算時(shí)也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)兩個(gè)成本項(xiàng)目。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本的核算 企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行核算，并按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。對(duì)發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

10、或批租地價(jià)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的相應(yīng)成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款應(yīng)付工 程款”等賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 X X”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本XX”賬戶的貸方。對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方。 對(duì)配套設(shè)施與房

11、屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本，預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)，將它記入房屋等開發(fā)成本明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。因?yàn)橐粋€(gè)開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時(shí)間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進(jìn)度 安排上，有時(shí)先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時(shí)間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無法接配套設(shè)施的實(shí)際開發(fā)成本進(jìn)行結(jié)

12、轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計(jì)劃成本為基數(shù)，計(jì)算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)的計(jì)算，一般可按以下公式進(jìn)行： 某項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率 配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）合計(jì)×100% 式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費(fèi)的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。 如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套

13、設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時(shí)尚未完工，為了及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計(jì)入商品房等的開發(fā)成本。假定各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下： 101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周轉(zhuǎn)房 800 000元 201大配套設(shè)施商店 500 000元 251幼托設(shè)施 320 000元 則 幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%320000÷4000000×100%8

14、% 各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)為： 101商品房：1000 000元×880 000元 102商品房：900 000元×872000元 152出租房：800 000元×864000元 182周轉(zhuǎn)房；800 000元×864000元 201大配套設(shè)施商店：500 000元×840 000元 按預(yù)提率計(jì)算各項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費(fèi)時(shí)，其與實(shí)際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。 現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)成本的核算如下： 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、

15、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出（單位：元）： 201251 252 商店水塔幼托 （元）（元）（元） 支付征地拆遷費(fèi) 50 000 5 000 50 000 支付承包設(shè)計(jì)單位前期工程款 30 000 20 000 30 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款 50 000 30 000 50 000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔設(shè)施

16、配套設(shè)施費(fèi) 35 000 分配開發(fā)間接費(fèi) 55 000 預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi) 40 000 則用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 105 000 貸：銀行存款 105 000 用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 80 000 貸：銀行存款 80 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本 765 000 貸：應(yīng)付賬款一應(yīng)付工程款 765 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作； 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 35 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)

17、成本水塔 35 000 分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本商店 55 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 55 000 預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本一商店40000 貸：預(yù)提費(fèi)用須提配套設(shè)施費(fèi)40000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明 細(xì)分類賬。 四、已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 已完成全部開發(fā)過程計(jì)經(jīng)驗(yàn)收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況 和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本： 1，對(duì)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè) 施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后將其實(shí)際成年自“開發(fā)成本一配套設(shè)施吁發(fā) 成本”賬

18、廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施”賬戶的借方，作如 下分錄入貼： 借：外發(fā)產(chǎn)品一配套設(shè)施460000 貸；開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本460000 配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。 2按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個(gè)分配計(jì)入商品房等計(jì)發(fā)產(chǎn)品成本 的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗(yàn)收后、應(yīng)將其發(fā)生的 實(shí)際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本、預(yù)算成本 或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如 下分錄入賬： 借；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本265000 開發(fā)成本一配套設(shè)施可發(fā)成本35000 貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本300000 3對(duì)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評(píng)發(fā)產(chǎn)品成

19、本的 公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗(yàn)收后，將其實(shí)際發(fā)生的開 發(fā)成本沖減預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)，作如下分錄入賬： 借：預(yù)提費(fèi)用一預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 320 000 貸：開發(fā)成本一配套設(shè)施開發(fā)成本 320 000 如預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)大于或少于實(shí)際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。 房屋開發(fā)成本的核算    一、開發(fā)房屋的種類及其核算對(duì)象和成本項(xiàng)目 房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是

20、為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用的性質(zhì)和用途，都大體相同，在成本核算上也可采用相同的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計(jì)算開發(fā)成本，在會(huì)計(jì)上除設(shè)置“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)分類核算。 企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，應(yīng)按房屋成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)

21、目進(jìn)行歸集。房屋的成本核算對(duì)象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素加以確定： 1一般房屋開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算，或每一獨(dú)立的施工團(tuán)預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。 2.同一開發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近，同一施工隊(duì)伍施工的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象，于開發(fā)完成算得實(shí)際開發(fā)成本后，再按各個(gè)單項(xiàng)工程概預(yù)算數(shù)的比例，計(jì)算各幢房屋的開發(fā)成本。 3.對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)項(xiàng)目的部位劃分成本核算對(duì)象。 開發(fā)企業(yè)對(duì)房屋開發(fā)成本的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個(gè)成本項(xiàng)目： （1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或

22、批租地價(jià)；（2）前期工程費(fèi)；（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；（4）建筑安裝工程費(fèi)；（5）配套設(shè)施費(fèi)；（6）開發(fā)間接費(fèi)。其中土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或批租地價(jià)。前期工程費(fèi)是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪等支出。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是指房屋開發(fā)中各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費(fèi)是指列入房屋開發(fā)項(xiàng)目建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用支出（包括設(shè)備費(fèi)用）。配套設(shè)施費(fèi)是指按規(guī)定應(yīng)計(jì)入房屋開發(fā)成本不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房

