房地產(chǎn)銷售前期準(zhǔn)備工作

1、房地產(chǎn)銷售前期準(zhǔn)備工作.銷售前準(zhǔn)備1 .銷售文件及資料銷售前，應(yīng)準(zhǔn)備好有關(guān)的文件及資料。(1)預(yù)售許可證。當(dāng)?shù)亓x不容辭允許房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行預(yù)售的法定文件。各地政府預(yù)售許可證有不同的規(guī)定。外銷房還要辦理外銷許可證。(2)購樓須知。是發(fā)展商印制的宣傳文件，指導(dǎo)顧客的購買行為。向顧客說明認(rèn)購的程序及要求。(3)售樓書。實(shí)際上是產(chǎn)品說明書，讓顧客全面了解樓宇的有關(guān)信息。主要介紹發(fā)展商的情況，開發(fā)經(jīng)營的，樓宇的位置、面積、層商、用途、設(shè)計(jì)造型、選用的材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施及物業(yè)管理等，并附有位置圖、透視圖、功能圖、總平面圖及戶型結(jié)構(gòu)圖等。(4)售價(jià)表。發(fā)展商制訂的樓盤價(jià)格表。主要是針對(duì)不同戶型、樓層和

2、面積而制訂的單價(jià)及總價(jià)，以及可供選擇的付款方式和折扣，使顧客對(duì)各單元售價(jià)一目了然。售價(jià)表可視銷售情況和工程進(jìn)度而進(jìn)行調(diào)整。(5)認(rèn)購書。顧客確認(rèn)購買銷售人員簽訂的協(xié)議，本身不具有法律效力。顧客繳付定金后簽訂認(rèn)購書，內(nèi)容主要包括：顧客姓名、所購樓宇的名稱、樓號(hào)、戶號(hào)、面積、價(jià)格、已支付的定金、所選擇的付款方式及雙方的一些規(guī)定等。(6)買賣合同。顧客與公司簽署的正式合同，具有法律效力。合同規(guī)定了買賣雙方的各種權(quán)利和義務(wù)。(7)樓盤表。發(fā)展商印制的用來反映銷售的情況及向物業(yè)公司移交的材料。樓盤表記錄了各樓層、戶型、戶號(hào)的業(yè)主名字(稱)。(8)售樓指導(dǎo)書。指導(dǎo)銷售人員工作的內(nèi)部文件。目的是讓銷售人員掌

3、握樓宇的詳細(xì)情況和明確銷售任務(wù)，做到心中有數(shù)，有據(jù)可依。指導(dǎo)書內(nèi)容主要包括：樓宇開發(fā)的背景情況(土地價(jià)格、總投資額、合作伙伴等)、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、工程計(jì)劃、資金計(jì)劃、成本價(jià)格、預(yù)期利潤、目標(biāo)市場、廣告重點(diǎn)等。銷售過程中某些內(nèi)容的變更和修改要及時(shí)通知銷售人員。(9)按揭協(xié)議書。發(fā)展商需要銀行按揭服務(wù)時(shí)與銀行的合同意向書。說明銀行提供按揭服務(wù)的時(shí)間、期限、樓層數(shù)及資金總額等內(nèi)容。2 .銷售現(xiàn)場接待方式準(zhǔn)備銷售現(xiàn)場準(zhǔn)備包括銷售資料齊全，樓宇的模型、圖片位置突出，光線明亮，辦公環(huán)境干凈、整潔、有序。對(duì)于不同顧客的來訪(投資者、炒家、用家及同行探聽者)要有不同的側(cè)重。對(duì)于來電詢問，要禮貌、熱情地回答顧客的問題

4、，并記錄姓名和電話以備回訪。3 .工場現(xiàn)場銷售整理布置主要包括圍板和樣板間的布置。圍板要醒目、干凈、簡潔、色調(diào)明快、字體工整，標(biāo)有該建筑物的標(biāo)識(shí)、發(fā)展商名稱和售樓聯(lián)系地址、電話，并視具體情況定期翻新。樣板間一般單獨(dú)搭建或遷在較低的樓層，便于顧客，參觀。樣板間裝修和布置的品味要高，使顧客易于聯(lián)想，產(chǎn)生購買欲望。4 .客戶檔案記錄本階段客戶檔案記錄的目的，一是便于對(duì)準(zhǔn)客戶進(jìn)行跟蹤回訪，二是用于分析初期的目標(biāo)市場定位是否準(zhǔn)確，為下一期的設(shè)計(jì)和廣告策劃提供依據(jù)。包括記錄顧客的姓名、聯(lián)系地址電話、職業(yè)、喜歡的戶型、了解售樓信息的渠道及其他關(guān)于樓宇的意見。二.銷售實(shí)施銷售實(shí)施的流程如下：樓房情況介紹簽定認(rèn)

