2020年(物業(yè)管理)招商局廣場物業(yè)管理模式研究

1、（物業(yè)管理）招商局廣場物業(yè)管理模式研究20XX年XX月多年的企業(yè)咨詢豉問經(jīng)驗.經(jīng)過實戰(zhàn)驗證可以落地機行的卓越管理方案，值得您下載擁有招商局廣場物業(yè)管理模式研究新時代管理中心目的：分析研究寫字樓的物業(yè)管理現(xiàn)狀，以招商局廣場項目為目標(biāo)。探索和創(chuàng)新更好的管理模式。實現(xiàn)X 公司、客戶、員工、社會多方和諧共贏。第壹章寫字樓項目物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢招商局物業(yè)被稱為寫字樓管理專家，在管的寫字樓項目有二十多個，甲級寫字樓、政府辦公樓、銀行等高端項目管理服務(wù)的面積有超過 700 萬平米。 總體管理水平和市場認知度較高，特別是北京和武漢X 公司有較強的市場競爭力，通過市場競爭拿到了很多的高端寫字樓項目。寫字樓

2、項目是X 公司的經(jīng)濟支柱。隨著招商地產(chǎn)綜合配套成片開發(fā)的戰(zhàn)略實施，會有越來越多的地產(chǎn)開發(fā)的寫字樓項目需要由物業(yè)提供專業(yè)的服務(wù)。對物物業(yè)來說，不能不說是面臨著空前的發(fā)展機遇，我們應(yīng)該著眼未來，提前布局，精細策劃，作好準(zhǔn)備。壹方面服務(wù)好地產(chǎn)和客戶，另壹方面對X 公司的員工和社會負責(zé)。目前寫字樓的物業(yè)管理，主要有承包制和酬金制倆種形式。較之于物業(yè)管理的承包制，物業(yè)管理的酬金制更加合理，它無疑是商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理的發(fā)展方向。隨著房地產(chǎn)熱的降溫，房地產(chǎn)行業(yè)的顧客時代已經(jīng)到來，我們認為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)的壹個重要的環(huán)節(jié)，通過物業(yè)管理的優(yōu)質(zhì)服務(wù)、提高客戶滿意度、吸引和保持更多的客戶對于房地產(chǎn)項目開 發(fā)有著

3、特別重要的意義。招商局物業(yè)本著以人為本、以客為先理念，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上要不斷探索創(chuàng)新嘗試新的寫字樓管理模式，化解當(dāng)前物業(yè)發(fā)展所面臨的困難，向長期良性發(fā)展的方向邁進。第二章、創(chuàng)新性的股份制物業(yè)管理模式壹、什么是股份制物業(yè)管理模式？物業(yè)管理X 公司以物業(yè)管理入股，參和寫字樓或商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理活動，和業(yè)主同呼吸共命運。按約定條件分享項目的運營成果。二、股份制物業(yè)管理模式的好處有那些？1 、 免去業(yè)主對物業(yè)管理X 公司的專門監(jiān)管部門的設(shè)置，節(jié)約人員成本。2、克服了物業(yè)管理X公司對于酬金制有意做大不必要成本或?qū)τ?承包制減少必要成本來增加利潤的弊病。3 、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)和地產(chǎn)項目有機結(jié)合提升整體價值

4、。4、物業(yè)服務(wù)不脫離物業(yè)X公司的管理體系，服務(wù)品質(zhì)有保障。5 、 對客戶收費采取壹費制，包含了租金、物業(yè)費、 公共能源費（發(fā)票分開） ，簡化了工作內(nèi)容，客戶更方便。6 、避免了物業(yè)管理費調(diào)整難對物業(yè)X 公司帶來的運營損失。7 、地產(chǎn)物業(yè)實現(xiàn)真正意義上的無縫對接。8 、 增加物業(yè)的服務(wù)人員主人翁意識和自尊心，能更好地服務(wù)客戶和更科學(xué)地維護好設(shè)施設(shè)備。9、能夠通過調(diào)整租金和物業(yè)費的比例合法避稅，以深圳為例，對月租金 1000 元及之上的，租金的綜合稅率為8.22，物業(yè)服務(wù)的稅率為 5.2%，有 3.02% 差額。在全國其他城市都存在這種稅差。第三章、股份制物業(yè)管理模式下地產(chǎn)和物業(yè)配合流程壹、成立項

