芻議房地產(chǎn)建設(shè)過程中的工程管理

1、最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文芻議房地產(chǎn)建設(shè)過程中的工程管理芻議房地產(chǎn)建設(shè)過程中的工程管理摘要：隨著我國建筑行業(yè)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)也在逐步發(fā)展之中，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜而龐大的系統(tǒng)工程，在建設(shè)的過程當(dāng)中，管理人員一定要做好整個(gè)項(xiàng)目的全過程管理，以確保工程能夠順利完工。本文主要對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中的管理作出分析與探 討。關(guān)鍵詞：工程建設(shè)；項(xiàng)目管控：管理中圖分類號(hào)：K826.16文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：建設(shè)前期的工程項(xiàng)目管控1. 投資機(jī)會(huì)研究和土地競投一定要在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資機(jī)會(huì)的研究，選擇投資方 向、投資區(qū)域和投資產(chǎn)品，據(jù)以編制項(xiàng)目建議書；項(xiàng)目建議書經(jīng)公司 經(jīng)營層和董事會(huì)

2、決策后，編制土地競投報(bào)告，進(jìn)行土地競投，獲取土 地使用權(quán)證。2. 項(xiàng)目全程策劃即為房地產(chǎn)產(chǎn)品從立項(xiàng)到規(guī)劃、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售和售后服務(wù)的 整個(gè)全過程策劃。貫穿于項(xiàng)目開發(fā)的全壽命周期中。 其工作內(nèi)容與項(xiàng) 目的其他階段有所交叉，主要包括市場調(diào)研、可行性研究報(bào)告、產(chǎn)品 定位、市場定位、經(jīng)濟(jì)效益分析與營銷推廣等。3. 項(xiàng)目立項(xiàng)主要工作有市場調(diào)研、細(xì)分產(chǎn)品類型、確定目標(biāo)消費(fèi)群體范圍、 進(jìn)行項(xiàng)目策劃和可行性研究，詳細(xì)測(cè)算項(xiàng)目投資，編制、報(bào)批可行性 研究報(bào)告，獲取立項(xiàng)批復(fù)等。此階段許多工作可與項(xiàng)目全程策劃工作 結(jié)合進(jìn)行，即全程策劃的工作成果可用于進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)審批。全程策劃階段的投資估算內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目立項(xiàng)的投資測(cè)

3、算內(nèi)容。4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)水平質(zhì)量較高的規(guī)劃設(shè)計(jì)是獲取高品質(zhì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的重要環(huán)節(jié)。 本階段的主要工作有申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃條件通知書等。根據(jù)項(xiàng)目 全程策劃內(nèi)容，通過方案競賽等方式優(yōu)選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案， 通過招標(biāo)方 式優(yōu)選設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，最終提供高質(zhì)量的設(shè)計(jì)圖紙(包括初步設(shè) 計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì))。同時(shí)，還必須取得建設(shè)工程規(guī)劃許可 證等政府許可證書。二、建設(shè)過程的工程項(xiàng)目管控1. 做好招投標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作根據(jù)施工總體組織設(shè)計(jì)要求劃分標(biāo)段，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出對(duì)施工 單位的資格要求，發(fā)布招標(biāo)公告。經(jīng)對(duì)參與投標(biāo)的施工單位資格預(yù)審 后，對(duì)通過預(yù)審的單位發(fā)售招標(biāo)文件。隨后接受投標(biāo)文件，組織評(píng)標(biāo) 小組開標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定

4、標(biāo)。這一過程中，不能采取最低報(bào)價(jià)定標(biāo)的原則， 必須兼顧技術(shù)質(zhì)量與價(jià)格，合理平衡技術(shù)標(biāo)與價(jià)格標(biāo)，為保證房地產(chǎn) 產(chǎn)品的品質(zhì)，對(duì)咼層建筑和咼端樓宇必須加大技術(shù)標(biāo)的權(quán)重。2. 項(xiàng)目施工的全過程管理施工組織設(shè)計(jì)是用于指導(dǎo)施工準(zhǔn)備階段及施工全過程的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)文件。一份好的施工組織設(shè)計(jì)能對(duì)人員、機(jī)械、材料、法律、環(huán)境 等各施工管理因素合理安排、統(tǒng)籌計(jì)劃，指導(dǎo)項(xiàng)目管理部門有效地利 用人力、物力、財(cái)力，以最低資源投入滿足工程項(xiàng)目所需及合同要求。工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理重點(diǎn)應(yīng)抓好以下四個(gè)方面：(1) 安全管理。安全管理是工程項(xiàng)目現(xiàn)場管理的關(guān)鍵部分。安 全管理的最終目標(biāo)是確保項(xiàng)目在施工的過程中最大限度地避免危險(xiǎn)、 不造成人

