住宅小區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研報告.doc

1、住宅小區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研報告住宅小區(qū)物業(yè)管理工作調(diào)研報告 近年來，隨著我市城市建立快速開展,住宅規(guī)?；粩鄩汛螅飿I(yè)管理工作在我市逐步推開。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對改善居住環(huán)境、促進和諧社區(qū)建立、進步城市品位發(fā)揮了積極作用。新的城市規(guī)劃,建立安居、宜居、和諧的百萬人口城市，必須進一步推動、標準這項工作的開展，根據(jù)市政協(xié) 2022 年工作安排，市政協(xié)法制委在鄭增強副主席的帶著下，組織局部政協(xié)委員，于 10 月下旬，對市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理情況進展了調(diào)研。調(diào)研組聽取了市房管局的情況介紹，深化到局部居民小區(qū)進展了實地觀察，召開了局部物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理參加的座談會，并向業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷征求意見?，F(xiàn)將調(diào)查情況報告如

2、下。一、根本情況 我市市區(qū)物業(yè)管理工作經(jīng)過近幾年的開展，已形成了類型各異、層次廣泛、形式多樣的場面。據(jù)調(diào)查，我市居民小區(qū)目前主要有五種管理方式：一是物業(yè)管理公司加小區(qū)家政效勞型；二是開發(fā)商售后代管物業(yè)型；三是業(yè)主結合自主管理型；四是機關單位集資管理型；五是無人管理型。市區(qū)有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)共 15 家，其中二級資質(zhì)企業(yè)10 家，三級資質(zhì)企業(yè) 5 家，從業(yè)人員共 338 人；市區(qū) 18 個較具規(guī)模的居民小區(qū)，總建筑面積 150 多萬平方米。其中 16 個小區(qū)成立了業(yè)主委員會。在實行物業(yè)管理的居民小區(qū)中，成立業(yè)主委員會的都由業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)簽訂了物業(yè)效勞合同，沒有成立業(yè)主委員會的都由開發(fā)

3、建立單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)管理效勞合同或委托合同。為做好物業(yè)管理工作，近年來，我市主要采取了以下幾項措施：加大宣傳力度，增強業(yè)主的物業(yè)消費意識。通過發(fā)放宣傳資料，開展政策法規(guī)咨詢，召開座談會等方式，廣泛宣傳物權法、物業(yè)管理條例及相關政策法規(guī)，使市民更多地理解、參與、支持物業(yè)管理，為物業(yè)管理工作營造了較好的氣氛；加大培訓力度，進步物業(yè)管理人員素質(zhì)。組織各物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、管理人員舉辦培訓班，進步了從業(yè)人員的素質(zhì)。組織有關人員學習外地先進經(jīng)歷，標準物業(yè)效勞，進步管理質(zhì)量，收到了較好的效果；加大監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理行業(yè)安康開展。出臺了黃驊市物業(yè)管理暫行方法、建立了專戶維修資金管理方法等文

4、件，為我市物業(yè)管理行業(yè)的安康開展提供了政策保障。根據(jù)建立部物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法制定了標準的運作程序，將不符合條件的物業(yè)管理企業(yè)提早拒之門外，較好地保證了物業(yè)管理企業(yè)的效勞質(zhì)量，對物業(yè)管理行業(yè)的安康開展起到了推動作用；加大指導力度，完善業(yè)主自治制度。加大對各居民小區(qū)業(yè)主委員會的指導，積極創(chuàng)造條件籌建業(yè)主委員會，制定業(yè)主文明公約，明確權利和義務，使廣闊業(yè)主對自身的權利和義務有了進一步理解，對實行自治管理重要意義的認識有了進一步進步。廣闊業(yè)主積極支持和配合業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)開展工作，共同建好小區(qū)、管好小區(qū)的濃重氣氛正在逐步形成。通過以上工作，市區(qū)物業(yè)管理整體程度有了較大進步。二、存在問題

5、市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理工作雖然獲得了一定成績，但存在的困難和問題也不容無視。主要表如今以下幾個方面：一是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾日益鋒利，不穩(wěn)定因素開場凸現(xiàn)。作為開展中的城市，黃驊最早建立的大局部樓房小區(qū)處于無物業(yè)管理和物業(yè)管理不標準階段，這樣的小區(qū)環(huán)境談不上優(yōu)美，只能保證居住的根本條件，業(yè)主的訴求也較低，矛盾是隱性的；另一局部是近幾年建立的有物業(yè)管理的小區(qū)，大多存在這樣那樣的問題，或房屋質(zhì)量存在問題，或暖氣不熱、水壓缺乏，或綠化不達標、平安無保障等等，這些問題直接影響了業(yè)主的正常生活，但物業(yè)管理企業(yè)又無力解決，業(yè)主很不滿意，因此，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾很多，關系比擬緊張。有的業(yè)主消費意識差，仍