23、、水塔、居委會(huì)、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費(fèi)是指應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用。 二、房屋開發(fā)成本的核算 （一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款等賬戶的貸方。 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開

24、發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。 房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 （二）前期工程費(fèi) 房屋開發(fā)

25、過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。 （三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”

26、成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)）計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。 （四）建筑安裝工程費(fèi) 房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“

27、開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。 如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進(jìn)行招標(biāo)，標(biāo)價(jià)為1080 000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價(jià)為； 101商品房 630 000元 102商品房 504 000元 合計(jì) 1134 000元 則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按如下方法計(jì)算各幢商品房的實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)： 某項(xiàng)工程實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)工程標(biāo)價(jià)×該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)÷各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì)

28、設(shè)例中： 101商品房1080000元×630000元÷1134000元600000元 102商品房1080000元×504000元÷1134000元480000元 采用自營方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成

29、本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。 企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時(shí)，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設(shè)備”賬戶的貸方。 （五）配套設(shè)施費(fèi) 房屋開發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。 1配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套

30、設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本“賬戶先行匯集， 待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)（如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本），分配記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶的貸方。 2配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)

31、施的預(yù)算成本（或計(jì)劃成本）和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記入“開發(fā)成本房屋 開發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開發(fā)成本。 （六）開發(fā)間接費(fèi) 企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。 三、房

32、屋開發(fā)成本核算舉例 如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)，共發(fā)生了下列有關(guān)房屋開發(fā)支出（單位：元）： 101102 152 182 商品房商品房出租房周轉(zhuǎn)房 支付征地拆遷費(fèi) 100 000 80 000 結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi) 75 000 75 000 應(yīng)付承包設(shè)計(jì)單位前期 工程費(fèi) 30 000 30 000 30 000 30000 應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ) 設(shè)施工程款 90 000 75 000 7000070000 應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑 安裝工程款600 000480000450000450000 分配配套設(shè)施費(fèi)（水塔）80 000 65 000 60 000 60 000 預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼托）

33、80 000 72 000 64 000 64 000 分配開發(fā)間接費(fèi)用 82 000 66 000 62 000 62 000 則在用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 180 000 貸：銀行存款 180 000 結(jié)轉(zhuǎn)出租房、周轉(zhuǎn)房使用土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的自用土地齊發(fā)成本時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 150 000 貸：開發(fā)成本自用土地開發(fā)成本 150 000 將應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 120 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 120 000 將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 305 000

34、貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 305 000 將應(yīng)付施工企業(yè)建筑安裝工程款入賬時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 1980 000 貸：應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款 1980 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的水塔配套設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 265 000 貸：開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)成本水塔 265 000 預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 280 000 貸：預(yù)提費(fèi)用預(yù)提配套設(shè)施費(fèi) 280 000 分配應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 272 000 貸：開發(fā)間接費(fèi)用 272 000 同時(shí)應(yīng)將各項(xiàng)房屋開發(fā)支

35、出分別記入各有關(guān)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬。 四、已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)已完成開發(fā)過程的商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房，應(yīng)在竣工驗(yàn)收以后將其開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。會(huì)計(jì)人員應(yīng)根據(jù)房屋開發(fā)成本明細(xì)分類賬記錄的完工房屋實(shí)際成本，記入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方和“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”賬戶的貸方?！伴_發(fā)產(chǎn)品”賬戶應(yīng)按房屋類別分別設(shè)置商品房、代建房、出租房、周轉(zhuǎn)房等二級(jí)賬戶，并按各成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)分類核算。設(shè)例中，應(yīng)將完工驗(yàn)收的商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房的開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的情方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)產(chǎn)品 3 562 000 貸；開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 3 562 000

36、 房地產(chǎn)經(jīng)營成本控制分析房地產(chǎn)經(jīng)營成本控制分析（一） 所謂經(jīng)營成本的控制分析，是指在經(jīng)營成本的形成過程中，定期對(duì)成本件支情況所進(jìn)行的差并分析。即通過成本評(píng)支與原訂標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)劃目標(biāo)的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)偏差，尋找原因，采取對(duì)策，使成本形成過程始終處于控制狀態(tài)，確保企業(yè)成本計(jì)劃和成本降低計(jì)劃得以實(shí)現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)體制改革以后，我國的工業(yè)企業(yè)為了強(qiáng)化經(jīng)營機(jī)制、加強(qiáng)成本管理、健全和完善企業(yè)內(nèi)那的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，普遍推行了責(zé)任成本制。責(zé)任成本制是與經(jīng)濟(jì)責(zé)任制相結(jié)合的一種成本管理與控制辦法。按照分析原則，將各項(xiàng)成本指標(biāo)分解劃小，落實(shí)到有關(guān)單位和個(gè)人，這些單位或個(gè)人即成為某些成本指標(biāo)的責(zé)任者。即他們應(yīng)對(duì)自己所管轄范圍內(nèi)的可控

