在建工程評(píng)估

1、*3、5、6、9號(hào)樓部分房產(chǎn)（在建工程）抵押價(jià)值評(píng)估房 地 產(chǎn) 抵 押 估 價(jià) 報(bào) 告項(xiàng)目名稱：*開發(fā)公司抵押貸款涉及的*3、5、6、9號(hào)樓部分房產(chǎn)（在建工程）抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：*開發(fā)公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司估價(jià)人員：孔旭華 張洋 估價(jià)作業(yè)期：二一五年六月八日至六月九日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：永信行估房字（2015）JZ第00017號(hào)目 錄一、致估價(jià)委托人函1二、估價(jià)師聲明2三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提示3（一）估價(jià)的假設(shè)條件3（二）估價(jià)的限制條件3（三）變現(xiàn)能力分析5（四）風(fēng)險(xiǎn)提示6四、房產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告8（一）估價(jià)委托人8（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)8（

2、三）估價(jià)對(duì)象8（四）估價(jià)目的11（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)11（六）價(jià)值類型和定義11（七）估價(jià)依據(jù)11（八）估價(jià)原則12（九）估價(jià)方法13（十）估價(jià)結(jié)果13（十一）估價(jià)人員14（十二）估價(jià)作業(yè)期14（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期14五、房產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告15（一）實(shí)物狀況描述與分析15（二）權(quán)益狀況描述與分析16（三）區(qū)域狀況描述與分析16（四）市場(chǎng)背景描述與分析17（五）最高最佳利用分析18（六）估價(jià)方法適用性分析19（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程19（八）估價(jià)結(jié)論23六、附件241、 評(píng)估咨詢委托函2、 委托方營(yíng)業(yè)執(zhí)照3、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證4、 國(guó)有土地使用證5、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證6、 建筑工程施工許可證7

3、、 3#、5#、6#、9#號(hào)樓房產(chǎn)面積一覽表8、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利承諾函9、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利詢證函10、 估價(jià)對(duì)象位置示意圖11、 估價(jià)對(duì)象概貌性照片12、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照13、 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格證書14、 估價(jià)人員資格證書 武漢市江岸區(qū)香港路145號(hào)遠(yuǎn)洋大廈20層 郵編：430016 電話：82440633 傳真：82440640 *3、5、6、9號(hào)樓部分房產(chǎn)（在建工程）抵押價(jià)值評(píng)估一、致估價(jià)委托人函*開發(fā)公司：我公司于2015年6月8日接受貴方委托，對(duì)位于*3、5、6、9號(hào)樓部分房產(chǎn)（在建工程）的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估范圍內(nèi)房屋預(yù)測(cè)總建筑面積

4、為70681.24平方米。本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年6月8日，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，至2015年6月9日評(píng)估工作結(jié)束。我公司評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見、有關(guān)政策法規(guī)和我公司掌握的房地產(chǎn)市場(chǎng)資料及長(zhǎng)期積累的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合貴方提供的資料和本次估價(jià)目的，遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，按照估價(jià)程序，選取假設(shè)開發(fā)法和成本法，綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)認(rèn)真分析計(jì)算，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月8日滿足本報(bào)告假設(shè)和限制條件下的抵押價(jià)值為RMB14136.24萬(wàn)元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬(wàn)貳仟肆

5、佰元整，房產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果見下表，具體估價(jià)過(guò)程詳見房產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告。房產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果一覽表?xiàng)澨?hào)面積（m2）假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（萬(wàn)元）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（萬(wàn)元）抵押價(jià)值（萬(wàn)元）37874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計(jì)70681.2414136.2414136.24特此函告。*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司法定代表人：袁文清 二一五年六月九日二、估價(jià)師聲明我們鄭重聲明：1、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)

6、確的。2、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。3、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。4、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。5、本報(bào)告中的估價(jià)人員 已于2015年6月8日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的勘查限于估價(jià)對(duì)象的外觀和使用狀況，估價(jià)人員不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任，也不承擔(dān)對(duì)其他被遮蓋未暴露及難于接觸到的部分進(jìn)行勘查的責(zé)任。6、沒有其他人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)

7、幫助。7、估價(jià)人員執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)的目的是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值進(jìn)行估算并發(fā)表專業(yè)意見，并不承擔(dān)相關(guān)當(dāng)事人決策的責(zé)任。估價(jià)結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。8、估價(jià)人員對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬狀況給予了必要的關(guān)注，但不對(duì)估價(jià)對(duì)象的法律權(quán)屬做任何形式的保證。9、本報(bào)告以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)、合法、完整、有效為前提進(jìn)行評(píng)估，若提供資料失實(shí)或因任何隱匿造成結(jié)果誤差的，相關(guān)責(zé)任由委托方承擔(dān)。恰當(dāng)使用評(píng)估報(bào)告是委托方和相關(guān)當(dāng)事方的責(zé)任。 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 。 。 三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、變現(xiàn)能力分析和風(fēng)險(xiǎn)提示（一）估價(jià)的假設(shè)條件1、 假設(shè)估價(jià)對(duì)象處于完全公開市場(chǎng)條件下進(jìn)行。2、 假設(shè)估價(jià)對(duì)象是合法產(chǎn)權(quán)

