房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資技術中的稅收籌劃

1、整理篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌資技術中的稅收籌劃籌資技術中的納稅籌劃，是指利用一定的籌資方法使企業(yè)達到最大獲利水平和稅收負擔最輕。企業(yè)籌資是指企業(yè)向外部有關單位或個人以及從企業(yè)內部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的財務活動。對任何一個企業(yè)來說，籌資是其進行一系列經(jīng)營活動的先決條件。沒有資金，任何有益的經(jīng)營活動，經(jīng)營項目都無法進行，與經(jīng)營相關的盈利和稅收也就談不上。然而怎樣籌資，怎樣才能使籌資達到最大的效益，這個問題的回答就不那么簡單了。我國企業(yè)目前籌資渠道主要有：國家財政資金；銀行信貸資金；非銀行金融機構資金；其他企業(yè)單位資金；職工資金和民間資金；企業(yè)自留資金；外商資金。我國企業(yè)籌資方式主要有：吸收直接投資

2、；發(fā)行股票；聯(lián)營籌資；企業(yè)內部積累；銀行借款；商業(yè)信用；發(fā)行企業(yè)債券；融資租賃。企業(yè)資金可以從多種渠道用多種方式來取得。不同來源的資金，其使用時間的長短，附加條款的限制，財務風險大小，資金的成本高低都不一樣。企業(yè)籌集資金時，要充分考慮各種資金方式給企業(yè)帶來的資金成本的高低和財務風險的大小，以便選擇最佳籌資方式，使資金發(fā)揮應有的作用，帶來更大的經(jīng)濟效益，并達到節(jié)稅的目的。資金成本是企業(yè)取得和使用資金而支付的各種費用。它包括資金占用費用和資金籌集費用；它既包括資金的時間價值，又包括投資風險價值。長期債券成本率=債券總額的每年利息支出X（1-所得稅稅率）/債券發(fā)行總額X（1籌資費率）銀行借款成本率=

3、每年支付利息額X（1所得稅稅率）/借款總額X（1籌資費率）從上我們可以看出，債券利息如同銀行流動資金借款利息一樣是在稅前利潤中支付的，這樣企業(yè)實際上就少繳一部分所得稅，從而達到了納稅籌劃的目的。而股利則與利息不同，它是以稅后凈利支付的，不會減少企業(yè)上繳的所得稅。（一）借款費用的納稅籌劃借款費用是納稅人為經(jīng)營活動的需要承擔的、與借入資金相關的利息費用，包括：長期、短期借款的利息；與債券相關的折價或溢價的攤銷；安排借款時發(fā)生的輔助費用的攤銷；與借入資金有關，作為利息費用調整額的外幣借款產(chǎn)生的差額。借款費用往往占企業(yè)的支出比例甚大，稅法上對利息支出按性質的不同，有不同的處理方法，有不得列支者，有應予

4、以資本化者，有列支為費用者等等。不同的處理方法有不同的結果，而且影響應稅所得額甚巨，宜加以深入探討，并予以適當策劃，以達到節(jié)稅效果。納稅人發(fā)生的經(jīng)營性借款費用，符合條例對利息水平限定條件的，可以直接扣除。為購置、建造和生產(chǎn)固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)而發(fā)生的借款，在有關資產(chǎn)購建期間發(fā)生的借款費用，應作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本；有關資產(chǎn)交付使用后發(fā)生的借款費用，可在發(fā)生當期扣除。納稅人借款未指明用途的，其借款費用應按經(jīng)營性活動和資本性支出占用資金的比例，合理計算，計入有關資產(chǎn)成本的借款費用和可直接扣除的借款費用。從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的

5、，應計入有關房地產(chǎn)的開發(fā)成本。納稅人從關聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本50的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除。納稅人對外投資而借入的資金發(fā)生的借款費用，應計入有關投資的成本，不得作為納稅人的經(jīng)營性費用在稅前扣除。（二）利息支出的節(jié)稅途徑利息支出節(jié)稅有以下幾個有效途徑：（1）當企業(yè)在享受免稅期間、虧損發(fā)生年度，以及有前5年虧損可延續(xù)彌補時，借款費用應盡量予以資本化，換言之，即將固定資產(chǎn)的認定時點盡量子以延后，使利息資本化期間延長，增加資產(chǎn)價值，供日后多提列折舊，以期減輕稅收負擔。（2）當企業(yè)處于盈余年度，借款費用應盡量予以費用化，以期達到費用極大化目的，從而減輕稅收負擔。（3）注意利息支出

6、的合法性，即：1）應取得合法憑證。例如支付金融機構利息的合法憑證是金融業(yè)的利息清單，支付其他債權人利息的是收息者的收據(jù)；2）借入款項應于賬內載明債權人的真實姓名和地址，其利息支出才能準予認定。否則如查無此人，或虛列債權，則以虛報費用、漏報所得處理；3）一方面借入款項支付利息，一方面貸出款項，如不收取利息，或收取利息低于所支出利息者，對于相當于該貸出款項支付利息或其差額，將被稅務稽查機關認為非營業(yè)所需且是不合理的支出，而被調整剔除，宜特別注意。（4）獨資及合伙人，支付其配偶的利息，宜采取分別財產(chǎn)制并依法登記，才能列報利息費用，減輕稅收負擔。（5）除金融機構以外的借款（例如民間借款），利率如果超過

7、同期同類商業(yè)銀行貸款利率的，其超過部分利息不予認定，故應盡量向金融機構貸款，不要向金融機構以外對象貸款，避免被調整剔除。（6）關聯(lián)企業(yè)相互融資，彼此適用所得稅稅率相同時，雙方可以不計收付利息，得到無息貸款的好處，這樣不僅營運資金得以靈活運用，還可以避免課征營業(yè)稅（金融保險業(yè)）。從避稅角度來看，貸款、拆借、集資等形式都涉及到還本付息的問題，因而就涉及到如何計算成本和如何將各有關費用攤入成本的問題。利用利息攤入成本方法的不同和資金往來雙方的關系及所處經(jīng)濟活動地位的不同，往往是實現(xiàn)避稅的關鍵所在。一般來說，金融機構計算利息的方法及比率比較穩(wěn)定，浮動幅度比較小，因而利用這一方法實行避稅的選擇余地不是很大。與金融機構貸款所表現(xiàn)不同的是，企業(yè)與經(jīng)濟組織之間的資金拆借為企業(yè)避稅提供了條件。這是因為企業(yè)及經(jīng)濟組織之間在拆借資金的利息計算上和資金回收期限方面，均具有較大彈性和回旋余地。這種彈性和回旋余地常常表現(xiàn)在提高利息支付，沖減企業(yè)利潤，抵消所得稅稅額。隨著我國金融機構向著多樣化、商業(yè)化方向發(fā)展，企業(yè)與銀行之間也有可能出現(xiàn)類似的情況。即如果企業(yè)與金融機構之間達成某種協(xié)議，由金融機構提高利率，使企業(yè)計入成本的利息增大，就可大大降低企業(yè)承擔的稅收負擔。同時金融機構再用某種形式將獲得的高額利息返還給企業(yè)，或以更方便的形式為企業(yè)提供擔保貸款以及其他金融服務。這種企業(yè)與銀行之間的合作情