中國(guó)土地招拍掛制度

1、中國(guó)土地招拍掛制度本文通過(guò)對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度發(fā)展過(guò)程進(jìn)行回顧，通過(guò)分析招拍掛制度對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展的作用，針對(duì)目前招拍掛制度中存在的不足，提出改進(jìn)目前土地招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式，引入市場(chǎng)機(jī)制，減少行政干預(yù)，提高政府對(duì)土地出讓市場(chǎng)管理水平的幾點(diǎn)建議。 關(guān)鍵詞 土地市場(chǎng) 招拍掛制度 市場(chǎng)機(jī)制 政府管理 一引言中國(guó)土地市場(chǎng)招牌掛制度建立及發(fā)展背景 建國(guó)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，我國(guó)的土地使用制度是無(wú)償、無(wú)限期、無(wú)流動(dòng)的行政劃撥使用制度，這種土地制度所導(dǎo)致的土地資源配置不合理、利用效益低、土地浪費(fèi)嚴(yán)重，產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂等問(wèn)題嚴(yán)重的阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的弊端。改革開放后為了克服土地?zé)o償使用帶來(lái)的種種弊端，在城鎮(zhèn)國(guó)有

2、土地使用制度方面進(jìn)行了一系列改革。1988年4月12日， 七屆人大一次會(huì)議通過(guò)的憲法修正案規(guī)定“土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”，從而為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓提供了法律依據(jù)。隨后，土地管理法、城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、城市房地產(chǎn)管理法進(jìn)一步確立了土地使用權(quán)出讓制度。通過(guò)一系列法律規(guī)定的制定實(shí)施，到90年代初，我國(guó)對(duì)城鎮(zhèn)土地使用制度完成了改革，建立起土地有償，有限期，可依法進(jìn)行土地交易的有償使用制度。這種制度理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，使土地的資產(chǎn)特性得到體現(xiàn)，也體現(xiàn)了國(guó)家做為土地所有者對(duì)土地的所有權(quán)。然而這種以協(xié)議出讓為主要形式的土地出讓方式存在著一系列問(wèn)題。 首先，由于交易過(guò)程不公開，尋租行為普

3、遍，腐敗問(wèn)題時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致了國(guó)有資產(chǎn)流失。 其次，由于缺乏競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)秩序不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)了嚴(yán)重的價(jià)格扭曲和低價(jià)出讓等現(xiàn)象。 為此，國(guó)土資源部于2002年5月發(fā)布第11號(hào)令,頒布實(shí)施<<招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定>>,明確規(guī)定包括商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、商品住宅用地的經(jīng)營(yíng)性用地必須通過(guò)招拍掛方式出讓.2004年,國(guó)土資源部頒布第71令,<<關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知>>,規(guī)定2004年8月31號(hào)以后所有經(jīng)營(yíng)性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度,即所謂的”831”大限. 經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛制度的實(shí)施對(duì)中國(guó)土地市場(chǎng)的發(fā)展

4、有著深遠(yuǎn)的影響,一方面招拍掛制度規(guī)范了國(guó)有土地使用權(quán)的出讓行為,從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看有利于建立一個(gè)公開,公平,公正的城市土地市場(chǎng);另一方面由于中國(guó)土地市場(chǎng)的長(zhǎng)期不完善,產(chǎn)權(quán)不清晰,長(zhǎng)期未曾引入市場(chǎng)機(jī)制,市場(chǎng)上對(duì)招拍度的實(shí)施也存在種種疑慮.同時(shí)經(jīng)營(yíng)類用地的招拍掛制度自身也存在著種種不完善之處,各地在招拍掛出讓土地的實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了各種問(wèn)題,對(duì)于經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛制度研究有必要深入進(jìn)行. 二中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度的具體含義及特點(diǎn) 土地的交易的公開投標(biāo)、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操作又有其差異性，針對(duì)不同性質(zhì)的土地交易要采取不同的交易方式。 （一） 土地招標(biāo) 招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人

