+3+4+5模式商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解

1、“2+3+4+52+3+4+5”模式：商業(yè)地產(chǎn)全程策劃解目前，許多開發(fā)商因缺乏商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，但卻急于求成，結(jié)果忽略了商業(yè)地產(chǎn)自身的商業(yè)法則，導(dǎo)致所開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目陷入困局那么，商業(yè)地內(nèi)有沒有或用方程式或運(yùn)作模式？如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者的共贏？在戌后運(yùn)作工多個(gè)尚止地產(chǎn)反目.后，二朕行總結(jié)出一1I套商業(yè)地產(chǎn)全程營銷策劃的運(yùn)作模型“2+3+4+52+3+4+5”模式。解密“2 2”：首先要解決兩個(gè)矛盾“2+3+4+52+3+4+5”模式中的“2 2”是指在項(xiàng)目前期策劃中，首先要解決的開發(fā)商短期利益與長期利益的矛盾；其次要考慮地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，首先就是要與開發(fā)商一

2、起把上述兩個(gè)矛盾協(xié)調(diào)好。如果采用長期利益的運(yùn)作模式，開發(fā)商必須有足夠的資金；如果開發(fā)商實(shí)力不濟(jì)，就要考慮發(fā)售或部分發(fā)售的形式，即短期利益運(yùn)作模式。該矛盾必須解決好，尤其是租與售的問題。地產(chǎn)思維和商業(yè)思維的矛盾，其實(shí)就是一種觀念的轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)的表象是地產(chǎn)，但實(shí)質(zhì)或者說核心是商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營運(yùn)作。商業(yè)地產(chǎn)有別于住宅地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，就是它的成功銷售只是商業(yè)運(yùn)作的第一步，J或者說是開始，銷售之后的經(jīng)營運(yùn)作才是它最本質(zhì)、最重要的內(nèi)容。中聯(lián)行曾成功運(yùn)作過一個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目金億城。項(xiàng)目位于全國十大批發(fā)市場之一的新華集貿(mào)市場一一華北地區(qū)最大的服裝批發(fā)基地。 我們發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)商懂商業(yè)經(jīng)營，因其曾運(yùn)作過商

3、場。中聯(lián)行綜合上述特點(diǎn),根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌銮闆r以及投資者和經(jīng)銷商戶的心理特征，建議項(xiàng)目一、二層銷售，三、四層自主經(jīng)營。這樣，一、二層商業(yè)可以充分實(shí)現(xiàn)銷售利潤最大化，而三、四層由開發(fā)商自主經(jīng)營運(yùn)作，又給一、二層投資者提供了信心保障。不出所料，該項(xiàng)目經(jīng)過一周內(nèi)部認(rèn)購，一、二層商鋪全部售罄。解密“3 3”：三個(gè)氣場所謂的“3 3”就是指三個(gè)氣場：地氣、商氣、人氣?！叭龤狻钡亩嗌?，決定一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)市場價(jià)值的最大化程度。只租不售，經(jīng)過兩年經(jīng)營，取得不菲業(yè)績：租金不斷提升，并形成穩(wěn)定消費(fèi)群體和品牌效應(yīng)。借用一期的品牌影響力，匯聚地氣、人氣、商氣，從而使項(xiàng)目自身升值。最終，該項(xiàng)目一層銷售均價(jià)達(dá) 40,00

4、040,000 多元/十，這在二三線城市，是相對(duì)較高的。解密“4 4”：四個(gè)元素與四個(gè)定位對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，四個(gè)元素必然是指開發(fā)商、投資商、經(jīng)營者、消費(fèi)者。無論商業(yè)地,A，/廣一產(chǎn)開發(fā)、招商或是運(yùn)營，都應(yīng)實(shí)現(xiàn)四個(gè)元素的共贏。怎樣共贏？這就必須把握好在開發(fā)、銷售、招商、推廣四個(gè)環(huán)節(jié)上的四個(gè)定位J:開發(fā)商的定位、面對(duì)投資群體的銷售定位、面對(duì)經(jīng)營者招商推廣定位和針對(duì)消費(fèi)者的廣告推廣定位。否則，定位不“對(duì)位”，就會(huì)出現(xiàn)定位“錯(cuò)位”。北京的某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，廣告表現(xiàn)力很好，但卻因廣告表達(dá)“錯(cuò)位”，直接影響項(xiàng)目運(yùn)作。究其根本，在項(xiàng)目發(fā)售階段，沒有考慮并區(qū)分終端消費(fèi)群和投資者的年齡、審美等差異，以及其所關(guān)心的利益

