房地產(chǎn)會計核算規(guī)定

1、會計核算規(guī)定（討論稿）目的：為加強公司會計管理，建立規(guī)范的會計工作秩序，提高會計工作的質(zhì)量和水平，充分發(fā)揮會計的職能作用，更好地為公司經(jīng)營決策和經(jīng)營管理服務(wù)，公司特制定本規(guī)定。范圍：本規(guī)定適用于房地產(chǎn)開發(fā)公司。依據(jù)：本規(guī)定系依據(jù)中華人民共和國會計法、會計基礎(chǔ)工作規(guī)范、企業(yè)會計制度及財政部各項具體會計準則等有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合本公司的實際情況而制定。職責(zé)：公司財務(wù)部負責(zé)本規(guī)定的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況；各公司（單位）負責(zé)具體實施。本規(guī)定具體內(nèi)容如下：一、會計科目表及其說明(一)、會計科目表1、資 產(chǎn) 類級次科目代碼科目名稱輔助核算11001現(xiàn)金 11002銀行存款 1100

2、9其他貨幣資金 2100901 外埠存款 2100902 銀行本票 2100903 銀行匯票 2100904 信用卡 2100905 信用證保證金 2100906 存出投資款 2100907保證金 11101短期投資 2110101 股票 2110102 債券 2110103 基金 2110110 其他 11102短期投資跌價準備 11111應(yīng)收票據(jù)

3、0;2111101銀行承兌匯票 2111102商業(yè)承兌匯票 11121應(yīng)收股利 11122應(yīng)收利息 11131應(yīng)收賬款 2113101房款（工程款）項目核算2113102其他客戶往來11132內(nèi)部往來 11133其他應(yīng)收款 2113301備用金 2113302保證金 2113303公司內(nèi)部往來 2113304公司外部往來 2           113309其他 11

4、141壞賬準備 11151預(yù)付賬款客戶往來、項目核算11161應(yīng)收補貼款 11201物資采購 11211原材料 11221包裝物 11231低值易耗品 2123101在庫低值易耗品 2123102低值易耗品攤銷 11232材料成本差異 11233周轉(zhuǎn)材料 11241自制半成品 11243開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）項目核算（房產(chǎn)企業(yè)）11244商品進銷差價 11245出租開發(fā)產(chǎn)品項目核算（房產(chǎn)企業(yè)）2124501出租開發(fā)產(chǎn)品原值項目核算2124502出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷項目核算11251

5、委托加工物資 11261委托代銷商品 11271受托代銷商品 11281存貨跌價準備 11291分期收款發(fā)出商品 11301待攤費用 11401長期股權(quán)投資 2140101股票投資 2140102其他股權(quán)投資 11402長期債權(quán)投資 2140201債券投資 2140202其他債權(quán)投資 11421長期投資減值準備 11431委托貸款 2143101本金 2143102利息 2143103減值準備 11501固定資產(chǎn) 2

6、150101運輸設(shè)備 2150102辦公設(shè)備 2150103電器設(shè)備 2150104生產(chǎn)設(shè)備 2150105房屋 2150109其他 11502累計折舊 2150201運輸設(shè)備 2150202辦公設(shè)備 2150203電器設(shè)備 2150204生產(chǎn)設(shè)備 2150205房屋 2150209其他 11505固定資產(chǎn)減值準備 11506臨時設(shè)施 11507臨時設(shè)施攤銷 11601工程物資 2160101專用材料 2160102

7、專用設(shè)備 2160103預(yù)付大型設(shè)備款 2160104為生產(chǎn)準備的工具及器具 11603在建工程 11605在建工程減值準備 11701固定資產(chǎn)清理 11702臨時設(shè)施攤銷清理 11801無形資產(chǎn) 11805無形資產(chǎn)減值準備 11815未確認融資費用 11901長期待攤費用 2190101開辦費 2190102其他 11911待處理財產(chǎn)損溢 2191101待處理流動資產(chǎn)損溢 2191102待處理固定資產(chǎn)損溢 2、負債類級次科目代碼科目名

