05新型城市化與旅游房地產(chǎn)開發(fā)(1月7日旅游報(bào)發(fā)第24版)20130106

1、報(bào)告摘要四新型城鎮(zhèn)化與旅游房地產(chǎn)開發(fā)旅游與地產(chǎn)的聯(lián)姻， 是市場必然的選擇， 也是相互促進(jìn)互補(bǔ)互助的良性架構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)提供了一個(gè)廣闊良好的平臺。旅游房地產(chǎn)面向新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的產(chǎn)業(yè)提升，將為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)提供最有力的投資運(yùn)營主體。本篇章將在分析旅游房地產(chǎn)創(chuàng)新與新型城鎮(zhèn)化并詳細(xì)解讀旅游房地產(chǎn)關(guān)系的基礎(chǔ)上，提出新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中旅游房地產(chǎn)開發(fā)的三種形式, 的八大產(chǎn)品。旅游房地產(chǎn)開發(fā)在新型城鎮(zhèn)化中的作用旅游房地產(chǎn)，顧名思義，即“旅游+房地產(chǎn)”，兩個(gè)“黃金產(chǎn)業(yè)”相互交叉，互相滲透,以旅游資源為依托，以休閑度假為目的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和營銷，從而形成一種新型的產(chǎn)業(yè)模 式。泛旅游與泛地產(chǎn)開發(fā)中已經(jīng)形成的各

2、種較為成熟的技術(shù)、手法可以交叉運(yùn)用，形成旅 游房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)烈特色，主要體現(xiàn)在資源、產(chǎn)品、景觀建筑、要素設(shè)施、游憩方式、公共 空間環(huán)境等方面，如下圖。泛地產(chǎn)泛旅游資源，高爾夫/湛泉/陣洋/文化一 產(chǎn)晶匕休閑/度老/養(yǎng)生I施游更甫：特色柱宿樂/購» 景戍建筑t植詢/藝術(shù)/建筑/立優(yōu)造量 蔚翹方式匚W燃設(shè)討7娛樂方式/體驗(yàn)設(shè)計(jì)/辭裁內(nèi)稈/游統(tǒng)設(shè)計(jì)互相濤透產(chǎn)品，住宅/商業(yè)/寫字樓/酒店/廠齊 設(shè)龍配盤：交通/郵4!通in/信息/管網(wǎng)雖觀鏈筑：空他J布罔/建筑朋合/卸化公共空間環(huán)崛=廣場/襲所/社Xie耀（1）可提煉出旅游房地產(chǎn)開發(fā)的組成要素:良好的可進(jìn)入性，便捷的交通與地理位置，是旅游房地

3、產(chǎn)開發(fā)的前提;具有獨(dú)特吸引力的旅游資源，特別是具有極高觀賞價(jià)值、康復(fù)療養(yǎng)、休閑度假功能的資源,為旅游房地產(chǎn)開發(fā)增加籌碼，也是旅游房地產(chǎn)進(jìn)行空間特性與產(chǎn)業(yè)性質(zhì)定位的必 要條件;基礎(chǔ)設(shè)施與配套服務(wù)設(shè)施，是旅游項(xiàng)目、休閑度假項(xiàng)目、人居項(xiàng)目之外的另一重要組成部分，需要滿足旅游與居住的雙重需求，因此，要求設(shè)施配套齊全，功能組合豐富, 相互支撐。（4）融旅游開發(fā)理念與度假人居配套于一體的景觀、綠化環(huán)境，具有游憩化、人性化的公共空間環(huán)境，促進(jìn)旅游房地產(chǎn)向更加成熟、完善的方向發(fā)展。（5）此外，保證旅游、地產(chǎn)開發(fā)順利進(jìn)行的設(shè)計(jì)方案，合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，專業(yè)、先進(jìn) 的物業(yè)管理與酒店管理， 以及資金支撐、營銷推廣系統(tǒng)、

