財(cái)務(wù)分析四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析

1、 地產(chǎn)業(yè)是香港的重要經(jīng)濟(jì)支柱，即便是在世界范圍內(nèi)，香港地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平也處于一個(gè)相當(dāng)高 的位置之上。而在香港，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界發(fā)展這四家地產(chǎn)公司均是地產(chǎn)界的驕 子，憑借其規(guī)模和良好聲譽(yù)，在港人的心目中，四大地產(chǎn)公司就代表了香港的地產(chǎn)業(yè)。經(jīng)過(guò)多年的不 斷發(fā)展，四大地產(chǎn)公司各自形成了一套行之有效而乂獨(dú)具特色的企業(yè)運(yùn)作模式，值得我們學(xué)習(xí)和借鑒。 財(cái)務(wù)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的反映，以下本文從財(cái)務(wù)角度對(duì)四大公司進(jìn)行比較分析，希望從中獲取一些啟示。 一、 公司基本情況 新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司在四大地產(chǎn)公司中規(guī)模最大，它于1972年在香港聯(lián)交所上市，核心業(yè) 務(wù)是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)供銷售及收租投資，相關(guān)業(yè)務(wù)

2、包括酒店管理、保險(xiǎn)、金融業(yè)務(wù)和運(yùn)輸基建管理，并涉 足科技領(lǐng)域。 新世界發(fā)展有限公司于1970年成立即開(kāi)始其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，并于兩年后在香港聯(lián)交所上市。 經(jīng)過(guò)二十多年的積極發(fā)展，該集團(tuán)已將其核心業(yè)務(wù)從地產(chǎn)擴(kuò)展至酒店、基建、服務(wù)以及電訊。同時(shí)它 也是在中國(guó)大陸最大的香港投資者。 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司是香港最負(fù)盛名的企業(yè)之一。集團(tuán)業(yè)務(wù)范圍廣泛，包括房地產(chǎn)發(fā)展、 基礎(chǔ)建設(shè)、港口貨運(yùn)、能源、零售、酒店及電訊業(yè)務(wù)。 恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司是一家投資控股公司，透過(guò)附屬公司參與香港的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與投資、項(xiàng) 目管理、建筑、物業(yè)管理、酒店、公用事業(yè)、零售、財(cái)務(wù)及投資控股以及在中國(guó)大陸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 其旗下，包括聯(lián)

3、營(yíng)公司，有六家上市公司，其中三家為恒生指數(shù)的成份股。 二、 四大地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)比較分析 由于條件所限，本文僅獲取新鴻基、新世界、恒基兆業(yè)1996年6月30日起截止到1999年6月 30日及長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1996年12月31日起截止到1999年12月31日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。需要說(shuō)明的是，新鴻 基、新世界、恒基兆業(yè)是以截至六月三十日止的一年作為一個(gè)會(huì)計(jì)年度， 而長(zhǎng)江實(shí)業(yè)以截至十二月三 十日止的一年為會(huì)計(jì)年度，雖然會(huì)計(jì)期間不同，但該差異將不至于影響比較趨勢(shì)。本文所使用的財(cái)務(wù) 數(shù)據(jù)均以其會(huì)計(jì)年度為基準(zhǔn)。（為便于與我司比較，將我司截止99年12月31日的A股財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)列 于四大地產(chǎn)公司數(shù)據(jù)之下，以1港幣=1.08人民幣

4、作為換算匯率。） 1900. 0 1500. 0 1100. 0 / 1 - - - - - i UU U 96 97 9S 99 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 95S. 1 1073. 9 1130. 6 1736. 3 -恒基兆業(yè) 7S7. 2 1027. 1 912. 1 928. 5 新鴻基 1384.4 1877. 3 1682. 1 159S. 3 -X-新世界 959. 6 1086. 7 1017. 1 1153. 2 萬(wàn)科 32. 1 36. 7 37. 1 6 業(yè)務(wù)規(guī)模比較（單位：億港幣） 總資產(chǎn)（圖1） 四家公司的資產(chǎn)規(guī)模均在97年達(dá)到較高點(diǎn)，其后除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)穩(wěn)步增長(zhǎng)外，其他公司都有所減小。