5、購書客戶檔案記錄成交情況匯總正式合同公證簽訂正式合同辦理銀行按揭顧客購買心理分析銷售合同執(zhí)行監(jiān)控1、客戶購房心理分析根據(jù)動(dòng)機(jī)的不同，客戶分為四大類：（1）投資者；（2）用家；（3）投機(jī)者（炒家）；（4）刺探的同行（競爭對(duì)手和交易機(jī)構(gòu)）。銷售人員應(yīng)抓住客戶的不同心理，采取靈活有效的推銷策略：并把重點(diǎn)放在家用和投資者上。2、購房情況介紹有針對(duì)性地介紹樓盤，并突出其特色（設(shè)計(jì)、位置、環(huán)境、交通及配套設(shè)施）和公司優(yōu)勢(shì)（企業(yè)形象、物業(yè)管理），加深客戶印象，增強(qiáng)其購買信心。贈(zèng)送有關(guān)售樓資料，耐心解答客戶的詢問。3、認(rèn)購書的簽署認(rèn)購書是具有一定約束力協(xié)議。客戶交納公司規(guī)定的定金（履約金），同時(shí)與銷售人員簽署

6、認(rèn)購書。4、正式合同的簽署正式合同即房地產(chǎn)買賣合同，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制。若當(dāng)?shù)責(zé)o統(tǒng)一的正式合同，公司自制。公司法人或其委托授權(quán)人代表公司在形式合同上簽字，并加蓋公司公章。外銷房和銀行按揭的正式合同必須經(jīng)過公證。參閱紹興市房地產(chǎn)買賣合同5 .辦理銀行按揭銀行按揭能有力地促進(jìn)地產(chǎn)銷售。發(fā)展商申請(qǐng)按揭，由財(cái)務(wù)部按照銀行的有關(guān)要求和程序辦理。涉及到具體業(yè)主的情況時(shí)，由銷售部與財(cái)務(wù)部協(xié)同辦理。6、收款過程設(shè)計(jì)收款過程的原則是，銷售回籠資金應(yīng)確保工程建設(shè)用款和獲得預(yù)期利潤。應(yīng)視當(dāng)?shù)厥袌?、?xiàng)目情況和工程資金的具體情況進(jìn)行設(shè)計(jì)，并不斷修正完善。7、情況匯總成交情況匯總旨在了解某一階段的樓盤銷售情況和

7、合同執(zhí)行情況。一般制成表格或用電腦實(shí)現(xiàn)。內(nèi)容包括：客戶名稱、樓號(hào)、面積、樓價(jià)、付款方式、簽約時(shí)間、定金金額、各期付款（應(yīng)付、實(shí)付）、拖欠情況。8、客戶檔案記錄客戶檔案記錄為下一階段“銷售后服務(wù)”作準(zhǔn)備，內(nèi)容包括客戶名址、電話、身份證（護(hù)照）號(hào)碼、背景情況、合同有關(guān)內(nèi)容（樓號(hào)、樓從、付款方式）、合同履行情況。9、法律問題咨詢銷售員應(yīng)熟悉有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)（如土地增值稅、遺產(chǎn)繼承法、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法規(guī)、房屋租賃法），以滿足客戶的咨詢。在正式買賣合同之前，銷售人員應(yīng)向顧客詳細(xì)介紹合同中的法律問題。要求并協(xié)助買方對(duì)正式合同進(jìn)行，公證以免產(chǎn)生后遺癥。買方自身遇到有關(guān)法律糾紛時(shí)，公司保持中立，恪守合同。在不