4、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)等，也是旅游房地產(chǎn) 不可缺少的組成要素。新型城鎮(zhèn)化的“新”就是要由過去片面注重追求城市規(guī)模擴(kuò)大、空間擴(kuò)張,改變?yōu)橐蕴嵘鞘形幕?、公共服?wù)等內(nèi)涵為中心，真正使我們的城鎮(zhèn)成為具有較 高品質(zhì)的宜居之所。旅游房地產(chǎn)的開發(fā)，可以帶動建筑、交通、餐飲、通信等行業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)鼐用裉峁┚蜆I(yè)崗位，提升地區(qū)的生活居住條件，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)向旅游休閑化發(fā) 展，從而對城市化進(jìn)程起到推動和促進(jìn)作用。 另外，旅游休閑綜合體與城鄉(xiāng)互動 發(fā)展，對于承載城市文化，凸顯城市性格，打造城市標(biāo)志，塑造城市形象，推廣城市品牌，形成創(chuàng)新的城市化模式，具有重要的引擎作用。完善配套設(shè)施旅游房地產(chǎn)促進(jìn)城市發(fā)展的十大引擎拉動經(jīng)濟(jì)內(nèi)需旅

5、游房地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化建設(shè)中所發(fā)揮的作用， 可以體現(xiàn)在以下四個(gè)層面： 第一、旅游城鎮(zhèn)化中土地開發(fā)，包括各類旅游休閑項(xiàng)目及城鎮(zhèn)化項(xiàng)目的土地一級 開發(fā)；第二、旅游公共設(shè)施建設(shè)；第三、旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)；第四、旅游房地產(chǎn) 產(chǎn)品開發(fā)。這四個(gè)層面與旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化之間的關(guān)系:1）旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)：屬于土地一級開發(fā)，或者企業(yè)參與時(shí)為土地一級 半市場開發(fā)的概念；包括旅游項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、 拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)；2）旅游公共設(shè)施建設(shè)：是旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)建設(shè)，包括游客中心、旅游專項(xiàng)交通、旅游景觀、旅游環(huán)境整治、資源保護(hù)等等，由此形成旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的

6、 基礎(chǔ)，同時(shí)形成房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)， 更系統(tǒng)來要求，就是旅游城鎮(zhèn)化開發(fā)的基礎(chǔ)，是旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)最重要的內(nèi)容之一；3）旅游休閑項(xiàng)目建設(shè)：這是旅游休閑度假產(chǎn)品開發(fā)的主體，是與房地產(chǎn)相配套的，形成區(qū)域吸引核， 形成旅游休閑度假環(huán)境、 休閑內(nèi)容及接待能力的基礎(chǔ)；4）旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)：作為銷售加持有的房地產(chǎn)產(chǎn)品，既有經(jīng)營型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 又有銷售型商業(yè)或居住產(chǎn)品， 其產(chǎn)品模式已經(jīng)非常多樣化。 旅游房地 產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)和城市商業(yè)地產(chǎn)，他們直接就是旅游城鎮(zhèn)化的核心內(nèi)容。旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品即與旅游相關(guān)的房地產(chǎn)產(chǎn)品， 包括旅游項(xiàng)目和旅游房地產(chǎn)項(xiàng) 目，如：休閑商業(yè)產(chǎn)品開發(fā)，涉及旅游休閑、旅游購物、旅游餐飲

7、、文化娛樂等 項(xiàng)目；旅游酒店產(chǎn)品開發(fā)，本身涉及到旅游接待、休閑體驗(yàn)等項(xiàng)目；各種莊園的 開發(fā)，也涉及到旅游的經(jīng)營和配套接待； 度假產(chǎn)品開發(fā)， 又往往直接和城鎮(zhèn)化的 發(fā)展相結(jié)合。通過旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)，會形成休閑商業(yè)街區(qū)、度假區(qū)、莊園、 酒店、養(yǎng)老社區(qū)、新農(nóng)村社區(qū)等， 這些都構(gòu)成了旅游帶動新型城鎮(zhèn)化落地的支撐 型內(nèi)容。因此，旅游房地產(chǎn)開發(fā)在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中起到最核心的推動性 作用。、旅游城鎮(zhèn)化中的土地一級開發(fā)所謂一級土地開發(fā)，通俗指在土地出讓前， 對土地進(jìn)行整理投資開發(fā)的過程。 土地一級開發(fā)是土地出讓前的運(yùn)作方式， 開發(fā)的主體多為當(dāng)?shù)卣蛴僧?dāng)?shù)卣?指定的土地開發(fā)企業(yè)，而土地一級開發(fā)的