5、新鴻基資產(chǎn)規(guī)模最大，但99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)一舉超過(guò)了新鴻基位居第一。（注：圖中所標(biāo)識(shí)的年份表示長(zhǎng)江實(shí) 業(yè)及萬(wàn)科截止當(dāng)年12月31 口的一個(gè)年度或其他三家地產(chǎn)公司截止當(dāng)年6月30 口的一個(gè)年度，以下相同。） 營(yíng)業(yè)額 270.0 230.0 190.0 150.0 110. 0 70.0 - 1 96 97 98 99 f 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 132.0 78.6 118.7 81.9 恒基兆業(yè) 152.8 189.7 106.3 146. 0 新鴻基 226.2 289.6 232.2 236.8 新世界 167.2 199.8 203.9 175.3 萬(wàn)科 10. 9 IS. 1 21.0 26.9 （圖2）

6、 從絕對(duì)數(shù)看，新鴻基的營(yíng)業(yè)額規(guī)模最大；新世界雖不及新鴻基但營(yíng)業(yè)額較穩(wěn)定，表明業(yè)務(wù)發(fā)展 較平穩(wěn)；長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和恒基兆業(yè)營(yíng)業(yè)額增減起伏較大。99年四家公司的營(yíng)業(yè)額從大到小排序?yàn)椋盒馒?基、新世界、恒基兆業(yè)、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。 從增長(zhǎng)趨勢(shì)看，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模逐年穩(wěn)步上升，其他三家公司均在97年達(dá)到最高點(diǎn)，98 年乂有不同程度的下滑，到99年下滑勢(shì)頭有所減緩，新世界和恒基兆業(yè)的凈資產(chǎn)還略有回升。99年 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的凈資產(chǎn)超過(guò)新鴻基躍居第一。恒基兆業(yè)凈資產(chǎn)規(guī)模最小。 需要說(shuō)明的是，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在營(yíng)業(yè)額下降的情況下，資產(chǎn)規(guī)模得到訊速膨脹，主要原因是對(duì) 聯(lián)營(yíng)公司（和記黃埔、長(zhǎng)江基建等）的長(zhǎng)期投資獲得了豐厚回報(bào)。年內(nèi)

7、投資收益額達(dá)$580億，是上 年的12倍（其中和記黃埔因出售Orange pic股權(quán)長(zhǎng)實(shí)獲得投資收益$577億）。 每股凈資產(chǎn)（單位：港幣） 四家公司每股凈資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)與各自凈資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)是一致的，但排序略有不同，原因在 于新世界的股本規(guī)模相對(duì)較大。盡管長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的股本規(guī)模也較大，但因99年的良好業(yè)績(jī)使每股凈資 產(chǎn)位居其他公司之首。無(wú)論是在總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)或是營(yíng)業(yè)額方面進(jìn)行比較，這幾家公司按規(guī)模大小進(jìn) 行排序，順序都是一 1300. 0 / / 1000. 0 / , _ 700.0 - - . 100.0 96 97 98 99 T-K江實(shí)業(yè) 685.6 827.8 854.5 1417.

8、4 -恒基兆業(yè) 408.8 602.3 483.2 巾 9& 7 新鴻基 1077. 5 1347. 1 1137.0 1066. 1 新世界 512.6 643.1 548. 1 567. 1 T幵科 12. 3 16.9 1S. 1 19. 1 （圖3） 凈資產(chǎn) 樣的（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的營(yíng)業(yè)額除外，這主要由于該集團(tuán)的主要利潤(rùn)來(lái)源和記黃埔等公 司為其聯(lián)營(yíng)公司，不屬合并報(bào)表范圍），且四家公司的凈資產(chǎn)與總資產(chǎn)的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。這種關(guān) 于公司規(guī)模的財(cái)務(wù)指標(biāo)的同一性，在一定程度上說(shuō)明香港四大地產(chǎn)公司在公司規(guī)模的擴(kuò)張上，表現(xiàn)出 一種較為明顯的均衡發(fā)展特征，而非單個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)的突出。 萬(wàn)科的資產(chǎn)規(guī)模和營(yíng)

