經(jīng)濟適用住房成本監(jiān)審辦法

1、經(jīng)濟適用住房定價成本監(jiān)審辦法（征求意見稿）第一條 為規(guī)范經(jīng)濟適用住房定價成本的監(jiān)審行為，提高價格決策的科學(xué)性和透明度，根據(jù)中華人民共和國價格法、中華人民共和國會計法、中華人民共和國稅法、政府制定價格成本監(jiān)審辦法、經(jīng)濟適用住房價格管理辦法等規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于價格主管部門對經(jīng)濟適用住房開發(fā)企業(yè)的成本進行調(diào)查、審核和核算定價成本的行為。第三條 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房定價成本監(jiān)審,是指政府價格主管部門調(diào)查、審核、核算經(jīng)濟適用住房定價成本的行為。第四條 本辦法所稱經(jīng)濟適用住房定價成本，是指納入政府經(jīng)濟適用住房建設(shè)計劃，建設(shè)用地實行行政劃撥，享受政府提供的優(yōu)惠政策，向城鎮(zhèn)中低收入家庭供

2、應(yīng)的普通居民住房的合理成本。第五條 經(jīng)濟適用住房定價成本監(jiān)審應(yīng)遵循公平公正、真實合法、科學(xué)合理和程序規(guī)范的原則。(一)權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。凡是本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，不論款項是否支付，均應(yīng)計入本期成本；凡是不屬于本期成本應(yīng)負擔(dān)的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不能計入本期成本。（二）合法性原則。不符合中華人民共和國會計法等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財務(wù)會計制度規(guī)定的費用不能計入定價成本。（三）相關(guān)性原則。凡與本期經(jīng)濟適用住房開發(fā)無關(guān)的收支活動，一律不能計入經(jīng)濟適用住房開發(fā)成本。（四）分類核算原則。經(jīng)濟適用住房開發(fā)企業(yè)的成本按獨立的開發(fā)企業(yè)性質(zhì)分類進行核算。第六條 經(jīng)濟適用住房定價成本，必須以財務(wù)會計報表、帳冊、

3、原始憑證及合同、協(xié)議為依據(jù)，做到真實、準(zhǔn)確、完整、合理。第七條 經(jīng)濟適用住房定價成本由經(jīng)濟適用住房的開發(fā)成本和稅金構(gòu)成。 第八條 經(jīng)濟適用住房的開發(fā)成本包括：征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費、行政事業(yè)性收費、管理費、財務(wù)費和其他費用。（一） 征地和拆遷安置補償費。是指按照法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定用于征用土地和拆遷補償所支付的費用。包括：1、土地征用費；2、拆遷安置費；3、拆遷補償費；4、其他拆遷補助費及按規(guī)定交納耕地占用稅等費用。拆遷中各類舊建筑物的回收殘值應(yīng)沖減成本。（二） 勘察設(shè)計和前期工程費。指開發(fā)項目前期工作

4、所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及設(shè)計、工程招投標(biāo)費、施工通水、通電、通氣、通路及平整場地等前期費用。1、工程勘察費。包括水文、文物、工程地質(zhì)勘察費。2、建筑規(guī)劃及設(shè)計費。包括建筑工程設(shè)計費，建筑規(guī)劃測繪費用等。3、工程招標(biāo)費。包括編標(biāo)費、審標(biāo)費、招標(biāo)費。4、前期工程費。包括施工通水、通電、通氣、通路及平整土地的費用。5、勘察設(shè)計和前期工程建設(shè)中發(fā)生的其他費用。（三） 建筑安裝工程費。是指列入施工圖預(yù)（決）算項目的房屋建筑安裝工程費。包括：1、房屋的土建（含樁基）工程費；2、水、暖、電、氣、熱、通訊、電視線路、消防、電梯等設(shè)備采購及安裝工程費；3、附屬工程費；4、建筑安裝工程建設(shè)中發(fā)生的其他費用。（四）

5、 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。包括住宅小區(qū)紅線內(nèi)的道路、供水、供電、供氣（管道燃氣工程配套費）、供熱、排污、排洪、有線電視、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、消防、郵箱等公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。（五） 非營業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費。包括按照城市建設(shè)總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項目的配電所、水泵消防房、小區(qū)居委會、物業(yè)管理用房，公共停車棚、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運站等配套公建費用；學(xué)校、幼兒園等教育設(shè)施建設(shè)費用。（六） 管理費，包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、按規(guī)定繳納的房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅等以及技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)