8、結(jié)果是要使“生地”成為“熟地”，達(dá) 到出讓的標(biāo)準(zhǔn)。 在大多數(shù)城市中， 土地開發(fā)主要是由政府來操作， 也有政府委托 企業(yè)來做， 政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督， 或者由國有企業(yè)或事業(yè)單位性質(zhì)的土地儲備機(jī) 構(gòu)來做。旅游房地產(chǎn)土地開發(fā)， 屬于土地一級開發(fā)的范疇。 嚴(yán)格意義上講， 國內(nèi)外的 土地使用性質(zhì)都不存在旅游地產(chǎn)用地這個(gè)類別， 而對于國內(nèi)出現(xiàn)的 “旅游房地產(chǎn) 土地開發(fā)” 概念，其實(shí)質(zhì)是一級土地開發(fā)經(jīng)劃撥或轉(zhuǎn)讓后， 房地產(chǎn)開發(fā)商針對項(xiàng)目建成后用于與旅游行業(yè)相關(guān)的居住和休閑娛樂方面的經(jīng)營活動來定義的。旅游城鎮(zhèn)化中的一級土地開發(fā)， 涉及到很多不同類別， 包括城市中舊城改造 為休閑商業(yè)或休閑娛樂街區(qū)， 一級開發(fā)往往

9、成本很高， 風(fēng)險(xiǎn)較大。 但是城市休閑 聚集核如果設(shè)計(jì)得好， 可以有效的提升區(qū)域地價(jià)， 實(shí)現(xiàn)一級開發(fā)盈利。 非城市中 心的土地，做旅游房地產(chǎn)開發(fā)，特別是偏遠(yuǎn)區(qū)域，環(huán)境好旅游資源好地價(jià)很低， 如果大交通政府解決方案比較好， 一級開發(fā)空間很大， 這是絕大多數(shù)房地產(chǎn)商參與旅游房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。 10 萬以內(nèi)成本的土地， 能否通過旅游開發(fā)提升到 100 萬？或 100萬左右的土地，能否通過旅游開發(fā)提升到 500 萬？這是旅游房地產(chǎn)最 大的難題，也是最大的魅力。旅游房地產(chǎn)商參與土地一級開發(fā)， 與城市土地開發(fā)的差別在于， 不僅僅是項(xiàng) 目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施建設(shè)， 不僅

10、僅是使得“生地”成為“熟地”。因?yàn)槿绻麤]有形成真正的旅游產(chǎn)業(yè)，這塊 熟地，同樣是沒有價(jià)值之地。因?yàn)槁糜畏康禺a(chǎn)的核心，在于依靠旅游，形成游客 搬運(yùn)，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)聚集。只有人氣形成，才有可能形成商氣、才進(jìn)一步可以發(fā)展出 多樣化的居住，才有城鎮(zhèn)化的發(fā)展。我們的結(jié)論是： 旅游城鎮(zhèn)化中一級土地開發(fā)， 是緊緊與旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合在 一起的，旅游產(chǎn)業(yè)的價(jià)值，決定了土地的價(jià)值。因此，建議開發(fā)商必須結(jié)合旅游產(chǎn)品開發(fā)，結(jié)合旅游房地產(chǎn)二級市場開發(fā)，才可能真正獲取一級市場的利潤。當(dāng)然，在旅游引導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，存在城市休閑區(qū)、新城新區(qū)、 旅游綜合體、新農(nóng)村社區(qū)、配套酒店、度假公寓等各類項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，如果房 地產(chǎn)商