8、稱輔助核算12101短期借款 12111應(yīng)付票據(jù) 2211101銀行承兌匯票 2211102商業(yè)承兌匯票 12121應(yīng)付賬款客戶往來、項目核算2212101應(yīng)付帳款客戶往來、項目核算2212199結(jié)轉(zhuǎn)客戶往來、項目核算12123工程結(jié)算 12131預(yù)收賬款 2213101房款（工程款）項目核算2213102其他客戶往來12141代銷商品款 12151應(yīng)付工資 2215101工資 2215102獎金 2215103個人所得稅 2215109其他 2215199結(jié)轉(zhuǎn) 1

9、2153應(yīng)付福利費 2215301提取數(shù) 2215302職工醫(yī)藥費 2215303家屬醫(yī)藥費 2215304醫(yī)療保險費 2215305困難補助費 2215306獨生子女費 2215307托費 2215309其他 12161應(yīng)付股利 12171應(yīng)交稅金 2217101應(yīng)交增值稅 2217102未交增值稅 2217103 應(yīng)交營業(yè)稅 2217104 應(yīng)交消費稅 2217105 應(yīng)交資源稅 2217106

10、0;應(yīng)交所得稅 2217107 應(yīng)交土地增值稅 2217108 應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 2217109 應(yīng)交房產(chǎn)稅 2217110 應(yīng)交土地使用稅 2217111 應(yīng)交車船使用稅 2217112 應(yīng)交個人所得稅 12176其他應(yīng)交款 2217601應(yīng)交教育費附加 2217602應(yīng)交河道管理費 2217609其他 12181其他應(yīng)付款 2218101保證金 2218102應(yīng)交住房公積金  2218103

11、應(yīng)交工會經(jīng)費 2218104應(yīng)交職工教育經(jīng)費 2218105公司外部往來 2218109其他 12191預(yù)提費用 12201待轉(zhuǎn)資產(chǎn)價值 12211預(yù)計負債 12301長期借款 12311應(yīng)付債券 2231101 債券面值 2231102 債券溢價 2231103 債券折價 2231104 應(yīng)計利息 12321長期應(yīng)付款 12331專項應(yīng)付款 12341遞延稅款 3、所有者權(quán)益類級次科目代碼科目名

12、稱13101實收資本13103已歸還投資13111資本公積2311101 資本溢價2311102 接受捐贈非現(xiàn)金資產(chǎn)準備2311103 接受現(xiàn)金捐贈2311104 股權(quán)投資準備2311105 撥款轉(zhuǎn)入2311106 外幣資本折算差額2311107 其他資本公積13121盈余公積2312101 法定盈余公積2312102 任意盈余公積2312103 法定公益金2312104 儲備基金2312105 企業(yè)發(fā)展基金2312106 利潤歸還投資13131本年利潤231310

13、1主營業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313102主營業(yè)務(wù)成本轉(zhuǎn)入2313103主營業(yè)務(wù)稅金及附加轉(zhuǎn)入2313104營業(yè)費用轉(zhuǎn)入2313105管理費用轉(zhuǎn)入2313106財務(wù)費用轉(zhuǎn)入2313107其他業(yè)務(wù)收入轉(zhuǎn)入2313108其他業(yè)務(wù)支出轉(zhuǎn)入2313109投資收益轉(zhuǎn)入2313110補貼收入轉(zhuǎn)入2313111營業(yè)外收入轉(zhuǎn)入2313112營業(yè)外支出轉(zhuǎn)入2313113所得稅轉(zhuǎn)入2313114以前年度損益調(diào)整2313115其他2313199結(jié)轉(zhuǎn)13141利潤分配2314101 其他轉(zhuǎn)入2314102 提取法定盈余公積2314103 提取法定公益金2314104 提取儲備基金2314

14、105 提取企業(yè)發(fā)展基金2314106 提取職工獎勵及福利基金2314107 利潤歸還投資2314108應(yīng)付優(yōu)先股股利2314109 提取任意盈余公積2314110 應(yīng)付股利2314111 轉(zhuǎn)作資本的股利2314115 未分配利潤4、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）級次科目代碼科目名稱輔助核算14101開發(fā)成本項目核算2410101土地征用及拆遷補償費項目核算341010101政府地價項目核算341010102土地有關(guān)的稅費項目核算341010103拆遷補償費項目核算2410102前期工程費項目核算341010201勘察丈量費項目核算

