房地產(chǎn)建筑 業(yè)一體化管理(二科)

1、關(guān)于房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的思考 為全面提高地稅工作質(zhì)量和效益，實現(xiàn)稅收質(zhì)量與效益并存，鎮(zhèn)江地稅涉外分局緊緊圍繞市局的治稅思想，針對地域廣、項目多的特點，在已建立的建筑業(yè)管理軟件數(shù)據(jù)信息基礎(chǔ)上，從稅源結(jié)構(gòu)和管理現(xiàn)狀出發(fā)，創(chuàng)新思維，勇于實踐，結(jié)合重大建設(shè)項目管理實踐，創(chuàng)造性地提出了“房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理”思路，實現(xiàn)了“以信息化為依托、動態(tài)監(jiān)控、關(guān)聯(lián)分析、函詢評估”管理。 一、實踐房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的動因    （一）實行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理是提高地稅工作質(zhì)量和效益的需要。根據(jù)地稅工作會議精神及工作部署，為全面落實

2、重大建設(shè)項目管理、稅收預(yù)測分析、管理員下戶管理制度等各項要求，鎮(zhèn)江地稅涉外分局根據(jù)市局工作要點，在全面分析轄區(qū)稅源結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，結(jié)合轄區(qū)實際確定了以建筑業(yè)稅源為組織收入重點。在認真分析房地產(chǎn)、建筑兩個行業(yè)中存在的相互關(guān)聯(lián)成本費用難以分清、建筑稅源管理軟件難以實行關(guān)聯(lián)比對分析，易于造成稅收流失問題的基礎(chǔ)上，要提高稅源管理質(zhì)量與效益，必須通過一定的技術(shù)手段和方法，通過分析發(fā)現(xiàn)問題并制定切實可行的措施加以糾正或控制，從而提高管理質(zhì)量，實現(xiàn)質(zhì)量與效益共贏。    （二）實行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理是深化稅源管理提高質(zhì)量的需要。鎮(zhèn)江地稅涉外分局對全市建筑項目按單位將信息

3、數(shù)據(jù)納入建設(shè)工程管理處系統(tǒng)，從數(shù)量看在一定時期內(nèi)達到預(yù)期效果，但是從質(zhì)量上分析仍然存在著質(zhì)量不高的問題，主要表現(xiàn)：一是從無法比對房地產(chǎn)管理情況，企業(yè)申報房源、結(jié)轉(zhuǎn)成本、預(yù)售收入等方面仍然存在不實現(xiàn)象；二是房地產(chǎn)企業(yè)存在收取團購定金、拆遷補償?shù)痊F(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)尚不能全面反映各項涉稅行為；三是對建筑業(yè)的完工進度難以有效而又準確的掌握，甲方供料金額未按照工程進度計入營業(yè)額及時申報繳納營業(yè)稅；四是建筑業(yè)軟件未能實現(xiàn)關(guān)聯(lián)性分析查找存在的問題。從而造成了稅源管理質(zhì)量不高、稅收流失以及申報滯后的問題。因此，要提高房地產(chǎn)業(yè)建筑成本的準確性以及建筑業(yè)稅收的穩(wěn)定增長，必須落實市局治稅思想，實行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一

4、體化管理勢在必行，是提高稅源管理質(zhì)量和效益、減少稅收流失的有效措施。    （三）實行房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理是落實稅收管理員制度掌握重大建設(shè)項目的有效方法。在全面落實稅收管理員制度的同時，稅收管理員必須下戶詳細掌握稅源，做到有的放矢。一方面是及時有效溝通稅企信息，便于管理。稅收管理員只有經(jīng)常性深入企業(yè)加強溝通交流，進駐開發(fā)現(xiàn)場進行觀摩，才能充分了解房地產(chǎn)業(yè)投資方向、土地存量、開發(fā)規(guī)模、工程進度等第一手資料，準確把握稅源，確定稅源管理重心。另一方面能夠掌握詳實的資料，為增強管理的針對性起到一定輔助作用。通過房地產(chǎn)與建筑業(yè)一體化管理，稅收管理員及時采集房地產(chǎn)開發(fā)