6、有方案經(jīng)濟福利物業(yè)意識，對政府及相關部門有依靠性，造成有的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)吵架，有的到有關部門上訪，據(jù)調(diào)查，有的小區(qū)居民結合集體拒交物業(yè)管理費。出現(xiàn)矛盾解決不及時，不合理，致使不良影響擴大，物業(yè)管理企業(yè)為了生存只好減少人員和投入，降低效勞標準，甚至退出，造成有的小區(qū)至今無人參與物業(yè)管理的癱瘓狀態(tài)，如此惡性循環(huán)，既造成物業(yè)管理企業(yè)普遍虧損，也給業(yè)主生活帶來不便，影響了社會的和諧穩(wěn)定。二是業(yè)主自我管理意識欠缺，業(yè)主委員會尚未真正發(fā)揮作用。由全體業(yè)主民主推選產(chǎn)生的業(yè)主委員會是廣闊業(yè)主的自治組織，在物業(yè)管理工作中起著聯(lián)絡業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，消除隔膜，增進理解的重要作用，但有的業(yè)主對物業(yè)管理情況漠不關

7、心，業(yè)主大會不能順利召開，民主決策的作用得不到有效發(fā)揮。有些小區(qū)在入住幾年后仍沒有召開過業(yè)主大會，沒有成立業(yè)主委員會，物業(yè)管理仍處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。有的小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但并不是由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，而往往是由建立單位或開發(fā)商指定產(chǎn)生，其成員對物業(yè)管理相關知識理解甚少，對其職責認識不清，缺乏足夠的知識、精力和熱情，業(yè)主委員會形同虛設，不能發(fā)揮應有作用。甚至只顧自己沾光，不替廣闊業(yè)主維權。三是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不標準，效勞不到位，從業(yè)人員素質(zhì)較低。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我市推進物業(yè)管理市場化的進程非常困難，嚴重阻礙了物業(yè)管理行業(yè)的安康開展。目前，

8、在市區(qū)實行物業(yè)管理的 18 個居民小區(qū)中，幾乎沒有通過招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，多數(shù)居住小區(qū)或是由原開發(fā)企業(yè)委托其子公司代管，或是由房產(chǎn)主管部門指定物業(yè)管理企業(yè)管理。這種“自建自管”的管理形式所帶來的直接后果就是物業(yè)管理市場缺乏競爭，物業(yè)管理企業(yè)沒有活力，管理程度很難令業(yè)主滿意。即使因為開發(fā)企業(yè)的子公司代管呈現(xiàn)出一時的活力和繁榮，也僅僅是因為開發(fā)企業(yè)要借助這一“活力和繁榮”為大量后續(xù)商品房銷售做做樣子，屬于建筑小區(qū)的前期物業(yè)，一旦開發(fā)企業(yè)與物管公司脫鉤，物業(yè)管理將舉步維艱，居民小區(qū)將面臨無人管理的場面。有的物業(yè)管理人員缺乏效勞意識，效勞態(tài)度不夠端正，效勞用語不文明。有的物業(yè)管理人員技術程度

9、不高，物業(yè)維修不及時、不到位，業(yè)主意見很大。有的物業(yè)管理企業(yè)片面追求經(jīng)濟效益，降低標準承接物業(yè)管理，給日后的物業(yè)管理工作留下隱患。四是部門監(jiān)管作用沒有可以得到足夠發(fā)揮。物業(yè)管理條例對相關部門在物業(yè)管理工作中應負的責任都作了明確的規(guī)定，但在實際工作中，有些規(guī)定沒有得到很好的落實。首先，對物業(yè)管理工作有待進一步進步重視。有的規(guī)模較大的居民小區(qū)，交付使用幾年后仍沒有建立居民委員會，既不利于對物業(yè)管理工作進展指導，也給業(yè)主的生活帶來很大不便。其次，在居民小區(qū)的開工、驗收等環(huán)節(jié)上，有待進一步嚴格。有的分期建立的居民小區(qū)，配套設施未按規(guī)定同步建立。如青青家園等住宅建立工程開工時多數(shù)未進展綜合驗收，導致群體