37、成本承擔(dān)責(zé)任。可控成本是指責(zé)任者能夠預(yù)測(cè)、計(jì)算和控制的各種成本。因此，所謂責(zé)任成本就是責(zé)任者（單位部門或個(gè)人）能夠?qū)χM(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)算和控制的各項(xiàng)可控成本之和。形成責(zé)任成本應(yīng)具備如下三個(gè)主要特征：是責(zé)任者能夠預(yù)測(cè)的有關(guān)耗費(fèi)；是可以計(jì)量的耗費(fèi)；是可以控制和調(diào)節(jié)的耗費(fèi)。 實(shí)行責(zé)任成本制，企業(yè)把執(zhí)行成本計(jì)劃，降低生產(chǎn)經(jīng)營成本的責(zé)任落實(shí)到每個(gè)責(zé)任者，從而調(diào)動(dòng)了企業(yè)各部門以及每個(gè)職工在成本管理方面的積極性。責(zé)權(quán)利的緊密結(jié)合，能使企業(yè)成本的發(fā)生得到全面的監(jiān)督和控制，使成本管理落到實(shí)處。責(zé)任成本制是企業(yè)成本控制行之有效的一套管理體制。雖然各行各業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方法有很大差異，成本形成過程也各具特色，成本責(zé)任制的貫徹

38、執(zhí)行方法不盡相同，但一般來講大體上應(yīng)按如下步驟進(jìn)行。 1確定目標(biāo)成本 這里的目標(biāo)成本有兩個(gè)含義，其一是成本計(jì)劃執(zhí)行階段通過成本預(yù)測(cè)，考慮企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營條件所確定的目標(biāo)成本；其二是企業(yè)內(nèi)各責(zé)任者按誰承擔(dān)誰負(fù)責(zé)的原則所劃分的責(zé)任成本。前者是成本預(yù)測(cè)與成本計(jì)劃編制階段應(yīng)做的工作，后者便是用于成本控制的成本責(zé)計(jì)制的首要內(nèi)容。 （l）責(zé)任單位的劃分 責(zé)任成本制的第一步工作，便是根據(jù)企業(yè)內(nèi)部各部門及職工的工 作性質(zhì)和成本發(fā)生的關(guān)系程度，劃分各種不同的責(zé)任單位，并明確各責(zé)任單位可以控制的成本與費(fèi)用，建立各責(zé)任中位的責(zé)任成本指標(biāo)考核形式和獎(jiǎng)懲辦法。 劃分責(zé)任單位的標(biāo)準(zhǔn)不在單位大小，凡是管理上可分，責(zé)任?？梢员嬲J(rèn)

39、，成績可單獨(dú)考核的單位，大至公司、工廠、部門，小至科室、班組、個(gè)人都可劃分為責(zé)任單位或責(zé)任者。房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)組織規(guī)模差別很大，經(jīng)營形式也大相徑庭。成本責(zé)任單位的劃分當(dāng)然也不可千篇一律。一般來講，具有建筑設(shè)計(jì)、施工能力的較大型的開發(fā)公司，其責(zé)任單位可劃分為如下幾類： 物資供應(yīng)部門 其主要任務(wù)是進(jìn)行物資材料采購，實(shí)現(xiàn)合理儲(chǔ)備；保證按時(shí)、按質(zhì)、按量供應(yīng)施工生產(chǎn)需要；保證材料物資的安全完整。 物資供應(yīng)部門又可根據(jù)具體情況劃分為更小的責(zé)任單位。有些成本指標(biāo)甚至可分解到個(gè)人。如按材料類別區(qū)分為：金屬材料、建筑材料、裝飾材料、車配件等。建筑材料還可細(xì)分為水泥、砂石、磚等。按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分為：計(jì)劃、采購、倉庫等

40、部門。 施工技術(shù)部門其主要任務(wù)是編制施工組織設(shè)計(jì)方案；貫徹執(zhí)行施工方案中所列的降低成本技術(shù)組織措施；及時(shí)辦理工程設(shè)計(jì)變更商洽；管理施工進(jìn)度、質(zhì)量，保證按期、按質(zhì)完成任務(wù)等。施工技術(shù)部門可采取棟號(hào)甚至是區(qū)、片包干的辦法將責(zé)仔單位劃分得更小。 勞動(dòng)工資部門 勞動(dòng)工資部門的主要什務(wù)是加強(qiáng)勞動(dòng)管理，改善勞動(dòng)組織，合理利用人力，嚴(yán)格控制非生產(chǎn)用工和無產(chǎn)值用工；加強(qiáng)勞動(dòng)定額管理，嚴(yán)格執(zhí)行勞動(dòng)定額；管理人工成本，記錄工時(shí)，制訂及執(zhí)行降低人工成本措施等。 開發(fā)部門開發(fā)部門主要任務(wù)是進(jìn)行市場(chǎng)分析，承攬開發(fā)任務(wù)，參與投標(biāo)招標(biāo)，組織征地拆遷，協(xié)助企業(yè)經(jīng)理進(jìn)行項(xiàng)目決策等。開發(fā)部門也可分項(xiàng)目將成本責(zé)任單位劃分得更小。