8、下的房地產(chǎn)，不存在任何產(chǎn)權(quán)糾紛，且不存在任何銷售或預(yù)售行為。3、 本次估價(jià)過(guò)程中，委托方提供的資料為影印件，估價(jià)人員不保證全部影印件與原件的一致性。本報(bào)告以委托方提供的估價(jià)資料真實(shí)、合法、完整、有效為前提進(jìn)行評(píng)估，若提供資料失實(shí)或因任何隱匿造成結(jié)果誤差的，相關(guān)責(zé)任由委托方承擔(dān)。4、 任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)，并已交納相關(guān)稅費(fèi)。5、 估價(jià)對(duì)象為在建工程（不含分?jǐn)偟耐恋兀?，本?bào)告以估價(jià)對(duì)象能按照管理部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和規(guī)劃設(shè)計(jì)用途持續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、能按建筑工程施工許可證記載的合同竣工日期建成、工程質(zhì)量符合國(guó)家和地區(qū)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)并能通過(guò)竣工驗(yàn)收、合法取得權(quán)屬證書并能

9、交付使用為假設(shè)前提進(jìn)行評(píng)估。（二）估價(jià)的限制條件1、 本次估價(jià)以目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況和估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為依據(jù)進(jìn)行，并受到本估價(jià)報(bào)告假設(shè)和限制條件的限制，上述因素發(fā)生變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值發(fā)生變化，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果也應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。2、 本報(bào)告所確定的房產(chǎn)價(jià)值，是在公開市場(chǎng)條件下，在本次估價(jià)目的的特定條件下最有可能形成或者成立的正常價(jià)值，并非市場(chǎng)的成交價(jià)格，不適用于其他目的。如估價(jià)目的變更，須另行估價(jià)。3、 本報(bào)告確定的房產(chǎn)抵押價(jià)值為估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利承諾函

10、，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目不存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權(quán)利的事項(xiàng)。根據(jù)施工方出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利詢證函，評(píng)估范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象不存在拖欠工程款的情況。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在任何他項(xiàng)權(quán)。4、 本次估價(jià)沒有考慮快速變現(xiàn)、稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁等特殊的交易方式，以及可能發(fā)生的辦理抵押登記對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值的影響；沒有考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生變化、遇有自然力和其他不可抗力等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響；當(dāng)上述情況發(fā)生變化時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值一般亦會(huì)發(fā)生變化。5、 本次估價(jià)未考慮估價(jià)對(duì)象及其運(yùn)營(yíng)企業(yè)已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng)決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)

11、對(duì)其價(jià)值的影響。6、 據(jù)估價(jià)委托人介紹，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象占用范圍內(nèi)的土地已經(jīng)抵押，本次評(píng)估范圍僅為建筑物，不包含建筑物應(yīng)分?jǐn)偟耐恋氐膬r(jià)值。7、 根據(jù)物權(quán)法及相關(guān)規(guī)定，房屋抵押時(shí)，其所占用的土地應(yīng)同時(shí)抵押，估價(jià)對(duì)象所在的土地已辦理了抵押手續(xù)，本次為估價(jià)委托人在同一金融機(jī)構(gòu)辦理貸款手續(xù)而追加的抵押物評(píng)估，本次估價(jià)價(jià)值僅為房產(chǎn)的價(jià)值。8、 本次評(píng)估的在建工程價(jià)格包含建設(shè)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)工程進(jìn)度所發(fā)生的全部費(fèi)用，即包括前期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的全部規(guī)費(fèi)，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用、招投標(biāo)費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、管理費(fèi)用、投資利息及投資利潤(rùn)等在內(nèi)。9、 本次估價(jià)對(duì)象為*3、5、6、9號(hào)樓部分在建工程，根據(jù)估價(jià)委托人提

12、供的抵押物清單，本次估價(jià)的在建工程房屋總建筑面積為70681.24平方米。本報(bào)告以此面積數(shù)據(jù)為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估，最終面積應(yīng)以相關(guān)管理部門最終核定的為準(zhǔn)，如本報(bào)告采用的數(shù)據(jù)與管理部門最終核定的數(shù)據(jù)不符，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。10、 本報(bào)告必須完整使用方為有效，對(duì)僅使用本報(bào)告中部分內(nèi)容而導(dǎo)致可能的損失，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。11、 本報(bào)告僅供估價(jià)委托人使用，非為法律規(guī)定的情況，未經(jīng)估價(jià)機(jī)構(gòu)許可，不得提供給任何其他單位和個(gè)人，其全部和部分內(nèi)容不得刊載于任何文件、公告或公開媒體上。本公司不承擔(dān)對(duì)任何另一方對(duì)本報(bào)告書的全文或部分內(nèi)容提出的任何責(zé)任。12、 本報(bào)告由本估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)解釋。（三）變現(xiàn)能力分析

13、變現(xiàn)能力是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析如下：1、 估價(jià)對(duì)象規(guī)劃用途為住宅及商業(yè)，開發(fā)完工之后的房地產(chǎn)通用性較好；但由于估價(jià)對(duì)象為在建工程，難以分割轉(zhuǎn)讓，也無(wú)法獨(dú)立使用，后續(xù)需要大量資金投入，且總價(jià)較高，變現(xiàn)能力一般。2、 在債務(wù)人不能按期償還抵押貸款的情況下，抵押權(quán)人可以依據(jù)法定程序?qū)⒐纼r(jià)對(duì)象房地產(chǎn)進(jìn)行處置（拍賣），實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)