15、341010202規(guī)劃設(shè)計費項目核算341010203報批報建費項目核算341010204招標及失標費項目核算341010205三通一平費項目核算341010206建設(shè)方臨時設(shè)施費項目核算2410103建筑安裝工程費項目核算341010301土建工程費項目核算44101030101基礎(chǔ)工程項目核算44101030102地下室工程項目核算44101030103主體結(jié)構(gòu)工程項目核算44101030104門工程項目核算44101030105窗工程項目核算44101030106幕墻項目核算44101030107戶內(nèi)精裝修項目核算44101030108公共部位精裝修項目核算44101030109鋼結(jié)構(gòu)工

16、程項目核算44101030110施工用水項目核算44101030111施工用電項目核算341010302安裝工程費項目核算44101030201室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費項目核算44101030202室內(nèi)設(shè)備及其安裝費項目核算44101030203外立面泛光照明工程項目核算2410104基礎(chǔ)設(shè)施費項目核算341010401市政配套費項目核算341010402給水系統(tǒng)費項目核算341010403雨污水系統(tǒng)費項目核算341010404供電系統(tǒng)費項目核算341010405燃氣系統(tǒng)費項目核算341010406有線電視工程費項目核算341010407電話通訊工程費項目核算341010408寬帶工程費項目核算

17、341010409智能化系統(tǒng)費項目核算341010410采暖系統(tǒng)費項目核算341010411園林環(huán)境工程費項目核算2410105公共配套設(shè)施費項目核算341010501會所項目核算341010502幼兒園項目核算341010503學(xué)校項目核算341010504游泳池項目核算341010505球場項目核算341010506車站項目核算2410106開發(fā)間接費項目核算341010601轉(zhuǎn)入項目核算2410198成本預(yù)提項目核算2410199結(jié)轉(zhuǎn)項目核算14106開發(fā)間接費項目核算2410601工程管理費項目核算341060101監(jiān)理費項目核算341060102預(yù)結(jié)算編審費項目核算341060103

18、工程質(zhì)量監(jiān)督費項目核算341060104安全監(jiān)督費項目核算341060105工程保險費 項目核算341060106   其他項目核算2410602資本化借款費用項目核算2410603營銷設(shè)施建造費項目核算341060301廣告設(shè)施費項目核算341060302銷售環(huán)境改造費項目核算341060303售樓處裝修裝飾費項目核算341060304樣板間費用項目核算341060305其他項目核算2410604物業(yè)管理完善費項目核算2410605行政管理費項目核算341060501工資項目核算341060502職工福利費項目核算341060503職工社會保險項目核算34106

19、0504住房公積金及房貼項目核算341060505工會經(jīng)費項目核算341060506職工教育經(jīng)費項目核算341060507勞動保護費項目核算341060508辦公費項目核算341060509業(yè)務(wù)招待費項目核算341060510差旅費項目核算341060511出國費用項目核算341060512租賃費項目核算341060513運輸費項目核算341060514折舊費項目核算341060515修理費項目核算341060516低值易耗品攤銷項目核算341060517無形資產(chǎn)攤銷項目核算341060518咨詢費項目核算341060519勞務(wù)費項目核算341060520手續(xù)費項目核算341060521其他項

20、目核算2410699結(jié)轉(zhuǎn)項目核算7、損 益 類級次科目代碼科目名稱15101主營業(yè)務(wù)收入15102其他業(yè)務(wù)收入15201投資收益15203補貼收入15301營業(yè)外收入15401主營業(yè)務(wù)成本15402主營業(yè)務(wù)稅金及附加15405其他業(yè)務(wù)支出15501營業(yè)費用2550101工資2550102職工福利費2550103職工社會保險2550104住房公積金及房貼2550105工會經(jīng)費2550106職工教育經(jīng)費2550107勞動保護費2550108辦公費2550109業(yè)務(wù)招待費2550110差旅費2550111出國費用2550112廣告費2550113宣傳費2550114展覽費2550115租賃費2550

21、116運輸費2550117折舊費2550118修理費2550119保險費2550120低值易耗品攤銷2550121長期待攤費用攤銷2550122無形資產(chǎn)攤銷2550123聘請中介機構(gòu)費用2550124勞務(wù)費2550125手續(xù)費2550126費用分攤2550127其他2550199結(jié)轉(zhuǎn)15502管理費用2550201工資2550202職工福利費2550203職工社會保險2550204住房公積金及房貼2550205工會經(jīng)費2550206職工教育經(jīng)費2550207勞動保護費2550208辦公費2550209業(yè)務(wù)招待費2550210差旅費2550211出國費用2550212會務(wù)費2550213公司經(jīng)費