41、財(cái)務(wù)分理部門財(cái)務(wù)部門的主要任務(wù)是組織、匯總、編制企業(yè)的降低成本計(jì)劃并考核其完成情況，嚴(yán)格成本開支范網(wǎng)和財(cái)政紀(jì)律，控制開支標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行成本監(jiān)督檢查，及時(shí)進(jìn)行成本核算，開展成本分析。財(cái)務(wù)部門應(yīng)按各成員分行業(yè)務(wù)將成本指標(biāo)落實(shí)到各業(yè)務(wù)小組或個(gè)人。 經(jīng)營部門 經(jīng)營部門主要任務(wù)是經(jīng)營管理好企業(yè)的現(xiàn)有業(yè)務(wù)。主要業(yè)務(wù)有房屋租賃、修繕及房屋銷售。經(jīng)營部門的成本責(zé)任中位應(yīng)按經(jīng)營性質(zhì)和經(jīng)營管理對(duì)象盡對(duì)能劃小劃細(xì) 房地產(chǎn)經(jīng)營成本控制分析（二） （2）目標(biāo)成本的確定及分解目標(biāo)成本即經(jīng)營成本應(yīng)達(dá)到的預(yù)計(jì)水平。目標(biāo)成本是衡量實(shí)際成本節(jié)超的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)確定目標(biāo)成本通常有如下幾種方法。 分管法 即把公司、分公司、各科室、各部

42、門的費(fèi)用開支計(jì)劃匯集起來，經(jīng)過補(bǔ)充、修改審定后，把成本費(fèi)用開支計(jì)劃和指標(biāo)分管結(jié)合起來作為指標(biāo)，然后按責(zé)任成本的劃分分解到三級(jí)各有關(guān)部門，實(shí)行指標(biāo)分管。這種方法多適用于非定額開支的成本費(fèi)用控制。 預(yù)算法 即對(duì)生產(chǎn)費(fèi)用支出事先編制預(yù)算，成本開支控制以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn)，如開發(fā)工程的工料費(fèi)開支，均以施工預(yù)算為目標(biāo)成本，把工料費(fèi)開支水平控制在施工預(yù)算之內(nèi)。 定額法 對(duì)某些成本項(xiàng)目，如施工管理費(fèi)開支、工具消耗費(fèi)等，應(yīng)以定額為依據(jù)，制定控制標(biāo)準(zhǔn)，以此作為目標(biāo)成本，控制成本開支，稱之為定額法。 2實(shí)施過程控制成本形成過程控制的內(nèi)容有兩個(gè)。其一是對(duì)成本開支范圍及成本開支標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督控制，其二是對(duì)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的控制分

43、析。 （1）成本開支的監(jiān)督控制 企業(yè)的成本管理部門，應(yīng)以國家的有關(guān)規(guī)定和企業(yè)成本計(jì)劃中的目標(biāo)成本、各責(zé)任單位分?jǐn)偟呢?zé)任成本為依據(jù)，對(duì)經(jīng)營成本形成過程實(shí)施有效監(jiān)督與控制。監(jiān)督其超定額消耗、超標(biāo)準(zhǔn)開支、超越成本開支范圍以及超過目標(biāo)成本等方面的情況和問題。為此，企業(yè)應(yīng)建立和健全各項(xiàng)成本管理制度，如前述的責(zé)任成本制，還有成本開支審批制，材料管理的限額領(lǐng)料制，工具管理的個(gè)人承包制，以舊換新制等等。 （2）成本計(jì)劃執(zhí)行情況的控制分析 成本計(jì)劃執(zhí)行情況的控制，是在經(jīng)營成本形成過程中，通過對(duì)成本開支的差異分析，揭露矛盾、予以糾正的控制分析過程。這種分析一般是成本管理部門定期進(jìn)行的。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，成本差

44、異分析一般包括如下內(nèi)容。 材料成本差異分析原材料實(shí)際支出偏離計(jì)劃的差異分析。 建筑工程材料費(fèi)用一般占成本總額的6O以上，加強(qiáng)材料成本差異分析，對(duì)于降低房地產(chǎn)開發(fā)成本具有重要意義。材料費(fèi)支出脫離計(jì)劃的偏差由用料數(shù)量變化和材料價(jià)格變化兩部分構(gòu)成。原材料數(shù)量差異是指原材料實(shí)際消耗偏高定額的差異。包括材料質(zhì)量變化、型號(hào)規(guī)格變化、材料加工工藝改變、建筑設(shè)計(jì)變更等引起的原材料用量的增加或減少。；數(shù)量差異一般是采用定額用料制實(shí)施管理的。定額用料制也叫限額領(lǐng)料制，它要求在施工時(shí)，必須把材料消耗控制在該項(xiàng)工程的消耗定額之內(nèi)。定額用料有三種形式：a按分項(xiàng)工程實(shí)行定額用料。即以施工班組為單位，按不同工種的施工項(xiàng)目實(shí)