14、。抵押房地產(chǎn)進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考慮到快速變現(xiàn)的影響因素如估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、意向買方購(gòu)買處置資產(chǎn)的心理、其他不可預(yù)見因素及拍賣、過(guò)戶等變現(xiàn)費(fèi)用因素的影響，經(jīng)調(diào)查荊州市已開發(fā)完工的類似的房地產(chǎn)處置價(jià)格，與公開市場(chǎng)價(jià)格相比，成交價(jià)可能僅為其公開市場(chǎng)價(jià)值的60%左右，甚至更低。估價(jià)對(duì)象為在建工程（含分?jǐn)偟耐恋兀?，涉及的利益方較多，后續(xù)需要大量的資金投入，且總價(jià)較高，交易難度更大，確定假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或者變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格為評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值的60%。清償順序首先為處置該房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款如營(yíng)業(yè)稅及附加、印花稅等費(fèi)用，其次為抵押權(quán)

15、人優(yōu)先受償款。預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金一覽表稅費(fèi)稅率預(yù)期實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金（萬(wàn)元）文件依據(jù)備注營(yíng)業(yè)稅及附加5.7%805.77國(guó)務(wù)院令第540號(hào)財(cái)稅201112號(hào)等賣方印花稅0.57.07中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例 賣方交易手續(xù)費(fèi)非住宅11元/77.75鄂價(jià)房服200277號(hào)雙方各半評(píng)估、訴訟等其他費(fèi)用按成交價(jià)格的1%141.36國(guó)務(wù)院令第481號(hào)計(jì)價(jià)格1995971號(hào)等賣方土地增值稅9%1272.26鄂地稅發(fā)2012127號(hào)賣方合 計(jì)2304.211、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的變現(xiàn)價(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)值，由于未發(fā)生實(shí)際成交，此處按評(píng)估值計(jì)取。表中主要費(fèi)用和稅金根據(jù)當(dāng)前政策測(cè)算，最終實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用

16、和稅金以實(shí)際發(fā)生的為準(zhǔn)。2、根據(jù)財(cái)稅200316號(hào)等文件，銷售購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)，以全部收入減去購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。由于估價(jià)委托人未能提供購(gòu)置原價(jià)，此處營(yíng)業(yè)稅按評(píng)估值計(jì)取。3、根據(jù)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)，土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅率計(jì)算征收。由于估價(jià)對(duì)象未發(fā)生實(shí)際成交，且估價(jià)人員無(wú)法獲得清算估價(jià)對(duì)象土地增值稅的實(shí)際成本費(fèi)用資料，故此處土地增值稅以評(píng)估值按荊地稅發(fā)2012106號(hào)文件核定征收率計(jì)取，最終繳納的土地增值稅以相關(guān)管理部門核定的為準(zhǔn)。（四）風(fēng)險(xiǎn)提示1、 本報(bào)告估價(jià)對(duì)象僅為房產(chǎn)，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)應(yīng)與所在宗地一并處置，但處置不在抵押范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)所

17、得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償，建議抵押權(quán)人將估價(jià)對(duì)象房屋所在宗地一并設(shè)定抵押權(quán)，規(guī)避抵押和處置風(fēng)險(xiǎn)。2、 本次估價(jià)結(jié)果是估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況以及價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)格。隨著時(shí)間的變化，估價(jià)對(duì)象的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況都可能發(fā)生改變，從而對(duì)估價(jià)對(duì)象的價(jià)格產(chǎn)生相應(yīng)影響。3、 估價(jià)對(duì)象為在建工程，建議貸款人重點(diǎn)關(guān)注貸款資金用途及估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)作情況，規(guī)避不能保證質(zhì)量如期竣工的風(fēng)險(xiǎn)。4、 估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值下跌的風(fēng)險(xiǎn)主要是來(lái)自經(jīng)濟(jì)衰退和房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的風(fēng)險(xiǎn)，如房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)自身的周期性波動(dòng)帶來(lái)的需求供給關(guān)系的失衡和價(jià)格水平的波動(dòng)、市場(chǎng)供給發(fā)生變化如供給大量增加帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)性風(fēng)險(xiǎn)

18、和產(chǎn)品銷售困難的風(fēng)險(xiǎn)、消費(fèi)者需求變化導(dǎo)致的產(chǎn)品不能完全滿足市場(chǎng)需求的風(fēng)險(xiǎn)等。5、 在抵押期限內(nèi)可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)有： 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)同類項(xiàng)目的供需狀況往往成為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的主要決定因素，從而影響銷售價(jià)格和銷售進(jìn)度；另外，原材料的價(jià)格波動(dòng)會(huì)影響開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和利潤(rùn)，甚至推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，改變供需狀況。目前估價(jià)對(duì)象周邊在售的類似商品房較多，周邊主要以住宅項(xiàng)目為為主，類似項(xiàng)目有金江寶邸、亞華寶塔灣等，也會(huì)給本項(xiàng)目帶來(lái)一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)：項(xiàng)目的工程建設(shè)質(zhì)量、項(xiàng)目類型、物業(yè)配備等將會(huì)長(zhǎng)時(shí)間影響項(xiàng)目質(zhì)量，從而給銀行帶來(lái)相應(yīng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)對(duì)象為在建工程，開發(fā)商應(yīng)重視項(xiàng)目質(zhì)量，規(guī)避質(zhì)量