5、目部時，安排懂物業(yè)管理的人員加入項目部。負責(zé)有關(guān)物業(yè)方面的問題。二、項目物業(yè)負責(zé)人的主要職責(zé)1 .協(xié)調(diào)地產(chǎn)X公司各部門，從物業(yè)管理角度完善設(shè)計方案。2 負責(zé)新項目的管理方案策劃，費用測算；3 從物業(yè)服務(wù)角度提出專業(yè)意見，完善設(shè)計方案；4 組織專業(yè)人員進行現(xiàn)場勘查，研究設(shè)計文件，從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度提出合理化的建議。5 .協(xié)調(diào)物業(yè)X公司內(nèi)部資源，為新項目提供前期介入的配套服務(wù)。6 .和物業(yè)X公司對接，轉(zhuǎn)達且處理地產(chǎn)和物業(yè)之間的信息和文件。三、策劃設(shè)計階段1 .組織物業(yè)X公司參加相關(guān)設(shè)計會議，部提供必要的圖紙資料給 物業(yè)X公司；2 . 物業(yè)負責(zé)人組織物業(yè)前期介人員負責(zé)進行現(xiàn)場勘查，研究設(shè)計文件

6、，從物業(yè)管理和業(yè)主使用角度提出合理化的建議。3 .根據(jù)項目的市場定位和商品定位，物業(yè) X公司編制管理方案;4 .物業(yè)X公司測算管理成本；4、 施工階段1. 派駐工程人員定期進行現(xiàn)場巡查；2. 物業(yè)現(xiàn)場人員參加項目工程例會；3. 新項目部工程人員，對各項目定期巡視；4. 記錄發(fā)現(xiàn)問題且于溝通解決。5、 租賃銷售階段1 . 地產(chǎn)在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時，將營銷思路、規(guī)劃設(shè)計思路向物業(yè)X公司做詳細介紹，物業(yè)負責(zé)人依此進行物業(yè)管理概念及模式研究，納入項目策劃的壹部分，同時作為銷售賣點進行提煉；2 .物業(yè)X公司設(shè)立管理中心對銷售中心、樣板房等進行管理，主要提供保安、清潔、服務(wù)員服務(wù)、配合

7、地產(chǎn)開展各種促銷活動。6、 驗收1. 接管理前三個月物業(yè)組織人員對房屋進行全面檢查及預(yù)驗收，接管前物業(yè)X公司和項目部進行交接驗收；2. 記錄發(fā)現(xiàn)的問題，交給項目部處理；3. 項目部對發(fā)現(xiàn)的問題進行整改，爭取做到零缺陷交房。7、 售后服務(wù)1 . 地產(chǎn)、物業(yè)、施工單位簽訂保修協(xié)議書，明確三方的責(zé)權(quán) 利， 保修協(xié)議書將作為施工合同的附件，具有法律效力；2 .物業(yè)X公司負責(zé)檢查收集整理工程問題， 交項目部安排施工單 位返修；物業(yè)接管后壹年內(nèi)售后服務(wù)責(zé)任單位為項目部。1 年后由物業(yè)X 公司主要負責(zé)。8、 前期費用結(jié)算1 . 前期費用主要包括：人工成本、前期水電費用、清潔費用、辦公費用分難、物業(yè)墊付的費用

8、、管理成本（總成本的10% ）等；2 .前期費用先由物業(yè)X公司編制總預(yù)算，而實際的費用以費用確認單確認的為準(zhǔn)；3 .費用的金額確認，平時發(fā)生的費用，由物業(yè) X公司填寫費用確認單 ，說明發(fā)生費用的情況，經(jīng)項目部物業(yè)負責(zé)人審核簽字生效；4 .每季度地產(chǎn)和物業(yè)結(jié)算壹次，物業(yè) X公司填寫費用匯總表，經(jīng) 物業(yè)X公司、分管領(lǐng)導(dǎo)、項目部總經(jīng)理確認簽字后進行結(jié)算。九、項目正常運營期1 物業(yè)X 公司按和客戶簽訂的服務(wù)合同提供工程、保潔、安全、綠化、客服、社區(qū)文化活動等常規(guī)服務(wù)。2 為客戶提供室內(nèi)保潔、送報刊雜志等特邀服務(wù)。3 .參加寫字樓的租賃銷售工作。4 .維護好客戶關(guān)系。5 .地產(chǎn)和物業(yè)按股權(quán)比例分享運營成