9、業(yè)規(guī)模雖遠(yuǎn)不及四大公司，但近年呈現(xiàn)出穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)。 盡管99年各公司的流動(dòng)比率相差不大，但從各年情況看，四家公司流動(dòng)比率的大小和變動(dòng)趨勢(shì) 存在很大差異。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的流動(dòng)比率較高，但98年開(kāi)始己明顯降低。99年除新鴻基外，各公司（含 萬(wàn)科）的流動(dòng)比率均比上年降低，表明其短期償債能力有所減弱。由于個(gè)體差異，無(wú)法看出香港大發(fā) 展商合理的最低流動(dòng)比率水平。 速動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)-存貨）/流動(dòng)負(fù)債 公司 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 萬(wàn)科 年份 99 98 99 98 99 98 99 98 99 98 速動(dòng)比 0.53 0.49 0.14 0.33 0.61 0.77 0.53 0.54 0.59

10、 0.50 現(xiàn)金流動(dòng) 負(fù)債比 -0.18 0.83 035 0.13 1.04 1.03 0.13 0.38 0.02 / （表1） 從速動(dòng)比率與流動(dòng)比率的比較情況看，各公司的存貨都占到流動(dòng)資產(chǎn)一半以上，其中恒基兆業(yè) 的存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比重最大，99年其至達(dá)到90%,因此速動(dòng)比率也最小，這將極大影響其短期償債 能力。這同時(shí)也反映了房地產(chǎn)行業(yè)所固有的存貨金額大、銷售周期長(zhǎng)的事實(shí)。 與98年相比，99年萬(wàn)科的流動(dòng)比率降低了但速動(dòng)比率卻提高了，主要原因是99年萬(wàn)科的存貨 大幅度減少，存量資產(chǎn)在連續(xù)高企后首次開(kāi)始下降。 現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比（經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量/流動(dòng)負(fù)債） 真正能用于償還債務(wù)的是現(xiàn)金流量，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金

11、流量和流動(dòng)負(fù)債的比較可以更好的反映企業(yè)償還 短期債務(wù)的能力。從四家公司情況看差異較大，其中新鴻基的現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比連續(xù)兩年超過(guò)1,短期 償債能力較強(qiáng)；而另外幾家公司的現(xiàn)金流動(dòng)比還不及其一半（除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)1998）,最小的其至只有 0.13（新世界 1999）。 O q 一 n 一 7 1. 7 : - - 1. 3 96 97 9S 99 -一長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 3. 0 3. 3 1. 6 1. 5 -*19基兆業(yè) 2. 00 2. 00 1. 7S 1. 45 新鴻基 1. 3S 1. 3S 1. 10 1. 43 -新世界 1. 63 1. 66 1. 84 1. 76 萬(wàn)科 1. 15 1. 69

12、1. S2 1. 67 2.短期償債能力比較 （圖5） 流動(dòng)比率（流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債） 長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年因營(yíng)業(yè)現(xiàn)金出現(xiàn)凈流出，使現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比呈負(fù)數(shù)，因此其短期償債能力明顯不 足。 3. 運(yùn)營(yíng)效率比較 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率（銷售收入/應(yīng)收帳款平均余額） 四家公司應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率大小不一，從99年的情況看，恒基兆業(yè)和新鴻基應(yīng)收帳款收回速度最 快，僅不到2個(gè)月，其次為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。新世界應(yīng)收帳款管理能力較差，平均收帳期高達(dá)128天。萬(wàn)科 的應(yīng)收帳款回收速度處于中間水平。（參見(jiàn)表2） 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 萬(wàn)科 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率 4.14 6.95 6.69 2.85 5.55 應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)天數(shù) 86