19、風(fēng)險(xiǎn)。道德風(fēng)險(xiǎn)：道德風(fēng)險(xiǎn)通常出現(xiàn)在企業(yè)和銀行自身兩個(gè)方面。包括企業(yè)的騙貸行為和銀行內(nèi)部人員對(duì)信貸資金審批權(quán)利的尋租行為。技術(shù)性風(fēng)險(xiǎn)：指房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)中因缺乏必要的審貸、監(jiān)控、財(cái)務(wù)、法律、專業(yè)技術(shù)及資訊和技能的支持而形成的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)應(yīng)確保有完備的放款流程、放款條件審查，有充分的監(jiān)控手段和處置程序，最大限度地減少風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)周期風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有周期性，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入調(diào)整周期，開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款的不良率都可能攀升，帶來(lái)信貸風(fēng)險(xiǎn)，因此要充分評(píng)估影響度，做好應(yīng)對(duì)策略。政策性風(fēng)險(xiǎn)：主要指貨幣政策、財(cái)政政策、政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策等其他相關(guān)政策的影響。6、 相關(guān)當(dāng)事

20、人應(yīng)該遵循謹(jǐn)慎原則，在對(duì)以上信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行必要的預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上，合理使用本報(bào)告評(píng)估值，不能把本報(bào)告作為信貸的唯一依據(jù)，要充分考慮該房地產(chǎn)存在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及其還款來(lái)源。7、 若貸款人貸款期限較長(zhǎng)，考慮到該時(shí)間段內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，建議抵押權(quán)人在抵押期內(nèi)，定期對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估；在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯波動(dòng)時(shí)，也應(yīng)該對(duì)估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值重新評(píng)估，以控制貸款風(fēng)險(xiǎn)。8、 本次估價(jià)結(jié)果未扣除在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用和稅金，委托人及相關(guān)報(bào)告書使用人在利用本報(bào)告時(shí)應(yīng)予以充分的考慮及重視。9、 抵押權(quán)人應(yīng)關(guān)注在抵押期內(nèi)可能增加抵押物處置難度的事項(xiàng)，如項(xiàng)目后期工程可能拖欠的工程款、企業(yè)所欠稅款等。四、房

21、產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）估價(jià)委托人名稱：*開發(fā)公司類型：國(guó)有企業(yè)住所：*法定代表人：許歆注冊(cè)資本：2464萬(wàn)元整成立日期：1996年7月16日經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)貳級(jí)開發(fā)及配套建設(shè)；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)；五金商品，建材，鋼材，水電安裝服務(wù)，水暖器材，房屋租賃。（二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱：*房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估咨詢有限公司住所：武漢市江岸區(qū)香港路（三）估價(jià)對(duì)象1、估價(jià)對(duì)象界定本次估價(jià)對(duì)象為*開發(fā)公司正在開發(fā)建設(shè)的*3、5、6、9號(hào)樓部分房產(chǎn)（在建工程），根據(jù)估價(jià)委托人委托及提供的資料，評(píng)估范圍內(nèi)房屋預(yù)測(cè)總建筑面積為70681.24平方米。 2、估價(jià)對(duì)象概況（1）權(quán)益狀況描述估價(jià)對(duì)象所在土地所有權(quán)屬于國(guó)家所有，*開

22、發(fā)公司以掛牌出讓方式取得土地使用權(quán)。 2013年9月10日，估價(jià)委托人取得了估價(jià)對(duì)象所在宗地的國(guó)有土地使用證，證號(hào)為荊州國(guó)用（2013）第1020100129號(hào)、荊州國(guó)用（2013）第1020100130號(hào)，宗地總土地面積為39817.04平方米，土地使用權(quán)人為*開發(fā)公司，地號(hào)4210020010110250、4210020010110249，圖號(hào)無(wú)，土地用途為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，土地使用權(quán)類型為出讓，使用權(quán)終止日期為商業(yè)2053年06月21日、住宅2083年06月21日。2013年4月17日，*開發(fā)公司取得估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)：鄂規(guī)用地421001201200037

23、號(hào)），用地項(xiàng)目名稱：龍行天下，用地性質(zhì)：居住/商業(yè)用地，用地位置：沙市區(qū)白云路，用地面積：建設(shè)用地39817平方米，道路面積10244平方米。2014年4月30日，*開發(fā)公司取得估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，編號(hào)為鄂規(guī)工程421001201400030號(hào)，建設(shè)項(xiàng)目名稱為*，建設(shè)位置為*交匯處，建設(shè)規(guī)?？偨ㄖ娣e207513.70平方米（其中地下室面積28381.1平方米）。2014年5月5日，*開發(fā)公司取得了估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目*A標(biāo)段的建筑工程施工許可證，編號(hào)工程名稱為*A標(biāo)段（1#-7#樓及地下室），建設(shè)地址為*交匯處，建設(shè)規(guī)模178484平方米

24、，合同價(jià)格38838.23萬(wàn)元，設(shè)計(jì)單位為湖北建藝風(fēng)工程設(shè)計(jì)有限公司，施工單位為中輝建設(shè)集團(tuán)有限公司，監(jiān)理單位為湖北楚元工程建設(shè)咨詢有限公司，合同開工日期為2013.12，合同竣工日期為2016.12。2014年5月5日，*開發(fā)公司取得了估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目*B標(biāo)段的建筑工程施工許可證，編號(hào)工程名稱為*B標(biāo)段（8#-10#樓、門房及破配電房），建設(shè)地址為*交匯處，建設(shè)規(guī)模29029平方米，合同價(jià)格5331.76萬(wàn)元，設(shè)計(jì)單位為湖北建藝風(fēng)工程設(shè)計(jì)有限公司，施工單位為湖南鑫成建設(shè)有限責(zé)任公司，監(jiān)理單位為武漢市政建設(shè)監(jiān)理有限公司，合同開工日期為2013.12，合同

