資產(chǎn)評(píng)估期末考試題

1、使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)廣東金融學(xué)院期末考試試題（A）2007 2008學(xué)年第 1學(xué)期考試科目：資產(chǎn)評(píng)估(閉卷 120分鐘 )系別 _班 級(jí)_學(xué)號(hào) _姓名 _一、單項(xiàng)選擇題（共分，每題分）1、（A）我國(guó)建立了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師制度。A、1995 年 5 月B、 1991 年 11 月C、1993 年 12 月D、 1995 年 3 月2、不是資產(chǎn)評(píng)估的功能有（D）。A 、管理的功能B 評(píng)價(jià)及評(píng)值功能C、公證的功能D 資產(chǎn)交易價(jià)格功能3、以產(chǎn)權(quán)變動(dòng)為目的的有（B）。A 、資產(chǎn)抵押B 、企業(yè)兼并C、財(cái)產(chǎn)納稅D 、

2、財(cái)產(chǎn)擔(dān)保4、運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)選擇三個(gè)以上 參照物的目的是（C）。A 、使參照物具有可比性B 、便于計(jì)算C、排除個(gè)別交易的偶然性D、避免張冠李戴5、采用收益法評(píng)估資產(chǎn)時(shí)，各指標(biāo)存在的關(guān)系是（A）。A 、資本化越高，收益現(xiàn)值越低B 、資本化率越高，收益現(xiàn)值越高C、資產(chǎn)未來(lái)收益期對(duì)收益現(xiàn)值無(wú)影響D 、本金化率和收益現(xiàn)值無(wú)關(guān)6 某宗土地2 000 平方米，土地單價(jià)為1 000 元 /平方米，國(guó)家規(guī)定的容積率為4，則樓面地價(jià)為（A）。A 、 250 元 /平方米B、 1 000 元 /平方米C、500 元 /平方米D、 4 000 元 /平方米7、 政府辦公樓適合于（D）評(píng)估。A 、市場(chǎng)法B、剩余法C收益法

3、D、成本法8、在影響商品房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素中，對(duì)價(jià)格影響最大的是（C）。A 、交通通達(dá)程度B、城市規(guī)劃限制C、區(qū)域的繁華程度D、公共公用配套設(shè)施狀況9、計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，不應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（A）。、維修費(fèi)用B、購(gòu)置費(fèi)用、安裝費(fèi)用D、調(diào)試費(fèi)用10、 狹義的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書是（A）。、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書B、一種工作制度C、 法律責(zé)任文書D、公證性報(bào)告二、判斷題 （共分，每題分）1、資產(chǎn)評(píng)估通常是在資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)之前，由專門的人員對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估價(jià)和判斷。（）1使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)? 2 、公開市場(chǎng)是

4、指充分發(fā)達(dá)與完善的市場(chǎng)條件，買主和賣主的地位是平等的。（）?公開市場(chǎng)條件；信息透明、交易自愿、競(jìng)爭(zhēng)公平3、同一資產(chǎn)在不同假設(shè)條件 下，評(píng)估結(jié)果應(yīng)趨于一致。（x）4、資本化率就是指資本還原率。（）資本化率又稱還原化率、收益率5、采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí)，其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)上的折舊是一樣的。（X名義，實(shí)際）采用成本法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估時(shí),其實(shí)體性貶值與會(huì)計(jì)學(xué)上的折舊( B不一樣)6、收益法適合于有收益的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓等。（）收益法適合于有收益的房地產(chǎn)評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、公寓、學(xué)校、公園等。收益法 一般適用 于有收益的房地產(chǎn)的評(píng)估，如商場(chǎng)、寫字樓、旅館、公寓等，對(duì)于政府、學(xué)校、公園等公用

5、、公益性房屋的評(píng)估大多不適用。7、土地使用權(quán)是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用和依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。 （）8、地價(jià)一般是土地使用權(quán)的價(jià)格。（）9、機(jī)器設(shè)備的功能性貶值包括兩個(gè)方面：一是超額投資成本造成的功能性貶值；二是超額運(yùn)營(yíng)成本造成的功能性貶值。（ ）10、各種機(jī)器設(shè)備原始成本的費(fèi)用構(gòu)成都是相同的。（×）三、多項(xiàng)選擇題（共分，每題分）1、計(jì)算機(jī)器設(shè)備的重置成本時(shí)，應(yīng)計(jì)入的費(fèi)用是（ABD）。A 、購(gòu)建費(fèi)用B、維修費(fèi)用C、安裝費(fèi)用D、運(yùn)雜費(fèi)2、在下列無(wú)形資產(chǎn)中，可確指的無(wú)形資產(chǎn)是（ABC）。A 、土地使用權(quán)B、商標(biāo)權(quán)C、專利權(quán)D、商譽(yù)3、屬于“三通一平”內(nèi)