13、.9 52.5 54.5 128 65.8 （表2） 1. 4 1 - X 0. 6 0. 2 96 97 9S 99 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 0. 51 0. 26 0. 19 0. 4 -一恒基兆業(yè) 0. 51 0. 71 0. 3 1 0. 16 新鴻基 1. 1 1. 33 0. S9 0. S3 新世界 0. 61 0. 6 1 0. 6S 0. 56 *75 科 0. 63 0. 67 0. S 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/流動(dòng)資產(chǎn)平均余鵝） （圖6） 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，會(huì)相對(duì)節(jié)約流動(dòng)資產(chǎn)，等于相對(duì)擴(kuò)大資產(chǎn)投入，增強(qiáng)企業(yè)贏利能力；而 延緩周轉(zhuǎn)速度，需要補(bǔ)充流動(dòng)資產(chǎn)參加周轉(zhuǎn)，形成資金浪費(fèi)，降低贏利

14、能力。四家公司中，新鴻基的 流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)最快，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)相對(duì)較慢。 萬(wàn)科的流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度僅次于新鴻基，同新世界相當(dāng)并有超過(guò)之勢(shì)，且近三年在逐年加快。 VZ 0. 15 * W - - - * 0 1 0. 05 96 97 98 99 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 0. 16 0. 08 0. 11 0. 06 恒基兆業(yè) 0. 2 0. 17 0. 19 0. 16 新鴻基 0. 17 0. 18 0. 13 0. 14 T新世界 0. 19 0. 16 0. 19 0. 16 C UC C U r c QO 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（銷售收入/總資產(chǎn)平均余額） （圖7） 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)越快，說(shuō)明銷售能力越強(qiáng)。四家公司中，長(zhǎng)江實(shí)

15、業(yè)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度最慢，新鴻基次之, 恒基兆業(yè)和新世界相差不大。 相比之下，萬(wàn)科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率優(yōu)于上述公司許多，一方面說(shuō)明萬(wàn)科資產(chǎn)規(guī)模較小，另一方面 說(shuō)明運(yùn)用有限資產(chǎn)獲取收入的能力增強(qiáng)了。結(jié)合應(yīng)收帳款和流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)情況，可以認(rèn)為目前萬(wàn)科的 資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)效率比較好。 通常，資產(chǎn)負(fù)債率越低，說(shuō)明企業(yè)自有資金實(shí)力越強(qiáng)，還本付息壓力越小，財(cái)務(wù)狀況越穩(wěn)定。 四家公司的資產(chǎn)負(fù)債率基本都在50%以下，其中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率最低，且有逐年下降趨勢(shì)；新 鴻基次之，但比率逐年上升；其他兩家相差不大，但在99年新世界的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到51%。財(cái)務(wù)杠 桿是一把“雙刃劍”，如果總資產(chǎn)利潤(rùn)率高于負(fù)債利率，增加負(fù)債可以獲取更多收益

16、，反之，增加負(fù) 債將增加負(fù)擔(dān)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。99年新世界的總資產(chǎn)利潤(rùn)率僅為1.1% （參見(jiàn)圖10）,過(guò)高的負(fù)債率無(wú)疑 將增加其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 萬(wàn)科的資產(chǎn)負(fù)債率高于香港公司始終在50%以上，盡管這在中國(guó)的上市公司中并不算高。 己獲利息倍數(shù)（稅息前利潤(rùn)/利息支出） 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 已獲利息倍數(shù) 5.7 4.6 5.7 2.1 （表3） 雖然長(zhǎng)期債務(wù)是未來(lái)的經(jīng)濟(jì)資源流出，但利息卻是企業(yè)每年必須的支出，己獲利息倍數(shù)正是反 映利息受到企業(yè)息稅前利潤(rùn)保障的程度。四家公司中，新世界的償還利息能力最差，還不到其他三家 的1/2。（需要說(shuō)明的是，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)實(shí)際己獲利息倍數(shù)達(dá)59,從穩(wěn)健和可比性出