45、行定額用料；b按丁程部位實(shí)行定額用料。即以工程的基礎(chǔ)、主體、裝修、設(shè)備安裝等為施工階段，以混合施工隊(duì)伍為用料對(duì)象實(shí)行的定額用料；C按單位工程實(shí)行定額用料。即對(duì)一個(gè)單位工程的全部材料用量實(shí)行定額。各定額單位，對(duì)材料使用數(shù)量以定額為依據(jù)實(shí)行“材料定保”，即包工包料、一次定死、完工結(jié)算。節(jié)約發(fā)獎(jiǎng)，超額扣除。 材料價(jià)格變化反映廠原材料外購實(shí)際價(jià)格與外購計(jì)劃價(jià)格的差異，即材料采購成本的差異。材料采購成本由材料買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、采購保管費(fèi)、損耗費(fèi)構(gòu)成。材料價(jià)格變化有些對(duì)企業(yè)而言是不可控成本差異，有些是可控成本差異。不可控成本差異，如材料市場(chǎng)價(jià)格的漲落等，是客觀因素造成的，一般按用料對(duì)象分?jǐn)偟絾挝还こ躺先?，有?/p>

46、也可分?jǐn)偟浇ㄖ^(qū)?？煽夭牧铣杀静町?，如采購過程的損耗費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)等，應(yīng)按責(zé)任單位分?jǐn)倿樨?zé)任成本。按企業(yè)的管理?xiàng)l例進(jìn)行處理。 工資成本差異分析由勞動(dòng)效率和勞動(dòng)工資構(gòu)成的成本反映的是企業(yè)經(jīng)營成本中的活勞動(dòng)消耗。在成本項(xiàng)目中，它們是以工資成本的形式出現(xiàn)的。由于勞動(dòng)效率的波動(dòng)、勞動(dòng)工資的變化最終會(huì)引起工資成本的差異。工資成本差異分析是成本控制分析的重要內(nèi)容。勞動(dòng)效率是指勞動(dòng)的生產(chǎn)效率，即單位時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)某種產(chǎn)品的數(shù)量。顯然，勞動(dòng)效率越高，單位時(shí)間生產(chǎn)的產(chǎn)品辦越多，每個(gè)單位產(chǎn)品分?jǐn)偟幕顒趧?dòng)消耗越低，產(chǎn)品成本也就越低。因此，提高勞動(dòng)效率是成本管理的重要內(nèi)容。建筑施工及建筑修繕業(yè)的勞動(dòng)效率是用勞動(dòng)定額來考核的

47、。企業(yè)應(yīng)當(dāng)按核定的勞動(dòng)定額定期檢查分析施工生產(chǎn)班組、工區(qū)乃至分公司勞動(dòng)定額完成情況。 工資成本差異分析的另一項(xiàng)內(nèi)容就是勞動(dòng)工資基金計(jì)劃的執(zhí)行情況分析。國家實(shí)行百元產(chǎn)值工資含量包干后，企業(yè)的工資總額隨生產(chǎn)經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)效益好壞而浮動(dòng)。不過對(duì)有些部門如房地產(chǎn)經(jīng)營管理部門，仍然按核定的工作量定編的人數(shù)核定企業(yè)的工資總額。無論工資總額如何核定，企業(yè)都應(yīng)當(dāng)編制年度、季度工資基金計(jì)劃。在計(jì)劃執(zhí)行過程中應(yīng)定期對(duì)其執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行階段性的差異分析，結(jié)合成本責(zé)任制，考核各責(zé)任中位工資成本差異。 房地產(chǎn)經(jīng)營成本控制分析（三） 間接費(fèi)用差異分析 間接費(fèi)用指企業(yè)管理費(fèi)、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)、生產(chǎn)工人的計(jì)時(shí)工資、管理人員工資等。間接

48、費(fèi)用差異包括耗用差異、效益差異和數(shù)量差異三種。 耗用差異反映的是實(shí)際間接費(fèi)用與間接費(fèi)用預(yù)算值的差異。 耗用差異=實(shí)際間接費(fèi)-間接費(fèi)預(yù)算值 效率差異反映的是按定額工時(shí)和實(shí)際耗用工時(shí)制訂的間接費(fèi)用預(yù)算差異。 效率差異=（實(shí)際工作小時(shí)-定額工作小時(shí)）×每小時(shí)固定費(fèi)預(yù)算值 間接費(fèi)用差異=耗用差異+效率差異+數(shù)量差異 對(duì)于自身沒有建筑施工隊(duì)伍、不具備施工生產(chǎn)能力的某些房地產(chǎn)開發(fā)公司，以及沒有修繕維護(hù)隊(duì)伍、不具備房屋修繕能力的房產(chǎn)經(jīng)營公司，間接費(fèi)用差異分析往往只進(jìn)行第一項(xiàng)，即耗用差異分析。 （3）責(zé)任成本的控制分析 實(shí)施責(zé)任成本制的企業(yè)，應(yīng)在成本形成過程中對(duì)責(zé)任成本的發(fā)生實(shí)行有效的控制。 責(zé)任成

