資產(chǎn)評(píng)估公式大全

1、成本法：基本公式： 評(píng)估值重置成本實(shí)體性損耗功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗重置成本×成新率功能性損耗經(jīng)濟(jì)性損耗 評(píng)估值重置成本×綜合成新率1、重置核算法重置成本直接成本+間接成本直接成本一般包括：購(gòu)買支出、運(yùn)輸費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。2、功能系數(shù)法如果無法獲得處于全新狀態(tài)的被估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)，就只能尋找與被估資產(chǎn)相類似的處于全新狀態(tài)的資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)作為參照，通過調(diào)整功能差異，獲得被估資產(chǎn)的重置成本。稱功能系數(shù)法，即根據(jù)功能與成本的函數(shù)關(guān)系，確定重置成本。（1）功能價(jià)值法被估資產(chǎn)的參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力若功能與成本呈線性關(guān)系，計(jì)算公式：重置成本成交價(jià)參照物生產(chǎn)能力（ 2）規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法若

2、功能與成本呈指數(shù)關(guān)系，計(jì)算公式：該方法計(jì)算的一般是更新重置成本。3、物價(jià)指數(shù)法x被估資產(chǎn)的參照物被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力重置成本重置成本參照物生產(chǎn)能力如果與被估資產(chǎn)相類似的參照物的現(xiàn)行市價(jià)也無法獲得，就只能采用物價(jià)指數(shù)法。（1）定基物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)資產(chǎn)的資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)重置成本資產(chǎn)購(gòu)建時(shí)物價(jià)指數(shù)歷史成本（2）環(huán)比物價(jià)指數(shù)n被估資產(chǎn)重置成本資產(chǎn)的歷史成本（1ai %）物價(jià)指數(shù)法計(jì)算的是復(fù)原重置成本。功能性損耗及其計(jì)量：年凈超額運(yùn)營(yíng)成本年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1所得稅率）據(jù)資產(chǎn)的剩余壽命和收益率（折現(xiàn)率）將年凈超額運(yùn)營(yíng)成本折現(xiàn)，計(jì)算其功能性貶值額 :被估資產(chǎn)功能性貶值額年超額運(yùn)營(yíng)成本×（1

3、所得稅率）×（P/A,r,n ）經(jīng)濟(jì)性損耗及其計(jì)量：（1）因資產(chǎn)利用率下降導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值率1 預(yù)計(jì)可被利用的生產(chǎn)能 力 x100%資產(chǎn)原設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力經(jīng)濟(jì)性貶值額（重置全價(jià)有形損耗功能性損耗）×經(jīng)濟(jì)性貶值率（ 2）因收益額減少而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性損耗的計(jì)量經(jīng)濟(jì)性貶值額年收益損失額×（1所得稅率）×（ P/A,r,n ）收益法：（一）未來收益有限期1、每期收益不等額nR iP1 ( 1r ) ii2、每期收益等額nAn1A1PA1A (P A,r,n)i 1 (1 r)ii 1 (1 r)ir(1 r )n（二）未來收益無限期A1、穩(wěn)定化收益法（

4、年金化法）Pr穩(wěn)定化收益 A 的估算方法：nRiA( P A , r , n)i 1(1r )2、分段法nR iA1Pi 1( 1r ) ir '( 1r ) n3、增長(zhǎng)率法 nRi1g1PRnrg (1 r ) ni 1 (1r ) i市場(chǎng)比較法：n各項(xiàng)調(diào)整系數(shù)） n評(píng)估值（參照物成交價(jià)i 1調(diào)整差異：評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)1、時(shí)間因素定基：參照物成交時(shí)間的物價(jià)指數(shù)環(huán)比：(1 a1 %)(1a2 %) (1an %)2、區(qū)域因素3、功能因素被估資產(chǎn)的成新率4、成新率因素：調(diào)整系數(shù)參照物的成新率5、交易情況調(diào)整（一）直接比較法參照物與被估資產(chǎn)之間僅在某一方面存在差異，例如：成新率、功能等。被估

5、對(duì)象 A 因素評(píng)估值參照物成交價(jià)參照物 A 因素（二）類比調(diào)整法參照物與被估資產(chǎn)大體相似，但仍在多方面存在差異。交易案例 A 的調(diào)整值參照物 A 的成交價(jià)×時(shí)間因素系數(shù)×區(qū)域因素系數(shù)×功能因素系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)× 機(jī)器設(shè)備評(píng)估（一）自制設(shè)備重置成本測(cè)算P(Cm 1K mCm 2 )(1K p )(1K t )(1K dn)價(jià)格成本 +利潤(rùn) +稅金（二）國(guó)產(chǎn)外購(gòu)設(shè)備重置成本測(cè)算購(gòu)買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。（三）進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算1、進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成CIF （ FOB+ 境外途中保險(xiǎn)費(fèi) +境外運(yùn)雜費(fèi)）、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅（進(jìn)口轎車征收