6、容的有（ACD）。A 、道路通B 、通信線路C、水通D 、電通4、房地產(chǎn)評(píng)估的原則有（AB）、最有效使用原則、合法性原則、貢獻(xiàn)原則、預(yù)期原則5、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的基本要素有（ABCD）。A 、評(píng)估范圍與對(duì)象B、評(píng)估基準(zhǔn)日C、評(píng)估假設(shè)與限制條件D、評(píng)估方法6、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本步驟有（ABCD）。A 、評(píng)估準(zhǔn)備B 、現(xiàn)場(chǎng)勘察C、 計(jì)算評(píng)估值與撰寫評(píng)估報(bào)告D 、確定設(shè)備的估價(jià)數(shù)據(jù)與參數(shù)7、基準(zhǔn)地價(jià)是由政府制定的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。由如下部分組成：（ACD）A 、土地出讓金工B、銷售費(fèi)用12使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師

7、：顧中國(guó)C、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)D、土地開發(fā)及其他費(fèi)用8、進(jìn)行區(qū)域因素修正的主要內(nèi)容有（ABC）。A 、交通狀況B 、環(huán)境質(zhì)量C、繁華程度D 、建筑物結(jié)構(gòu)區(qū)域因素修正的 內(nèi)容主要 應(yīng)包括：繁華程度，交通便捷程度，環(huán)境、景觀，公共配套設(shè)施完備程度，城市規(guī)劃限制等影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。9、選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物，一般應(yīng)注意以下幾點(diǎn)（AC）。、與待估房地產(chǎn)屬于同一交易類型、與待估房地產(chǎn)的估價(jià)日期超過(guò)半年、參照物的交易屬于正常交易、與待估房地產(chǎn)的區(qū)域特征明顯（ 1）參照物所處區(qū)域與評(píng)估對(duì)象所處的區(qū)域相同，或是土地級(jí)別相同；（ 2）參照物的用途應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的用途相同；（ 3）參照物的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與評(píng)估

8、對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同；（ 4）建筑物的規(guī)模應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)；（ 5）參照物的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同；（ 6）參照物實(shí)體特征應(yīng)與評(píng)估對(duì)象相接近；（ 7）參照物的交易類型應(yīng)與評(píng)估目的相吻合；（ 8) 參照物的交易日期應(yīng)與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（9）參照物的交易價(jià)格應(yīng)是正常交易價(jià)格，或可修正為正常交易價(jià)格；（ 10）參照物應(yīng)選擇多個(gè)，一般為三個(gè)以上。10、資產(chǎn)評(píng)估 業(yè)務(wù)約定書 的基本內(nèi)容包括（AC）。A 、評(píng)估目的B、評(píng)估假設(shè)C、評(píng)估基準(zhǔn)日D、評(píng)估計(jì)劃( 一 ) 評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的名稱、住所;(二)評(píng)估目的 ;( 三 ) 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍;(四)評(píng)估基準(zhǔn)日 ;( 五 ) 評(píng)估報(bào)告使用者;

9、( 六 ) 評(píng)估報(bào)告提交期限和方式;( 七 ) 評(píng)估服務(wù)費(fèi)總額、支付時(shí)間和方式;( 八 ) 評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方的其他權(quán)利和義務(wù);( 九 ) 違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決;( 十 ) 簽約時(shí)間。13使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)4、計(jì)算題 （共 60 分）2. 物價(jià)指數(shù)法500 000 元，2003 年進(jìn)行評(píng)估， 試按物價(jià)1、某企業(yè) 2000 年外購(gòu)一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)的帳面值指數(shù)法 估算其重置完全成本。根據(jù)資料，此項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置時(shí)的物價(jià)指數(shù)是120% ；評(píng)估時(shí)無(wú)形資產(chǎn) 重置成本 =無(wú)形資產(chǎn) 賬面成本×評(píng)估時(shí)物價(jià)指的物價(jià)指

10、數(shù)是 150% 。（5 分）數(shù)/ 購(gòu)置時(shí)物價(jià)指數(shù)被評(píng)估資產(chǎn)重置成本=500000*150%/120%=2、對(duì)某廠的一個(gè)鍋爐進(jìn)行評(píng)估。該鍋爐正常運(yùn)轉(zhuǎn)需5 名操作人員，每名操作人員年工資及福利費(fèi)為 10000元，鍋爐的年耗電量為10 萬(wàn)千瓦時(shí)，目前相同能力的新式鍋爐只需3個(gè)人操作，年耗電量為6 萬(wàn)千瓦時(shí)，電價(jià)為2 元 /千瓦時(shí)，被評(píng)估鍋爐的尚可使用年限為5年，所得稅率為 33%，適用的折現(xiàn)率為 10%。根據(jù)上述資料，計(jì)算被評(píng)鍋爐的功能性貶值是多少？（ 5 分）? 功能性貶值額 =年超額運(yùn)營(yíng)成本（ 1-所得稅率） P/A ,in（ 5-3） *10000+ （ 100000-60000） *2 ）