5、民政府土地行政主管部門發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?、法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。 在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營(yíng)業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。投標(biāo)人在按照招標(biāo)文件的要求編制標(biāo)書后，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)將標(biāo)書密封投入指定標(biāo)箱。經(jīng)由專家組成的評(píng)標(biāo)委員會(huì)按照評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)企業(yè)提交后投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審后，在規(guī)定的時(shí)間地點(diǎn)開標(biāo)。在中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，中標(biāo)人則在中標(biāo)通知書約定的時(shí)間，按照招標(biāo)文件與土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。公開招

6、標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在公開招標(biāo)中投標(biāo)企業(yè)投標(biāo)的價(jià)格是重要的評(píng)標(biāo)因素，但評(píng)標(biāo)委員會(huì)為了防止土地開發(fā)的后續(xù)資金無(wú)法到位，出現(xiàn)土地閑置浪費(fèi)現(xiàn)象，開發(fā)商的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力也是評(píng)標(biāo)委員們重點(diǎn)關(guān)注的要點(diǎn)。 （二） 土地拍賣 拍賣出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布拍賣公告， 由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 土地的主管部門根據(jù)被拍賣土地的特征編制拍賣文件，竟買人在竟買申請(qǐng)截止日期前提出竟買申請(qǐng)，交納不少于拍賣文件規(guī)定的保證金，并同樣提交法定代表人證明書等資信證明。竟買人通過(guò)審查后，得到印有編號(hào)的竟買標(biāo)志牌，

7、拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。參加的竟買人同樣不能少于三人，否則應(yīng)終止拍賣。在拍賣中最終的成交價(jià)格必須高于拍賣方所制定的底價(jià)，否則也需終止拍賣。拍賣成交后，竟得人按照拍賣成交書規(guī)定的時(shí)間和土地管理部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。 （三）土地掛牌 掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受竟買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格， 根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。 政府土地主管部門編制掛牌文件，競(jìng)買人在規(guī)定日期前提出

8、竟買申請(qǐng)，按規(guī)定交納保證金、提交法定代表人證明書等資信證明后提交競(jìng)買申請(qǐng)書。在掛牌文件規(guī)定的掛牌起始日期，掛牌人應(yīng)該將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則、增價(jià)幅度等內(nèi)容，在土地交易市場(chǎng)掛牌公布，符合條件的竟買人應(yīng)定按照文件的要求填寫竟買報(bào)價(jià)單，在掛牌期限內(nèi)竟買人可多次報(bào)價(jià)。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人。但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外，在掛牌期限內(nèi)無(wú)應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他交易條件的，掛牌不成交。掛牌交

9、易的掛牌期限不得少于十個(gè)工作日。 競(jìng)買人確定后掛牌人應(yīng)當(dāng)向競(jìng)買人發(fā)出掛牌成交確認(rèn)書。競(jìng)得人應(yīng)該根據(jù)掛牌成交確認(rèn)書所約定的時(shí)間與市國(guó)土房管局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。掛牌同樣遵循“價(jià)高者得”的原則不同之處在于不是現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)由于掛牌是以書面的形式報(bào)價(jià)，所引發(fā)的關(guān)注程度及暴光不如招標(biāo)與拍賣。 三實(shí)施土地招拍掛制度的優(yōu)點(diǎn) (一)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于規(guī)范土地市場(chǎng)，公平競(jìng)爭(zhēng)。 土地使用權(quán)出讓招拍掛制度的推行，以及與之配套的土地儲(chǔ)備制度的建立，使土地供應(yīng)的信息公開化，土地出讓規(guī)劃的科學(xué)化，杜絕了以往通過(guò)行政命令協(xié)議出讓土地中存在的盲目性，防止了由于土地市場(chǎng)不規(guī)范導(dǎo)致的國(guó)有資產(chǎn)的流失以及由于規(guī)劃不當(dāng)造成