22、2550214廣告費2550215宣傳費2550216租賃費2550217折舊費2550218修理費2550219保險費2550220稅金2550221低值易耗品攤銷2550222長期待攤費用攤銷2550223無形資產(chǎn)攤銷2550224咨詢費2550225訴訟費2550226聘請中介機構(gòu)費用2550227勞務(wù)費2550228壞帳準備2550229存貨盤虧2550230費用分攤2550231存貨跌價準備2550232其他2550299結(jié)轉(zhuǎn)15503財務(wù)費用2550301利息收入2550302利息支出2550303手續(xù)費2550304匯兌損益2550399結(jié)轉(zhuǎn)15601營業(yè)外支出15701所得稅1

23、5801以前年度損益調(diào)整(二)、會計科目表說明1、各公司的會計科目設(shè)置以以上會計科目表為依據(jù)，除了在末級科目下增設(shè)下級明細科目外，其他科目的增減變動均須報公司財務(wù)部審批。2、“1131 應(yīng)收帳款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“113101 應(yīng)收帳款房款”和“113102 應(yīng)收帳款其他”；相應(yīng)的，“2131 預(yù)收賬款”科目，房產(chǎn)企業(yè)要求下設(shè)“213101 預(yù)收帳款房款”和“213102 預(yù)收帳款其他”； “應(yīng)收賬款”應(yīng)與“預(yù)收賬款”項目核算中的項目定義一致。3、“1132 內(nèi)部往來”核算各公司的內(nèi)部往來。對于房產(chǎn)企業(yè)，分次付款的合同，每次付款時，先借記“115101預(yù)付賬款預(yù)付賬款”；若該付款有對應(yīng)發(fā)

24、票，則直接借記“開發(fā)成本”相應(yīng)明細科目，貸記“115199 預(yù)付賬款結(jié)轉(zhuǎn)”。“預(yù)付賬款”應(yīng)與“應(yīng)付賬款”項目核算中的項目定義一致。5、“1243 開發(fā)產(chǎn)品（庫存商品）”科目名稱的選擇根據(jù)各公司所屬的行業(yè)范圍確定，房產(chǎn)公司選擇“開發(fā)產(chǎn)品”，其他公司選擇“庫存商品”。6、“150101 固定資產(chǎn)運輸設(shè)備”以及“150201 累計折舊運輸設(shè)備”的明細科目包括“助動車、營業(yè)汽車、非營業(yè)汽車、其他”?！?50104 固定資產(chǎn)生產(chǎn)設(shè)備”以及“150204 累計折舊生產(chǎn)設(shè)備”的明細科目包括“輪船、機器、機械、其他”。7、成本類（房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）的科目說明見附件一房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會計科目說明。二、會計政策(一

25、)、八項資產(chǎn)核算規(guī)定1、應(yīng)收及預(yù)付款項(1)、在期末分析各項應(yīng)收及預(yù)付款項的可收回性，并預(yù)計可能產(chǎn)生的壞賬損失。對預(yù)計可能發(fā)生的壞賬損失，在期末按賬齡并結(jié)合個別認定計提壞賬準備。(2)、應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款，除經(jīng)判斷確實可能發(fā)生壞帳而采用個別認定法外，其余的按賬齡計提壞賬準備（計提標準如下表）。公司內(nèi)部往來款不得全額計提壞帳準備。賬齡計提比例1年以下（含1年）11年3年（含3年）53年以上30(3)、如有確鑿證據(jù)表明預(yù)付賬款不符合預(yù)付賬款性質(zhì)，或因債務(wù)單位破產(chǎn)、撤消等原因已無望再履行合同的，應(yīng)將原計入預(yù)付賬款的金額轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”，并按規(guī)定計提壞帳準備。(4)、持有的未到期應(yīng)收票據(jù)，如有確鑿