25、竣工日期為2016.12。根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利承諾函，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目不存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權(quán)利的事項(xiàng)。根據(jù)施工方出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利詢證函，評(píng)估范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象不存在拖欠工程款的情況。（2）實(shí)體狀況描述估價(jià)對(duì)象所在的*項(xiàng)目位于*交叉口，根據(jù)估價(jià)委托人提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及荊州市*住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為10棟住宅及配套商業(yè)用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數(shù)32層的住宅樓，其底部為商業(yè)用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟

26、為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據(jù)估價(jià)委托人委托，本次評(píng)估范圍為*的3#、5#、6#、9#號(hào)樓部分房地產(chǎn)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象3#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已建至第20層，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象5#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已封頂，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象6#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已封頂，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚

27、未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象9#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已建至第31層，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施工程等均未施工，綠化和配套設(shè)施工程尚未開工建設(shè)。估價(jià)人員沒有發(fā)現(xiàn)該在建工程存在質(zhì)量缺陷等狀況。估價(jià)對(duì)象土地位于*交匯區(qū)，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務(wù)集團(tuán)公司住宅樓，北鄰南湖路，宗地形狀一般規(guī)則，宗地東西向展開，地勢(shì)平坦，地形良好，自然景觀一般，宗地開發(fā)程度達(dá)紅線外六通（紅線外“通路、供電、通訊、通上水、通下水、通氣”） 及紅

28、線內(nèi)“場(chǎng)地平整”。（四）估價(jià)目的本次估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。（五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)二一五年六月八日該價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查看之日。（六）價(jià)值類型和定義本報(bào)告采用的價(jià)值類型為抵押價(jià)值，抵押價(jià)值等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)格減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。（七）估價(jià)依據(jù)1、 中華人民共和國(guó)物權(quán)法（中華人民共和國(guó)主席令第62號(hào)）；2、 中華人民共和國(guó)土地管理法（中華人民共和國(guó)主席令第28號(hào)）；3、 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國(guó)主席令第72號(hào)）；4、 中華人民共和國(guó)擔(dān)保法（中華人民共和國(guó)主席令第50號(hào)）；5、 城市房地產(chǎn)

29、抵押管理辦法（原建設(shè)部令98號(hào)）；6、 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(GB/T 502911999)；7、 房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899-2013）；8、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房20068號(hào)）；9、 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格20022503號(hào)）；10、 荊州市人民政府關(guān)于加強(qiáng)政務(wù)服務(wù)體系建設(shè)的意見（荊政發(fā)20131號(hào)）；11、 進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查咨詢服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知（鄂價(jià)房服2006273號(hào)）；12、 關(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知（計(jì)價(jià)格2002125號(hào)）；13、 荊州市2014年四季度建安工程造價(jià)及分析；14、 國(guó)家、湖北省、荊州市關(guān)于

30、房地產(chǎn)、規(guī)劃等方面的其他規(guī)定；15、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；16、 國(guó)有土地使用證；17、 建設(shè)工程規(guī)劃許證；18、 建筑工程施工許可證；19、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利承諾函；20、 房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利詢證函；21、 估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看及市場(chǎng)調(diào)查的資料；22、 委托方提供的其他有關(guān)資料等。（八）估價(jià)原則本次估價(jià)遵循以下估價(jià)原則：1、 獨(dú)立、客觀、公正原則要求站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。2、 合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對(duì)象狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。3、 最高最佳使用原則要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳

31、利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。4、 替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)的原則。5、 價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則要求估價(jià)結(jié)果是在根據(jù)估價(jià)目的確定的某一特定時(shí)間的價(jià)值或價(jià)格的原則。6、 謹(jǐn)慎原則要求在影響估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的因素存在不確定性的情況下對(duì)其作出判斷時(shí)，應(yīng)充分考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏低的一面，慎重考慮其導(dǎo)致估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格偏高的一面的原則。（九）估價(jià)方法根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析產(chǎn)權(quán)方提供的資料及收集掌握的相關(guān)資料。由于估價(jià)對(duì)象為在建工程，市場(chǎng)上沒有類似房地產(chǎn)交易案例，故不宜采用市場(chǎng)比較法；估價(jià)對(duì)象為在建工程，無(wú)

32、法進(jìn)行租賃或經(jīng)營(yíng)，不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象為在建工程，本次評(píng)估僅為房產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象為在建工程，開發(fā)過(guò)程中的各種成本費(fèi)用可以參考類似的工程資料及政府的相關(guān)規(guī)定確定，故可以采用成本法評(píng)估。估價(jià)方法的定義如下：成本法：測(cè)算估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。（十）估價(jià)結(jié)果估價(jià)人員根據(jù)本次評(píng)估的特定目的和估價(jià)對(duì)象的具體情況，遵循估價(jià)原則，采用科學(xué)的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)仔細(xì)測(cè)算，并綜合考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)一般狀況，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)2015年6月8日滿足本報(bào)告假設(shè)和限制條件下的房地產(chǎn)抵

33、押價(jià)值為RMB14136.24萬(wàn)元，大寫金額：人民幣壹億肆仟壹佰叁拾陸萬(wàn)貳仟肆佰元整。具體房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果如下表：房地產(chǎn)抵押估價(jià)結(jié)果一覽表?xiàng)澨?hào)面積（m2）假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（萬(wàn)元）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款（萬(wàn)元）抵押價(jià)值（萬(wàn)元）37874.861574.9701574.97516704.523340.903340.9626338.965267.7905267.79919762.93952.5803952.58合計(jì)70681.2414136.2414136.24（十一）估價(jià)人員注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注 冊(cè) 號(hào) 簽 名第一報(bào)告人 .審 核 人 . （十二）估價(jià)作業(yè)期二

