江陰物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

1、江陰市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法第一條 為進(jìn)一步提高我市物業(yè)服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、物 業(yè)服務(wù)企業(yè)以及有關(guān)各方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例 、江蘇省物業(yè)管理 條例和省物價(jià)局、省建設(shè)廳印發(fā)的江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 （蘇價(jià)服2004383號）等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條 本辦法適用于全市范圍內(nèi)，符合國家物業(yè)管理資質(zhì)要求的物業(yè)服務(wù)企業(yè)， 對受委托物業(yè)提供社會化、專業(yè)化、市場化服務(wù)的收費(fèi)行為。第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對 房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和 秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。第四條 政

2、府提倡并引導(dǎo)業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù) 企業(yè)；鼓勵開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，制止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭形成。第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行統(tǒng)一管理。市物價(jià)局會同市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé) 全市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作。第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)內(nèi)容、質(zhì)量 相適應(yīng)的原則，根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和合理利潤確定。第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，包括公共服務(wù)費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。其中公共服 務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政 府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府

3、指導(dǎo)價(jià)管理；凡房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)為別墅、寫字 樓、辦公樓、工業(yè)用房、商業(yè)用房，及國有土地出讓合同中規(guī)定容積率小于1（含1）、 或大于4（含4）的住宅商品房，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。為滿足部分業(yè)主、使用人的需要或接受委托開展的特約服務(wù)和代收代辦的，其服務(wù) 收費(fèi)（小區(qū)內(nèi)車輛停放服務(wù)收費(fèi)除外）實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。第八條 普通住宅公共服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行等級收費(fèi)管理（等級收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)見附件）。 各等級服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)按關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)無錫市普通住宅物業(yè)管理服務(wù)簡明標(biāo)準(zhǔn) （試行）的通知 （澄房發(fā)200826號）執(zhí)行。對原已實(shí)行物業(yè)管理但未實(shí)施等級服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)，要逐步實(shí)施等級服務(wù)收費(fèi)。第九條 普通住宅物業(yè)公共

4、服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在價(jià)格主管部門和物業(yè) 管理行政主管部門公布的物業(yè)公共服務(wù)等級收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及浮動幅度范圍內(nèi)，通過業(yè) 主委員會并經(jīng)業(yè)主大會同意后，在物業(yè)服務(wù)合同中的約定。第十條 前期物業(yè)管理是指在業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理物業(yè)之前，由開發(fā)建 設(shè)單位選聘或招標(biāo)確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在房屋預(yù)銷售二十 個工作日之前，根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)、服務(wù)要求、服務(wù)項(xiàng)目，擬定服務(wù)等級、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)送 價(jià)格主管部門審批，同時提供物業(yè)管理資質(zhì)證書、工商營業(yè)執(zhí)照、委托管理合同、公建 配套文件和公共服務(wù)費(fèi)用測算等有關(guān)資料。由開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選

5、擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)參照市場同 類物業(yè)公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在政府指導(dǎo)價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行招投標(biāo)。中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企 業(yè)，應(yīng)在房屋預(yù)銷售十個工作日內(nèi)之前，持物業(yè)服務(wù)合同等備案文本，將中標(biāo)價(jià)格報(bào)價(jià) 格主管部門備案（附住宅區(qū)前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)備報(bào)審情況登記表） 。第十一條 鼓勵開發(fā)建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。價(jià)格主管 部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)加強(qiáng)對公共物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)過程及之后價(jià)格行為的監(jiān)督 和管理。第十二條 在前期物業(yè)管理協(xié)議或房屋買賣合同中，與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或物業(yè)買受人預(yù)先約定的公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)在確定的協(xié)議價(jià)格或中標(biāo)價(jià)格范圍內(nèi)。同時應(yīng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容，涉及物業(yè)買受

6、人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之月期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè) 單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之月期間發(fā)生的物業(yè)服務(wù) 費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。房屋銷售合 同未約定的，由建設(shè)單位按前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。前期物業(yè)交付使用滿一年的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)交付使用滿一年后的一個月內(nèi), 將上一年度的物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)行情況報(bào)送價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部 門。價(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門將對物業(yè)服務(wù)等級、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等執(zhí)行情況 進(jìn)行考核。對未按規(guī)定執(zhí)行的，將予以糾正和處罰。第十三條 實(shí)行市場

7、調(diào)節(jié)價(jià)管理的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，未產(chǎn)生業(yè)主委員會的，由物業(yè)服 務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人（使用人）或幵發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)服務(wù)合同中約定；已產(chǎn)生業(yè)主委 員會的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后在物業(yè)服務(wù)合同中約定。第十四條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采用取包干制或酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè) 承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè) 服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由企主享有或者承 擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。第十五條公共服務(wù)費(fèi)用構(gòu)成因素為：（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)