6、消費(fèi)稅） 、銀行手續(xù)費(fèi)、國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。? 其中：進(jìn)口關(guān)稅進(jìn)口完稅價(jià)格×適用稅率消費(fèi)稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+進(jìn)口關(guān)稅）÷（1消費(fèi)稅率）×消費(fèi)稅率增值稅（進(jìn)口完稅價(jià)格+關(guān)稅 +消費(fèi)費(fèi)）×增值稅率2、進(jìn)口設(shè)備重置成本測(cè)算方法的選擇（1）可查詢到進(jìn)口設(shè)備的現(xiàn)行FOB 或 CIF 。重置成本 CIF ×現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅 +進(jìn)口增值稅 +銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國(guó)內(nèi)運(yùn)雜費(fèi) +安裝調(diào)試費(fèi)（2）無法查詢到FOB 或 CIF ，但可獲得替代品的FOB 或CIF ，則可采用功能價(jià)值法。（3）若上述兩個(gè)渠道都行不通，可采用物價(jià)指數(shù)法。運(yùn)用物價(jià)指數(shù)法時(shí)需注意：技

7、術(shù)已更新的設(shè)備不適宜采用物價(jià)指數(shù)法；進(jìn)口部分應(yīng)采用設(shè)備生產(chǎn)國(guó)的相關(guān)物價(jià)指數(shù)，國(guó)內(nèi)發(fā)生的運(yùn)輸、安裝等費(fèi)用采用國(guó)內(nèi)相關(guān)的物價(jià)指數(shù)；注意匯率核算時(shí)間的選擇；關(guān)稅稅率也應(yīng)以評(píng)估基準(zhǔn)日為依據(jù)。賬面原值中進(jìn)口時(shí)的設(shè)備生產(chǎn)國(guó)同類評(píng)估基準(zhǔn)日重置成本外匯匯率資產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)指數(shù)的外匯匯率的到岸價(jià)值現(xiàn)行進(jìn)口賬面原值中支付國(guó)內(nèi)同類資產(chǎn)11 其他稅費(fèi)率價(jià)格變動(dòng)指數(shù)關(guān)稅稅率人民幣部分的價(jià)格補(bǔ)充：（ 1）境外運(yùn)雜費(fèi)FOB×海運(yùn)費(fèi)率（ 2）CIF FOB+境外途中保險(xiǎn)費(fèi) + 境外運(yùn)雜費(fèi)（ 3）進(jìn)口關(guān)稅 CIF×外匯牌價(jià) ×關(guān)稅稅率（ 5）增值稅（ CIF ×外匯牌價(jià) + 關(guān)稅 +消費(fèi)費(fèi)）

8、×增值稅稅率（ 6）銀行財(cái)務(wù)費(fèi) FOB ×外匯牌價(jià) ×費(fèi)率外貿(mào)手續(xù)費(fèi)CIF ×外匯牌價(jià)×外貿(mào)手續(xù)費(fèi)率設(shè)備的尚可使用年限：1、綜合年限法（適用于經(jīng)過技改的設(shè)備）成新率尚可使用年限加權(quán)投資年限100尚可使用年限* 加權(quán)更新成本已使用年限×更新成本（重置成本）功能性貶值及其測(cè)算：1、超額投資成本復(fù)原重置成本設(shè)備更新重置成本2、超額運(yùn)營(yíng)成本的測(cè)算步驟（1）測(cè)算年超額運(yùn)營(yíng)成本a（2）測(cè)算年凈超額運(yùn)營(yíng)成本a×（ 1-33% ） b（3）據(jù)設(shè)備剩余壽命與折現(xiàn)率確定功能性貶值額b×（ P/A ， r， n）經(jīng)濟(jì)性貶值及其測(cè)算：（一

9、）因設(shè)備利用率降低導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算 設(shè)備預(yù)計(jì)可被利用的生x經(jīng)濟(jì)性貶值率產(chǎn)力1100 %設(shè)備原設(shè)計(jì)生產(chǎn)力（二）因收益減少導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)性貶值的測(cè)算經(jīng)濟(jì)性貶值額設(shè)備年收益損失額 （1所得稅率） （ P A,r , n）房地產(chǎn)評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格分類：（一）土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地產(chǎn)價(jià)格（二）總價(jià)格、單位價(jià)格、樓面地價(jià)樓面地價(jià) 土地總價(jià)格÷建筑總面積樓面地價(jià) 土地單價(jià)÷容積率評(píng)估值重新購(gòu)建價(jià)格損耗一、新開發(fā)土地評(píng)估中成本法的操作步驟（ 1）新開發(fā)土地價(jià)格取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤(rùn)（ 2）土地價(jià)格土地取得費(fèi) +土地開發(fā)費(fèi) +稅費(fèi) +