10、事件發(fā)生，直至上訪。有的居民小區(qū)物業(yè)管理用房未落實，有的綠化工程未達標，有的配套設施未建立等等，這些問題均未得到及時糾正，致使居民小區(qū)的建立未能到達總體規(guī)劃要求。第三，小區(qū)的規(guī)劃設計意識有待進一步超前。特別是一些建立較早的居民小區(qū)表現(xiàn)尤其突出。有的小區(qū)建立時根本未建停車場，也沒有預留停車地點。隨著社會經(jīng)濟的快速開展和人民生活程度的不斷進步，私家車數(shù)量激增。大量的私家車涌進居民小區(qū)，使得許多小區(qū)車滿為患，由此引發(fā)的矛盾糾紛時有發(fā)生。此外，有些水、電、暖等設施不能做到“一戶一表閥”，給物業(yè)管理帶來很大不便，也在一定程度上影響了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關系。第四，部門之間有待進一步形成管理合力。有的業(yè)主

11、隨意丟棄垃圾、違背規(guī)定飼養(yǎng)寵物、私搭亂建，有的擅自改變房屋用處，在裝修中損壞建筑物構造平安或造成滲漏，影響相鄰業(yè)主的正常居住等，對此，物業(yè)管理企業(yè)難以管理，相關職能部門也很少過問。有的部門只收費卻不肯承當設施的維修費用，設施損壞時推諉責任，使物業(yè)管理企業(yè)陷入被動場面。五是開發(fā)商遺留問題導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生糾紛。調(diào)查結果顯示，引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)糾紛的原因多數(shù)與開發(fā)商遺留問題有關。有的開發(fā)商在建立過程中不講誠信，偷工減料，房屋質(zhì)量存在嚴重問題。有的擅自改變設計規(guī)劃，小區(qū)建立先天缺乏,有的在售房時關于供水、供氣等方面的一些承諾無法兌現(xiàn)，成了業(yè)主拒交物業(yè)費的理由。這些問題業(yè)主從開發(fā)商處得不到

12、及時解決，只能同物業(yè)管理企業(yè)交涉，從而引發(fā)雙方的矛盾和糾紛。有的居民小區(qū)交付使用時綠化、道路等配套設施尚未完善，業(yè)主未得到承諾利益，引發(fā)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的矛盾。有的小區(qū)車庫、地下室、活動中心、會所等公建配套設施權屬界定不清，造成業(yè)主對產(chǎn)權的強烈主張，也帶來維修責任的承當和物業(yè)管理費分攤及物業(yè)經(jīng)營收益分配等多方面的矛盾。三、幾點建議 隨著社會經(jīng)濟的開展和人民群眾生活程度的進步，居民小區(qū)物業(yè)管理工作的重要性顯得越來越重要。據(jù)有關專家分析p ，將來城市的主要矛盾點將集中在小區(qū)物業(yè)管理問題上。因此，為建設和諧社會，在將來 3-5 年內(nèi)，推動我市市區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理工作有序、高效開展，建議：1、著眼城

13、市開展前景，以人為本，整合居民小區(qū)，建好和諧社區(qū)。一是合并小區(qū)，解決目前我市多數(shù)小區(qū)規(guī)模偏小、管理本錢較高，不利管理的場面。應以市區(qū)規(guī)劃的道路為小區(qū)四至，規(guī)?？刂圃?15-20 萬平米，從而大大降低物業(yè)管理本錢。二是集中供熱，組建全市性的大型熱力公司，實在解決城市小區(qū)冬季取暖產(chǎn)生的矛盾問題，降低居民居住本錢。三是要強力推進水、電、氣、暖“一房一表閥”改造工作，防止因費用問題引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。四是在居民小區(qū)特別是新建小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建立集中物業(yè)效勞中心，增加物業(yè)管理企業(yè)的自身造血功能。小區(qū)內(nèi)由物業(yè)公司承辦超市、蔬菜、早點、干洗、醫(yī)療門診、幼兒園、美容美發(fā)、家電及車輛維修等與小區(qū)居民需求