8、損害公司利益的前提下，銷售人員應(yīng)協(xié)助對(duì)方謀求糾紛的解決。10、價(jià)格談判的原則和策略公司制定的折扣原則（底價(jià)），銷售人員不得擅自違反。隨著接洽的深入，注意運(yùn)用折扣策略促銷。三.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控銷售合同執(zhí)行過程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負(fù)有督促顧客履約的責(zé)任。對(duì)顧客履約監(jiān)控的流程是：顧客合同款及實(shí)際付款記錄、檢查顧客付款情況、顧客付清全部樓款。1 .收款催款過程控制收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進(jìn)行。當(dāng)交款期臨近時(shí)，銷售人員應(yīng)主動(dòng)通過電話、信或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。若顧客拖欠購樓款，在時(shí)間和數(shù)量上超過了公司的底限時(shí)，銷售人員應(yīng)請(qǐng)示主管領(lǐng)導(dǎo)，通知顧客中止雙方合同和進(jìn)行必

9、要的法律裁決。2 .按期交款的收款控制原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。我方如期交工，履行了合同，責(zé)任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進(jìn)行催款外，還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對(duì)顧客進(jìn)行處罰意見。3 .延期交工的收款控制仍盡可能要求顧客按合同如期付款。4 .入住環(huán)節(jié)的控制樓宇竣工驗(yàn)收合格后，銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。只有在實(shí)際付清全部樓款及其他應(yīng)付費(fèi)用之后，銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。5 .客戶檔案本階段保存客戶檔案的目的是，保存原始憑證以備法律糾紛?？蛻魴n案主要包括：顧客付款憑證、認(rèn)購書、買賣合同書及公證書等。6 .客戶回訪與感情培養(yǎng)通過銷售人員對(duì)顧客的回訪，逐步培養(yǎng)

10、與顧客之間的感情，同時(shí)通過面對(duì)面的溝通，傾聽顧客的意見和建議，可為以后的銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。7 .與物業(yè)管理的交接主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。四.銷售結(jié)束1 .銷售資料的整理和銷售部門及有關(guān)部門銷售、法律文件分門別類整理，由相關(guān)部門分別保管。保管方法：建立檔案柜，電腦資料庫。2 .銷售人員的業(yè)績?cè)u(píng)定銷售人員的業(yè)績?cè)u(píng)定原則上按年度和項(xiàng)目進(jìn)行。評(píng)定的主要依據(jù)有：（1）接洽總?cè)藬?shù)；（2）成交數(shù)；（3）顧客履約情況；（4）顧客投訴率；（5）直接上級(jí)的評(píng)價(jià)。3 .銷售工作中的處理個(gè)案記錄即將特殊個(gè)案（

11、特批優(yōu)惠、改名、轉(zhuǎn)讓、投訴、糾紛等）的處理情況整理記錄并保留有關(guān)憑證，以備忘查詢。4 .銷售工作的總結(jié)5.銷售工作總結(jié)是銷售工作的一個(gè)必不可少環(huán)節(jié)?？偨Y(jié)整個(gè)項(xiàng)目或一段的銷售得失，以便進(jìn)一步提高銷售人員的業(yè)務(wù)水平。不斷改進(jìn)銷售工作。同時(shí)為以后開發(fā)的項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造和廣告策劃工作借鑒。五.銷售策略銷售策略是發(fā)展商（承銷商）為達(dá)到銷售的目的，根據(jù)市場的情況和項(xiàng)目的特點(diǎn)而靈活制訂的措施與方法.銷售策略是根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，在保證整體開發(fā)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上的銷售行為取向。一般較常見的有以下幾種形式：策略之一：制造聲勢(shì)制造聲勢(shì)就是通過適當(dāng)途徑引起準(zhǔn)客戶對(duì)自己商品的注意和興趣。廣告、新聞發(fā)布會(huì)和展銷仝早士里:壬.主-rXo策略之二：生動(dòng)地提示物業(yè)價(jià)值譬如設(shè)樣板房，在形成良好環(huán)境的小區(qū)內(nèi)舉辦游藝活動(dòng)。策略之三：創(chuàng)造邊際價(jià)值無論是用戶或是投資、投機(jī)者都期望購買的物業(yè)在未來能夠升值。針對(duì)這一特征，通過提供良好的物業(yè)管理。實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值。策略之四：強(qiáng)調(diào)售后服務(wù)房地產(chǎn)的售后服務(wù)主要體現(xiàn)在物業(yè)管