05上半年成都再售商業(yè)項目結(jié)構(gòu)分析

1、05上半年成都再售商業(yè)項目結(jié)構(gòu)分析2004年成都市商業(yè)樓盤經(jīng)歷了風(fēng)雨飄搖的一年，在房地產(chǎn)市場普遍看好，房價一路 高歌上揚，住宅樓盤搶房成風(fēng)的背景下，唯獨商業(yè)物業(yè)舉步為艱，很多人斷言2005年商業(yè)樓盤的開發(fā)銷售將更為艱辛。然而 2005年5月七部委關(guān)于穩(wěn)定住房價格的意 見，在抑制房地產(chǎn)投機行為的同時，為商業(yè)物業(yè)帶來了希望，6月以來已經(jīng)有一部分I / _.投資者從住宅投資轉(zhuǎn)向了商業(yè)物業(yè)的投資。在這種挑戰(zhàn)與機遇并存，危機與希望同 在的情況下，商業(yè)物業(yè)何去何從引起了絕大多數(shù)人士的關(guān)注，為此尺度地產(chǎn)全面收 集了成都市區(qū)及周邊郊縣在售商業(yè)樓盤的資料，研究其當(dāng)前的供給結(jié)構(gòu)特征，以期 起到拋磚引玉的效果。一、

2、在售商業(yè)樓盤概述為使研究結(jié)果更具針對性，在本次商業(yè)樓盤對象的選擇上，不包含還未正式銷 售的潛在商業(yè)樓盤及商業(yè)面積小于 2000平方米的住宅底商。最終納入統(tǒng)計范圍的共 計80個在售商業(yè)樓盤，其中54個來自市區(qū)（外環(huán)以內(nèi)），26個來自附近區(qū)縣（含 溫江、華陽、雙流、都江堰、龍泉、卑E縣、新津、金堂、青白江），總體商業(yè)供應(yīng) 面積為330萬平方米，其中主城區(qū)的商業(yè)供應(yīng)面積高達(dá)207.4萬平方米。從價格供I I應(yīng)來看，主城區(qū)商業(yè)樓盤整體均價在 15000元/平方米左右，郊區(qū)的價格在 8500元/ 平方米左右（注：本文的價格除特別說明之外，均以商業(yè)項目的一樓價格作為統(tǒng)計 依據(jù)）。、在售商業(yè)樓盤供應(yīng)總量特征

3、? 80個在售商業(yè)樓盤中，市區(qū)供應(yīng)總量較大，郊區(qū)供應(yīng)總量較少，市區(qū)的樓盤 供應(yīng)數(shù)量和體量都居主體地位。具體見下圖表：表一 ？ 2005年上半年成都市在售商業(yè)樓盤供應(yīng)總量情況表市區(qū)商業(yè)樓盤的數(shù)量和建筑面積分別占了總量的67.5 %和62.8%,兩者皆比郊區(qū)9個區(qū)縣的總供應(yīng)量多了近1倍以上，由此說明盡管幾年來城鄉(xiāng)一體化建設(shè)使附 近區(qū)縣的社會經(jīng)濟狀況得到了很大的提高，但作為商品交易的場所一一商業(yè)物業(yè)的 開發(fā)有待發(fā)展。三、市區(qū)在售商業(yè)樓盤環(huán)域供應(yīng)特征表二?2005年上半年成都市在售商業(yè)樓盤環(huán)域供應(yīng)情況表?三環(huán)以內(nèi)是市區(qū)商業(yè)樓盤的主要分布區(qū)域，三環(huán)外僅有為數(shù)極少的商業(yè)物業(yè) 分布； I 、冬二二“?二、三

4、環(huán)之間商業(yè)樓盤的供應(yīng)數(shù)量最多，占了總供應(yīng)量的37%;I I* II I? 一、二環(huán)之間商業(yè)樓盤的總建筑面積最大，占了總供應(yīng)量的一半以上；? 一環(huán)以內(nèi)由于土地的稀缺性，商業(yè)樓盤數(shù)量少、規(guī)模小，但因其地處 CB宓, 成熟的商業(yè)環(huán)境使該環(huán)域商業(yè)樓盤的一樓均價在 20000元/平方米以上，其余環(huán)域商 業(yè)樓盤價格依次向外環(huán)遞減。? 一、二環(huán)之間建筑面積在 50000平方米以上的大盤數(shù)量較其它環(huán)域多；其余 環(huán)域商業(yè)樓盤多在30000平方米以下；?各環(huán)域30000-50000平方米之間的樓盤數(shù)量供應(yīng)最少；四、市區(qū)在售商業(yè)樓盤區(qū)域供應(yīng)特征表三？成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤不同區(qū)域供應(yīng)情況表?除城東較少，城西略多外，各

5、區(qū)域商業(yè)樓盤供應(yīng)數(shù)量相差不大；?各區(qū)域商業(yè)樓盤總建筑面積相差較大，城北供應(yīng)體量居各區(qū)之首；?城中樓盤價格仍然高居榜首，城北和城南次之；?城北、城西在50000平方米以上的大盤較多，各區(qū)域樓盤規(guī)模以30000平方米下的為主，30000- 50000平方米之間的樓盤極少。城北單個樓盤的平均規(guī)模較大，區(qū)域內(nèi)商業(yè)樓盤的總建筑面積，占市區(qū)總量的43.3 %，經(jīng)營業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)的、服務(wù)范圍廣的生活用品批發(fā)為主；城西商業(yè)樓盤的總建筑面積僅次于城北，因該區(qū)域高檔社區(qū)較多，滿足日常生 活所需的購物、休閑、餐飲、娛樂、及家居、建材等商業(yè)物業(yè)需求量大，此類商業(yè) 樓盤開發(fā)活躍，但由于社區(qū)商業(yè)不完全成熟，故樓盤價格較低；城