26、證據(jù)證明不能收回或收回的可能性不大時，應(yīng)將其賬面以前年度余額轉(zhuǎn)入“應(yīng)收賬款”，并計提相應(yīng)的壞帳準備。2、固定資產(chǎn)(1)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所有固定資產(chǎn)計提折舊。但是，已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產(chǎn)和單獨計價入賬的土地除外。固定資產(chǎn)折舊按月計提。當(dāng)月增加的固定資產(chǎn)，當(dāng)月不提折舊，從下月起計提折舊；當(dāng)月減少的固定資產(chǎn)，當(dāng)月照提折舊，從下月起不提折舊。固定資產(chǎn)折舊采用直線平均法，折舊年限及標準如下：固定資產(chǎn)種類折舊年限殘值率運輸設(shè)備非營業(yè)汽車4年5%助動車4年5%營業(yè)汽車4年5%辦公設(shè)備5年5%電子設(shè)備4年5%生產(chǎn)設(shè)備10年5%房屋、建筑物及構(gòu)筑物20年5%其他5年5% (2)、與固定資產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，如

27、果使可能流入企業(yè)的經(jīng)濟利益超過了原先的估計，如延長了固定資產(chǎn)的使用壽命，或者使產(chǎn)品質(zhì)量實質(zhì)性提高，或者使產(chǎn)品成本實質(zhì)性降低，則應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。除此以外的后續(xù)支出，應(yīng)當(dāng)確認為當(dāng)期費用，不再通過預(yù)提或待攤的方式核算。在具體實務(wù)中，對于固定資產(chǎn)發(fā)生的下列各項后續(xù)支出，通常的處理方法如下：a、固定資產(chǎn)修理費用，應(yīng)當(dāng)直接計入當(dāng)期費用。b、固定資產(chǎn)改良支出，應(yīng)當(dāng)計入固定資產(chǎn)賬面價值，其增計后的金額不應(yīng)超過該固定資產(chǎn)的可收回金額。    c、如果不能區(qū)分是固定資產(chǎn)修理還是固定資產(chǎn)改良，或固定資產(chǎn)修理和固定資產(chǎn)改良

28、結(jié)合在一起，則企業(yè)應(yīng)按上述原則進行判斷，其發(fā)生的后續(xù)支出，分別計入固定資產(chǎn)價值或計入當(dāng)期費用。d、固定資產(chǎn)裝修費用，符合資本化原則的，應(yīng)當(dāng)在“固定資產(chǎn)”科目下單設(shè)“固定資產(chǎn)裝修”明細科目核算，并在固定資產(chǎn)尚可使用年限內(nèi)單獨計提折舊。e、融資租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的固定資產(chǎn)后續(xù)支出，比照上述原則處理。發(fā)生的固定資產(chǎn)裝修費用，符合資本化原則的，應(yīng)在兩次裝修期間、剩余租賃期與固定資產(chǎn)尚可使用年限三者中較短的期間內(nèi)單獨計提折舊。f、經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)發(fā)生的改良支出，應(yīng)單設(shè)“1901長期待攤費用”科目核算，并在剩余租賃期與租賃資產(chǎn)尚可使用年限兩者中較短的期間內(nèi)攤銷。3、存貨(1)、存貨在取得

29、時，按實際成本計量。發(fā)出存貨采用先進先出法確定其實際成本。(2)、低值易耗品和周轉(zhuǎn)使用的包裝物、周轉(zhuǎn)材料等在領(lǐng)用時一次攤銷。(3)、資產(chǎn)負債表日，存貨應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。當(dāng)存貨的可變現(xiàn)凈值低于存貨成本時，應(yīng)當(dāng)計提存貨跌價準備，計入當(dāng)期損益。以前減記存貨價值的影響因素已經(jīng)消失的，減記的金額應(yīng)當(dāng)予以恢復(fù)，并在原已計提的存貨跌價準備金額內(nèi)轉(zhuǎn)回，轉(zhuǎn)回的金額計入當(dāng)期損益。(4)、存貨跌價準備一般按單個存貨項目的成本高于其可變現(xiàn)凈值的差額提取，但是對于數(shù)量較多，單價較低的存貨，按存貨類別計提。4、短期投資(1)、短期投資在取得時應(yīng)當(dāng)按照投資成本計量。短期投資的現(xiàn)金股利或利息，應(yīng)于實際收到時，

30、沖減投資的賬面價值，但收到的、已記入應(yīng)收項目的現(xiàn)金股利或利息除外。(2)、企業(yè)應(yīng)當(dāng)在期末時對短期投資按成本與市價孰低計量，對市價低于成本的差額按單項投資計提短期投資跌價準備。已確認跌價損失的短期投資的價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認的投資損失的金額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(3)、企業(yè)處置短期投資時，應(yīng)將短期投資的賬面價值與實際取得價款的差額，作為當(dāng)期投資損益。并同時結(jié)轉(zhuǎn)已計提的跌價準備。5、長期投資(1)、長期投資在取得時應(yīng)以初始投資成本計價。如果由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況變化等原因?qū)е缕淇墒栈亟痤~低于長期投資的賬面價值，應(yīng)將可收回金額低于長期投資賬面價值的差額，確認為當(dāng)期投資損失。已確認損失的長期投資