5、身傷亡和財(cái)產(chǎn)損失事故?！鞍踩谝唬A(yù)防為主”是安全管 理必須遵守的原則。安全管理必須貫穿于整個(gè)施工管理的過程中。 項(xiàng) 目經(jīng)理是安全生產(chǎn)的第一責(zé)任人。 項(xiàng)目施工必須根據(jù) 施工現(xiàn)場安全 生產(chǎn)保證體系(DGJ08- 903- 2003 )規(guī)范要求建立施工現(xiàn)場安全保 證體系。在開工前編制施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)保證計(jì)劃，并在施工現(xiàn) 場付諸實(shí)施。有效地識(shí)別、評(píng)價(jià)施工現(xiàn)場所有施工過程和場所存在的 危險(xiǎn)源和環(huán)境因素，以求最大限度地預(yù)防和減少安全事故發(fā)生， 為工 程施工創(chuàng)造良好的條件。(2) 質(zhì)量管理。質(zhì)量管理是施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理中最重要的一個(gè) 部分。在質(zhì)量管理方面，首先應(yīng)該把質(zhì)量管理納入公司質(zhì)量管理體系 中，建立完善

6、的現(xiàn)場質(zhì)量管理體制，強(qiáng)化質(zhì)量意識(shí)，落實(shí)質(zhì)量責(zé)任， 強(qiáng)化質(zhì)量技術(shù)管理工作，強(qiáng)化員工的質(zhì)量責(zé)任心，使質(zhì)量目標(biāo)落實(shí)到 人，并相應(yīng)建立獎(jiǎng)懲機(jī)制。其次應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量驗(yàn)收制度。對(duì)工程質(zhì) 量進(jìn)行巡回檢查、走動(dòng)管理；對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題必須查明原因、追查責(zé)任， 并跟蹤檢查整改措施落實(shí)情況；第三，在全面抓好施工質(zhì)量的同時(shí)， 針對(duì)不同階段的工程特點(diǎn)有針對(duì)性地加大管理措施， 嚴(yán)把材料采購和 進(jìn)場質(zhì)量驗(yàn)收關(guān)，杜絕不合格材料進(jìn)入現(xiàn)場。（3）進(jìn)度管理。進(jìn)度管理是施工項(xiàng)目現(xiàn)場管理中又一個(gè)重要的 部分。是施工項(xiàng)目按照合同工期順利完成的有力保證，是企業(yè)信譽(yù)、 競爭力、履約能力的重要體現(xiàn)。在進(jìn)度管理中還要狠抓“兩頭工期”， 一是加快開工

7、前準(zhǔn)備；二是竣工收尾階段加大管理協(xié)調(diào)力度， 防止因 各分項(xiàng)工程同時(shí)施工可能產(chǎn)生的碰撞和混亂， 使各項(xiàng)工序積極有序地 進(jìn)行。（4）成本管理。成本管理是施工項(xiàng)目管理中最為重要的一個(gè)部 分。在成本管理方面，現(xiàn)場管理人員應(yīng)該明確責(zé)任，降低消耗，提高 工效，把安全、質(zhì)量、進(jìn)度、成本四位一體結(jié)合起來進(jìn)行綜合管理， 并根據(jù)成本管理的目標(biāo)與勞務(wù)施工隊(duì)伍簽訂施工合同； 根據(jù)施工項(xiàng)目 的實(shí)際情況編制降低成本的技術(shù)組織措施，力求在保證安全、質(zhì)量、 工期的前提下最大限度地降低成本。項(xiàng)目主管部門應(yīng)分期搞好“三算”：開工前預(yù)算、階段結(jié)算和內(nèi)部承包結(jié)算和竣工結(jié)算。同時(shí)要充 分發(fā)揮人的積極因素，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制；編制合理的