6、南由于過去幾年商業(yè)發(fā)展較快，近年對商業(yè)樓盤的需求量少，因此今年上半 年商業(yè)樓盤供應(yīng)少，建筑規(guī)模小;歡迎閱讀城東由于區(qū)域商業(yè)氛圍和居住環(huán)境在各區(qū)中較差，所以商業(yè)樓盤供應(yīng)體量少， 價格低；城中輻射全市的成熟商業(yè)氛圍使該區(qū)商業(yè)物業(yè)價格一直處于全市的頂端，商業(yè) 物業(yè)的需求量也比較大，但由于土地的稀缺，使該區(qū)域商業(yè)樓盤的規(guī)模受到制約， 樓盤數(shù)量多而總建筑面積較少，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體。I / _五、市區(qū)不同經(jīng)營業(yè)態(tài)在售商業(yè)樓盤供應(yīng)特征根據(jù)目前在售商業(yè)樓盤業(yè)態(tài)的規(guī)劃及定位，成都市區(qū)的商業(yè)樓盤的業(yè)態(tài)大致可 以分為四類：以購物、休閑、餐飲、娛樂為主的綜合性消費場所、以購物為主的 shopping m

7、all式賣場、以某一類專業(yè)商品為主的專業(yè)市場，以及以休閑、娛樂、餐 飲為主的休閑場所。具體情況見以下圖表：表四 成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤經(jīng)營業(yè)態(tài)情況表i 嚴(yán) b I I 么 I從以上圖表可見，市區(qū)各類經(jīng)營業(yè)態(tài)在售商業(yè)樓盤主要有以下供應(yīng)特征：1y I?以購物、休閑、餐飲、娛樂為主的綜合性消費樓盤數(shù)量多，分布廣泛，僅城 北較少；?專業(yè)市場為主的樓盤供應(yīng)數(shù)量最多，總建筑面積最大，分布集中在城北一、 二環(huán)之間，價格處于中流；?購物為主的樓盤數(shù)量和總建筑面積都較少，但因周邊商業(yè)氛圍濃厚，故樓盤價格最高;?休閑、娛樂、餐飲為主的樓盤數(shù)量和建筑面積均最少，且多位于城中，總體供應(yīng)少。六、市區(qū)不同運營模式商業(yè)樓盤供

8、應(yīng)特征當(dāng)前成都市區(qū)在售商業(yè)樓盤一般都是在統(tǒng)一進行商業(yè)規(guī)劃、定位的基礎(chǔ)上進行 招商，在具體運營模式中有的以自用或委托租賃為主、有的以產(chǎn)權(quán)式返租及兼有部I / _分自用為主。大部分開發(fā)商在銷售時提出了8%10%的投資回報率，有的還提出3-5年以后若不滿意開發(fā)商回購的承諾。根據(jù)調(diào)查，市區(qū)不同運營模式在售商業(yè)樓盤的供應(yīng)主要有以下特征：?市區(qū)在售商業(yè)樓盤74%以上為自用或委托租賃，僅有近26%的樓盤實行產(chǎn)權(quán) 式返租；?實行產(chǎn)權(quán)式返租的樓盤價格高，均價將近 20000元/平方米，比自用或委托租 賃樓盤的均價每平方米高了近 2000-4000元；i 嚴(yán) b I I 么 I?實行產(chǎn)權(quán)式返租方式的樓盤主要分布在

9、城西和城中，城南有一些，城西僅有 一家；I I七、附近區(qū)縣在售商業(yè)樓盤供應(yīng)特征?溫江、華陽、龍泉、郫縣的商業(yè)樓盤供應(yīng)體量大，占了附近區(qū)縣總樓盤數(shù)量的80%，其余五個地區(qū)供應(yīng)量小;?大部分商業(yè)樓盤皆以購物、餐飲、娛樂為主，同質(zhì)化現(xiàn)象比較明顯，且大多 寄希望于引進大型商家和超市作為其主力店， 帶動整個商業(yè)項目的良好運作和經(jīng)營; 專業(yè)市場在郊區(qū)的分布較少，主要以家居、建材市場為主；批發(fā)市場幾乎沒有；?實行產(chǎn)權(quán)式返租的樓盤少，不到郊區(qū)總數(shù)的 20%，價格較同區(qū)域其它樓盤價 格高；I / _.?溫江、華陽、雙流、都江堰商業(yè)樓盤的價格較高，均價在10000元/平方米左右。八、綜述通過對在售商業(yè)樓盤的調(diào)查分析，可以看出成都市在售商業(yè)樓盤總體呈現(xiàn)以下 特征：?市區(qū)商業(yè)樓盤開發(fā)較附近區(qū)縣活躍，郊區(qū)商業(yè)樓盤開發(fā)有待發(fā)展；? 一、二環(huán)之間商業(yè)樓盤供應(yīng)體量大，二、三環(huán)之間商業(yè)樓盤供應(yīng)數(shù)量最多； I 恭-