5、點(diǎn)區(qū)別，而廣告表現(xiàn)明顯將推廣對(duì)象對(duì)準(zhǔn)終端消費(fèi)群個(gè)性十足的年輕時(shí)尚消費(fèi)群體。商業(yè)地產(chǎn)中的任何一個(gè)元素在任何一個(gè)環(huán)節(jié)，最關(guān)心的只有利益，或者說是收益而不是其他因素。在銷售階段，推廣主題必須針對(duì)投資群體，如果投資群體年齡區(qū)間在 3535 甚至 4545 歲以上，那么推廣策略以及廣告訴求就要瞄準(zhǔn)這部分人群。然而，此項(xiàng)目廣告表現(xiàn)針對(duì)的卻是非常年輕化的消費(fèi)群體，而且年齡構(gòu)成在 3535 歲以下。這個(gè)“錯(cuò)位”，是導(dǎo)致該項(xiàng)目不成功的/八喂”口.關(guān)鍵因素之一。0 0可見，四個(gè)元素與四個(gè)定位一定要“對(duì)位”，否則，項(xiàng)目的每一個(gè)環(huán)節(jié)都會(huì)出現(xiàn)問題。解密“5 5”：商業(yè)地產(chǎn)的五種類型及其運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)；商業(yè)地產(chǎn)大體可分為五種

6、類型，一是社區(qū)商業(yè)、二是商業(yè)街或精品商街、三是產(chǎn)權(quán)式商城、四是大型超市或大型專業(yè)賣場、五是大型購物中心或主題“摩爾”。商業(yè)地產(chǎn)策劃所接觸的產(chǎn)品類型不同，運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)也有所區(qū)別。.A第一種類型：社區(qū)商業(yè)運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)包括：；1 1 .業(yè)態(tài)限制。它是指根據(jù)項(xiàng)目服務(wù)于社區(qū)居民生活的特質(zhì)，根據(jù)社區(qū)居民的生活需求，引進(jìn)便利店、干洗店、鮮花店等相關(guān)業(yè)態(tài)的同時(shí)，規(guī)避一些不利于小區(qū)居民生活的業(yè)態(tài)，比如 KTVKTV 餐館等。2 2 .利潤最大化。就是指無論哪種模式定價(jià)，無論是住宅價(jià)格的 2 2 倍還是 2.52.5 倍，目的只有一個(gè)創(chuàng)造最大化利潤。第二種類型：精品商業(yè)街運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：1 1 . .旗艦店招商，這對(duì)商業(yè)

7、街的運(yùn)作和銷售將產(chǎn)生很大促進(jìn)作用；2 2 .增加娛樂休閑業(yè)態(tài)的比重。從目前的市場情況分析，商業(yè)街的購物比重正在降低，而餐飲、休閑、娛樂比重增大，并呈上升趨勢。第三種類型：產(chǎn)權(quán)式商城運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：；1 1 .制造“項(xiàng)目品牌”，通過對(duì)項(xiàng)目的精確定位與策劃推廣，快速凝聚地氣、商氣、人氣，迅速樹立項(xiàng)目的品牌形象及影響力，形成品牌效益；2 2 .“市場化運(yùn)作， 商場化管理”。 借鑒商場化統(tǒng)一管理的優(yōu)點(diǎn)， 統(tǒng)一招商、 統(tǒng)一管理,Iy/!：實(shí)現(xiàn)合理的業(yè)態(tài)分布與良性運(yùn)營。、!.f,f,第四種類型：大型超市或大型專業(yè)賣場匚I IX XIIIIy.jt-運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：1 1 .招商先行。對(duì)于大型超市或?qū)Ｙu場，最迫切的

8、任務(wù)就是前期招商工作，先簽約商 1111 , ,家也正是為其定制化的關(guān)鍵所在。2 2 .定制化。招商完成后，就要根據(jù)商家的具體要求進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，諸如層高、停車位、單層面積等。作為商家與開發(fā)商的中間人策劃顧問公司必須進(jìn)行全盤考慮，做: :t t 4 4V.IV.I好相關(guān)溝通、協(xié)調(diào)作用。第五種類型：大型購物中心（或主題 MALLMALL運(yùn)作關(guān)鍵點(diǎn)：1 1 . .“零”發(fā)售。大型購物中心應(yīng)該遵循自身的特點(diǎn)，堅(jiān)持所有商鋪都不能賣的原則，通過良好的經(jīng)營運(yùn)作，并根據(jù)商圈環(huán)境的變化進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以期實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的長期營利。2 2 .經(jīng)營設(shè)計(jì)。由于商家經(jīng)營品種和貨源的限制，大型購物中心，尤其是 1212 萬平方米或者 2020 萬平方米以上的大型購物中心，其功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、產(chǎn)品業(yè)態(tài)分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)等必須經(jīng)過周密的調(diào)研、論證與策略設(shè)計(jì),這一點(diǎn)也是至關(guān)重要的。當(dāng)前，許多實(shí)力雄厚的國外資本已經(jīng)進(jìn)入或正在謀求進(jìn)入中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域，而中國商業(yè)地產(chǎn)還處于一個(gè)相對(duì)初級(jí)的階段，