10、的寶貴土地資源的浪費(fèi)。 政府通過(guò)招拍掛的方式推出地塊，以城市中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃和城市土地利用規(guī)劃為基礎(chǔ)，制定詳盡、科學(xué)的土地出讓計(jì)劃。并通過(guò)網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等傳媒方式進(jìn)行公示，保證了信息的公開性。政府通過(guò)招拍掛轉(zhuǎn)讓方式中嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)拍賣制度，保證了房地產(chǎn)開發(fā)商的機(jī)會(huì)均等，保證了土地市場(chǎng)的公平性。開發(fā)商在同一時(shí)間獲得信息，并可在規(guī)定時(shí)間內(nèi)購(gòu)買標(biāo)書、現(xiàn)場(chǎng)踏勘、集中答疑，避免了由于信息不對(duì)稱而造成不公平競(jìng)爭(zhēng)。 (二)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于杜絕腐敗現(xiàn)象，提高政府對(duì)城市土地的管理能力 土地是全社會(huì)寶貴的公共資源，要達(dá)到最優(yōu)利用必須通過(guò)市場(chǎng)手段進(jìn)行配置，而且配置過(guò)程必須受到全社會(huì)監(jiān)督。實(shí)行土地招拍掛制度，正

11、是建立土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制方式，完善土地出讓制度，只有這樣才能建立真正的土地市場(chǎng)，才能真正的引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，使土地的真實(shí)價(jià)格得到體現(xiàn)，從源頭上有效的遏制以往采取行政手段配置土地資源中政府官員出現(xiàn)的腐敗尋租等現(xiàn)象。 土地招拍掛制度并不是簡(jiǎn)單的土地交易手段，政府必須進(jìn)行一系列相關(guān)工作以保證土地出讓的科學(xué)性，土地交易市場(chǎng)的完善性，在此過(guò)程中政府對(duì)土地的管理能力必然大大提高。 首先，政府要運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，提供與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的土地供應(yīng)量，對(duì)于每年土地市場(chǎng)的各類土地供給、征用數(shù)量進(jìn)行總體規(guī)劃，并建立相應(yīng)的土地儲(chǔ)備制度，避免土地市場(chǎng)中的投機(jī)行為，保證市場(chǎng)的健康發(fā)展。制定和公布土地出讓計(jì)劃是完

12、善城市土地供應(yīng)的基礎(chǔ)，將有助于提高城市土地管理的科學(xué)性，促進(jìn)城市土地市場(chǎng)的規(guī)范和完善。 其次，政府在招標(biāo)出讓前必須對(duì)土地進(jìn)行前期規(guī)劃和開發(fā)，逐步推進(jìn)“熟地”招標(biāo)出讓，并要制定一系列的出讓計(jì)劃、招標(biāo)程序和管理制度。政府要真正實(shí)現(xiàn)調(diào)控市場(chǎng)的能力，就必須對(duì)擬出讓土地進(jìn)行詳細(xì)的分析規(guī)劃，確定最佳的土地利用方式，針對(duì)土地特點(diǎn)靈活選擇招標(biāo)辦法和方式以提高工作效率， 降低工作成本等。 最后，要體現(xiàn)土地的使用價(jià)值，政府必須對(duì)土地進(jìn)行正確的評(píng)估，采用合理的評(píng)標(biāo)辦法，公正地評(píng)出中標(biāo)單位。 通過(guò)以上行為政府對(duì)城市土地的綜合運(yùn)用管理能必將大大加強(qiáng)。 (三)實(shí)施土地招拍掛制度，有利于房產(chǎn)開發(fā)商綜合實(shí)力的提高，促進(jìn)房地產(chǎn)

13、企業(yè)的整合。 土地通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式進(jìn)行出讓，不但有利于市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性，消除行業(yè)的壟斷性，而且還使那些沒(méi)有足夠?qū)嵙Γ豢繉ぷ獾炔徽?dāng)方式拿到“一手地”的開發(fā)商逐漸淡出市場(chǎng)，使那些有實(shí)力、有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)能夠更加合理地獲取土地，得到更好的發(fā)展。同時(shí)，由于采取招標(biāo)、拍賣或掛牌的方式出讓，開發(fā)商可以從市場(chǎng)上通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)拿到“熟地”直接開發(fā)，縮短了開發(fā)周期，簡(jiǎn)化了開發(fā)程序和環(huán)節(jié)，從而降低了開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 招標(biāo)拍賣掛牌出讓取消的只是過(guò)去少數(shù)開發(fā)商通過(guò)不正當(dāng)手段獲得的“超額利潤(rùn)”，而由于市場(chǎng)的的規(guī)范，開發(fā)商的合理利潤(rùn)可以得到更好的保證。新制度提高了市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入資本實(shí)力和品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。沒(méi)有實(shí)力