11、與政府形成補(bǔ)償性合作， 參與進(jìn)行土地一級開發(fā)， 相對風(fēng)險(xiǎn)較小， 盈利更 有保證。三、BT模式下的旅游公共設(shè)施建設(shè)與旅游項(xiàng)目開發(fā)以 BT 模式為主導(dǎo)，通過與政府合作模式，打造旅游休閑的公共工程項(xiàng)目， 不僅可以形成旅游相關(guān)的公共設(shè)施建設(shè)， 而且可能形成一批旅游產(chǎn)品， 由房地產(chǎn) 商經(jīng)營一段時(shí)間， 再交回給政府管理， 或者長期由房地產(chǎn)商經(jīng)營， 或者房地產(chǎn)商 完全建成以后交給政府經(jīng)營。這類項(xiàng)目包括旅游交通、游客中心、城市休閑區(qū)、 展館博物館、 旅游景區(qū)、大型旅游娛樂項(xiàng)目等， 以及與之相配套的綜合性公共基礎(chǔ)設(shè)施和功能開發(fā)，如道路、通訊、水電等綜合管網(wǎng)系統(tǒng)；其開發(fā)建設(shè)，需要大量投資，但是市場回報(bào)相對來說比較

12、困難，通過 BT 或者通過政府的優(yōu)惠扶持或 合作，結(jié)合土地開發(fā)， 使得房地產(chǎn)商參與到旅游公共設(shè)施建設(shè)和旅游項(xiàng)目開發(fā)中 來。BT 模式作為公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)展起來的一種優(yōu)化的項(xiàng)目融資與實(shí)施模式，館、其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，也吸引了眾多旅游城市通過這種模式，對包括餐飲、賓 酒店、旅游交通以及各種文化娛樂、體育、療養(yǎng)等物質(zhì)設(shè)備的各項(xiàng)旅游公共 設(shè)施以及城市休閑項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 完善的旅游公共設(shè)施， 不僅為旅游發(fā)展提 供了有力的保障， 同時(shí)也強(qiáng)力帶動了旅游項(xiàng)目的長足發(fā)展。 這種模式在地方政府 主導(dǎo)的旅游公共設(shè)施與旅游項(xiàng)目開發(fā)中，體現(xiàn)出“雙贏”或“多贏”的優(yōu)勢。四、泛旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)研究旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)

13、， 不同于一般商業(yè)房地產(chǎn)或住宅房地產(chǎn)產(chǎn)品， 其與旅游 產(chǎn)品的結(jié)合非常緊密。 因此，我們一般把旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)， 納入?yún)^(qū)域綜合開發(fā)的結(jié)構(gòu)之中，深度設(shè)計(jì)，形成五大類運(yùn)營模式不同的產(chǎn)品：自持型經(jīng)營產(chǎn)品、 出租型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售型商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品、銷售回租型商業(yè)或住宅產(chǎn)品、 銷售型住宅產(chǎn)品。面向新型城鎮(zhèn)化的旅游房地產(chǎn)開發(fā)， 必須有區(qū)域綜合開發(fā)的理念， 運(yùn)用泛旅 游產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展模式，開發(fā)泛旅游架構(gòu)下的房地產(chǎn)產(chǎn)品。我們運(yùn)用泛旅游房地產(chǎn)的架構(gòu)，將旅游房地產(chǎn)概括為休閑商業(yè)房地產(chǎn)、 休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)、度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)、酒店房地 產(chǎn)、養(yǎng)老居住地產(chǎn)、文化創(chuàng)意房地產(chǎn)、莊園房地產(chǎn)、新農(nóng)村社區(qū)旅

