發(fā)展“住房倒按揭”的障礙因素及對(duì)策

1、發(fā)展“住房倒按揭”的障礙因素及對(duì)策摘要：“住房倒按揭”作為一種新的住房融資渠道和養(yǎng)老模式，在引進(jìn)和推行過程中，涉及到如代際關(guān)系、遺產(chǎn)、房地產(chǎn)、保險(xiǎn)等方方面面問題。自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和為“住房倒按揭”推行提供了堅(jiān)實(shí)的物質(zhì)條件和市場(chǎng)需求支持。住房觀念、住房權(quán)屬、房屋價(jià)值評(píng)估和房地產(chǎn)政策是“住房倒按揭”難以推行的障礙性因素。對(duì)此，筆者提出建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)、建立新型的房地產(chǎn)開發(fā)的土地循環(huán)模式、鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司及銀行等金融機(jī)構(gòu)積極介入“住房倒按揭”市場(chǎng)等對(duì)策。 關(guān)鍵詞：倒按揭；房地產(chǎn)市場(chǎng)；政策性“倒按揭”機(jī)構(gòu) 目前，我國已進(jìn)入老齡社會(huì)，并且正處于快速老齡化階段，我國將平均每年增加5

2、96萬老年人口，年均增長速度達(dá)到3.28，大大超過總?cè)丝谀昃?.66的增長速度，人口老齡化程度明顯加快。到2020年，老年人口將達(dá)到2.48億，老齡化水平將達(dá)到17.17。到2051年，老年人口規(guī)模將達(dá)到峰值4.37億。另據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，15年前，中國10個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，現(xiàn)在變成3、4個(gè)年輕人養(yǎng)一個(gè)老人，年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來越重，我國已實(shí)施了近30年的獨(dú)生子女政策也必然使年輕人養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)越來越重。因此，需要采取新的思路來探討社會(huì)養(yǎng)老保障問題，而“住房倒按揭”為我們提供了一個(gè)選擇。 一、“住房倒按揭”的淵源 傳統(tǒng)的住房按揭貸款，是買房者在支付一定的房屋首付款后，其差額款通過以所購房屋作抵押向

3、銀行貸款，然后由買房者在一段較長時(shí)間內(nèi)分期償還給銀行，通常這個(gè)時(shí)間長達(dá)1530年。貸款一次發(fā)放，分期償還，貸款本金隨著分期償還而下降，負(fù)債減少，自有資產(chǎn)增加?！白》康拱唇摇笔巧鲜兰o(jì)80年代中期美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立的?！白》康拱唇摇辟J款放貸對(duì)象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，由銀行定期向借款人放貸，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸。其特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，貸款本金隨著分期放貸而上升，負(fù)債增加，自有資產(chǎn)減少。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。 美國的“倒按揭貸款”發(fā)放形式可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押，借貸雙方約定還貸日期，在借貸期間放貸

4、者按期支付貸款給借款人，到期借款人既可出售住房，也可以其他資產(chǎn)還貸；無限期類則由放貸者定期向住戶支付貸款，直到住戶死亡或從住房中搬走為止，到時(shí)以出售住房收入作為還貸的唯一資金來源?！暗拱唇摇痹诿绹卸甑?，但與美國目前老人的人口數(shù)相比，比例其實(shí)微乎其微。該業(yè)務(wù)開展較少的主要原因就是產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性，除需要政府財(cái)政上的資助外，還需要銀行、保險(xiǎn)等相關(guān)部門的聯(lián)合運(yùn)作，之所以要由保險(xiǎn)公司介入就是要防范產(chǎn)品本身帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。我國的“住房倒按揭”具體采取何種形式還未可知，但可以肯定基本模式與美國模式相仿，會(huì)根據(jù)我國國情適當(dāng)調(diào)整。 二、“住房倒按揭”的障礙因素 “倒按揭貸款”是以自有住房作抵押的銀行貸款

5、，必將會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)因素的影響，其中主要的影響因素是自有住房擁有量、房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和、住房觀念、房屋價(jià)值評(píng)估、住房權(quán)屬和房地產(chǎn)政策。其中，自有住房擁有量和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和為“住房倒按揭”推行的物質(zhì)性影響因素和市場(chǎng)需求因素。 (一)自有住房擁有量。據(jù)2006年建設(shè)部統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，中國住房“自有率”接近82，在實(shí)施住房制度改革之時(shí)，有相當(dāng)多的城鎮(zhèn)人口享受了福利分房并轉(zhuǎn)為私有住房，這部分房產(chǎn)的價(jià)值遠(yuǎn)大于近年來住房商品化后的新建住房。經(jīng)過二十多年持續(xù)的發(fā)展，尤其是近年實(shí)施住房制度改革以來，我國居民的住房條件有了很大改善。據(jù)國家第五次人口普查顯示，中國城市人口中有751224戶購買商品房，占城市家