6、務(wù)招待費、綠化費、廣告費、公證費、法律顧問費、審計費、咨詢費等。管理費合理支出總額不超過征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費五項之和2%的，按實際支出計算。否則，管理費按征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費五項之和的2%計算。（七） 財務(wù)費用，指開發(fā)單位為經(jīng)濟適用住房建設(shè)籌措資金所發(fā)生的各種費用。包括經(jīng)營者在建筑期間發(fā)生的利息支出(減利息收入)、匯兌凈損失、金融機構(gòu)手續(xù)費以及籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。利息支出，在籌建期間（未辦理竣工決算前），向金融機構(gòu)借款的利息支出，按照實際發(fā)生數(shù)計算；向非金融機構(gòu)借款的

7、利息支出，按照不高于金融機構(gòu)同類、同期貸款利率計算。所稱金融機構(gòu)，是指各類銀行、保險公司以及中國人民銀行批準(zhǔn)從事金融業(yè)務(wù)的非金融機構(gòu)。（八）行政事業(yè)性收費。包括市政公共基礎(chǔ)設(shè)施配套費、建筑地方高等教育費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、白蟻防治費、人防建設(shè)費等，按國家有關(guān)規(guī)定計收。（九）其他費用。前八項不包含的經(jīng)濟適用住房的開發(fā)成本。第九條 稅金，依照國家規(guī)定的稅目和稅率計算。包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加。第十條 職工福利費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，分別按照職工工資總額的14%、2%和1.5%核定。養(yǎng)老保險、失業(yè)保險、醫(yī)療保險、生育保險、工傷保險等社會保障費用按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的比例和水平核定。第十一條

8、固定資產(chǎn)折舊按照各類固定資產(chǎn)原值和財務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)分類折舊年限應(yīng)用直線法分類核算。固定資產(chǎn)提足折舊后，不論能否繼續(xù)使用，均不再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不再補提折舊。對未使用、不需用的固定資產(chǎn)應(yīng)計提折舊。（依據(jù)會計準(zhǔn)則規(guī)定）第十二條 業(yè)務(wù)招待費按照年收入總額的一定比例核定。年收入總額在1500萬元（不含）以下的，按最高不超過收入總額的5核定；年收入總額在1500萬元（含）以上的，按最高不超過收入總額的3另加3萬元核定。（根據(jù)現(xiàn)行稅法規(guī)定） 第十三條 由于年終決算提前結(jié)帳等原因造成跨年列支并且金額較大，影響單位成本的，應(yīng)進行調(diào)整。年初通過“以前年度損益調(diào)整”科目調(diào)整上年費用的，應(yīng)按調(diào)

9、整額加或減上年成本。第十四條 下列費用不得計入經(jīng)濟適用住房開發(fā)成本：（一）住房小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；（二）開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用；（三）各種與住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；（四）各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；（五）由政府負擔(dān)和按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入成本的費用。（六）各種資本性支出和因違規(guī)違章造成的事故而產(chǎn)生的費用。（七）在經(jīng)濟適用住房項目中為合理利用環(huán)境，依據(jù)規(guī)劃要求建造的公企房、工商用房和車庫部分，所取得的收益要全部沖減經(jīng)濟適用住房建設(shè)成本。但計算經(jīng)濟適用住房建筑面積時，上述建筑的面積也應(yīng)扣除。（八）與住房開發(fā)業(yè)務(wù)無關(guān)的其他費用支出；（九）法律、法規(guī)和規(guī)章明確不得計入成本的其它支出。第十五條 經(jīng)濟適用住房成本以一個住房小區(qū)或一幢住宅樓核算。單位套內(nèi)面積成本計算公式為：經(jīng)濟適用住房單位定價成本經(jīng)濟適用住房總定價成本（元）/經(jīng)濟適用住房總套內(nèi)面積（平方米）第十六條 建設(shè)單位或房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟適用住房銷售（預(yù)售）前，根據(jù)政府價格主管部門規(guī)定的成本監(jiān)審表式核算開發(fā)成本，并附以下材料：（一）經(jīng)濟適用住房建設(shè)的立項、用地批文及規(guī)劃、拆遷、施工許可證、規(guī)劃圖、施