14、游房地 產(chǎn)八大類：一）休閑商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)休閑商業(yè)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的發(fā)展方向。 休閑商業(yè)地產(chǎn) 在旅游與城市發(fā)展中， 是集聚人氣的最好選擇， 包括城市休閑商業(yè)地產(chǎn)和旅游區(qū) 休閑商業(yè)地產(chǎn)兩類。伴隨著國民經(jīng)濟(jì)的提高和休閑商業(yè)房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展， 休閑商業(yè)房地產(chǎn)對城 鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動作用也日益凸顯。 一是對城市商業(yè)的影響， 表現(xiàn)在優(yōu)化城市商業(yè) 格局，形成新的零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間格局， 加速零售商業(yè)空間優(yōu)化組合以及優(yōu)化城 市商業(yè)環(huán)境； 二是對城市休閑娛樂的影響， 可以充實(shí)市區(qū)休閑娛樂的內(nèi)容， 引導(dǎo) 人們新的休閑娛樂需求； 三是對城市地域空間的影響， 有利于加快新城區(qū)的發(fā)展， 促進(jìn)舊城區(qū)的改造

15、， 形成新的城市功能區(qū)； 四是可以改造城市空間， 優(yōu)化城市功 能，重塑城市品牌， 提升城市形象和增強(qiáng)城市吸引力； 五是有助于提升城市土地 開發(fā)價(jià)值，可以擴(kuò)大政府稅基，提高社會公共福利水平。1、城市休閑商業(yè)地產(chǎn)城市休閑商業(yè)地產(chǎn)以追求現(xiàn)代時(shí)尚潮流文化為主， 功能齊全， 區(qū)位優(yōu)越， 交通便利，且形式多樣，典型代表有重慶南濱路，北京王府井等。其開發(fā)類型主要 有以下幾種：1）特色商業(yè)休閑街區(qū)特色商業(yè)街區(qū)是都市休閑的核心產(chǎn)品， 商業(yè)地產(chǎn)與休閑旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)合的泛旅 游產(chǎn)業(yè)模式。 對政府和開發(fā)商來說， 都有很大的操作空間， 可以有效的實(shí)現(xiàn)旅游 產(chǎn)業(yè)要素的聚集， 同時(shí)對各類游客有著強(qiáng)烈的吸引力， 是都市休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)

16、展實(shí)現(xiàn) 突破的特色抓手。 有現(xiàn)代綜合型商業(yè)步行街區(qū)、 民俗特色休閑街區(qū)、 濱水休閑街 區(qū)、酒吧休閑街區(qū)、餐飲休閑街區(qū)等多種形態(tài)。這類街區(qū)在開發(fā)中，應(yīng)以文化的 打造為著力點(diǎn)，以景區(qū)化為打造手段，以休閑化為活力激發(fā)的催化劑。（2）大型購物中心（ SHOPPINGMAL）L大型和超大型購物中心主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態(tài)， 它們都具有規(guī)模化、一站式、集約化等特點(diǎn)。一般來說，SHOPPINGMALL集合了百貨店、 超市、賣場、專賣店、大型專業(yè)店等各種零售業(yè)態(tài)；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館、電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設(shè)施；此外，SHOPPINGMAL還提供一般百貨店無法提供的

17、長廊、廣場、庭院等景觀型購物體 驗(yàn)。3）游憩商業(yè)區(qū)（ RBD）RBD是國際中心城市推出的與其商務(wù)中心功能相呼應(yīng)的新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項(xiàng)目加以整合，并與商務(wù)相結(jié)合，形成一 種新型的旅游休閑商業(yè)區(qū)， 成為現(xiàn)代都市新亮點(diǎn)。 特別是城市中央游憩區(qū)和城市 商業(yè)休閑區(qū)的結(jié)合， 作為城市休閑中的核心項(xiàng)目， 已經(jīng)成為大型城市的必需功能 結(jié)構(gòu)。2、旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)旅游區(qū)休閑商業(yè)地產(chǎn)具有一定的文化特色，典型代表是成都“芙蓉古城” 九寨溝邊邊街等。依據(jù)旅游區(qū)商業(yè)地產(chǎn)在旅游區(qū)中的地理位置和旅游與購物的功 能布局，分為位于旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)區(qū) （旅游景點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)） 和位于旅游 區(qū)