34、一五年六月八日至六月九日（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期在房地產(chǎn)市場(chǎng)未發(fā)生明顯波動(dòng)的前提下，本次估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自估價(jià)報(bào)告完成之日起為壹年。在有效期內(nèi)，可以以估價(jià)結(jié)果作為實(shí)現(xiàn)估價(jià)目的依據(jù)，超過(guò)壹年需重新進(jìn)行評(píng)估。若報(bào)告有效期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況或政策法規(guī)發(fā)生重大變化和調(diào)整，應(yīng)重新評(píng)估。五、房產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）實(shí)物狀況描述與分析1、土地實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象土地位于*交匯區(qū)，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務(wù)集團(tuán)公司住宅樓，北鄰南湖路。宗地土地總面積為39817.04平方米，地類（用途）為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，宗地形狀一般規(guī)則，宗地東西向展開，地勢(shì)平坦，地形良好，地上建

35、筑物設(shè)為南北朝向，自然景觀一般。宗地地勢(shì)平坦，開發(fā)程度為宗地紅線外六通、宗地紅線內(nèi)正在進(jìn)行建筑施工。2、建筑物實(shí)物狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象所在的*項(xiàng)目位于*交叉口，根據(jù)估價(jià)委托人提供的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及荊州市*住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總平面圖，規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為10棟住宅及配套商業(yè)用房，另有配電房、門房等配套用房。其中1#、2#棟為總層數(shù)32層的住宅樓，其底部為商業(yè)用房，3#、4#棟為32層加躍層住宅樓，5#、6#、7#棟為31層加躍層住宅樓，8#棟為8層商住樓、9#棟為33層住宅樓、10#棟為7層商住樓。根據(jù)估價(jià)委托人委托，本次評(píng)估范圍為*的3#、5#、6#、9#號(hào)樓部分房地產(chǎn)。根據(jù)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查看

36、，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象3#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已建至第20層，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象5#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已封頂，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象6#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已封頂，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象9#樓施工進(jìn)度為：主體結(jié)構(gòu)已建至第31層，室內(nèi)外墻體工程、門窗工程施工、室內(nèi)砌體粉刷等尚未施工，室內(nèi)外水電管

37、網(wǎng)安裝，設(shè)備設(shè)施、公共區(qū)域裝修工程等尚未施工。估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目設(shè)備設(shè)施工程等均未施工，綠化和配套設(shè)施工程尚未開工建設(shè)。估價(jià)人員沒有發(fā)現(xiàn)該在建工程存在質(zhì)量缺陷等狀況。總體來(lái)看，估價(jià)對(duì)象所在的*工程目前已完成整個(gè)工程投資的70%，完成主體結(jié)構(gòu)部分工程形象進(jìn)度為70%。（二）權(quán)益狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象為在建工程房地產(chǎn)，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，*開發(fā)公司已取得估價(jià)對(duì)象建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)：鄂規(guī)用地421001201200037號(hào)）、國(guó)有土地使用證（荊州國(guó)用（2013）第1020100129號(hào)、荊州國(guó)用（2013）第1020100130號(hào)）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（鄂規(guī)工程421001201400030號(hào)）、建筑工

38、程施工許可證等相關(guān)手續(xù)合法齊全。根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利承諾函，估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目不存在抵押他項(xiàng)權(quán)利，不存在任何拖欠土地出讓金、拖欠施工單位工程款及其他任何法定優(yōu)先受償權(quán)利的事項(xiàng)。根據(jù)施工方出具的房地產(chǎn)抵押估價(jià)法定優(yōu)先受償權(quán)利詢證函，評(píng)估范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象不存在拖欠工程款的情況。至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)人員未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象存在他項(xiàng)權(quán)利。（三）區(qū)域狀況描述與分析1、位置狀況估價(jià)對(duì)象位于*交叉口，其東面鄰白云路，南面為金江寶邸小區(qū)、西面臨荊州水務(wù)集團(tuán)公司住宅樓，北鄰南湖路。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)榍G州市沙市區(qū)，荊州市城區(qū)工業(yè)、商業(yè)、交通、郵政、電信、金融的主體分布在沙市區(qū)，是荊州市人流、物流和信

39、息的中心。2、繁華程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)樯呈袇^(qū)解放路街道，周邊分布有藍(lán)特商貿(mào)城、荊州木塑大市場(chǎng)、南湖物流園、藍(lán)特國(guó)際家居城、武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)等，人口密度較大，商貿(mào)繁華程度較好。3、交通便捷度影響區(qū)域交通條件的因素主要有公交便捷度及道路通達(dá)度等（1）公交便捷度。估價(jià)對(duì)象距離最近的公交站為藍(lán)特家居城站，有4、5、17、37等共約4條公交車經(jīng)過(guò)，其公共交通便捷度較好。（2）道路通達(dá)度。估價(jià)對(duì)象臨南湖路，位于南湖路與白云路交匯處，該兩條道路為交通主干道，且縱橫相連，與其他區(qū)域道路相貫通，道路通達(dá)度較好。綜上所述，該區(qū)域交通條件整體較好。4、公共配套設(shè)施完備程度估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域周邊人口密度較大，周邊分

