房地產(chǎn)項目開發(fā)土地成本控制思考

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)土地成本控制思考房地產(chǎn)項目開發(fā)土地成本控制思考隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的持續(xù)穩(wěn)步推進(jìn)，我國建筑行業(yè)一直處于一個高速發(fā)展的階段，建筑投資額每年以不低于5%的速度增長，這其中少不利房地產(chǎn)開發(fā)商的功勞。就目前的行業(yè)形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)的利潤極為可觀，但同時也會受到土地成本、建設(shè)成本等因素的制約。要想確保房產(chǎn)開發(fā)效益，就必須在建設(shè)前期加強土地成本控制，深入分析土地成本的構(gòu)成要素，明確土地成本的影響因素，在各個環(huán)節(jié)加強土地成本控制，根據(jù)土地的成本和建設(shè)價值選擇合適的地塊，盡量拉開房產(chǎn)銷售價值和土地成本的距離，為房產(chǎn)后期開發(fā)提供一個良好的利潤基礎(chǔ)。一、土地成本的構(gòu)成要素在進(jìn)行房地產(chǎn)項目開發(fā)時，選擇

2、合適的具有開發(fā)潛力的地塊，合理利用土地資源，是保證項目效益的基礎(chǔ)策略。在進(jìn)行土地成本控制時，首先要明確土地成本的構(gòu)成要素。一般來說，土地構(gòu)成要素主要有以下三個：1.土地使用權(quán)出讓金。在我國，土地所有權(quán)擁有者為國家，要想獲得一定年限的土地使用權(quán)，就必須給政府繳納土地使用權(quán)出讓金。這一費用的高低是按照相似地塊的出讓金額或者是根據(jù)政府標(biāo)定的該區(qū)域的地價來定的，然后在根據(jù)地塊的條件因素進(jìn)行適當(dāng)?shù)匦拚{(diào)整，比如說地塊所處位置、交通情況、用途、土地出讓年限、土地現(xiàn)狀、建筑容積率等。2.土地征用費。在國家建設(shè)項目中，如果涉及到農(nóng)村土地，則需要按照國家政策和地方規(guī)定繳納土地征用費，包括耕地墾復(fù)基金、耕地占用稅

3、、征地管理費、青苗補償費、勞動力安置補助費、土地補償費、水利設(shè)施維修分?jǐn)傎M等多種費用，需要根據(jù)征用土地的實際情況繳納相應(yīng)的費用。3.拆遷安置補償費。城市化建設(shè)進(jìn)程的推進(jìn)，使得城市面貌日新月異，為了確保城市規(guī)劃的合理性，通常需要拆遷部分房屋建筑，對原有的土地使用者造成了一定的利益損失，因此，按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取現(xiàn)役房屋建筑所在地塊時，必須給予原先的土地使用者一定的拆遷安置費和拆遷補償費，以彌補原有土地使用者的經(jīng)濟(jì)損失。二、房地產(chǎn)開發(fā)項目中的土地成本影響因素1.土地獲取方式。自2004年8月31日起，按照關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知中的固定，只要是

4、經(jīng)營性用地，都必須采用以下三種方式進(jìn)行土地出讓：（1）招標(biāo)。由政府部門根據(jù)城市建設(shè)規(guī)劃戰(zhàn)略，發(fā)布國有土地使用權(quán)招標(biāo)公告，邀請相關(guān)建設(shè)領(lǐng)域的個人或組織參加此次招投標(biāo)活動，如果是市政工程建設(shè)，一般按照低價競標(biāo)的原則選擇合適的競標(biāo)單位；（2）拍賣。采用公開競價的方式進(jìn)行國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，價高者得，這是一種相對透明而又公正的競爭方式，確保了競價的公平合理性，但是會引起“天價”地塊的出現(xiàn)；（3）掛牌。掛牌出讓國有土地使用權(quán)是拍賣的書面形式，有出讓者在公共信息平臺指定交易期限，按照價高者得的方式將最新價格顯示在公告牌上，截止到最后期限的最高競價者即成為此次交易的

5、贏家。相對來說，掛牌是介于招標(biāo)和拍賣之間的一種彌補調(diào)劑方式，操作簡便，交易時間長，可控性較強。2.一般性因素。房產(chǎn)開發(fā)受地塊所在地段的影響是最大的，選擇地塊時必須要根據(jù)地段繁華程度、人流量、交通狀況、自然環(huán)境等因素綜合考量，這樣建設(shè)出來的建筑才具有較高的實用價值，而相對來說，這些條件也會影響到土地的出讓金額。住宅建筑適合選在自然環(huán)境好、交通便利、周圍生活設(shè)施配備齊全的地段，而商業(yè)建筑則適合選在人流量較大、地段開闊、交通便利的地段，地段較好條件絕佳的位置可創(chuàng)造利潤較高，同時土地成本也比較高，需要開發(fā)商合理選擇。同時，土地價格還會受到該階段土地利用計劃的影響，因為土地供應(yīng)量會決定其基礎(chǔ)價格，是其他因素變化的一個起跑線。三、房地產(chǎn)項目開發(fā)中的土地成本控制策略1.綜合分析選擇合適的地塊。低于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，根據(jù)建筑的用途選擇合適的地塊時土地成本控制的第一步。首先，開發(fā)商必須具有長遠(yuǎn)發(fā)展的意識，