18、附近與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)。旅游區(qū)內(nèi)的旅游休閑商業(yè)地產(chǎn)， 與旅游區(qū)的自然、 人文景觀融為一體， 以云 南麗江的四方街、 廣西桂林的陽朔西街和上海豫園商城為典型代表。 旅游區(qū)附近 與旅游景點(diǎn)隔離開的休閑商業(yè)區(qū)， 可分為兩種類型， 一類是在旅游區(qū)主要交通出 入口，自發(fā)形成一個(gè)為旅游活動服務(wù)的設(shè)施集中區(qū)， 如南京夫子廟由食肆、 文具 店、書畫軒等組成的購物街區(qū)； 一類是在大型自然人文景觀周邊， 利用自然人文 景觀的文化特色開發(fā)與之相應(yīng)的休閑商業(yè)街區(qū)，如成都的錦里等。二）休閑居?。ǖ诙铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)休閑居住房地產(chǎn)又稱第二居所，主要是“ 5+2”生活方式中“ 2”的內(nèi)容，是 周末郊區(qū)休閑居所

19、。此類地產(chǎn)一般在距離中心城區(qū) 2 小時(shí)以內(nèi)的環(huán)城游憩帶中（如北京、上海、 成都的郊區(qū)），規(guī)模比較大，其開發(fā)機(jī)會，主要依托良好的交通與城市人群的巨 大休閑與居住市場。 主要有郊區(qū)別墅排屋、 花園洋房等社區(qū)群落或者城郊景觀別 墅、為城市新生代白領(lǐng)階層開辟的大型綜合居住社區(qū)、 為離退休老人設(shè)計(jì)的養(yǎng)老 型公寓等。休閑居住地產(chǎn)對新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的影響作用， 主要反映在創(chuàng)新城市發(fā)展模式， 創(chuàng)新城市生活方式和加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程等方面。 具體而言， 一是可以改變目前城市攤大餅”式的擴(kuò)張和“衛(wèi)星城”式的發(fā)展模式，為城市發(fā)展開創(chuàng)新的模式； 是休閑居住地產(chǎn)為城市居住者創(chuàng)造了一種新的生活方式，酒店、辦公、公園、購 物、休閑

20、娛樂、 居住等多種建筑功能元素融于統(tǒng)一的規(guī)?；鐓^(qū)中， 提倡高尚多 元的文化品位， 商業(yè)配套和生活服務(wù)功能彰顯休閑元素， 體現(xiàn)出全新的 “在休閑 中工作、在工作中休閑” 的生活方式； 三是休閑居住房地產(chǎn)的發(fā)展推動了農(nóng)村新 村和社區(qū)建設(shè)， 促進(jìn)了城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的融合程度， 對新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程起到了重要的 推動和促進(jìn)作用。同時(shí)，依靠挖掘文化資源、創(chuàng)造休閑生活的高品質(zhì)物業(yè)，休閑 居住房地產(chǎn)還有利于城鎮(zhèn)化進(jìn)程中地域文化的傳承和發(fā)揚(yáng)。三）度假居?。ǖ谌铀┓康禺a(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)度假居住， 不同于休閑居住， 不可能每個(gè)周末都去， 而是每年在此消費(fèi)一定 時(shí)間。在旅游勝地的度假地產(chǎn)開發(fā)中，擁有濱海資源、溫泉資源、避暑環(huán)境