31、的價值又得以恢復(fù)，應(yīng)在原已確認的投資損失的數(shù)額內(nèi)轉(zhuǎn)回。(2)、企業(yè)的長期股權(quán)投資，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，分別采用成本法或權(quán)益法核算。企業(yè)對其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%以下，或?qū)ζ渌麊挝坏耐顿Y雖占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，但不具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用成本法核算。企業(yè)對其他單位的投資占該單位有表決權(quán)資本總額20%或20%以上，或雖投資不足20%但具有重大影響的，應(yīng)當(dāng)采用權(quán)益法核算。(3)、長期債券投資的債券溢價或折價，在債券存續(xù)期間內(nèi)，于確認相關(guān)債券利息收入時采用直線法攤銷。(4)、期末由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經(jīng)營狀況惡化等原因，導(dǎo)致長期投資可收回金額低于賬面價值，

32、按單項投資可收回金額低于長期投資賬面價值的差額提取長期投資減值準備，沖減投資收益。6、在建工程期末對在建工程進行全面檢查，如果存在下列一項或若干項情況的，按單項資產(chǎn)可收回金額低于在建工程賬面價值的差額，計提在建工程減值準備，(1)、長期停建并且預(yù)計未來3 年內(nèi)不會重新開工的在建工程；(2)、所建項目無論在性能上，還是在技術(shù)上已經(jīng)落后，并且給企業(yè)帶來的經(jīng)濟利益具有很大的不確定性；(3)、其他足以證明在建工程已經(jīng)發(fā)生減值的情形。7、無形資產(chǎn)(1)、購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未明確開發(fā)目的前，作為無形資產(chǎn)核算，并按規(guī)定分期攤銷。當(dāng)開發(fā)商品房時，再將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入開

33、發(fā)成本；如該土地是用作建造自用項目，則在工程動工時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。(2)、無形資產(chǎn)能明確有效期限或受益期限的，按有效期限或受益年限平均攤銷；既有有效期又有受益期限的，按較短的期限平均攤銷；其余按十年平均攤銷。(3)、無形資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照賬面價值與可收回金額孰低計量，對可收回金額低于賬面價值的差額，應(yīng)當(dāng)計提無形資產(chǎn)減值準備。8、委托貸款期末對各項委托貸款進行逐項檢查，以單項委托貸款為基礎(chǔ)按可收回金額低于其賬面貸款本金的部分計算確定計提的減值準備。9、八項資產(chǎn)減值準備對應(yīng)會計科目資產(chǎn)減值項目對應(yīng)會計科目壞賬準備管理費用存貨跌價準備短期投資跌價準備投資收益長期投資減值準備委

34、托貸款減值準備固定資產(chǎn)減值準備營業(yè)外支出在建工程減值準備無形資產(chǎn)減值準備   發(fā)生以上各項減值準備時，分別借記“管理費用”、“投資收益”、“營業(yè)外支出”；對應(yīng)貸記“壞賬準備”等八項各類減值準備。各類資產(chǎn)在價值恢復(fù)時，在不超過原減值準備范圍之內(nèi)，作相反分錄。(二)、借款費用核算規(guī)定1、借款費用是指因借款而發(fā)生的利息支出、折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。2、企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用

35、，計入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。3、為房產(chǎn)項目開發(fā)借入資金的借款費用，先在“財務(wù)費用”中歸集，在該項目完工前，當(dāng)期資金占用平均數(shù)對應(yīng)的借款費用可予以資本化，并至少每季末一次轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費”；在該項目完工后發(fā)生的借款費用，應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期直接計入當(dāng)期“財務(wù)費用”。借款費用資本化的期限指自滿足可開始資本化的條件起至竣工日止，其間開發(fā)商主動實施的停工期間不包括在內(nèi)。(三)、銷售收入確認原則銷售收入應(yīng)當(dāng)在下列條件均能滿足時予以確認：1、企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；2、企