17、發(fā)，這里仍用98 年數(shù)作為其對(duì)利息保證程度的評(píng)價(jià)指標(biāo)。） 5. 獲利能力分析0. 6 0. 5 0. 1 0. 3 0. 2 - - K : 一一一- J 96 97 9S 99 一長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 0. 28 0. 23 0. 24 0. 18 -恒基兆業(yè) 0. 48 0. 41 0. 19 0. 16 新鴻基 0. 22 0. 28 0. 32 0. 33 T新世界 0. 47 0. 41 0. 18 0. 51 寶一 0 66 0 54 0 51 0 53 4. 長(zhǎng)期償債能力比較 （圖8） 資產(chǎn)負(fù)債率 四家公司的凈利潤(rùn)變化趨勢(shì)基本一致，98年較97年均有大幅度下降，99年乂有不同程度回升。 結(jié)合

18、近幾年香港經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史來(lái)看，上述公司的贏利情況明顯透視出香港98年金融危機(jī)時(shí)的影子 （宏觀經(jīng)濟(jì)狀況嚴(yán)重影響房地產(chǎn)業(yè)景氣程度）。在經(jīng)濟(jì)蕭條時(shí)，很難找到利潤(rùn)不下降的公司；而在經(jīng) 濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，大部分公司贏利情況有所好轉(zhuǎn)。 此外，我們注意到，99年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)凈利潤(rùn)呈跳躍式增長(zhǎng)（原因同前）而新世界這家公司的贏利 卻仍然惡化，這似乎揭示了該公司的經(jīng)營(yíng)不善。 銷售凈利率（凈利潤(rùn)/銷售收入） 各家公司的銷售凈利率與凈利潤(rùn)的變動(dòng)趨勢(shì)基本一致。新世界的銷售收入獲利能力較差，與其 他公司差距較大。新世界和恒基的銷售凈利率有逐年降低趨勢(shì)。此外，需要說(shuō)明的是，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的銷 售凈利率比其他公司高出許多倍且波動(dòng)較大，其原因筆

19、者在前文己提到過(guò)，即長(zhǎng)江集團(tuán)的重要利潤(rùn)來(lái) 源一一和記黃埔、長(zhǎng) - - / - 160. 0 130. 0 100. 0 70. 0 40. 0 10. 0 / - 、/ 1 96 97 95 99 -K江實(shí)業(yè) 137. 7 176. 0 61. 1 593. 7 -恒基兆業(yè) 83. 6 96. 2 19. 3 54.2 新鴻基 110. 4 111. 6 72.6 92.8 T新世界 41. 6 53. 1 21.4 12. 7 - 1 a 1 Q O 1 （圖9） 凈利潤(rùn)（單位：億港幣） 江基建、香港電燈等公司均為其聯(lián)營(yíng)公司，未被納入合并報(bào)表范圍，導(dǎo)致銷售收 入沒(méi)有包括這些公司，而凈利潤(rùn)乂體

20、現(xiàn)了這些公司的收益。 與上述公司相比，萬(wàn)科的銷售獲利能力尚有較大差距，而且銷售凈利率在逐年降低，主要原因 在于：（1）萬(wàn)佳的商業(yè)銷售收入凈利率低；（2）因開(kāi)發(fā)成本較高萬(wàn)科地產(chǎn)毛利率較低；（3）四大公司 出租業(yè)務(wù)凈利率較高。 資產(chǎn)凈利率反映了企業(yè)的資源利用效率。除長(zhǎng)江實(shí)業(yè)外各公司的資產(chǎn)凈利率基本呈下降趨勢(shì)， 這在某種程度上也說(shuō)明了香港地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)平均利潤(rùn)率正在下降。且房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性, 很大一部分資金用于土地儲(chǔ)備，資金占?jí)狠^嚴(yán)重，因此其資產(chǎn)凈利率普遍較低。四家公司中，新世界 的資產(chǎn)利用效率最低，99年僅為其他公司的1/5。相反近年萬(wàn)科的資產(chǎn)凈利率在緩慢上升，一定程度 上反映了萬(wàn)科綜合資