49、本擰制應(yīng)著重從各責(zé)仔單位內(nèi)部入手，同時(shí)應(yīng)配合公司的協(xié)調(diào)與指導(dǎo)。因而，責(zé)任成本控制應(yīng)包括公司測(cè)控與各責(zé)任單位自控兩個(gè)層次的控制分析。 公司對(duì)責(zé)任成本的控制公司對(duì)責(zé)任成本的控制作用主要在于管理、指導(dǎo)、督促、協(xié)調(diào)諸方面。其具體工作包括如下內(nèi)容： A推行以質(zhì)量、成本、產(chǎn)量三大指標(biāo)為核心的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制； B設(shè)立內(nèi)部仲裁機(jī)構(gòu)，及時(shí)、合理地調(diào)停與裁決各責(zé)任單位間責(zé)、權(quán)、利方面的糾紛； C制定內(nèi)部結(jié)算價(jià)格，保證責(zé)任成本核算的正確性； D.設(shè)立責(zé)任成本統(tǒng)計(jì)核算管理機(jī)構(gòu)； E制訂各責(zé)任單位評(píng)價(jià)與考核標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)罰辦法，加強(qiáng)責(zé)任成本執(zhí)行效果的考核與控制。 責(zé)任單位對(duì)責(zé)任成本的控制 責(zé)任單位應(yīng)對(duì)其內(nèi)部發(fā)生的責(zé)任成本施行更直

50、接、更有效的控制。由于各責(zé)任單位工作性質(zhì)不同、成本責(zé)任內(nèi)容不同，其控制內(nèi)容與方法自然不一樣。一般來講，各責(zé)任單位的成本控制應(yīng)做好如下工作。 A密切結(jié)合本單位的工作實(shí)際，制定各種成本降低措施與成本計(jì)劃。如物資供應(yīng)部門的材料設(shè)備采購成本計(jì)劃、物資保管的損耗率降低措施，施工生產(chǎn)部門的合理利用原材料、材料綜合利用措施，提高工時(shí)利用率，降低活勞動(dòng)消耗計(jì)劃，開發(fā)經(jīng)營部門的開發(fā)成本降低計(jì)劃等。 B為每項(xiàng)成本降低計(jì)劃和降低措施制定考核指標(biāo)與標(biāo)準(zhǔn)。考核指標(biāo)是成本控制效果的定量描述，考核標(biāo)準(zhǔn)是各指標(biāo)應(yīng)實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。為了對(duì)自身的責(zé)任成本控制效果有客觀的評(píng)價(jià)，各責(zé)任單位應(yīng)按公司規(guī)定的指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)要求，結(jié)合自身工作性質(zhì)進(jìn)一步

51、完善與分解，盡可能分解到具體的工作崗位與責(zé)任者。如管理部門的管理費(fèi)用指標(biāo)應(yīng)分解到各有關(guān)科室，材料損耗率降低指標(biāo)應(yīng)分解到具體的材料項(xiàng)目或材料倉庫，租賃成本應(yīng)視分工的管轄范圍分解落實(shí)到具體的棟號(hào)。 C為每項(xiàng)成本降低計(jì)劃和成本控制標(biāo)準(zhǔn)制訂切實(shí)可行的控制辦法。 責(zé)任單位應(yīng)結(jié)合自己的工作性質(zhì)、責(zé)任成本考核內(nèi)容制訂一整套成本控制和管理辦法。雖然各責(zé)任單位工作性質(zhì)不同，實(shí)施辦法各異，但一般來講，房地產(chǎn)行業(yè)成本責(zé)任單位常用的控制管理辦法有預(yù)算法、定額法、制度法和分析法四類。 預(yù)算法：按預(yù)先計(jì)算的費(fèi)用預(yù)算施行控制的方法，力求使實(shí)際責(zé)任成本費(fèi)用單項(xiàng)和總額均低于或接近預(yù)算費(fèi)用。 定額法：按國家、上級(jí)主管部門和公司自

52、己制定的定額施行控制的方法。定額法特別適用于物資供應(yīng)和勞動(dòng)工資的責(zé)任成本分析。 制度法：按國家規(guī)定的財(cái)經(jīng)制度和企業(yè)規(guī)定的有關(guān)規(guī)章制度對(duì)成本開發(fā)范圍和額度施行分理與控制的方法。 分析法：對(duì)比實(shí)際成本與計(jì)劃成本，定期進(jìn)行差異分析、揭示矛盾、發(fā)現(xiàn)問題、尋找對(duì)策，采取措施的控制方法。 建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成建筑安裝工程費(fèi)由直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤和稅金組成（見附表）。 一、直 接 費(fèi) 由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)組成。 （一）直接工程費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的各項(xiàng)費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)。 1.人工費(fèi)：是指直接從事建筑安裝工程施工的生產(chǎn)工人開支的各項(xiàng)費(fèi)用，內(nèi)容包括： 基本工資：是指發(fā)

53、放給生產(chǎn)工人的基本工資。 工資性補(bǔ)貼：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的物價(jià)補(bǔ)貼，煤、燃?xì)庋a(bǔ)貼，交通補(bǔ)貼，住房補(bǔ)貼，流動(dòng)施工津貼等。 生產(chǎn)工人輔助工資：是指生產(chǎn)工人年有效施工天數(shù)以外非作業(yè)天數(shù)的工資，包括職工學(xué)習(xí)、培訓(xùn)期間的工資，調(diào)動(dòng)工作、探親、休假期間的工資，因氣候影響的停工工資，女工哺乳時(shí)間的工資，病假在六個(gè)月以內(nèi)的工資及產(chǎn)、婚、喪假期的工資。 職工福利費(fèi)：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)計(jì)提的職工福利費(fèi)。 生產(chǎn)工人勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)：是指按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放的勞動(dòng)保護(hù)用品的購置費(fèi)及修理費(fèi)，徒工服裝補(bǔ)貼，防暑降溫費(fèi)，在有礙身體健康環(huán)境中施工的保健費(fèi)用等。 2材料費(fèi)：是指施工過程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體的原材料、輔助材料、構(gòu)配件、零件、半成