10、利息 +利潤(rùn) +土地增值收益二、新建房地產(chǎn)評(píng)估的操作步驟新建房地產(chǎn)價(jià)格土地取得成本 +土地開發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 + 投資利息 +銷售稅費(fèi) +正常利潤(rùn)新建建筑物價(jià)格建筑物建造成本+管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +開發(fā)利潤(rùn)三、舊房地產(chǎn)運(yùn)用成本法評(píng)估的操作步驟土地重新取得價(jià)建筑物重新括土地的損耗和建筑物的損耗）舊有房地產(chǎn)價(jià)格舊有房地產(chǎn)的貶值（包或重新開發(fā)價(jià)購(gòu)建價(jià)舊建筑物價(jià)格建筑物的重置成本建筑物損耗估算損耗：1、估算土地的損耗土地?fù)p耗率已使用年限/法定使用年限2、估算建筑物的損耗有形損耗（理化因素）無形損耗（社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素）（1）耐用年限法（使用年限法）如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊

11、額相等，則建筑物每年的折舊為：（2）打分法（觀察法）DCSC1RNN成新率結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分×G+ 裝修部分合計(jì)得分×S+設(shè)備部分合計(jì)得分×B房地產(chǎn)評(píng)估的收益法：? 無限期：房地產(chǎn)價(jià)格純收益 / 資本化率? 有限期： Pa 11a年純收益 r折現(xiàn)率r(1 r ) n凈收益 =潛在收入 -空置等造成的收入損失-營(yíng)運(yùn)費(fèi)用=有效毛收入 -營(yíng)運(yùn)費(fèi)用建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，據(jù)土地使用權(quán)年限確定收益期。收益期的確定：房地合一建筑物經(jīng)濟(jì)壽命土地使用權(quán)年限，可采用以下兩種方法之一：（ 1）先據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命確定收益期，然后計(jì)算土地超出建筑物經(jīng)濟(jì)壽命部分的價(jià)值。（ 2）假設(shè)未

12、來收益無限期。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷。房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)純收益/綜合資本化率房地純收益房地產(chǎn)總收益房地產(chǎn)總費(fèi)房地產(chǎn)總費(fèi)用管理費(fèi)+維修費(fèi) +保險(xiǎn)費(fèi) +稅金 +空房損失房地合一評(píng)土地（土地殘余法）LaB(rBd )rL房地合一評(píng)房（建筑物殘余法）B(aLrL )(rBd)若純收益 a 不含折舊，則 B(aLrL )rB房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法：地價(jià)賣樓價(jià)建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)用銷售費(fèi)利息稅費(fèi)其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保安禮儀、救護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。二培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)

13、任書為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015 年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部 簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：1 、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2 、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3 、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安全生產(chǎn)投入資金的到位。4 、安全培訓(xùn)合格率為 100%。二、本單位安全工作上必須做到以下內(nèi)容：1 、對(duì)本單位的安全生產(chǎn)負(fù)直接領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任，必須模范遵守公司的各項(xiàng)安全管理制度，不發(fā)布與公司安全管理制度相抵觸的指令，嚴(yán)格履行本人的安全職責(zé)，確保安全責(zé)任制在本單位全面落實(shí)，并全力支持安全工作。2 、保證公司各項(xiàng)安全管理制度和管理辦法在本單位內(nèi)全面實(shí)施，并自覺接受公司安全部門的監(jiān)督和管理。3 、在確保安全的前提下組織生產(chǎn)，始終把安全工作放在首位，當(dāng)“安全與交貨期、質(zhì)量”發(fā)生矛盾時(shí)，堅(jiān)持安全第一的原則。4 、參加生產(chǎn)碰頭會(huì)時(shí)，首先匯報(bào)本單位的安全生產(chǎn)情況和安全問題落實(shí)情況；在安排本單位生產(chǎn)任務(wù)時(shí)，必須安排安全工作內(nèi)容，并寫入記錄。5 、在公司及政府的安全檢查中杜絕各類違章現(xiàn)象。6 、組織本部門積極參加安全檢查，做到有檢查、有整改，記錄全。7 、以身作則，不違章指揮、不違章操作。對(duì)發(fā)現(xiàn)的各類違章現(xiàn)象負(fù)有查禁的責(zé)任，同時(shí)要予以查處。8 、虛心接受員工提出的問題，杜絕不接受或盲目指揮；9、發(fā)生事故，應(yīng)立即報(bào)告主