房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同研究

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同研究纏要：加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理,有助于房地產(chǎn)企業(yè)迸一步降低項(xiàng)目成本、管理效益,例如.建立項(xiàng)目目標(biāo)成本與考核機(jī)制、進(jìn)行全成本預(yù)算動(dòng)態(tài)管理、加強(qiáng)成本信息化建設(shè)、統(tǒng)一供應(yīng)蠲采購(gòu)、優(yōu)化招投標(biāo)管理流程等,這些成本管理手段對(duì)項(xiàng)目成本控制發(fā)揮了一定的積極作用,為了完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)存的砌務(wù)管理體系進(jìn)行,一方面,需要加大對(duì)颯務(wù)管理人員的成本知識(shí)培訓(xùn),轉(zhuǎn)變財(cái)羌管理人員的管理觀念,在赧算各也跳舜教好，從而使其能夠?yàn)槠髽I(yè)控制成本提供更港確的數(shù)據(jù)信息保障摘要隨看我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制中供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的深化，為構(gòu)建穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，中央

2、和地方對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控預(yù)期不會(huì)松動(dòng)，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的生存壓力不斷加大。財(cái)務(wù)管理和成本控制作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，若能實(shí)現(xiàn)更好的協(xié)同管理，將為提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)保障。因此，本文對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理和成本控制協(xié)同管理的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并提出一些改進(jìn)建議。關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理成本控制協(xié)同研究一、引言在我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，近10年來，房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重持續(xù)上升，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著重要的推動(dòng)作用。然而，面對(duì)房?jī)r(jià)過高的社會(huì)民生問題，國(guó)家為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制改革、保障民生需求，不斷加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的競(jìng)爭(zhēng)壓力越來

3、越大，房地產(chǎn)行業(yè)已由過去的快速增長(zhǎng)階段進(jìn)入穩(wěn)健緩行階段，更強(qiáng)的管理能力才能匹配公司的穩(wěn)健增長(zhǎng)。加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步降彳氐項(xiàng)目成本、提升管理效益。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理現(xiàn)狀(-)成本控制體系不健全，前期工作不重視房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)包括前期定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等階段，每一個(gè)階段涉及不同的環(huán)節(jié)，每一個(gè)環(huán)節(jié)均需要投入大量的人力、物力以及資金,因此,建立項(xiàng)目全周期成本管理機(jī)制是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行開發(fā)建設(shè)且實(shí)現(xiàn)成本效益最優(yōu)的重要保證。伴隨著行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理也開始由粗放式管理向精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。例如，建立項(xiàng)目目標(biāo)成本與考核

4、機(jī)制、進(jìn)行全成本預(yù)算動(dòng)態(tài)管理、加強(qiáng)成本信息化建設(shè)、統(tǒng)一供應(yīng)商采購(gòu)、優(yōu)化招投標(biāo)管理流程等，這些成本管理手段對(duì)項(xiàng)目成本控制發(fā)揮了一定的積極作用。然而，成本控制體系的執(zhí)行初期仍然存在不少問題，如缺乏成本風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，全成本管理主要局限于工程費(fèi)用而忽視其他成本費(fèi)用的管控，供應(yīng)商集采流于形式、忽視質(zhì)量成本管控，以及項(xiàng)目前期定位調(diào)整、成本合約規(guī)劃不足等前期工作問題造成項(xiàng)目實(shí)際成本偏離目標(biāo)成本較大。成本控制體系不健全，前期工作不重視，加大了成本管理能力進(jìn)一步提升的難度。（二）財(cái)務(wù)管理體系不健全，全成本缺乏控制健全的財(cái)務(wù)管理體系對(duì)于企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展以及提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有非常重要的作用，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期,房地