21、產(chǎn)利用效率在提高。 凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)趨勢(shì)與總資產(chǎn)利潤(rùn)率的變動(dòng)趨勢(shì)幾乎相同。這也反映了同樣的一個(gè)問(wèn)題， 即近兒年整個(gè)香港房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤(rùn)率在逐步下降（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)若剔除因和記黃埔轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得的非 經(jīng)常收益，其1 15 12 9 6 3 0 、 / h U - - * 鳳 - 96 97 98 99 f -長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 14. 4 16. 4 5. 4 34. 2 -恒基兆業(yè) 10. 6 9. 4 5 2 5 8 新鴻基 8 7 5 4 3 5 8 T-新世界 4 3 久 9 2 1 1 - （圖 11） 資產(chǎn)凈利率（凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)） 284062 999凈資產(chǎn)收益率（凈利潤(rùn)/凈資產(chǎn)） 凈資產(chǎn)收益率也

22、是降低的）。由于香港的會(huì)計(jì)制度將物業(yè)重估市價(jià)高于成本價(jià)的部分作 為凈資產(chǎn)的一部分。計(jì)算扣除該重估儲(chǔ)備的凈資產(chǎn)收益率，將更具可比性，也更便于國(guó)內(nèi)企業(yè)參考。 公司 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 萬(wàn)科 年份 99 98 99 98 99 98 99 98 99 98 扣除物業(yè)重估儲(chǔ)備的 42.0 7.3 14.7 14.4 14.7 12.7 3.4 6.3 11.0 10.1 凈資產(chǎn)收益率（） （表4） 由表4可看出，房地產(chǎn)業(yè)由于其營(yíng)業(yè)周期長(zhǎng)等行業(yè)特殊性，即使是象香港四大地產(chǎn)公司這樣做 得較好的企業(yè)，其凈資產(chǎn)收益率最高也不超過(guò)15% （長(zhǎng)江實(shí)99年業(yè)例外）。 每股收益 從四大地產(chǎn)公司的每股贏

23、利變動(dòng)情況來(lái)看，同樣是由于宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致他們97年以后的贏 利情況不其理想，直到99年才略有回升（但新世界99年情況進(jìn)一步惡化），長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年每股收益 創(chuàng)歷史新高（原因同前）。 6 股利分配政策比較 每股股利（股利總額/流通股數(shù)） 結(jié)合每股收益情況分析，四大地產(chǎn)公司每年的股利支付都是根據(jù)當(dāng)年的贏利情況來(lái)確定的，利 潤(rùn)越高，支付股利的絕對(duì)數(shù)越大。但長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年情況相反，每股股利并未隨每股收益的增加而大 幅增長(zhǎng)，這或許是其一貫的低股利政策或者為了增加儲(chǔ)備擴(kuò)大投資， 也可能是基于對(duì)支付股利現(xiàn)金壓 力的考慮 （支付99年股利需現(xiàn)金$31.7億） 。（圖 13） （圖 ） 四大地產(chǎn)公司的股利支付

24、基本都以現(xiàn)金形式，新世界99年的股利雖有部分以紅股形式，但也給 予了股東現(xiàn)金選擇權(quán)。 股利支付率（每股股利侮股收益）（圖15） AA n OU. U 50.0 10.0 30.0 20.0 _ -.十- r _ _ 一 人 f / 、 - - 96 97 9S 99 f-長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 22.9 21. 1 43.6 5.3 -一恒基兆業(yè) 39.3 43.8 52.6 47.6 新鴻基 39.7 39.6 39.5 40. 1 4R 7 A9. 0 57 7 4S 4 股利支付率二每股股利每股收益、反映了公司贏利中有多少用來(lái)支付股利。四家公司中，新鴻 基釆取的是固定股利支付率的股利分配政策，而其他三