6、庭戶的9.2；533396戶購買了適用房，占6.5；2401075戶購買原公有住房，占29.4；26.8的戶建有自住房。城市中擁有住房的家庭戶達(dá)到587萬戶，占72，其中相當(dāng)比例的是擁有一生積蓄的老年人。我國已經(jīng)具備了開展住房反向抵押的堅(jiān)實(shí)物質(zhì)條件。 (二)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和。整體來看，我國居民擁有的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值總和遠(yuǎn)高于居民儲(chǔ)蓄余額，更重要的是住房較儲(chǔ)蓄更分散化，真正是藏富于民，而不是像儲(chǔ)蓄、證券等資產(chǎn)20的人掌握著80的價(jià)值。以中國人目前的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)分析，儲(chǔ)蓄、房產(chǎn)、證券(股票、基金等)將三分未來家庭的資產(chǎn)，房產(chǎn)價(jià)值將遠(yuǎn)超養(yǎng)老金及其他社會(huì)保險(xiǎn)現(xiàn)值，將成為未來普通家庭的主要財(cái)產(chǎn)。 截止2007

7、年5月末，我國住房按揭貸款余額達(dá)到2.2萬億元，雖然與高達(dá)14萬億的居民儲(chǔ)蓄余額相比還不算太高，但發(fā)展勢(shì)頭相當(dāng)快，是金融行業(yè)目前增長最好的一塊業(yè)務(wù)。同時(shí)，目前固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)占的比重相當(dāng)大，住宅開發(fā)年投資額已超過1萬億的規(guī)模，這兩年住房開發(fā)規(guī)模的增速盡管受宏觀調(diào)控的影響，預(yù)計(jì)還將會(huì)保持在較高增長水平。即使維持目前規(guī)模不變，開發(fā)投資都將逐步轉(zhuǎn)化為居民房地產(chǎn)消費(fèi)或投資。假設(shè)未來年度投資額的20轉(zhuǎn)化為住房消費(fèi)貸款，住房按揭貸款也能保持在10以上的增幅，保守估計(jì)在2020年也能夠達(dá)到7.5萬億的規(guī)模，僅貸款支撐的房地產(chǎn)保有量價(jià)值就可在15萬億以上，是一筆巨大的民間財(cái)富，將遠(yuǎn)大于養(yǎng)老金缺口的數(shù)額，而

8、且當(dāng)前貸款買房的主體人群是獨(dú)生子女的家庭，老人并不寄希望于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式而給子女很大的負(fù)擔(dān)，希望能靠自己，輔助于社會(huì)中介提供的服務(wù)解決養(yǎng)老問題，養(yǎng)老觀念變化很大，住房倒按揭養(yǎng)老將有很好的市場(chǎng)需求支撐。 1 (三)住房觀念。在人的傳統(tǒng)觀念中，“養(yǎng)兒防老”的觀念根深蒂固，對(duì)“以房養(yǎng)老”模式，絕大多數(shù)人還難以接受。大多數(shù)父母的心愿是希望把房子留給孩子，福庇后人，除非萬般無奈才會(huì)選擇靠房養(yǎng)老的辦法。在中國，贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任，如果父母辦理“倒按揭貸款”，會(huì)給人以子女不孝的感覺。對(duì)房子如何處置，不但涉及遺產(chǎn)繼承問題，同時(shí)也涉及到代際關(guān)系。因此，無論是老人還是兒女，都比較慎重。 (四)住房權(quán)屬。

9、目前我國城鎮(zhèn)中離退休的老年人基本上是在住房福利分配時(shí)期參加工作，通過福利分房獲得住房，經(jīng)過住房制度改革后取得了住房的產(chǎn)權(quán)。在住房制度改革的過程中，單位對(duì)職工的住房政策、產(chǎn)權(quán)比例政策出現(xiàn)過幾次調(diào)整，因此產(chǎn)生了一些房屋產(chǎn)權(quán)的遺留問題。如，一些單位在職工購房后出于種種原因不給職工辦理產(chǎn)權(quán)證，使職工雖已購房但不能真正擁有房屋產(chǎn)權(quán)，一些職工在購買單位住房時(shí)，僅購買了70的產(chǎn)權(quán)，并且一直未購買剩余30的產(chǎn)權(quán)，這樣的住房就不能進(jìn)入市場(chǎng)交易；少量職工住宅由于不符合住房制度改革的售房政策，職工只能居住，不能購買房屋的產(chǎn)權(quán)。這些住房制度改革遺留的房屋產(chǎn)權(quán)問題使部分老年人不能擁有合法的住房產(chǎn)權(quán)，將直接影響到老年人對(duì)

