【房產(chǎn)】網(wǎng)易房產(chǎn)獨(dú)家專(zhuān)訪北美商業(yè)移民地產(chǎn)領(lǐng)航者亨瑞集團(tuán)

1、實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案【房產(chǎn)】網(wǎng)易房產(chǎn)獨(dú)家專(zhuān)訪北美商業(yè)移民地產(chǎn)領(lǐng)航者亨瑞集團(tuán)從去年開(kāi)始， 在資產(chǎn)配置全球化、 企業(yè)國(guó)際化的浪潮中， 以房地產(chǎn)企業(yè)為主的中國(guó)企業(yè)踴躍進(jìn)入海外市場(chǎng)，因此2013 年被稱(chēng)為中國(guó)房企的“出海年”。而資料顯示， 2014 年第一季度中國(guó)房企海外投資近千億人民幣，已超過(guò)去年全年投資總額。就中國(guó)房企集體出海的話題， 在 7 月 15 日的博鰲·21 世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第14屆年會(huì)上，亨瑞集團(tuán)投資總監(jiān)周華接受了網(wǎng)易房產(chǎn)的采訪。周華表示，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在赴海外投資的過(guò)程中，已經(jīng)作出了初步的探索和嘗試，但也存在一些誤區(qū)，總的來(lái)說(shuō)，面對(duì)陌生的市場(chǎng)環(huán)境，需要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：第一，要明確自

2、己的角色定位； 第二，要選擇最專(zhuān)業(yè)的本土團(tuán)隊(duì)； 第三，要遵守美國(guó)的市場(chǎng)規(guī)則。周華還介紹，目前赴美投資的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商仍然把住宅開(kāi)發(fā)作為自己的主要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，商業(yè)、寫(xiě)字樓等涉足較少。中國(guó)房企之所以更傾向于住宅類(lèi)項(xiàng)目，更多是基于財(cái)務(wù)角度的考慮。住宅銷(xiāo)售可以快速回籠資金，使得現(xiàn)金流壓力較小。酒店或?qū)懽謽琼?xiàng)目資金占用時(shí)間長(zhǎng)，對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)， 會(huì)背負(fù)較大的資金壓力。對(duì)于中國(guó)房企赴美投資的前景，周華對(duì)網(wǎng)易房產(chǎn)表示，他個(gè)人持樂(lè)觀態(tài)度。在本次博鰲論壇的與會(huì)過(guò)程中， 已有數(shù)十家房企表示已在美國(guó)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)項(xiàng)目考察與調(diào)研。周華相信，未來(lái)會(huì)有更多的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍美國(guó)市場(chǎng)。以下為對(duì)亨瑞集團(tuán)投資總監(jiān)周華采訪實(shí)錄

3、：記者：咱們中國(guó)的房企進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)以后，他們面對(duì)的主要客戶群體主要是移民的家庭，或者亞裔的家庭，您對(duì)這一觀點(diǎn)是否認(rèn)可？精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案周華：這個(gè)實(shí)際上就涉及到一個(gè)公司國(guó)際化視野的問(wèn)題?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)商赴美投資大多數(shù)建設(shè)的還是住宅，酒店、寫(xiě)字樓項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)還是比較少，因?yàn)樽≌?xiàng)目面向的很多是我們的華裔群體。但是未來(lái)這個(gè)市場(chǎng)肯定不只針對(duì)華人，或者不只針對(duì)中國(guó)大陸市場(chǎng)，但僅就目前來(lái)講應(yīng)該說(shuō)他們還是非常重要的購(gòu)買(mǎi)力。像綠地、復(fù)星這樣具有國(guó)際化視野的企業(yè)，他們未來(lái)肯定會(huì)建造符合各國(guó)客戶群體需求的物業(yè)類(lèi)型。記者：亨瑞集團(tuán)在中國(guó)本土房企的轉(zhuǎn)化當(dāng)中有什么促進(jìn)作用？周華：亨瑞集團(tuán)現(xiàn)在逐漸向房地產(chǎn)金融集團(tuán)和美