14、的、靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局。能夠進(jìn)行專業(yè)化、規(guī)?；a(chǎn)、把土地價(jià)值發(fā)揮最大化的房地產(chǎn)開發(fā)商將成為市場(chǎng)的主流，促進(jìn)了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰，真正通過(guò)的市場(chǎng)的力量對(duì)房地產(chǎn)商進(jìn)行整合。同時(shí)，實(shí)行招拍掛的土地交易方式有利于打破房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地域限制。對(duì)外地開發(fā)商來(lái)說(shuō)，由于可計(jì)算成本，有了平等進(jìn)入的機(jī)會(huì)，進(jìn)入目標(biāo)城市市場(chǎng)就相對(duì)比較容易，為跨地域經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)商提供了機(jī)會(huì)，這必將促使全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化。 (四)實(shí)施土地招拍掛制度，促進(jìn)房地分離，有利于提高土地開發(fā)效率。 目前的土地招拍掛的供應(yīng)方式，有利于土地的合理利用和總體規(guī)劃。由于政府將逐步把生地轉(zhuǎn)化為熟地后再行招標(biāo)，動(dòng)拆遷問(wèn)題已妥善解決

15、、土地的開發(fā)工作基本完成、周邊的市政建設(shè)逐步完善、水電煤等市政配套都有計(jì)劃地分配到位，開發(fā)商只要按規(guī)劃要求有計(jì)劃地做好設(shè)計(jì)圖紙并得到許可后就可順利開工了，大大縮短了房產(chǎn)開發(fā)周期，有效控制了開發(fā)成本。因此，土地利用的高效率成為必然。 (五) 實(shí)施土地招拍掛制度，有利于優(yōu)化投資環(huán)境，吸引外資。 我國(guó)的土地供應(yīng)從劃撥、協(xié)議出讓到公開招標(biāo)、拍賣、掛牌的轉(zhuǎn)變，透明化程度越來(lái)越高，這是我國(guó)城市土地使用制度進(jìn)步的一種表現(xiàn)，也是大勢(shì)所趨。這標(biāo)志著我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)上正在逐步與國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家接軌。這也是世界貿(mào)易組織(WTO)原則的要求。WTO的非歧視原則、公平原則和透明度原則等要求土地行政管理保證國(guó)民待遇普遍實(shí)現(xiàn)，保

16、證市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，保證統(tǒng)一、公開、公正地實(shí)施各項(xiàng)法律、法規(guī)、行政規(guī)章、司法判決等。加入WTO后，在土地市場(chǎng)管理方面，政府的職責(zé)是使市場(chǎng)能夠穩(wěn)定、公開、公平，而且能夠安全運(yùn)行，進(jìn)而優(yōu)化投資環(huán)境，并以此來(lái)吸引投資。實(shí)行土地招標(biāo)、拍賣，可以說(shuō)是一項(xiàng)重大的“土地革命”，土地最直接的與資本結(jié)合而不是與關(guān)系結(jié)合，提高了效率，同時(shí)有利于境外資金的流入和國(guó)際化進(jìn)程的加快，這對(duì)北京、上海等大城市發(fā)展城市經(jīng)濟(jì)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，成為高效的國(guó)際化大都市具有非常重大的意義。 四目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛制度存在的問(wèn)題及解決建議 （一）目前中國(guó)土地市場(chǎng)招拍掛出讓中存在的問(wèn)題。 根據(jù)國(guó)土資源部和監(jiān)察部對(duì)全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招拍