36、業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；3、與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益能夠流入企業(yè)；4、相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計量。其中，公司房產(chǎn)企業(yè)銷售商品房，以商品樓宇竣工并驗收合格，簽訂了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明，辦理了入戶許可證后作為銷售收入實現(xiàn)條件。出租開發(fā)產(chǎn)品，按與承租方簽訂的合同或協(xié)議規(guī)定的承租方付租日期和金額，確認房屋出租收入的實現(xiàn)。三、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本及存貨核算 見附件  四、附則1、本規(guī)定自2011年1月1日開始執(zhí)行，未盡事宜參閱企業(yè)會計制度(2001)、財政部各項具體會計準則及關(guān)于執(zhí)行<企業(yè)會

37、計制度>和相關(guān)會計準則有關(guān)問題解答等。2、各公司應(yīng)做好會計核算的臺帳工作。附件一：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本類會計科目說明各房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本類會計科目核算內(nèi)容如下：一、土地征用及拆遷補償指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：1、政府地價：支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費、土地變更用途和超面積補交的地價等；2、土地有關(guān)的稅費：向政府部門交納的契稅、土地使用稅、土地使用金、耕地占用稅、土地使用權(quán)初始登記費等；3、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費、征地包干管理費、拆遷管理費等；二、前期工程費：指在取得土地開發(fā)

38、權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：1、勘察丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、環(huán)境評估費、環(huán)境檢測費、交通影響分析、防雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。2、規(guī)劃設(shè)計費：(1)、規(guī)劃費：規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費。(2)、設(shè)計費：地質(zhì)勘察設(shè)計費、施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費、綜合管網(wǎng)設(shè)計費、排水方案設(shè)計費等所有設(shè)計費。(3)、其他：可行性研究費、審圖費、制圖費、曬圖費、趕圖費、樣品制

39、作費等。3、報批報建費：包括安檢、質(zhì)檢等檢測檢驗費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、集中供熱參建費、散裝水泥專項資金、白蟻防治費、墻改基金、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、招投標管理費、地名費、地籍地形圖核地、合同審核費等。還包括項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費、辦證費（如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、預(yù)售證等）。4、招標及失標費：包含所有招標及失標費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、施工等的招標及失標費。5、“三通一平”費：(1)、臨時道路：接通紅線外

40、施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。(2)、臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。(3)、臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用。(4)、場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。6、建設(shè)方臨時設(shè)施費指建設(shè)方承擔(dān)的臨時設(shè)施費，包括：(1)、臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用。(2)、臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)、臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)、臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用。三、建筑安裝工程費1、土建工程費：指項目開發(fā)過程中發(fā)

41、生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：(1)、基礎(chǔ)工程，包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費、土石方、基礎(chǔ)圍護、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水等；(2)、地下室工程：地下室工程（含人防工程），含半地下、地下車庫；(3)、主體結(jié)構(gòu)工程，主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保溫、外墻保溫、屋面保溫、陽臺欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻飾面（涂料、面磚、石材、線條）、公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的簡裝修（如防滑磚和涂料等）、集中避雷系統(tǒng)、地上獨立車庫；(4)、門工程：包括單元門、進戶門、防火門等（不

42、含陽臺門）；(5)、窗工程：包括窗及陽臺門工程；(6)、幕墻；(7)、戶內(nèi)精裝修：以精裝修標準交房所發(fā)生的裝修費，主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用等；(8)、公共部位精裝修：公共部位（樓梯間、大堂、電梯間）的精裝修；(9)、鋼結(jié)構(gòu)工程：整體為鋼結(jié)構(gòu)的項目不在此科目核算，應(yīng)在“主體結(jié)構(gòu)工程”核算；(10)、施工用水；(11)、施工用電。2、安裝工程費(1)、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費，包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費：包括自來水、排水、直飲水、熱水；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費：包括地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣系統(tǒng)費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷

43、設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；寬帶網(wǎng)：主體內(nèi)外布線及終端插座費用；有線電視費用：有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；電話系統(tǒng)費用：主體內(nèi)外布線及終端插座費用。(2)、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費，包括：通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)及安裝費：空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電系統(tǒng)及其安裝費：發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；人防設(shè)備及其安裝費：密閉門、氣體過濾裝置等；消防系統(tǒng)及其安裝費：水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；鍋爐系統(tǒng)及其安裝費；廚房設(shè)備及其安裝費等； (3)、外立面泛光照明工程：建筑物外立面的燈光照明工程；四、基礎(chǔ)設(shè)施費1、市政配套費：向政府部門繳納的紅線外