54、品的費(fèi)用。內(nèi)容包括： 材料原價(jià)（或供應(yīng)價(jià)格）。 材料運(yùn)雜費(fèi)：是指材料自來源地運(yùn)至工地倉庫或指定堆放地點(diǎn)所發(fā)生的全部費(fèi)用。 運(yùn)輸損耗費(fèi)：是指材料在運(yùn)輸裝卸過程中不可避免的損耗。 采購及保管費(fèi)：是指為組織采購、供應(yīng)和保管材料過程中所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 包括: 采購費(fèi)、倉儲(chǔ)費(fèi)、工地保管費(fèi)、倉儲(chǔ)損耗。 檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)：是指對(duì)建筑材料、構(gòu)件和建筑安裝物進(jìn)行一般鑒定、檢查所發(fā)生的費(fèi)用，包括自設(shè)試驗(yàn)室進(jìn)行試驗(yàn)所耗用的材料和化學(xué)藥品等費(fèi)用。不包括新結(jié)構(gòu)、新材料的試驗(yàn)費(fèi)和建設(shè)單位對(duì)具有出廠合格證明的材料進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)構(gòu)件做破壞性試驗(yàn)及其他特殊要求檢驗(yàn)試驗(yàn)的費(fèi)用。 3施工機(jī)械使用費(fèi)：是指施工機(jī)械作業(yè)所發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)以及

55、機(jī)械安拆費(fèi)和場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)。 施工機(jī)械臺(tái)班單價(jià)應(yīng)由下列七項(xiàng)費(fèi)用組成： （1）折舊費(fèi)：指施工機(jī)械在規(guī)定的使用年限內(nèi)，陸續(xù)收回其原值及購置資金的時(shí)間價(jià)值。 （2）大修理費(fèi)：指施工機(jī)械按規(guī)定的大修理間隔臺(tái)班進(jìn)行必要的大修理，以恢復(fù)其正常功能所需的費(fèi)用。 （3）經(jīng)常修理費(fèi)：指施工機(jī)械除大修理以外的各級(jí)保養(yǎng)和臨時(shí)故障排除所需的費(fèi)用。包括為保障機(jī)械正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需替換設(shè)備與隨機(jī)配備工具附具的攤銷和維護(hù)費(fèi)用，機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)中日常保養(yǎng)所需潤滑與擦拭的材料費(fèi)用及機(jī)械停滯期間的維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用等。 （4）安拆費(fèi)及場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)：安拆費(fèi)指施工機(jī)械在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝與拆卸所需的人工、材料、機(jī)械和試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用以及機(jī)械輔助設(shè)施的折舊、搭設(shè)、拆除等費(fèi)用

56、；場(chǎng)外運(yùn)費(fèi)指施工機(jī)械整體或分體自停放地點(diǎn)運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)或由一施工地點(diǎn)運(yùn)至另一施工地點(diǎn)的運(yùn)輸、裝卸、輔助材料及架線等費(fèi)用。 （5）人工費(fèi)：指機(jī)上司機(jī)（司爐）和其他操作人員的工作日人工費(fèi)及上述人員在施工機(jī)械規(guī)定的年工作臺(tái)班以外的人工費(fèi)。 （6）燃料動(dòng)力費(fèi)：指施工機(jī)械在運(yùn)轉(zhuǎn)作業(yè)中所消耗的固體燃料（煤、木柴）、液體燃料（汽油、柴油）及水、電等。 （7）養(yǎng)路費(fèi)及車船使用稅：指施工機(jī)械按照國家規(guī)定和有關(guān)部門規(guī)定應(yīng)繳納的養(yǎng)路費(fèi)、車船使用稅、保險(xiǎn)費(fèi)及年檢費(fèi)等。 （二）措施費(fèi)：是指為完成工程項(xiàng)目施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過程中非工程實(shí)體項(xiàng)目的費(fèi)用。 包括內(nèi)容： 1. 環(huán)境保護(hù)費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)為達(dá)到環(huán)保部門要求

57、所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 2. 文明施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 3.安全施工費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)安全施工所需要的各項(xiàng)費(fèi)用。 4.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：是指施工企業(yè)為進(jìn)行建筑工程施工所必須搭設(shè)的生活和生產(chǎn)用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物和其他臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。 臨時(shí)設(shè)施包括：臨時(shí)宿舍、文化福利及公用事業(yè)房屋與構(gòu)筑物，倉庫、辦公室、加工廠以及規(guī)定范圍內(nèi)道路、水、電、管線等臨時(shí)設(shè)施和小型臨時(shí)設(shè)施。 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用包括：臨時(shí)設(shè)施的搭設(shè)、維修、拆除費(fèi)或攤銷費(fèi)。 5夜間施工費(fèi)：是指因夜間施工所發(fā)生的夜班補(bǔ)助費(fèi)、夜間施工降效、夜間施工照明設(shè)備攤銷及照明用電等費(fèi)用。 6二次搬運(yùn)費(fèi)：是指因施工場(chǎng)地狹小等特殊情況而發(fā)生的二次搬