17、掛出讓的專項(xiàng)執(zhí)法檢查的結(jié)果顯示，經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓還有五個(gè)深層次的問(wèn)題尚待解決。 1經(jīng)營(yíng)性土地出讓制度還缺少具體的操作規(guī)范與之相配套； 2少數(shù)市縣仍以“招商引資”為名，先行立項(xiàng)、先行選址，定點(diǎn)確定土地使用者、土地用途、土地面積和地價(jià)有的地方不按規(guī)定公開經(jīng)營(yíng)性土地出讓信息或信息公開不及時(shí)、不充分； 4有的地方在經(jīng)營(yíng)性土地出讓中存在假招標(biāo)、假掛牌、假拍賣或陪標(biāo)、串標(biāo)等問(wèn)題； 5. 極少數(shù)領(lǐng)導(dǎo)干部仍通過(guò)打招呼、批條子等形式違規(guī)干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地出讓。 以上五大類問(wèn)題涉及招拍掛制度建設(shè)過(guò)程中政府職能、觀念的轉(zhuǎn)變，配套規(guī)范的制定等問(wèn)題，針對(duì)以上五大類問(wèn)題，提出完善招拍掛市場(chǎng)的幾點(diǎn)建議如下。 （二）對(duì)

18、完善招拍掛市場(chǎng)的建議。 1轉(zhuǎn)變政府職能，建立與健全監(jiān)督保證機(jī)制，確保交易的公正性 在上述五大類問(wèn)題中，由于政府行政干預(yù)所導(dǎo)致的招拍掛制度的不完善問(wèn)題是最嚴(yán)重的。一方面，由于中國(guó)長(zhǎng)期實(shí)行以政府為主導(dǎo)的土地協(xié)議出讓制度，各級(jí)地方政府習(xí)慣于通過(guò)行政指令的方式對(duì)土地資源進(jìn)行配置，在新的土地出讓制度下舊有的思維觀念難以轉(zhuǎn)變，在追求地方經(jīng)濟(jì)短期利益的目標(biāo)下，通過(guò)行政手段盲目干預(yù)土地市場(chǎng)的情況時(shí)有發(fā)生；另一方面，少數(shù)政府官員通過(guò)手中的權(quán)力尋租腐敗，少數(shù)不法房地產(chǎn)商通過(guò)行賄公關(guān)等不正當(dāng)手段低價(jià)獲得土地、牟取超額利潤(rùn)，少數(shù)政府官員和不法房地產(chǎn)商的勾結(jié)，導(dǎo)致土地招拍掛出讓中假招標(biāo)、假掛牌、打招呼、批條子的現(xiàn)象時(shí)有

19、發(fā)生。 為了克服以上兩種情況，作為游戲規(guī)則的制定者和游戲的組織者的政府必須加強(qiáng)自身的監(jiān)管，在招標(biāo)、拍賣與掛牌交易的流程中加強(qiáng)透明與監(jiān)督的機(jī)制尤為重要。從宗地價(jià)格的評(píng)估到開發(fā)商資質(zhì)的審查以及后期的評(píng)標(biāo)開標(biāo)均應(yīng)設(shè)立監(jiān)察機(jī)制 對(duì)于每宗地的評(píng)選結(jié)果應(yīng)給予公布與新聞發(fā)布，絕不能讓私下協(xié)議的土地通過(guò)公開招標(biāo)與掛牌的形式達(dá)到成交的目的，從而引發(fā)新的錢權(quán)交易現(xiàn)象發(fā)生。中央，國(guó)土資源部已經(jīng)三令五申下要求在土地交易招拍掛過(guò)程中打擊非法暗箱操作，確保公平與公開。 2制定合理的標(biāo)底價(jià)格，防止地價(jià)上漲過(guò)快 經(jīng)營(yíng)性土地交易全部以招拍掛的形式進(jìn)行出讓是否會(huì)引發(fā)土地價(jià)格的上漲，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲的話題一直是新政策出臺(tái)后業(yè)

20、內(nèi)開發(fā)商與政府官員爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，因此在土地招拍掛交易的實(shí)施中注重控制對(duì)地價(jià)的大幅度波動(dòng)是十分必要的。是在土地的拍賣交易中，政府一方面在取得較好的地價(jià)收益的同時(shí)，也需考慮對(duì)當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格市場(chǎng)的穩(wěn)定作用。 上海近期在土地的拍賣中進(jìn)行最高限價(jià)并提出完善招投標(biāo)的管理機(jī)制，以防止土地價(jià)格的非理性上漲，這對(duì)中國(guó)其他城市也有重要的借鑒意義。在短期內(nèi)，城市土地拍賣的高價(jià)成交會(huì)增加政府的財(cái)政收入，有利于城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，但是在長(zhǎng)期卻可能抬高當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)的成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本的升高，一方面可能導(dǎo)致中低價(jià)位的住宅的減少，使普通居民難以承受高昂的房?jī)r(jià)，甚至導(dǎo)致人才的流失，社會(huì)的不安定；另一方面，高昂開發(fā)成本容易形