5、項目批復(fù)和投資計劃、國有土地使用權(quán)出讓合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證、房產(chǎn)管理部門確認的工程面積測定表或房產(chǎn)測繪技術(shù)報告、工程施工合同、工程預(yù)算書、工程決（結(jié)）算書、竣工驗收證明等資料，為重大建設(shè)項目管理做好基礎(chǔ)性工作，增強管理的針對性。    二、房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理的主要內(nèi)容及做法    房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理，就是要成立房地產(chǎn)、建筑業(yè)兩個管理軟件，依托兩個管理軟件的相關(guān)數(shù)據(jù)，在監(jiān)控房地產(chǎn)稅源的同時，對應(yīng)監(jiān)控該開發(fā)項目的建筑施工及配套項目，有效整合和利用同一房地產(chǎn)開發(fā)項

6、目涉及房地產(chǎn)與建筑業(yè)涉稅信息資源，使其有機聯(lián)結(jié)，相關(guān)監(jiān)控形成鏈條式關(guān)聯(lián)性管理。確定了開發(fā)項目土地信息、房源信息、預(yù)售信息、按揭貸款信息、建筑合同信息、撥付工程款、甲方供料信息等多項數(shù)據(jù)信息采集指標，建立房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源一體化管理（檔案）臺帳，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)項目稅源、建筑業(yè)施工工程稅源、管理員下戶管理登記、日常管理記錄、稅源分析報告等內(nèi)容。稅收管理員通過案頭評估分析、下戶實地勘查、房地產(chǎn)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)對比等方法，找出房地產(chǎn)、建筑業(yè)管理數(shù)據(jù)中存在的問題，研究解決處理的辦法，確保數(shù)據(jù)信息管理的連慣性，實現(xiàn)房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源精細化管理目標。    （一）實行房地產(chǎn)、建

7、筑項目動態(tài)管理。房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅源一體化管理主要要依托房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)管理軟件內(nèi)容，按納稅人、分開發(fā)項目、建筑項目設(shè)立管理臺帳，對已開發(fā)、施工的項目管理員實行跟蹤管理，對新開工的項目在納稅人自行申報登記設(shè)定信息的同時，再按照管理臺帳設(shè)定的信息內(nèi)容填報臺帳信息。年度內(nèi)新開工的項目實施動態(tài)管理，并于每年年初進行一次普查登記，確保臺帳數(shù)據(jù)資料真實完整。    （二）加強數(shù)據(jù)信息的比對與審核。房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)管理臺帳由房地產(chǎn)、建筑企業(yè)填報，內(nèi)容要真實、數(shù)據(jù)要準確，項目要完整。該臺帳內(nèi)容作為房地產(chǎn)企業(yè)向主管稅務(wù)機關(guān)申報的其他資料，為實施納稅約談評估提供數(shù)據(jù)信息支持。一是房地

8、產(chǎn)企業(yè)年度/季度終了后15日內(nèi)將管理（檔案）臺帳報送稅收管理員審核，年度中間有新增開發(fā)項目的，于次月10日內(nèi)報送；二是報送紙質(zhì)及電子臺帳各一份，紙質(zhì)臺帳加蓋公章，并由負責(zé)人和填表人簽字。三是稅收管理員根據(jù)納稅人填報的數(shù)據(jù)以及日常管理掌握的信息數(shù)據(jù)進行綜合分析、審核，并將分析審核情況納入稅收管理臺帳，以備納稅評估檢查使用。    （三）加強實地勘察確保信息的真實性。為確保信息的可靠性準確性，稅收管理員必須經(jīng)常性地下戶實地勘察，解決稅源監(jiān)控滯后性問題。一是對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)實施下戶管理，及時了解企業(yè)資金狀況、土地存量、開發(fā)意向、投資規(guī)模、施工情況、房源面積、拆遷補償

9、等涉稅信息的采集；二是加強對開發(fā)項目進度，預(yù)售房源信息、預(yù)售收入、按揭貸款、納稅申報情況等涉稅信息核對，并將相關(guān)信息及核對結(jié)果及時登記管理臺帳及稅收管理員下戶工作日志；三是對開發(fā)項目主體工程及工程價款超過1000萬元開發(fā)或建筑項目，全面掌握工程預(yù)決算及進度、撥付款、甲方供料情況，及時采集報驗登記、納稅申報、發(fā)票信息等情況，做好管理臺帳登記，并將相關(guān)信息數(shù)據(jù)及時錄入房地產(chǎn)、建筑業(yè)管理軟件，確保信息可靠并保持其連續(xù)性和數(shù)據(jù)的準確性以及稅款的及時足額入庫。稅收管理員在下戶管理中發(fā)現(xiàn)的問題與軟件數(shù)據(jù)信息不符的，及時下達函詢評估文書，通過評估分析手段，保證房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅款及時足額入庫。對達到土地增值稅