25、家公司的股利支付率的變動(dòng)則是另一種情況， 即股利支付率與公司贏利負(fù)相關(guān) （如前述長(zhǎng)江實(shí)業(yè)） 。 這就說(shuō)明了這三家公司在公司贏利情況較好年 度 （實(shí)際上也是宏觀經(jīng)濟(jì)狀況較好的年度） ，降低了股利支付率，以增加保留盈余供再投資所需；而 在贏利狀況轉(zhuǎn)差時(shí)（實(shí)際上也是行業(yè)不景氣的年度），增大了股利支付率，減少了擴(kuò)大投資的儲(chǔ)備來(lái) 源。 （表5） 7. 各業(yè)務(wù)構(gòu)成比較（表5） 租金 強(qiáng)出, 工程 基建 電訊 刃業(yè)管 年份 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)溢利 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)溢利 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)溢利 營(yíng)業(yè)額 營(yíng)業(yè)溢利 金額 占比 金額 占比 金額 占比 金額 占比 金額 占比 金額 占比 金額

26、占比 金額 占比 99 336 4. 1 156 8.4 1355 9. 1 873 0 5510 23.3 4203 39.6 1757 10 1179 69.2 98 280 2.4 184 5.4 1616 15.2 1074 17.9 5650 24.3 4443 30.9 1990 9.8 1379 28. 1 99 7371 90 42 2.3 11036 75.6 3153 64. 9 14991 63.3 4960 46. 8 1529 8.7 142 8.3 98 10975 92.5 2618 76.3 7197 67.7 4241 70.5 15301 65.9 8939

27、 62. 1 5836 2& 6 2909 59.3 L99 610 4.2 27 0.6 6748 38.5 382 22.4 98 545 5. 1 39 0.6 5923 29 434 & 9 99 542 2.3 134 1.3 2095 12 222 13.1 98 545 2.3 132 0.9 2672 13. 1 349 7. 1 99 741 4.2 480 28.2 98 677 3.3 400 & 2 99 2618 14.9 -712 -42. 1 98 2345 11. 5 -646 -13. 2 99 486 5.9 70 3.8 98 60

28、1 5. 1 62 1. 8 資及 才99 1589 85.3 806 5.5 806 16.5 543 2.3 543 5. 1 98 562 16.4 660 6.2 660 11.0 435 1. 9 434 3 其他 99 6 0.2 790 5.6 2094 8.8 767 7.2 2039 11.7 16 1. 1 98 3 0. 1 611 5.8 1288 5.6 435 3. 1 947 4.6 77 1.6 合計(jì) 99 8193 100 1863 100 14597 100 4859 100 23680 100 10607 100 17527 100 1703 100 98

29、 11865 100 3429 100 10629 100 6014 100 23222 100 14383 100 20390 100 4902 100 四大地產(chǎn)公司中，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基和恒基兆業(yè)的主業(yè)非常突出，樓宇出售業(yè)務(wù)在各公司業(yè)務(wù)營(yíng) 業(yè)額及利潤(rùn)構(gòu)成中所占比重相當(dāng)高（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的樓宇出售利潤(rùn)中扣除了物業(yè)減值準(zhǔn)備）；而新世界主 業(yè)不突出，該公司99的營(yíng)業(yè)額中樓宇出售僅占8.7%。 樓宇出租業(yè)務(wù)在四大地產(chǎn)公司的各業(yè)務(wù)中均占有較重要的地位，從表中可看出，各公司出租業(yè)務(wù) 的營(yíng)業(yè)溢利所占比例均達(dá)到其營(yíng)業(yè)額所占比例的近兩倍，可見(jiàn)出租業(yè)務(wù)的獲利能力較強(qiáng)。 此外，四大地產(chǎn)公司所涉足的其他業(yè)務(wù)與其主業(yè)基本都