14、親密相關的行業(yè)；代收各種費用并從中提取管理費用如有線電視、純潔水、液化氣等費用；既增加物業(yè)管理企業(yè)的自我造血功能，又方便小區(qū)居民日常生活需求，同時還可以減輕小區(qū)居民的物業(yè)管理費用。五是相關部門要通力合作，以法嚴肅查處居民小區(qū)私搭亂建、違章裝修、擅改房屋用處等損害其他業(yè)主利益的不良行為，努力建立和諧小區(qū)。2、加大監(jiān)管力度，推動物業(yè)管理行業(yè)安康開展。加強市房管局對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管，為其創(chuàng)造良好的環(huán)境。要根據(jù)物業(yè)管理條例及相關文件精神，立足我市實際，盡快制定出臺實施細那么，為物業(yè)管理工作提供政策根據(jù)。要進一步標準物業(yè)管理招投標行為，特別是要引入競爭機制，徹底改變物業(yè)管理工作由開發(fā)建立單位“自建自管

15、”的狀況，推動物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)勝劣汰，加快物業(yè)管理市場化進程。要加大對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管力度，并下大力度著重培育一批素質(zhì)高，效勞好，管理標準的物業(yè)管理公司樣板，用典型引路，用典型推動。整頓和標準物業(yè)管理市場秩序，加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，嚴格準入、清出和投訴舉報制度，對業(yè)主的投訴、舉報及時進展查處。要進一步拓寬工作領域，努力加強對單位自建居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導。3、加大宣傳力度，為物業(yè)管理工作創(chuàng)造良好的環(huán)境。物業(yè)管理事關千家萬戶，是和諧社會建立的重要組成局部。要廣泛深化宣傳物權法、物業(yè)管理條例，加強對居民的物業(yè)消費意識教育，使物業(yè)管理的直接參與者-業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)知法明理，對在物業(yè)管理

16、活動中各自的權利和應承當?shù)牧x務有清醒的認識，以條例標準自己的行為。要引導各居民小區(qū)按法律程序盡快成立業(yè)主委員會，促進業(yè)主自律，以法維護自身權益，積極做好業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)工作，消除二者之間的誤會和分歧。要教育業(yè)主主動履行在物業(yè)管理活動中應承當?shù)牧x務，自覺遵守物業(yè)管理的有關規(guī)定，維護公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，按時交納物業(yè)管理費，與物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生糾紛時，應通過正當途徑解決。對不盡義務者要有處理方法和措施，以免因少數(shù)人不盡義務而影響整個小區(qū)的物業(yè)管理效勞工作的正常開展。要教育引導物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，合理收費，承受監(jiān)視，努力為廣闊業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的效勞。4、物業(yè)管理企業(yè)要轉變觀念，進步效勞程度

17、。物業(yè)管理企業(yè)的成敗，很大程度上取決于其素質(zhì)的上下。因此，物業(yè)管理企業(yè)要認真做好員工的教育和培訓工作，不斷轉變效勞理念，進步員工的素質(zhì)和效勞技能。要建立健全企業(yè)內(nèi)部管理制度，完善運行機制，降低運行本錢。要按政策規(guī)定承接物業(yè)管理住宅小區(qū)，并及時與業(yè)主簽訂前期物業(yè)效勞合同或物業(yè)效勞合同，明確雙方的權利、義務和責任。要堅持經(jīng)濟效益和社會效益并重，盡力滿足業(yè)主的合理要求，堅決杜絕任何損害業(yè)主利益的行為，并依法處理物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛。5、健全組織，明確責任，齊抓共管，為物業(yè)管理工作提供有利保障。一是政府要成立物業(yè)管理指導小組。物業(yè)管理工作是一項系統(tǒng)工程，有些問題單靠主管部門鞭長莫及。如今

18、年供暖價格上漲等問題。因此，市政府一定要高度重視，將其列入議事日程。要借鑒其他城市的作法，由主管市長任指導小組組長，下設辦事機構，吸納相關部門參加，及時研究解決物業(yè)管理工作中的問題。各相關單位要在指導小組的統(tǒng)一指導下實在負起責任，互相配合，互相支持，協(xié)調(diào)聯(lián)動，共同努力，對不負責任的職能部門實行問責，為物業(yè)管理工作提供有利保障。二是探究業(yè)主委員會與居委會合二為一，承受街道辦事處的指導機制。各街道辦事處要進一步加強對轄區(qū)內(nèi)各居民小區(qū)物業(yè)管理工作的指導，凡具備條件的居民小區(qū)，都要在街道辦的指導下建立居民委員會和業(yè)主委員會，并探究將業(yè)主委員會與居民委員會合二為一，賦予業(yè)主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子，以便將矛盾化解在基層，努力維護