21、等核心資源的地區(qū)率先成為度假地產(chǎn)的寵兒， 這類旅游地產(chǎn)以第三居所和度假休閑為主 要需求，通過休閑社區(qū)、公寓、別墅等多種形式的地產(chǎn)開發(fā)，用資源創(chuàng)造生活方式，營造自然生活環(huán)境，體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。主要有以下四種類型： 1、濱海度假地產(chǎn)世界休閑地產(chǎn)發(fā)軔于海濱， 海濱休閑地產(chǎn)是發(fā)展時(shí)間最久、 產(chǎn)業(yè)最成熟、 開 發(fā)規(guī)模最大的一種休閑地產(chǎn)類別。 海是最好也是最稀缺的自然資源， 因此海濱休 閑地產(chǎn)是相對高端的休閑地產(chǎn)類型。2、防寒避暑地產(chǎn)防寒避暑地產(chǎn)是依托其特有的氣候資源， 以避暑度假或防寒度假為目的的房 地產(chǎn)開發(fā)模式。 為了迎合消費(fèi)者多元化、 個(gè)性化的需求， 防寒避暑地產(chǎn)中往往會 融入休閑、養(yǎng)老、養(yǎng)生

22、等元素。這類地產(chǎn)具有明顯的季節(jié)性及地域性，怎樣通過 分時(shí)度假理念的融入，來激活淡季的地產(chǎn)運(yùn)營，是這類地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵。3、運(yùn)動度假地產(chǎn)以高爾夫和滑雪為代表的運(yùn)動類度假地產(chǎn)， 通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗(yàn)性、 參 與性需求的運(yùn)動游樂項(xiàng)目， 能夠有力提升整個(gè)度假村的整體吸引力， 并提高綜合 收益。4、康療養(yǎng)生地產(chǎn)溫泉以其康復(fù)療養(yǎng)與休閑養(yǎng)生的雙重特性， 對度假地產(chǎn)的開發(fā)具有突出的作 用。以特色溫泉水療產(chǎn)品為吸引， 以會議度假酒店為核心， 帶動先售后租的溫泉 地產(chǎn)開發(fā)的“溫泉會都”模式在市場取得了巨大的成功。養(yǎng)生地產(chǎn)是以生態(tài)環(huán)境良好的區(qū)域?yàn)橐劳校?滿足消費(fèi)者追求延年益壽、 強(qiáng)身 健體、修復(fù)保健以及養(yǎng)生文化體驗(yàn)

23、而提供的各種類型的地產(chǎn)。 它一般遠(yuǎn)離大城市， 多建在環(huán)境良好的山水、森林、濱湖等生態(tài)景區(qū)，配以醫(yī)療、交通、教育、康體 娛樂等相關(guān)設(shè)施。 隨著休閑養(yǎng)生需求迅猛發(fā)展， 養(yǎng)生地產(chǎn)逐漸成為了旅游地產(chǎn)發(fā) 展的一種趨勢。四）酒店房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)度假酒店是以接待休閑度假游客為主， 為休閑度假游客提供住宿、 餐飲、娛 樂與游樂等多種服務(wù)功能的酒店。 酒店作為旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品， 是一種銷售與經(jīng)營 結(jié)合的產(chǎn)品。 在房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后， 售后回租型酒店產(chǎn)品， 已經(jīng)成為旅游 房地產(chǎn)中最好銷售的產(chǎn)品之一，成為市場的寵兒。度假酒店單元、度假公寓、度 假會所，是三種主要的類型。度假酒店單元， 銷售回租模式的運(yùn)用， 保證了業(yè)

24、主持有產(chǎn)權(quán)， 可以每年消費(fèi)定時(shí)段，同時(shí)享受經(jīng)營收益。度假公寓，可以回租，也可以不回租。但享受酒店式管理，個(gè)人可以進(jìn)行出租。因此具備經(jīng)營性質(zhì)，也是比較受歡迎的產(chǎn)品。度假會所，是以機(jī)構(gòu)為銷售對象的度假商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品。會所比一般別墅大，處于酒店管理之內(nèi)，對于中國及其龐大的國有、股份、私營機(jī)構(gòu)而言，是一種商 業(yè)物業(yè)，又是機(jī)構(gòu)進(jìn)行商務(wù)接待和會議公務(wù)的場所。 最大的優(yōu)點(diǎn)在于， 會所可以 由酒店托管經(jīng)營。 機(jī)構(gòu)集可以享用會所， 又可以獲取經(jīng)營收益， 還能夠資產(chǎn)保值 增值，并可用于資產(chǎn)抵押或運(yùn)作。 會所地產(chǎn)正在成為中國旅游地產(chǎn)中最有吸引力 的產(chǎn)品。五）養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，是以“養(yǎng)老 +地產(chǎn)”為開發(fā)模式