40、布有沙市北京路第三小學(xué)、沙市第十四中學(xué)、沙市逸夫江華學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)，分布有中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、湖北銀行等金融機(jī)構(gòu)，有腫瘤醫(yī)院、荊州市第一人民醫(yī)院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)，估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域公共配套設(shè)施完備程度較好。5、環(huán)境與景觀估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目位于沙市區(qū)南湖路與白云路交匯處，自然環(huán)境一般；估價(jià)對(duì)象周邊學(xué)校分布較多，人文環(huán)境較好。（四）市場(chǎng)背景描述與分析荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期以來(lái)一直平穩(wěn)健康發(fā)展，近兩年由于供求失衡，庫(kù)存量大幅增加，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。2014年，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)主體各方的努力，荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)在波動(dòng)中自我調(diào)整，有望重回平穩(wěn)健康發(fā)展的軌道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2014年荊州城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資82.72億

41、元，同比增長(zhǎng)127.3%。其中住宅投資74.15億元，同比增長(zhǎng)179.2%；商業(yè)用房投資4.86億元，同比下降28.4%。2014年荊州城區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積228萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.3%。批準(zhǔn)預(yù)售商業(yè)、辦公用房和其他用房面積39.25萬(wàn)平方米，同比下降39%。批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積增長(zhǎng)幅度不大，主要原因是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供求變化，及時(shí)調(diào)整開發(fā)建設(shè)進(jìn)度和推盤量、推盤時(shí)間，使供應(yīng)量增長(zhǎng)趨緩，在一定程度上減輕了當(dāng)前市場(chǎng)壓力，但給下一年增添了更多變數(shù)。2015年3月30日， “房產(chǎn)新政”出臺(tái)，這次雙管齊下，房貸首付和營(yíng)業(yè)稅政策齊出。央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布消息，對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的

42、居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次新政的落地實(shí)為鼓勵(lì)人們將住房需求配置到合理范圍，而不要再盲目地投資房產(chǎn)。荊州房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展已從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，樓市已不再是投資的最佳選擇，但作為改善性購(gòu)房者來(lái)說(shuō)現(xiàn)在當(dāng)屬最佳時(shí)機(jī)，新政后對(duì)荊州樓市來(lái)說(shuō)短期內(nèi)肯定有利好，但能否持久，還需要觀察。2015年4月20日起下調(diào)各類存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)。自此，2014年第四季度以來(lái)，央行已兩次降準(zhǔn)、兩次降息，貨幣環(huán)境再次進(jìn)入穩(wěn)健偏松狀態(tài)。長(zhǎng)期來(lái)看多輪寬松政策將有效改善市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來(lái)重點(diǎn)城市市場(chǎng)成交環(huán)比將有所增長(zhǎng)，同

43、比增幅也將擴(kuò)大，由此進(jìn)一步影響價(jià)格走勢(shì)，未來(lái)價(jià)格或?qū)⒅沟蠓€(wěn)。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域?yàn)榍G州市沙市區(qū)，該區(qū)域是荊州市人流、物流和信息的中心。周邊分布有藍(lán)特商貿(mào)城、荊州木塑大市場(chǎng)、南湖物流園、藍(lán)特國(guó)際家居城、武商量販、中百倉(cāng)儲(chǔ)等，人口密度較大，商貿(mào)繁華程度較好，隨著周邊配套設(shè)施的進(jìn)一步完善，該區(qū)域人口將進(jìn)一步聚集，未來(lái)該區(qū)域住宅及配套商業(yè)價(jià)格有較大的上升空間。（五）最高最佳利用分析由于房地產(chǎn)具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同收益，且權(quán)利人都期望從其所占有的房地產(chǎn)上獲得更多的收益，并以能滿足這一目的為確定其利用方式的依據(jù)，所以房地產(chǎn)價(jià)格是以其效用作最有效發(fā)揮為前提的。估價(jià)對(duì)象土地證載用途為

44、商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，建設(shè)規(guī)模為207513.70平方米(其中地下室建筑總規(guī)模28381.1平方米)。估價(jià)對(duì)象項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃。估價(jià)對(duì)象所在宗地為商服用地、城鎮(zhèn)住宅用地，所在項(xiàng)目為*住宅小區(qū)，底部臨街部分配有商業(yè)，估價(jià)對(duì)象3#、5#、6#、9#號(hào)樓規(guī)劃用途均為住宅，估價(jià)人員認(rèn)為估價(jià)對(duì)象按住宅用途持續(xù)開發(fā)利用符合最高最佳使用原則，確定本次評(píng)估以估價(jià)對(duì)象作為住宅用途持續(xù)開發(fā)利用進(jìn)行評(píng)估。（六）估價(jià)方法適用性分析根據(jù)本次估價(jià)的特定目的，估價(jià)人員在現(xiàn)場(chǎng)查勘的基礎(chǔ)上，仔細(xì)分析產(chǎn)權(quán)方提供的資料及收集掌握的相關(guān)資料。由于估價(jià)對(duì)象為在建工程，市場(chǎng)上沒有類似房