4、國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商的角色轉(zhuǎn)化，實(shí)際上這種復(fù)合定位是基于亨瑞集團(tuán)兩項(xiàng)核心優(yōu)勢(shì)來(lái)講的。首先講房地產(chǎn)金融，對(duì)應(yīng)的是亨瑞集團(tuán)的低成本融資優(yōu)勢(shì)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)服務(wù)商就指的是從傳統(tǒng)意義上的項(xiàng)目獲取，到商業(yè)談判，盡職調(diào)查，項(xiàng)目的建設(shè)、總包、分包，到后期項(xiàng)目的預(yù)售， 包括稅務(wù)規(guī)劃等，亨瑞可以提供全產(chǎn)業(yè)鏈的一站式服務(wù)?？偟膩?lái)講，我們?cè)跒榭蛻籼峁┤谫Y的同時(shí)，還能提供美國(guó)最本土化、 最專(zhuān)業(yè)性的全流程服務(wù)。亨瑞集團(tuán)不僅有近十年的美國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，還擁有很多像Lennar 、綠地這樣的知名的中美合作伙伴， 至今為止亨瑞集團(tuán)管理著20 多億美元的地產(chǎn)組合，投資的項(xiàng)目總額也超過(guò)了100 億美元。除此之外，我們?cè)诿绹?guó)有

5、自己的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和盡職調(diào)查團(tuán)隊(duì)， 同時(shí)也積攢了許多優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。我們自己會(huì)投一部分錢(qián)， 再加一部分我們的EB-5 的融資，幫助客戶獲取一部分銀行貸款，大家一起來(lái)干這個(gè)事情。當(dāng)然我們自己還可以為國(guó)內(nèi)的高凈值客戶提供自己的基金產(chǎn)品，包括固定收益類(lèi)的，股權(quán)類(lèi)的都可以。記者：您所說(shuō)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目都是在美國(guó)嗎？精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案周華：對(duì)，基本上都是在美國(guó)。記者：您剛才提到包括跟綠地的合作過(guò)程當(dāng)中，你們會(huì)給他們提供一些低成本的融資，這個(gè)過(guò)程能否具體的講一下，你們是怎么樣給他們提供的，你們的資源優(yōu)勢(shì)在哪里，為什么你們?cè)谶@么短期的時(shí)間內(nèi)可以有一個(gè)低成本融資提供給對(duì)方。周華：首先這個(gè)低成本融資是EB-5 融資，EB-

6、5 融資是美國(guó)移民局（USCIS）的投資移民項(xiàng)目，旨在通過(guò)外國(guó)投資者的投資和就業(yè)的創(chuàng)造刺激美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，你可以投五十萬(wàn)到一百萬(wàn)美元到符合移民局認(rèn)可的、能夠創(chuàng)造就業(yè)的項(xiàng)目中， 然后獲取美國(guó)的永久綠卡。亨瑞集團(tuán)之所以這么快速的，這么短的時(shí)間內(nèi)可以提供給綠地這么大的一個(gè)資金量，首先來(lái)講是市場(chǎng)大環(huán)境為亨瑞集團(tuán)提供了強(qiáng)大的融資能力。 近年來(lái)北美投資移民已經(jīng)成為一種熱潮，亨瑞集團(tuán)是做投資移民起家的， 在多年的市場(chǎng)耕耘中， 累積了龐大的高凈值客戶群體，形成了極強(qiáng)的市場(chǎng)開(kāi)拓能力， 這些都可以為我們從事海外地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)基金奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其次綠地集團(tuán)在國(guó)內(nèi)具有非常高的信譽(yù)度，所以說(shuō)客戶愿意拿出資金

7、來(lái)投資到項(xiàng)目中。 一方面是信任亨瑞， 解決移民的問(wèn)題， 另一方面他們也很放心把資金投入到像綠地這樣的項(xiàng)目中，所以說(shuō)我們可以在短期之內(nèi)募集大量的資金。記者：你們剛才提到戰(zhàn)略合作伙伴， 那亨瑞集團(tuán)在選擇戰(zhàn)略合作伙伴的時(shí)候有沒(méi)有一定的標(biāo)準(zhǔn)和要求？周華：是的，我們會(huì)有自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求。就以前的機(jī)構(gòu)合作方來(lái)講，在市場(chǎng)上均有很高的知名度和市場(chǎng)影響力，資金實(shí)力也非常雄厚。 而對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，我們更希望選擇具有海外資產(chǎn)配置需求的成熟投資者，像亨瑞的基金產(chǎn)品就滿足這樣客戶的需求。精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案記者：企業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)，可能會(huì)遇到包括政策、法律法規(guī)、市場(chǎng)開(kāi)拓、文化差異等各種問(wèn)題，這方面企業(yè)如何去有效的規(guī)避