8、和按規(guī)定提取的福利費(fèi)用等；（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)及保養(yǎng)費(fèi)用；（三）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；（四）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；（五）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公費(fèi)用；（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；（八）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；（九）經(jīng)業(yè)主大會同意的其他費(fèi)用；（十）合理利潤；（十一）法定稅費(fèi)。其中，合理利潤：實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理的物業(yè)最高不超過8%；實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理 的物業(yè)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格、物業(yè)管理行政主管部門或行業(yè)協(xié)會定期公布市場平均價(jià)格水平。第十六條 物業(yè)的電梯、水泵、中央空調(diào)等設(shè)施運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等 納入代收代交費(fèi)用

9、的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)?，具體分?jǐn)傓k法除政 府另有規(guī)定外，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會協(xié)商確定；未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主 與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定。第十七條 業(yè)主、使用人自房屋銷售合同約定的交付日期的次月起，應(yīng)按物業(yè)服務(wù) 合同（協(xié)議）的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。對未入住或未使用連續(xù)超過一個月份以上的 物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)管理企業(yè)書面申請，并經(jīng)確認(rèn)后按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、機(jī)動車輛停放服務(wù)費(fèi)或車位水電、衛(wèi)生等管理費(fèi)。納入物業(yè)管理服務(wù) 范圍的已竣工但未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公 共服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位交納。物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)一般按

10、月交納，也可按合同經(jīng)雙方約定交納。但前期物業(yè)公共服務(wù) 費(fèi)可以預(yù)收，預(yù)收期限最多為六個月。開發(fā)建設(shè)單位實(shí)施分期開發(fā)，分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染 的，環(huán)境、配套設(shè)施尚未完善的，經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)后，業(yè)主可按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的80%交納前 期物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)業(yè)主或業(yè)主委員會委托實(shí)施專人管理的車輛停放服務(wù)收費(fèi)，按價(jià)格主管部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所收取的車輛停放服務(wù)費(fèi)，屬業(yè)主共有收益，應(yīng)單獨(dú)建帳，獨(dú)立核算，主要用于涉及車輛停放服務(wù)中發(fā)生的費(fèi)用， 也可用于彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的不足或補(bǔ)充物業(yè)維修資（基）金。第十九條 物業(yè)管

11、理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng) 當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用時，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂有 償服務(wù)合同，并可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)向委托人提供的其它特約服務(wù)，其服務(wù)收費(fèi)由雙方當(dāng)事人遵循公平、 自愿的原則事先以書面形式約定，不得強(qiáng)行服務(wù)，強(qiáng)行收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù) 質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第二十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 及收費(fèi)辦法等應(yīng)在經(jīng)營場所或服務(wù)地點(diǎn)醒目位置予以公布。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容包括：物業(yè)管理企業(yè)名稱、收費(fèi)對象、服務(wù)

12、內(nèi)容、服 務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、計(jì)費(fèi)起始時間、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格監(jiān)督舉報(bào)電話“12358” 和物業(yè)服務(wù)受理電話等。第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)每半年或一年應(yīng)向業(yè)主、使有人公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收 支情況，接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和價(jià)格主管部門的監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實(shí)施管理的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú) 建帳，定期公布財(cái)務(wù)狀況，接受監(jiān)督。實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請專 業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支情況進(jìn)行審計(jì)。第二十二條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服

13、務(wù)合同的約定按時交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交 納的，可按雙方所簽服務(wù)合同中的約定依法追繳。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶 責(zé)任。物業(yè)發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上的押金、保證金等費(fèi)用。第二十三條 普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案程序、裝飾裝修期間的建筑垃圾清運(yùn)、 水電、電梯使用等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、電控防盜門維護(hù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、停車服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等按有關(guān)規(guī) 定執(zhí)行。第二十四條 價(jià)格主管部門在制定或調(diào)整本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)

14、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總 體水平時，應(yīng)依法舉行價(jià)格聽證會，聽取業(yè)主、使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多方意見。第二十五條 價(jià)格主管部門和物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服 務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量和收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和 規(guī)定，由價(jià)格主管部門依據(jù)中華人民共和國價(jià)格法 和價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定 等法律法規(guī)予以處罰。第二十六條 本辦法自2010年 月 日起施行，以前各有關(guān)文件和本辦法不一致 的，以本辦法為準(zhǔn)。本辦法實(shí)施前，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)合同尚未到期的，物業(yè)服務(wù)及 其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。第二十八條 本辦法由江陰市物價(jià)局、江陰市住房保障和房產(chǎn)管理局在各自的職責(zé) 范圍內(nèi)負(fù)責(zé)解釋，并可制定具體實(shí)施意見。附件：江陰市普通住宅物業(yè)公共服務(wù)等級收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（每月每平方米建筑面積）一級0.10元二級0.30元三級0.50元四級0.70元七級1.30元五級0.90元六級1.10