10、清算條件的開發(fā)項目，及時下達稅務(wù)事項通知書，限期清算，全面提高土地增值稅清算進度。    （四）加強關(guān)聯(lián)比對分析確保數(shù)據(jù)的準確性。稅收管理員接收稅源管理臺帳后，在一定的期限內(nèi)完成與房地產(chǎn)U盤信息及房地產(chǎn)管理軟件信息、建筑項目申報信息的比對分析，審核數(shù)據(jù)的準確性，全面掌握稅源存量，了解企業(yè)發(fā)展趨勢性信息，對稅收進行預(yù)測分析，形成稅源分析報告。依據(jù)管理臺帳登記的資料及稅收管理員日常管理記錄，對分析發(fā)現(xiàn)管理軟件信息錯誤的，及時落實原因并通知相關(guān)納稅人修改電子數(shù)據(jù)。對發(fā)現(xiàn)并處理的問題，稅收管理員形成日常稅收管理報告?zhèn)浒?，保證管理軟件數(shù)據(jù)的準確性、連續(xù)性。 

11、60;  同時對房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)管理軟件中的相關(guān)數(shù)據(jù)通過技術(shù)手段進行關(guān)聯(lián)性分析，將房地產(chǎn)開發(fā)項目與建筑項目、房地產(chǎn)建筑成本與建筑方建筑收入、房地產(chǎn)收取的發(fā)票與建筑方開具的發(fā)票等項進行橫向?qū)Ρ?，及時發(fā)現(xiàn)解決稅源管理中的漏洞，促進房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)稅收同步發(fā)展。    （五）實行稅收管理員工作評價提高一體化管理水平。實行稅收管理員工作評價是指對承擔(dān)的某項工作通過計算機軟件數(shù)據(jù)信息與實地勘察相結(jié)合的方法進行綜合評價，從目標、標準、完成時限等方面加以衡量，評價結(jié)果納入崗位目標考核同時作為“能級”評定的參考依據(jù)，從而促進了稅收管理工作的提高。房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體

12、化”管理工作流程接收房地產(chǎn)企業(yè)報送稅源一體化管理報表               與房地產(chǎn)管理軟件信息比對，審查房地產(chǎn)管理信息的一致性 與建筑業(yè)軟件信息比對，審核建筑業(yè)管理信息的一致性        分析發(fā)現(xiàn)錯誤信息，落實原因，通知相關(guān)納稅人修改數(shù)據(jù)，形成日常管理報告    全面掌握稅源存量，了解企業(yè)發(fā)展趨勢性信息，對

13、全年稅收進行預(yù)測分析，形成稅源分析報告下戶管理、實地觀摩        掌握項目施工進度、撥付款、甲方供料情況 掌握房地產(chǎn)預(yù)售、補償、按揭等信息 采集重大建設(shè)項目涉稅資料，監(jiān)控稅源          稅收月度預(yù)測分析，編制管理員稅收預(yù)測報表登記管理日志，實施關(guān)聯(lián)性分析，發(fā)現(xiàn)疑點問題，實施函詢評估，達到清算條件，實施土地增值稅清算稅收管理員工作質(zhì)量評價  三、關(guān)于房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化

14、”管理的思考    一是房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的探索，對提高房地產(chǎn)與建筑業(yè)管理質(zhì)效具有促進作用，充分體現(xiàn)了堅持以組織收入為中心，創(chuàng)新管理思想、管理方式、管理機制和管理手段，加大落實力度，確保落實效果，全面提高工作質(zhì)效的思想。    二是對現(xiàn)有的建筑業(yè)稅源管理軟件的應(yīng)用起到深化補充作用。房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源"一體化"管理的實施，應(yīng)依托于房地產(chǎn)和建筑業(yè)管理兩個軟件，同時對軟件中電子數(shù)據(jù)的準確性及管理報告的及時性，起到了積極的補充作用；并且對軟件中尚不能全面反映的拆遷補償、團購定金、關(guān)聯(lián)分析等信息進行了完善，使房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅源得到了全面監(jiān)控。    三是對進行土地增值稅清算前期提供了詳實數(shù)據(jù)資料。隨著房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的全面展開，房地產(chǎn)與建筑業(yè)稅源“一體化”管理的實施，有利于及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目進度，全程監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)成本費用，為及時進行土地增值稅清算、準確控制房地產(chǎn)開發(fā)成本打下基礎(chǔ)。    四是對稅收管理員工作質(zhì)量評價的一項