8、？周華：實(shí)際上來(lái)說(shuō)我們首先要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研分析，基本上我們會(huì)將市場(chǎng)分為三個(gè)等級(jí)。我們知道一些房地產(chǎn)企業(yè)在馬來(lái)西亞非常成功，像馬來(lái)西亞這樣的國(guó)家，它實(shí)際上可以和中國(guó)同分在第二等這個(gè)水平線上，中國(guó)房地產(chǎn)商在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上玩得非常順的這一套體系，完全可以復(fù)制馬來(lái)西亞， 因此不會(huì)遇到很大的問(wèn)題。還有第三等級(jí)，像非洲一些地方那就更簡(jiǎn)單了，規(guī)則會(huì)相對(duì)少一些。但是美國(guó)是第一個(gè)等級(jí)，他是整個(gè)法律法規(guī)體系是很完善的， 包括歐美的一些地產(chǎn)市場(chǎng)，它的法律法規(guī)、細(xì)則，包括整體的流程，非常嚴(yán)謹(jǐn)，你很難通過(guò)中國(guó)所謂的“關(guān)系”或者是政府公關(guān)來(lái)解決問(wèn)題。要規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，要注意幾個(gè)問(wèn)題。第一，要明確自己的角色定位；第二，要選擇最專(zhuān)

9、業(yè)的本土團(tuán)隊(duì)。第三，要遵守美國(guó)的市場(chǎng)規(guī)則。這是我對(duì)中國(guó)地產(chǎn)商赴美投資的小小建議。記者：咱們公司愿景這方面還有其他的規(guī)劃嗎？周華：簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，亨瑞已經(jīng)發(fā)展成為集北美地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、基金、移民、留學(xué)為一體的綜合性集團(tuán)， 未來(lái)亨瑞集團(tuán)希望能夠攜手國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)或是投資人共同開(kāi)拓美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，互利共贏。記者：在美國(guó)現(xiàn)在投資的那些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中，有沒(méi)有一些比較成功的案例？周華：現(xiàn)在中國(guó)地產(chǎn)商進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)從時(shí)間上來(lái)說(shuō)并不是特別長(zhǎng)，目前除了綠地之外，其實(shí)我們知道像萬(wàn)科、復(fù)星、萬(wàn)達(dá)都有很好的業(yè)績(jī)，或者從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，他們都比較成功。精彩文檔實(shí)用標(biāo)準(zhǔn)文案記者：美國(guó)是一個(gè)很成熟的市場(chǎng)， 他發(fā)展的成熟， 是不是說(shuō)他現(xiàn)

10、在的住宅市場(chǎng)可能會(huì)比較飽和一點(diǎn)， 我們?cè)诠膭?lì)中國(guó)房企走到美國(guó)的時(shí)候，會(huì)不會(huì)更多的鼓勵(lì)他們投入商業(yè)地產(chǎn)，而不是住宅？周華：我覺(jué)得就亨瑞集團(tuán)之前合作過(guò)的國(guó)內(nèi)比較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，他們確實(shí)大多數(shù)，甚至70% 以上更傾向于做住宅類(lèi)的項(xiàng)目，這是從比較現(xiàn)實(shí)的財(cái)務(wù)角度來(lái)考慮的， 因?yàn)樽≌u(mài)了之后， 可以實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠，也就是說(shuō)他的現(xiàn)金流壓力會(huì)非常少， 如果你做酒店或者寫(xiě)字樓的話，你會(huì)沉淀一部分資金在里面，他需要一個(gè)比較長(zhǎng)的回收過(guò)程，對(duì)于國(guó)內(nèi)大的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)背負(fù)一個(gè)比較大的壓力， 這是比較現(xiàn)實(shí)的一點(diǎn)， 這也是我想國(guó)內(nèi)這些大多數(shù)的地產(chǎn)商為什么會(huì)選擇住宅項(xiàng)目。另外一點(diǎn)，選擇住宅項(xiàng)目， 銷(xiāo)售客戶群體 50% 以上是華人， 包括中國(guó)這些移民客戶， 未來(lái)這種銷(xiāo)售市場(chǎng)是非常大的，不用擔(dān)心 去化率這樣的問(wèn)題。 所以對(duì)他們來(lái)說(shuō)， 只要選擇合適的位置， 建筑住宅品質(zhì)過(guò)得去， 那么這個(gè)項(xiàng)目基本是盈利的。而對(duì)于酒店和寫(xiě)字樓等業(yè)態(tài)， 未來(lái)可能會(huì)成為一種趨勢(shì)， 也就是說(shuō) REITs，未來(lái)會(huì)成為一個(gè)主流，我們未來(lái)這種地產(chǎn)商可能會(huì)在國(guó)外收購(gòu)若干個(gè)成熟的物業(yè)，靠這種穩(wěn)定的現(xiàn)金流來(lái)形成一個(gè)比較好的產(chǎn)品，來(lái)中國(guó)發(fā)售。但是目前來(lái)講，大多數(shù)的地產(chǎn)商就現(xiàn)在這個(gè)階段，還會(huì)選擇住宅進(jìn)行開(kāi)發(fā)。(在市