58、運(yùn)費(fèi)用。 7大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi)：是指機(jī)械整體或分體自停放場(chǎng)地運(yùn)至施工現(xiàn)場(chǎng)或由一個(gè)施工地點(diǎn)運(yùn)至另一個(gè)施工地點(diǎn)，所發(fā)生的機(jī)械進(jìn)出場(chǎng)運(yùn)輸及轉(zhuǎn)移費(fèi)用及機(jī)械在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行安裝、拆卸所需的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)和安裝所需的輔助設(shè)施的費(fèi)用。 8混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi)：是指混凝土施工過程中需要的各種鋼模板、木模板、支架等的支、拆、運(yùn)輸費(fèi)用及模板、支架的攤銷（或租賃）費(fèi)用。 9腳手架費(fèi)：是指施工需要的各種腳手架搭、拆、運(yùn)輸費(fèi)用及腳手架的攤銷（或租賃）費(fèi)用。 10已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi)：是指竣工驗(yàn)收前，對(duì)已完工程及設(shè)備進(jìn)行保護(hù)所需費(fèi)用。 11施工排水、降水費(fèi)：是指為確保工程在正常條件下施工

59、，采取各種排水、降水措施所發(fā)生的各種費(fèi)用。 二、間接費(fèi) 由規(guī)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)組成。 （一）規(guī)費(fèi)：是指政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費(fèi)用（簡稱規(guī)費(fèi)）。包括： 1.工程排污費(fèi)：是指施工現(xiàn)場(chǎng)按規(guī)定繳納的工程排污費(fèi)。 2.工程定額測(cè)定費(fèi)：是指按規(guī)定支付工程造價(jià)（定額）管理部門的定額測(cè)定費(fèi)。 3.社會(huì)保障費(fèi) 養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)。 失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按照國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。 醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)：是指企業(yè)按照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。 4. 住房公積金：是指企業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)為職工繳納的住房公積金。 5. 危險(xiǎn)作業(yè)意外傷害保險(xiǎn)：是指按照建筑法規(guī)定，企業(yè)為

60、從事危險(xiǎn)作業(yè)的建筑安裝施工人員支付的意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)。 (二)企業(yè)管理費(fèi)：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費(fèi)用。 內(nèi)容包括： 1.管理人員工資:是指管理人員的基本工資、工資性補(bǔ)貼、職工福利費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等。 2.辦公費(fèi)：是指企業(yè)管理辦公用的文具、紙張、帳表、印刷、郵電、書報(bào)、會(huì)議、水電、燒水和集體取暖（包括現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)宿舍取暖）用煤等費(fèi)用。 3.差旅交通費(fèi)：是指職工因公出差、調(diào)動(dòng)工作的差旅費(fèi)、住勤補(bǔ)助費(fèi)，市內(nèi)交通費(fèi)和誤餐補(bǔ)助費(fèi)，職工探親路費(fèi)，勞動(dòng)力招募費(fèi)，職工離退休、退職一次性路費(fèi)，工傷人員就醫(yī)路費(fèi)，工地轉(zhuǎn)移費(fèi)以及管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費(fèi)及牌照費(fèi)。 4.固定資產(chǎn)使用費(fèi)：是

61、指管理和試驗(yàn)部門及附屬生產(chǎn)單位使用的屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備儀器等的折舊、大修、維修或租賃費(fèi)。 5.工具用具使用費(fèi)：是指管理使用的不屬于固定資產(chǎn)的生產(chǎn)工具、器具、家具、交通工具和檢驗(yàn)、試驗(yàn)、測(cè)繪、消防用具等的購置、維修和攤銷費(fèi)。 6.勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)：是指由企業(yè)支付離退休職工的易地安家補(bǔ)助費(fèi)、職工退職金、六個(gè)月以上的病假人員工資、職工死亡喪葬補(bǔ)助費(fèi)、撫恤費(fèi)、按規(guī)定支付給離休干部的各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。 7.工會(huì)經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)按職工工資總額計(jì)提的工會(huì)經(jīng)費(fèi)。 8.職工教育經(jīng)費(fèi)：是指企業(yè)為職工學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和提高文化水平，按職工工資總額計(jì)提的費(fèi)用。 9.財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)：是指施工管理用財(cái)產(chǎn)、車輛保險(xiǎn)。 10.財(cái)務(wù)費(fèi)：是指企業(yè)

62、為籌集資金而發(fā)生的各種費(fèi)用。 11.稅金：是指企業(yè)按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等。 12.其他：包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、綠化費(fèi)、廣告費(fèi)、公證費(fèi)、法律顧問費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等。 三利潤 是指施工企業(yè)完成所承包工程獲得的盈利。 四稅金 是指國家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入建筑安裝工程造價(jià)內(nèi)的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加等。 附表：   建筑安裝工程費(fèi)用項(xiàng)目組成表                   1.人工費(fèi)           直接工程費(fèi)   2.材料費(fèi)             &#