21、成泡沫經(jīng)濟(jì)，從長(zhǎng)期來(lái)看不利于外界資本的流入，不利于城市的健康發(fā)展。 在這種情況下，對(duì)進(jìn)行公開招拍掛的宗地的標(biāo)底或者底價(jià)的制定就顯得尤為重要。應(yīng)該由政府土地管理部門根據(jù)土地評(píng)估結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，科學(xué)地制定出讓的底價(jià)。 因此在確保國(guó)家利益的前提下，合理地評(píng)估宗地的標(biāo)底價(jià)格是保證土地市場(chǎng)活躍及穩(wěn)定土地市場(chǎng)價(jià)格、防止土地價(jià)格的非理性上漲的重要的前期工作。 3選擇性地使用拍賣的交易方式 土地拍賣是購(gòu)買今后開發(fā)利用土地的權(quán)利，要考慮規(guī)劃、后期開發(fā)方案、及開發(fā)方案的實(shí)施等。與招標(biāo)、掛牌方式相比，拍賣更容易導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的非理性上漲，所以在土地轉(zhuǎn)讓中應(yīng)謹(jǐn)慎地選擇性使用拍賣形式，在發(fā)展較為成熟的區(qū)域

22、以及宗地面積較小的地塊，拍賣可以促進(jìn)宗地的成交，但對(duì)于在新區(qū)特別是宗地面積較大的地塊，建議綜合考慮政府對(duì)于地區(qū)的發(fā)展計(jì)劃以及當(dāng)?shù)鼐用竦某惺苣芰?，更多地采用招投?biāo)的形式選擇有能力的開發(fā)商在政府開發(fā)計(jì)劃及價(jià)格指導(dǎo)下完成新區(qū)大規(guī)模的土地開發(fā)任務(wù)，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∨c生活到了改善。 4制定完善的土地供應(yīng)計(jì)劃，定期發(fā)布土地供應(yīng)信息 在新的土地出讓機(jī)制下，政府應(yīng)加緊前期土地儲(chǔ)備與整理的力度，定期向市場(chǎng)公開未來(lái)的土地供應(yīng)計(jì)劃。投資者充分了解市場(chǎng)的信息后，對(duì)投資的計(jì)劃和力度進(jìn)行調(diào)整，從而避免出現(xiàn)盲目高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，防止出現(xiàn)在取得宗地開發(fā)權(quán)后無(wú)力實(shí)施或脫延開發(fā)計(jì)劃的被動(dòng)局面，防止“爛尾樓”的出現(xiàn)。

23、政府對(duì)土地的長(zhǎng)期計(jì)劃的完善也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅價(jià)格穩(wěn)定的重要手段，通過(guò)合理的土地供應(yīng)量，透明的土地供應(yīng)信息，防止在信息不對(duì)稱情況下投機(jī)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的炒作行為，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展。 五總結(jié) 經(jīng)營(yíng)性土地的招拍掛出讓方式的建立對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)、提高政府的對(duì)城市土地的管理水平、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序發(fā)展等方面有重要意義，但是由于中國(guó)土地市場(chǎng)土地供應(yīng)長(zhǎng)期以來(lái)采用行政劃撥、協(xié)議出讓等方式，舊有管理理念在短時(shí)間內(nèi)轉(zhuǎn)變存在一定困難，以及目前招拍掛制度自身存在的種種不完善，真正建立以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的城市土地市場(chǎng)還任重道遠(yuǎn)。本文通過(guò)回顧城市經(jīng)營(yíng)性土地出讓招拍掛制度的發(fā)展歷程，具體分析目前招拍掛出讓實(shí)際運(yùn)作中存在的問(wèn)題，并針對(duì)問(wèn)題對(duì)招拍掛出讓方式的完善提出