45、地產(chǎn)交易案例，故不宜采用市場(chǎng)比較法；估價(jià)對(duì)象為在建工程，無(wú)法進(jìn)行租賃或經(jīng)營(yíng)，不宜采用收益法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象為在建工程，本次評(píng)估僅為房產(chǎn)，不宜采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估；估價(jià)對(duì)象為在建工程，開發(fā)過(guò)程中的各種成本費(fèi)用可以參考類似的工程資料及政府的相關(guān)規(guī)定確定，故可以采用成本法評(píng)估。（七）估價(jià)測(cè)算過(guò)程、采用成本法評(píng)估估價(jià)對(duì)象價(jià)格據(jù)估價(jià)委托人的委托，本次評(píng)估范圍僅為房產(chǎn)，以下評(píng)估過(guò)程僅為房產(chǎn)開發(fā)成本。開發(fā)成本是指在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)所必需的直接費(fèi)用、稅金等。在實(shí)際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：開發(fā)成本包括項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配

46、套費(fèi)等前期規(guī)費(fèi)、建筑工程費(fèi)用（含地基處理、主體工程、一般水電安裝、裝飾、裝修等）、安裝工程費(fèi)用（含設(shè)備的購(gòu)置電梯、強(qiáng)電、弱電、供氣等及安裝、調(diào)試）、室外附屬工程的建設(shè)（含室外供水、排水、供電、綠化、道路、圍墻等）及專業(yè)費(fèi)用等。根據(jù)該項(xiàng)目的實(shí)際情況，開發(fā)成本主要包括下列幾項(xiàng)：1、建設(shè)期初投入的成本費(fèi)用序號(hào)費(fèi)目標(biāo)準(zhǔn)（元/m2）投入比率3、5、6、9棟（元/m2）文件依據(jù)1城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)80100%80鄂價(jià)工服規(guī)201389號(hào)2人防易地建設(shè)費(fèi)0100%0鄂價(jià)費(fèi)2004206號(hào)3建筑垃圾處理費(fèi)4100%4荊政發(fā)200519號(hào)4白蟻防治費(fèi)2100%2鄂價(jià)房服200649號(hào)5散裝水泥專項(xiàng)基金1.510

47、0%1.5鄂財(cái)綜發(fā)200335號(hào)6城市規(guī)劃咨詢費(fèi)1.2100%1.2鄂價(jià)房服函2002146號(hào)小計(jì)/88.7/7工程前期咨詢服務(wù)費(fèi)0.40%100%9.79計(jì)價(jià)格19991283 號(hào)8環(huán)境影響咨詢費(fèi)0.10%100%2.45計(jì)價(jià)格2002125號(hào)9勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3%100%73.42工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)10施工圖設(shè)計(jì)文件審查服務(wù)費(fèi)0.08%100%1.96鄂價(jià)房服2006273號(hào)11造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)0.25%100%12.24鄂價(jià)工服規(guī)2012149號(hào)小計(jì)0.038399.86合計(jì)188.562、建設(shè)中均勻投入的成本費(fèi)用a、按建筑面積計(jì)算的費(fèi)用：項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)（元/）進(jìn)度3、5、6、9棟（元/）基礎(chǔ)工程

48、150100%150建安費(fèi)用1697.1970%1188.03電梯等設(shè)備安裝費(fèi)2000%0附屬及公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)（包括水電、燃?xì)?、綠化等）4000%0合計(jì)2447.19100%1338.03注：參照荊州市建設(shè)工程材料市場(chǎng)信息價(jià)并結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況確定。b、按建安造價(jià)計(jì)算的費(fèi)用有（綜合費(fèi)率）：項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)（%）3、5、6、9棟（元/）文件依據(jù)監(jiān)理費(fèi)2.533.45發(fā)改價(jià)格2007670號(hào)建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)試驗(yàn)費(fèi)113.38鄂價(jià)房服2004254號(hào)合 計(jì)3.546.83建設(shè)中均勻投入的開發(fā)建筑成本費(fèi)用合計(jì)為a+b項(xiàng) 目3、5、6、9棟（元/）按面積計(jì)算的工程成本費(fèi)用1338.03按造價(jià)計(jì)算費(fèi)用46

49、.83合 計(jì)1384.86則開發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)為：A+B項(xiàng) 目3、5、6、9棟完成框架部分（元/）期初投入成本費(fèi)用188.56建成期中投入成本費(fèi)用1384.86合 計(jì)1573.423、管理費(fèi)用管理費(fèi)用指開發(fā)商為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以及房地產(chǎn)開發(fā)提供各種服務(wù)而發(fā)生的費(fèi)用。主要包括管理人員工資及附加費(fèi)、辦公費(fèi)用、差旅費(fèi)、固定資產(chǎn)使用費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等。參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法的通知（計(jì)價(jià)格20022503號(hào)），并結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開發(fā)周期確定為開發(fā)成本費(fèi)用之和的3.0%，則管理費(fèi)用為：估價(jià)對(duì)象計(jì)算公式管理費(fèi)（元/）3、5、6、9棟開發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)3.0%47.24、投資利息房地產(chǎn)估價(jià)中，無(wú)論是借貸資金或是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息。計(jì)息基數(shù)為開發(fā)成本和管理費(fèi)用。根據(jù)對(duì)荊州市一般開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目測(cè)算和項(xiàng)目的具體情況，類似項(xiàng)目開發(fā)期限為3.0年，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)已開發(fā)期限約為2年，投入的資金分為期初投入和建設(shè)期內(nèi)均勻投入兩部分；根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布執(zhí)行的1-3年期貸款基準(zhǔn)年利率5.5%，本次估價(jià)按基準(zhǔn)利率計(jì)算，由于項(xiàng)目的整體開發(fā)期為3.0年，故此處按復(fù)利計(jì)息，則利息為：估價(jià)對(duì)象計(jì)算公式投資利息（元/）3、5、6、9棟（土地取得成本+期初投入）（1+5.5%）1-