8、施工組織設(shè) 計(jì)并組織實(shí)施；加強(qiáng)過程控制，抓好工程的質(zhì)量成本；做好現(xiàn)場的工 程內(nèi)容、工程量變更簽證工作。3. 項(xiàng)目的竣工與驗(yàn)收重點(diǎn)做好以下幾項(xiàng)工作：一是做好工程驗(yàn)收前的相關(guān)準(zhǔn)備工作。 首先分系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)備單機(jī)調(diào)試；其次在單機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常的前提下進(jìn)行系 統(tǒng)調(diào)試；最后進(jìn)行所有系統(tǒng)聯(lián)合調(diào)試。二是工程竣工驗(yàn)收。由業(yè)主管 理部門會(huì)同質(zhì)檢部門、安全部門、監(jiān)理公司、投資單位、使用單位， 參照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、合同要求，對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)性的驗(yàn)收，項(xiàng)目 實(shí)施單位及現(xiàn)場管理者應(yīng)對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施全過程作出匯總報(bào)告，進(jìn)行“自評(píng)”“自測(cè)”，并得到上述各部門及接收單位的認(rèn)定。 三是竣 工資料的集成移交。從合同簽訂后，施工單位應(yīng)將設(shè)

9、備的運(yùn)保證明、 合格證、使用說明書、送驗(yàn)報(bào)告書、主材證書、驗(yàn)收單、簽證單、主 要會(huì)議記錄等分門別類地根據(jù)設(shè)備的系統(tǒng)予以匯編、集成，符合歸檔 要求后正式移交給業(yè)主、使用單位、監(jiān)理公司、投資公司，最后送交 審計(jì)部門審核。四是配合審計(jì)，取得審定單。至此工程項(xiàng)目的實(shí)施業(yè) 已完成，移交工作基本結(jié)束。4. 質(zhì)保期內(nèi)的服務(wù)一般工程項(xiàng)目的質(zhì)保期為1-2年。使用單位的操作人員如受到良 好的培訓(xùn)，能正確使用和維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，則工程承包單位就能最終把 工程項(xiàng)目完全徹底交給業(yè)主，收回質(zhì)保金?？⒐ず蟮墓こ添?xiàng)目管理在工程項(xiàng)目全過程管理體系中，項(xiàng)目竣工之后尚有市場推廣和營 銷、物業(yè)管理二個(gè)階段。1. 市場推廣和營銷主要工作內(nèi)

10、容是：市場推廣和營銷方案策劃、實(shí)施，確定合理的 銷售策略和銷售價(jià)格、全面回收項(xiàng)目投資，并實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)；獲取商 品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證等政府許可證書。第一，要編制項(xiàng)目營銷策劃書，內(nèi)容包括項(xiàng)目定位、項(xiàng)目定價(jià)、 市場推廣、銷售方案等。第二，要進(jìn)行總體營銷策劃。負(fù)責(zé)部門根據(jù)“項(xiàng)目營銷策劃書” 中有關(guān)項(xiàng)目營銷的內(nèi)容和要求、設(shè)計(jì)文件及規(guī)劃許可證等前期資料對(duì) 項(xiàng)目營銷工作進(jìn)行總體策劃。其主要內(nèi)容有公司形象及樓盤品牌塑造 的思想，確定市場策略和廣告策略，制定價(jià)格策略和促銷策略，組建 項(xiàng)目營銷部，明確銷售任務(wù)，其他與銷售有關(guān)的事項(xiàng)等。第三，組建項(xiàng)目售樓部。售樓部的資源配置應(yīng)考慮樓盤銷售面積， 銷售地點(diǎn)，銷售期限等因素合理配置。第四，進(jìn)行銷售過程營銷策劃。項(xiàng)目售樓部按照項(xiàng)目營銷策劃的 總體要求，在項(xiàng)目開盤前可進(jìn)行具體營銷策劃。包括現(xiàn)場POP布置、售樓書及模型制作，項(xiàng)目整體廣告宣傳策劃、開盤