【doc】綜合確定建設物成新率的幾種方法

1、【doc】綜合確定建設物成新率的幾種方法綜合確定建設物成新率的幾種方法圭堡：馮守朵F7 了 ,3在用成本法評估房地產(chǎn)價格時，建筑物的成新率是個尖鍵，它直接影響評估的準確 性.但準確地確定成新率，卻又是非常困難的.就計算折舊的幾種方法（耐用年 限法，觀察法，成新折扣法，綜合法）而言，耐用年限法理論性較強，有完整的計算公式但這 種方法 對同年代,同結構的建筑物作劃一計算，不能顧及每棟建筑物的特 殊性因此，用這 種方法計算岀的結果往往和實際情況不符觀察法可以彌補耐用年限法的這種不足， 但它受評估人員專業(yè)能力，實踐經(jīng)驗等因素影響較大，帶有一定的主觀性且這種方法 傾向于建筑物的外觀觀察,對內在質量不易把

2、握而成新折 扣法是一種較為粗略的方法，除對大范圍的房地產(chǎn)普查才使用外，一般不常用因此, 上述 幾種方法，各有其不足之處，無論單獨采用哪種，都難有很強的說服力綜合法是用兩種以上的方法，分別評估出建筑物的成新率，然后統(tǒng)籌兼顧，得出 個適臺的結果來這種方法準確可靠，因此在評估實務中被廣泛采用近幾年來， 許多專業(yè)書刊和雜志介紹了不少用綜合法確定建筑物成新率的方法，本文將對這些方法 略作總結和整理，僅供同行們參考不當之處，敬請指正方法一：分別用耐用年限法和實際觀察法 求成新率,然后取二者的平均值（或加權平均值）.這種方法簡單易行，思路清晰，同時又能揚長避短，計算結果較為可靠，因此，在 實際工作中經(jīng)常采用

3、它可以簡單地用如下公式表示:綜合成新率:A X耐用年限成新率+BX實際觀察成新率式中A,B表示加權系數(shù)，二者可以相等也可以不相等，且A+B=l計算耐用年限成新率和實際觀察成薪率可以采取以下步驟：（1）根據(jù)評估項目的大小及所要求的準確程度將建筑物分為幾個不同的部分般來說,可以分成主體，設備，裝飾三個部分項目較大時，還可以再細分例如，將 主體工程再分為基礎，墻體，樓地面等分部項目，對有些幾乎沒有裝修及設施的工程，也可 以不分，只評主體(2)用兩種方法(指耐用年限法和觀察法)依據(jù)各自的技術路線，評估 出各部分的成新率(3)計算岀各部分的工程直接費占總工程直接費的比例，然后以此 為權數(shù)，將各部分的成新

4、率加權平均，得出耐用年限成新率和實際觀察成新率(4)計 算二者的平均值或加權平均值下表是某建筑物綜合成新率的計算過程序建筑物各占工程總用耐用年限法計算用觀察法計算直接費比成新率占耐用年限成新事占麓察法號害；分名稱 成新辜比率成新事 比事率 f%)(:(2)x(3)(5)(6)=1 主體部分 555892251.459050.22 2 備部分 32585627828627.95 3 裝飾部分11782.0959809.36 臺計 1 oog8.8687.53綜臺成新率=(8886%+87.53%)/2=88.20%方法二:在第一種方法的基礎上，再介入個”綜合判定因素值我們知道，建筑物的設計質量，

5、施工質量，抗震級別以及使用時的維修養(yǎng)護等因素，能反映建筑物的潛在質量，它直接影響 建筑物的使用壽命而耐用年限法和觀察法都不能很好地把握這些因素方法二就是對這些因素進行考察，然后評定，打分，得岀綜合判定因素值,并將其介入到建 筑物的成新率中，使其更趨合理評分因素可以由以下幾項組成(括號內數(shù)值為該項因 素占綜合判定因素值的百分比)1. 建筑物設計部門及等級，設計年代(25%).2. 建筑物的抗震級別：8級(20%),7級(15%),7 級以下(10%).3. 建筑物施工單位水平及施工年代(25%).4.大修狀況及使用狀況(15%)5維修保養(yǎng)及裝飾狀況(15%).計算綜合成新率的公式:綜合成新率二A

6、X耐用年限成新+BX實際觀察成新率+CX綜合判定因素值式中A,B,C為權重系數(shù),一般工業(yè)民用建筑A,B取04,C取0.2;重要建筑以及高 檔賓館,商場等AB取03,C取04例有一處1980年建成的賓館，已經(jīng)使 用了 17年,用耐用年限法評估其成新率，只有66%由于其日常維修養(yǎng)護較好，用觀察法評估其成新率，可以達到85%經(jīng)調查分析，綜合判定因素值確定如下：(1)此賓館由市設計院設計，設計水平較高，綜合判定因素值取20%.(2)此賓館由市建總公司第四公司承建，施工質量較好，綜合判定因素值取20%.(3)此賓館抗震級別為7級，綜合判定因素值取15%.(4)此賓館建成后尚未大修，但使用狀況良好，綜合判

7、定因素值取13%. (5)此賓館日常維修養(yǎng)護狀況很好，綜合 判定因素值取14%.谿判定因素值共計82%.綜合成新率=03 X 66%+03X 85% +0,4 X 82%=78.1%綜合成新率為78%.方法三:在第一種方法的基礎上，考慮功能性折舊因素在實際工作中，房屋的功能性減退經(jīng)常見至山有時還非常明顯.例如合用衛(wèi)生聞的 單元住宅和三太一小獨用廚衛(wèi)的住宅相比，前者要落后許多.即使這兩種房屋重置價 相同，新舊程度也相同，其售價也不會相同在這種情況下，單獨考察其功能性折舊是非 常必要的考慮功能性折舊的綜合成新率計算公式如下：綜合成新率二AX耐用年限成新率 +B X實際觀察成新率+CX功能性成新率式

8、中A,B,c為加權系數(shù).功能性成新率的計算，可以根據(jù)修復所需要的費用來測定，也可以從房地產(chǎn)的收益 性翻I適性的減退程度以及與具有同樣功能 的類似房地產(chǎn)價格比較來推算方法四:對個別的，特大型的評估項目，可以選派2名以上經(jīng)驗豐富的評估人員, 分別用綜合法獨立地評估出成新率，然后再取平均數(shù)，或是根據(jù)評估人員的實際能力，威 望等有所偏重，取加權平均數(shù)這是一種用集體的智慧解決問題的方法以上介紹的幾種綜合確定成新率的方法，各有特色，也各有側重在實際工作中, 應根據(jù)不同的情況，選擇最恰當?shù)姆椒ǖ诜N方法是把耐用年法和實際觀察法進行綜合，取長補短，統(tǒng)籌兼顧，且簡便易行，因此，在 實際工作中得到了廣泛的應用，適合于大多數(shù)正常使用的建筑物進行評估.方法二在方法一的基礎上又特別強調能影響建筑物