30、具有較大的相關(guān)性（如基建等）。 三、對(duì)我公司的啟示意義 在上一部分，通過(guò)數(shù)據(jù)比較和趨勢(shì)比較，筆者己經(jīng)對(duì)四大地產(chǎn)公司的各種財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了綜合性 的比較分析。根據(jù)這些分析，結(jié)合我公司實(shí)際情況，得到以下結(jié)論: 1.在規(guī)模上，與四大地產(chǎn)公司比較，萬(wàn)科仍相差很大。因此，萬(wàn)科的規(guī)模擴(kuò)張空間還很大，而 且正處在一個(gè)穩(wěn)步增長(zhǎng)時(shí)期；在規(guī)模擴(kuò)張時(shí)，應(yīng)注意總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)和營(yíng)業(yè)額的均衡發(fā)展，對(duì)此, 筆者在上一部分己經(jīng)指出四大地產(chǎn)公司規(guī)模擴(kuò)張具有明顯的均衡發(fā)展的特征。 四大地產(chǎn)公司中，規(guī)模最大的是新鴻基（長(zhǎng)江實(shí)業(yè)99年情況特殊不在此比較），99年其營(yíng)業(yè)額、 總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)分別是萬(wàn)科的9倍、38倍、55借和44倍

31、；萬(wàn)科各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)與四大公司中 財(cái)務(wù)指標(biāo) 四大公司的最后一位 萬(wàn)科 比值 名稱 數(shù)值 總資產(chǎn) 恒基兆業(yè) 928.9 41.6 22.3 : 1 營(yíng)業(yè)額 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 81.9 26.9 3.0 : 1 凈資產(chǎn) 恒基兆業(yè) 498.7 19.4 25.7 : 1 凈利潤(rùn) 新世界 12.7 2.1 6.0 : 1 單位：億港元 2.在經(jīng)營(yíng)質(zhì)素上，萬(wàn)科與四大地產(chǎn)公司水平相近。比如在凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)凈利率，在短 最小的比較情況如下: 期償債能力與運(yùn)營(yíng)效率方面；萬(wàn)科銷售凈利率低于四大公司，主要因?yàn)槿f(wàn)佳的商業(yè)銷售收入凈利率 低及四大公司出租業(yè)務(wù)凈利率高的原因；萬(wàn)科的個(gè)別指標(biāo)其至優(yōu)于四大公司，例如99年萬(wàn)科的

32、速動(dòng) 比率，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率達(dá)到0.65,高出四大地產(chǎn)公司4倍多），這說(shuō)明萬(wàn)科的資產(chǎn)綜合 利用效率在逐步提高。 3. 在資產(chǎn)質(zhì)素上，萬(wàn)科明顯遜于四大地產(chǎn)公司。其一表現(xiàn)在四大公司擁有高額評(píng)估增值的長(zhǎng)期 物業(yè)，如新鴻基物業(yè)評(píng)估增值高達(dá)430億港元；而萬(wàn)科卻有不少低效資產(chǎn)和遺留問(wèn)題；其二，萬(wàn)科 的資產(chǎn)負(fù)債率明顯高于四大公司，這主要是由于是香港和內(nèi)地的不同的融資環(huán)境造成；其三，存貨在 萬(wàn)科總資產(chǎn)中的比率遠(yuǎn)高于四大公司（盡管99年有所降低），但在流動(dòng)資產(chǎn)中的比率和四大公司接近, 說(shuō)明四大公司的長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期物業(yè)比例遠(yuǎn)高于萬(wàn)科。 存貨情況比較 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 恒基兆業(yè) 新鴻基 新世界 萬(wàn)科 存貨金額（億港幣） 139.6 273.2 161.4 235.9 22.9 占流動(dòng)資產(chǎn)比重（） 63.9 90.6 57.4 70.0 64.7 占總資產(chǎn)比重（） 8.0 29.4 10.1 20.5 55.0 4. 四大地產(chǎn)公司的近年來(lái)的獲利狀況與香港宏觀經(jīng)濟(jì)狀況息息相關(guān)，表明房地產(chǎn)業(yè)受宏觀經(jīng)濟(jì) 影響較深。反觀萬(wàn)科自97年以來(lái)的上升，也是與國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相一致，這提醒我們，要密 切研究宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展大勢(shì)，也要準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)不利下的經(jīng)營(yíng)對(duì)策，如萬(wàn)科目前的較高的資產(chǎn)負(fù)債 率和凈現(xiàn)金流出就是需要改善的