10、“倒按揭貸款”的需求。此外，一些老年人在購房時(shí)將產(chǎn)權(quán)所有人寫為子女的名字，或是與其他人共同擁有產(chǎn)權(quán)，使得房屋的權(quán)屬狀況十分復(fù)雜。此類問題也將是制約“倒按揭貸款”需求的重要因素。 (五)房屋價(jià)值評(píng)估。房屋價(jià)值評(píng)估是“倒按揭貸款”運(yùn)作中的重要一環(huán)，決定著貸款的發(fā)放金額。由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不成熟，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)明顯，加之“倒按揭貸款”一般要十多年甚至二三十年，使得“倒按揭”模式中的房屋價(jià)值評(píng)估工作十分復(fù)雜和困難。房屋價(jià)值決定于房地產(chǎn)價(jià)格，而房地產(chǎn)價(jià)格又受到房地產(chǎn)自身因素、環(huán)境因素、人口因素、因素、社會(huì)因素、行政因素、心理因素、國際因素的影響。我國正在改革開放的快速時(shí)期，所以這些因素均處于不同程度的

11、變化中，會(huì)直接或間接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的變化，從而使房屋價(jià)值發(fā)生變化。目前評(píng)估房地產(chǎn)未來價(jià)格的方法主要是長期趨勢(shì)法，由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)還不成熟，缺乏該方法所需的系統(tǒng)的價(jià)格資料，價(jià)格影響因素的變化幅度較大，加上“倒按揭貸款”的年限較長等原因，長期趨勢(shì)法對(duì)“倒按揭貸款”抵押房屋的價(jià)值難以做出較準(zhǔn)確的判斷。因此，房屋價(jià)值評(píng)估是制約我國“倒按揭”模式發(fā)展的一個(gè)重要的技術(shù)因素。 (六)房地產(chǎn)政策。我國的房地產(chǎn)政策體系還不完善，一些相關(guān)政策的空白或不明確將制約“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的開展。我國目前住宅的土地使用權(quán)最長只有70年，老年人擁有的住房一般已有若干年的使用期，如果再向銀行申請(qǐng)20年的“倒按揭貸款”，等到2

12、0年后銀行擁有房屋的產(chǎn)權(quán)后，土地使用權(quán)的剩余時(shí)間往往已經(jīng)不多了，若國家沒有明確的土地使用權(quán)續(xù)延政策，銀行會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。此外，能否對(duì)提供“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)的銀行豁免房產(chǎn)增值部分的所得稅，以及未來可能施行的物業(yè)稅是否包括土地出讓金等，對(duì)于商業(yè)銀行能否開展“倒按揭貸款”業(yè)務(wù)都是至關(guān)重要的。 三、促進(jìn)“住房倒按揭”發(fā)展的對(duì)策 (一)建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)。當(dāng)前國內(nèi)各級(jí)政府有很多都設(shè)有政府控股的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，利用市場(chǎng)化的手段征收土地，進(jìn)行初級(jí)開發(fā)，然后將土地投入市場(chǎng)開發(fā)。政府同樣可以建立政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)，給予其行政保障辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，提供多種方式的“倒按揭”業(yè)務(wù)，滿足居民的不同需求

13、。鼓勵(lì)引導(dǎo)居民辦理“倒按揭”業(yè)務(wù)，從個(gè)人手中逐步回收房屋的使用權(quán)，并在住房70年使用權(quán)到期前進(jìn)行市場(chǎng)化經(jīng)營，通過政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)逐步將住房從個(gè)人化的形式逐步轉(zhuǎn)變?yōu)闄C(jī)構(gòu)化，使土地再開發(fā)的效率更高、效益更大。政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)的建立可以給予房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)明確的信號(hào)，改變房地產(chǎn)價(jià)格的長期趨勢(shì)，使對(duì)土地政策的博弈預(yù)期消失，消除拉動(dòng)房價(jià)上漲的土地所有權(quán)方面的因素，抑制房價(jià)過度投機(jī)。同時(shí)政策性住房“倒按揭”機(jī)構(gòu)對(duì)住房價(jià)格的評(píng)估可以更為公正、更客觀，能夠建立更為專業(yè)的評(píng)估體系，具有更好的公信力。 (二)建立新型的房地產(chǎn)開發(fā)的土地循環(huán)模式。將當(dāng)前的土地開發(fā)模式為：土地(全民所有)政府(土地儲(chǔ)備)開發(fā)商個(gè)人(70年住房使用權(quán))使用權(quán)到期后如何處理尚未確定，通過加入住房“倒按揭”后，新的土地循環(huán)模式為：土地(全民所有)政府(土地儲(chǔ)備)開發(fā)商個(gè)人(70年住房使用權(quán))“倒按揭”機(jī)構(gòu)政府(土地儲(chǔ)備中心)。這樣，土地開發(fā)增加新的環(huán)節(jié)，形成新的土地循環(huán)鏈，解決了原有的土地使用權(quán)到期后無法處理的狀況，實(shí)現(xiàn)了土地的全民所有的公有制架構(gòu)不變。 (三)鼓勵(lì)保險(xiǎn)公司、銀行等機(jī)構(gòu)積極介入住房“倒按揭”市場(chǎng)。保險(xiǎn)公司、銀行具有強(qiáng)大的資金實(shí)力，可