9、果。6 .實行地產(chǎn)和物業(yè)的員工的績效工資和項目的運營成果正相關(guān)的全員激勵機制。第四章、物業(yè)專業(yè)化管理團隊的組建和管理壹、 專業(yè)化管理團隊的組建組建精英團隊，是物業(yè)服務(wù)的先決條件。人才是市場經(jīng)濟發(fā)展的源動力。對物業(yè)服務(wù)來說，也是如此。誰有了優(yōu)秀人才，誰就掌握了自我發(fā)展的主動權(quán)。物業(yè)管理要做好、做大、做強，首先面對的是用什么樣的人和怎么用這些人的問題。只有解決好這個問題，才能步入高層次發(fā)展。培養(yǎng)中堅骨干是建立精英團隊的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。招商物業(yè)多年物業(yè)管理經(jīng)歷， 鍛煉和沉淀了壹批對X 公司忠誠度較高同時經(jīng)驗比較豐富的管理型人才。能夠在中間選拔。同時也需要在市場上選聘部門專業(yè)能力更強的人才加入。特別是工程管

10、理的人才，要早期就參加項目的施工期建設(shè)，了解工程設(shè)備的具體情況，要壹專多能。員工整體素質(zhì)的不斷提高是物業(yè)服務(wù)品質(zhì)保證的堅強柱石。員工整體素質(zhì)的提高，主要靠專業(yè)化的培訓(xùn)，要依托X公司和社會的資源進行。當(dāng)然，我們在注重團隊培訓(xùn)和能力建設(shè)的同時，也進行了壹些必要的配套措施。如，落實結(jié)構(gòu)工資管理，把原來的單壹工資分解成基本工資、 崗位工資、效益工資和工齡工資，用基本工資解決最低生活保證、以崗位工資體現(xiàn)職務(wù)差別、用效益工資實行工效掛鉤、用工齡工資提高員工對企業(yè)的忠誠度。使員工明確了前進的方向，再加上具體的物質(zhì)激勵，才能形成了強大的執(zhí)行合力，才能形成了人人講學(xué)習(xí)、人人抓服務(wù)、人人重效益局面。二、 組織架構(gòu)

11、管理層：總經(jīng)理1 人；總經(jīng)理助理1 人；部門負責(zé)人6 人。員工：綜合部3 人；財務(wù)部2 人；運營部3 人；工程部30 人；環(huán)境部 50 人；安管部70 人；客服部14 人。共計： 180 人。之上為初步組織架構(gòu)的設(shè)想，由于伍茲公寓可能和招商廣場壹且進行管理，組織架構(gòu)上存在較大變數(shù)。三、企業(yè)文化延承地產(chǎn)的企業(yè)文化略做調(diào)整1 . 運營哲學(xué)以人為本，情義至上，誠信永遠。努力實現(xiàn)員工、客戶、股東、社會共贏。2 .價值觀念營造最好的辦公環(huán)境。為員工、客戶、股東、社會不斷創(chuàng)造新價值。3 .企業(yè)精神安全、真誠、務(wù)實、進取、高效4 .核心理念 以人為本，以客為先，是我們的核心理念。5 .基本行為準(zhǔn)則員工行為自

12、我實現(xiàn)、自我完善、自我創(chuàng)造員工品質(zhì)誠信、有勇氣、無私、品位高雅用人標(biāo)準(zhǔn)品行端正、事業(yè)心強、忠誠勤奮、真才實干處事原則適應(yīng)環(huán)境變化，扮演多種角色運營作風(fēng)貼近市場才能贏得市場，貼近客戶才能贏得客戶工作原則實事求是、壹切從實際出發(fā)，實踐是檢驗真理的唯壹標(biāo) 準(zhǔn)服務(wù)原則誠心、用心、恒心企業(yè)意識創(chuàng)新意識、責(zé)任意識、服務(wù)意識、成本和利潤意識企業(yè)性格和而不同、尊敬謙遜、進取創(chuàng)新6 .理想和目標(biāo)招商地產(chǎn)將不斷整合資源，用價值鏈的思想進行企業(yè)再造，全面 打造以客戶為中心的企業(yè)，成為提供物業(yè)整體解決方案的品牌專業(yè)開 發(fā)商和服務(wù)商，立志做中國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)。7 .關(guān)懷和福利 讓企業(yè)的每壹名員工能夠有尊嚴工作和生活，提供有競爭力的薪