44、大市政配套費，如果開發(fā)商做大市政配套，則為實際發(fā)生的紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費等；2、給水系統(tǒng)費：(1)、管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及外接的消火栓等費用；(2)、水泵房：水泵房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3)、用水增容3、雨污水系統(tǒng)費(1)、管道系統(tǒng)(2)、雨污水泵站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等4、供電系統(tǒng)費：(1)、管道及電纜系統(tǒng)：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用，室外強電管道及電纜敷設(shè)；(2)、配電房：配電房土建、設(shè)備、安裝及裝修費等；(3)、用電增容5、燃氣系統(tǒng)費：(1)、室外管道系統(tǒng)；(2)、調(diào)壓站；(3

45、)、煤氣增容費6、有線電視工程費：室外有線電視的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；7、電話通訊工程費：室外電話的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；8、寬帶工程費：室外寬帶網(wǎng)的管道預(yù)埋、檢查井、室外線路及設(shè)備等費用；9、智能化系統(tǒng)費：(1)、停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)、小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費;(3)、周界紅外防越系統(tǒng)費用；(4)、小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)、電子巡更系統(tǒng)費用；(6)、電子公告屏費用；(7)、居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(8)、三表遠傳系統(tǒng)費用

46、：水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(9)、對講系統(tǒng)費用：可視及非可視對講系統(tǒng)費用。10、采暖系統(tǒng)費：(1)、管道系統(tǒng)；(2)、熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、安裝及裝修費等(3)、鍋爐房：鍋爐房土建、設(shè)備及安裝及裝修費等11、園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：(1)、綠化建設(shè)費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；(2)、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；(3)、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補償費等；(4)、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；(5)、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；(6)、室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、運動

47、器材、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等；(7)、集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)。五、公共配套設(shè)施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)

48、生的沒有投資來源的費用；4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細科目進行核算，如：(1)、會所：設(shè)計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；(2)、幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(3)、學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；(4)、游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；(5)、球場；(6)、車站：土建、設(shè)備、各項設(shè)施。六、開發(fā)間接費開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)

49、的成本費用性支出，以及項目營銷設(shè)施建造費。1、工程管理費(1)、監(jiān)理費：支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等各種監(jiān)理費；(2)、預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；(3)、工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；(4)、安全監(jiān)督費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；(5)、工程保險費：(6)、其他：門牌號費、印花稅等其他費用。2、資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。3、營銷設(shè)施建造費(1)、廣告設(shè)施費；(2)、銷售環(huán)境改造費：會所

50、、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；(3)、售樓處裝修、裝飾費：設(shè)計、工程、裝飾等；(4)、樣板間費用：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費用； (5)、其他。4、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。5、行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門（前期部、工程部、技發(fā)部等）的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費。附件二：房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本及存貨核算一、

51、成本核算的基本程序成本核算的一般步驟依次如下：1、根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2、設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4、將歸集的開發(fā)成本、費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。5、 正確劃分已完工和在建項目之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品成本。6、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工的開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。二、成本核算對象的確定1、成本核算對象的確定原則(1)、滿足成本

52、計算的需要；(2)、便于成本費用的歸集；(3)、利于成本的及時結(jié)算；(4)、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。2、成本核算對象的確定方法各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象。三、成本費用項目成本項目一般包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。四、會計科目設(shè)置1、“開發(fā)成本”科目“開發(fā)成本”科目核算擬開發(fā)土地及在建項目的實際開發(fā)成本。為了歸集暫時不能確定特定成本核算對象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在成本核算對象中，加設(shè)一條“待分攤成本”項目核算進行歸集。支付的土地有關(guān)的款項先記入“開發(fā)成本”相應(yīng)明細科

53、目的“擬開發(fā)土地”項目核算下。項目整體或分期開發(fā)時，應(yīng)將“擬開發(fā)土地” 項目核算的全部或開工部分對應(yīng)的土地成本轉(zhuǎn)入在建項目的項目核算中。例如：借：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費（項目核算：××項目）貸：開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費（項目核算：擬開發(fā)土地）在各級明細科目下，應(yīng)按各成本核算對象設(shè)立輔助核算項目核算，具體設(shè)置可參見下圖：              ××項目                     ××項目