5、產(chǎn)企業(yè)主要采用傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理體系，依靠單純的財(cái)務(wù)核算系統(tǒng)、單一的資金安排、靜態(tài)的財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)。伴隨著行業(yè)的發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)的加副，以前的財(cái)務(wù)管理體系已經(jīng)跟不上行業(yè)現(xiàn)行階段對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化土提出的要求。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)采取了一定的措施改善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系，包括建立財(cái)務(wù)共享中心統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算、搭建ERP管理系統(tǒng)整合業(yè)務(wù)資源、資金高度集中統(tǒng)一辦理結(jié)算、動(dòng)態(tài)跟蹤項(xiàng)目全景利潤(rùn)、探索創(chuàng)輻氐成本融資方式等，不斷向財(cái)務(wù)精細(xì)化管理轉(zhuǎn)變。但不少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理體系仍然存在許多問題，如財(cái)務(wù)管理以基礎(chǔ)核算為主、忽視項(xiàng)目全成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)控、缺乏項(xiàng)目全生命周期的稅務(wù)管理、融資的間接成本較大、資金未實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理等。財(cái)務(wù)管理工

6、作未能貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的全過程，項(xiàng)目全成本缺乏有效的監(jiān)督和控制。（三）財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理問題近年來，隨看我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的變化發(fā)展以及行業(yè)的變革，為了尋求自身的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)開始精簡(jiǎn)企業(yè)內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)，并尋求向中間環(huán)節(jié)扁平化的組織體系靠攏。若想建立起中間環(huán)節(jié)扁平化的組織結(jié)構(gòu)，就需要財(cái)務(wù)管理體系與成本控制體系進(jìn)行高效配合，加強(qiáng)財(cái)務(wù)與成本部門的緊密融合,有效實(shí)現(xiàn)全成本管理目標(biāo)。但由于我國(guó)現(xiàn)階段大部分房地產(chǎn)企業(yè)尚未形成財(cái)務(wù)管理與成本控制有效協(xié)同管理，同時(shí)加上行業(yè)新的政策變化和新生業(yè)務(wù)，使整個(gè)運(yùn)作體系還不規(guī)范，直接影響了二者進(jìn)行協(xié)同管理的效率，進(jìn)而很難達(dá)到二者協(xié)同管理的預(yù)期目標(biāo)。例如

7、，財(cái)務(wù)部門不參與成本招投標(biāo)工作，尤其是“營(yíng)改增"稅制改革以來，成本部門對(duì)于增值稅與成本管理的運(yùn)用存在較大的偏差，造成成本增加;供應(yīng)鏈ABS融資作為一種新的融資方式在各大房企得到了廣泛運(yùn)用，但在成本支付、預(yù)結(jié)算階段未得到妥善處理，增加了資金成本、稅收成本和其他管理成本。三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理的發(fā)展建議（-）健全成本控制體系，強(qiáng)化前期的基礎(chǔ)工作一套健全的企業(yè)成本控制體系是保障企業(yè)的各項(xiàng)工作能夠順利開展的前提和基礎(chǔ)。為了健全企業(yè)的成本控制體系，需要對(duì)企業(yè)成本管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并采取相應(yīng)的改進(jìn)措施。首先，統(tǒng)一公司全員全成本管理意識(shí)，公司高層提升對(duì)成本控制工作的重視度;其次，

8、將目標(biāo)成本進(jìn)行分解，落實(shí)到各個(gè)責(zé)任單位和責(zé)任人,并建立成本管理績(jī)效考核機(jī)制;再次，規(guī)范招投標(biāo)流程,利用增值稅比價(jià)法綜合評(píng)標(biāo)，防范成本質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn);最后，實(shí)行項(xiàng)目全成本全過程管理，稅收成本、財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用等各項(xiàng)成本費(fèi)用均納入過程管控。并強(qiáng)化前期基礎(chǔ)工作，包括對(duì)公司的產(chǎn)品序列進(jìn)行分類，充分利用信息化管理系統(tǒng)，建立產(chǎn)品序列標(biāo)準(zhǔn)成本庫;建立統(tǒng)一的成本核算標(biāo)準(zhǔn)，明確成本核算規(guī)范，充分利用項(xiàng)目已有的成本數(shù)據(jù)對(duì)標(biāo)分析，不斷優(yōu)化成本;重視項(xiàng)目前期定位、成本合約規(guī)劃基礎(chǔ)工作,避免后續(xù)無效成本支出等。成本控制體系的建立健全不僅有利于提高其與財(cái)務(wù)劄型之間的協(xié)同合作的效率和程度，而且可以促使房地產(chǎn)企業(yè)更加精