25、的一種復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品。復(fù)合型 地產(chǎn)產(chǎn)品往往具有鮮明的主題， 以及圍繞主題所產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值鏈條。 對于養(yǎng)老 地產(chǎn)來說，就要以居住地產(chǎn)產(chǎn)品為載體，結(jié)合醫(yī)療、康復(fù)、休閑等等養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老居住地產(chǎn)產(chǎn)品是指可以使老年人獲得經(jīng)濟(jì)供養(yǎng)、 生活照料以及精神慰藉 等基本內(nèi)容的居住場所。它的基本存在形式有以下幾類：老年社區(qū)、老年公寓、 老年住宅、養(yǎng)老院、托老所等。而一個(gè)成功的養(yǎng)老居住地產(chǎn)項(xiàng)目，除了滿足基本 的居住功能，即提供公寓、套房等產(chǎn)品外，還需要滿足生活服務(wù)功能、文化娛樂 功能、醫(yī)療護(hù)理功能、商業(yè)功能等等，向老年人提供公園、健身區(qū)、棋牌室、醫(yī) 療室、緊急呼叫、日常護(hù)理、超市、洗衣理發(fā)服務(wù)等等配套產(chǎn)品。六）文化

26、創(chuàng)意房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)文化創(chuàng)意房地產(chǎn)是指以文化為主題， 具有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈的房地產(chǎn)模式。 文化與旅游產(chǎn)業(yè)都是高效益、 無污染、發(fā)展可持續(xù)、 能對周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展形成強(qiáng)大 輻射力的高效產(chǎn)業(yè)， 他們的融合發(fā)展能夠?qū)Φ胤浇?jīng)濟(jì)產(chǎn)生強(qiáng)大的帶動作用。 國際 上不乏成功先例可循：比如美國的好萊塢、奧蘭多、拉斯維加斯等。國內(nèi)的曲江 新城也是一個(gè)文化帶動的區(qū)域綜合開發(fā)的模式。綜合來看，文化創(chuàng)意房地產(chǎn)主要有文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 藝術(shù)集聚區(qū)、 影視城 基地）、文化主題園四種類型。文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園是一系列與文化關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)集聚后形成的特定地理區(qū)域， 是 一具有鮮明文化形象并對外界產(chǎn)生一定吸引力的集文創(chuàng)生產(chǎn)、 服務(wù)、 商貿(mào)、居住

27、 為一體的多功能園區(qū)。 園區(qū)內(nèi)形成了一個(gè)包括生產(chǎn)發(fā)行消費(fèi)產(chǎn)供銷一體 的文化產(chǎn)業(yè)鏈。藝術(shù)集聚區(qū)是一個(gè)創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集地， 聚集的是一批優(yōu)秀的創(chuàng)意人才以及產(chǎn)業(yè)。它在區(qū)域社會發(fā)展中， 不僅僅表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的帶動核， 更是現(xiàn)代人的文化生活和現(xiàn) 代理念的傳播中心。 它為城市帶來的是人氣的聚集與城市軟實(shí)力的提升。 比如北 京的 798、上海蘇州河畔的莫干山路藝術(shù)集中地。七）莊園房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)生態(tài)農(nóng)莊是以綠色、生態(tài)、環(huán)保為目標(biāo)，以資源有效利用為載體，以科技創(chuàng)新為支撐， 以市場化運(yùn)作為手段， 集農(nóng)業(yè)生產(chǎn)深加工與觀光旅游為一體的規(guī)模集 約化農(nóng)業(yè)場所。作為生態(tài)型休閑農(nóng)莊， 農(nóng)業(yè)仍是核心產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)， 因此農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)作為園區(qū) 的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 旅游業(yè)則以園區(qū)