9、準(zhǔn)地進(jìn)行投資、建設(shè)，增加企業(yè)的整體利潤(rùn)。當(dāng)然,成本控制體系的健全以及成本控制體系健全的前期基礎(chǔ)工作的有效貫徹落實(shí)，也離不開高素質(zhì)的企業(yè)員工的鼎力協(xié)助。因此,企業(yè)還應(yīng)加大對(duì)優(yōu)秀人才的引進(jìn)，加強(qiáng)對(duì)成本管理人員的培訓(xùn)I。（二）完善財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)對(duì)全成本的控制力度房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理，必須明確財(cái)務(wù)管理的基本思路，同時(shí)還要在明確思路的前提下，完善現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行。因?yàn)榱己玫呢?cái)務(wù)管理體系是其能與成本控制進(jìn)行協(xié)同管理的前提條件。為了完善房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有的財(cái)務(wù)管理體系進(jìn)行，一方面，需要加大對(duì)其財(cái)務(wù)管理人員的成本知識(shí)培訓(xùn)，轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)管理人員的管理觀念，準(zhǔn)確核算各類工程也需要加大對(duì)

10、項(xiàng)目全成本的控制力度，如財(cái)務(wù)管理部門需主動(dòng)介入大型招投標(biāo)工作，加大材料采購(gòu)相關(guān)的招投標(biāo)文件、材料領(lǐng)用、預(yù)結(jié)算材料等的審查力度;嚴(yán)格執(zhí)行成本費(fèi)用支付計(jì)劃，并對(duì)資金支付偏離度進(jìn)行考核，保證公司資金得到有效利用;建立項(xiàng)目全成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控模型，實(shí)時(shí)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警;項(xiàng)目前期研判項(xiàng)目當(dāng)?shù)囟愂照?，做好?xiàng)目全生命周期稅務(wù)管理。成本數(shù)據(jù)，從而使其能夠?yàn)槠髽I(yè)控制成本提供更準(zhǔn)確的信息保障。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)（三）財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)同管理房地羥企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理的過程中，財(cái)務(wù)管理體系與成本控制體系運(yùn)行相輔相成，有效的財(cái)務(wù)管理是成本結(jié)算分析的前提，沒有完善的財(cái)務(wù)管理體系很難實(shí)現(xiàn)成本控制;成本控制是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的基

11、礎(chǔ)，沒有健全的成本控制體系，就無法實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的最終目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運(yùn)能力的提升離不開有效的財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同，只有二者緊密配合，進(jìn)行項(xiàng)目全成本全過程監(jiān)管，才能達(dá)成成本控制目標(biāo)。首先,需要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制運(yùn)作體系進(jìn)行，從而使其做好基礎(chǔ)保障;其次，建立財(cái)務(wù)管理與成本控制管理體系，明確各部門項(xiàng)目全成本目標(biāo)相關(guān)職責(zé)，如成本部門對(duì)項(xiàng)目工程費(fèi)用、材料成本等相關(guān)成本進(jìn)行控制，財(cái)務(wù)部門主要負(fù)責(zé)企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中的稅金、財(cái)務(wù)費(fèi)用等;最后，加強(qiáng)財(cái)務(wù)與成本部門的業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)和組織培訓(xùn)，實(shí)時(shí)評(píng)估項(xiàng)目成本風(fēng)險(xiǎn)，貫徹當(dāng)前財(cái)政稅收政策、金融政策及行業(yè)其他n決新生業(yè)務(wù)的成本控制問題。四、結(jié)語財(cái)務(wù)管理與成本控制的協(xié)同管理對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展具有重要意義，然而當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面尚存在不少問題，企業(yè)應(yīng)把成本控制作為一項(xiàng)重中之重的工作，推進(jìn)成本控制相關(guān)體系建設(shè)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與成本控制協(xié)調(diào)管理，不斷提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。(作者單位為綠城資產(chǎn)管理集團(tuán)有限公司)作者簡(jiǎn)介：劉星川(1986-),湖南婁底人，本科，學(xué)士，畢業(yè)于杭州電子科技大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)，稅務(wù)師，中級(jí)會(huì)計(jì)師，