11、* （ 1-33% ） * （P/A,10% ， 5） =3、一臺(tái)機(jī)器設(shè)備的重置成本是150 萬(wàn)元， 已使用 2 年，其經(jīng)濟(jì)壽命10 年，估計(jì)可修復(fù)費(fèi)用為 20 萬(wàn)元。用修復(fù)費(fèi)用法計(jì)算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值。（ 5 分）? 不可修復(fù)部分的重置成本 =重置成本 -可修復(fù)費(fèi)用? 不可修復(fù)費(fèi)用 =不可修復(fù)部分的重置成本×實(shí)體性貶值率? 實(shí)體性貶值 =可修復(fù)費(fèi)用 +不可修復(fù)費(fèi)用不可修復(fù)部分的重置成本=150-20=130 萬(wàn)元不可修復(fù)費(fèi)用=130* 2/10 =26 萬(wàn)元實(shí)體性貶值額=20+26=46 萬(wàn)元實(shí)體性貶值率=46/150=4、有一宗七通一平的待開發(fā)建設(shè)用地，土地面積為5000 平方

12、米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè) 寫字樓 。建筑費(fèi)為 2 000 元 /平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的 10%。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 4 000 元 /平方米，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 6%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6%，開發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 20% 。試估算該宗土地目前的 總地價(jià)和單位地價(jià) 。（ 10 分）地價(jià) =樓價(jià) -建筑費(fèi) -專業(yè)費(fèi)用 -利息 -利潤(rùn) -稅費(fèi)設(shè)總地價(jià)為X建筑面積 =5000*3=15000 平方米售價(jià) =15000*4 000=6000 萬(wàn)元建筑費(fèi) =2 000*4 000=800 萬(wàn)元專業(yè)費(fèi) =800 萬(wàn)元 *10%=80 萬(wàn)元銷售費(fèi)用 =600

13、0 萬(wàn)元 *5%=300 萬(wàn)元稅費(fèi) =6000 萬(wàn)元 *6%=360 萬(wàn)元14使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)利息 =（X+800萬(wàn)元 +80 萬(wàn)元）*6%=利潤(rùn) =（X+800萬(wàn)元 +80 萬(wàn)元）*20%=總地價(jià) =6000 萬(wàn)元 -800 萬(wàn)元 -80萬(wàn)元 -300 萬(wàn)元 -360 萬(wàn)元 -（ X+800 萬(wàn)元 +80 萬(wàn)元） *6%-（ X+800 萬(wàn)元 +80 萬(wàn)元） *20%=5、有一宗地產(chǎn)，目前的純收益為50 萬(wàn)元，資本化率為5%，若（ 1）未來(lái)各年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增加一萬(wàn)元；（ 2）未來(lái)各

14、年的純收益將在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)1%，試分別評(píng)估兩種情況下的地產(chǎn)收益價(jià)格。（5分）（ 1）等年值A(chǔ)= （ 50/(1+5%) + 51/(1+5%) 2） / 1/(1+5%) + 1/(1+5%) 2=（萬(wàn)元）P=A/5% + 1/(5%) 2=1409.754 （萬(wàn)元）（ 2）等年值 A=（ 50/(1+5%) + 50* （ 1+1% ）/(1+5%) 2）/ 1/(1+5%) + 1/(1+5%) 2=50.2438 （萬(wàn)元）P=A / （ 5% -1%)=1256.095 （萬(wàn)元）6、一宗待估土地，面積為800 平方米，評(píng)估資料見附表：用市場(chǎng)法評(píng)估該土地的市場(chǎng)價(jià)值。參照物單價(jià)：元 /

15、交易情況交易日期區(qū)域因素個(gè)別因素平方米A20001%1%01%B180002%1%0C19002%01%0D2200-1%1%2%2%參照物 B 的剩余使用年限為20 年 ,評(píng)估物及其他參照物的剩余使用年限均為25 年。（折現(xiàn)率10%）（ 5 分） p91解：A 修正后的單價(jià) =2000*（ 100/101 ）×（ 101/100 ）×（ 100/100）×（ 100/101）=1980（元/m2）×（ 102/100）×（ 100/101）×（100/100）× (11/(1+10%) 25)/B 修正后的單價(jià) =1800

16、* （ 100/100(1 1/(1+10%) 20)=1927 （元 /m2）C 修正后的單價(jià) =1900* （ 100/102）×（ 100/100）×（ 100/101 ）×（ 100/100） =1844（元/m2）D 修正后的單價(jià) =2200* （ 100/99）×（ 101/100 ）×（ 100/102 ）×（ 100/102 ）=2157 （元 /m 2）土地評(píng)估單價(jià) =（ A+B+C+D ） /4=1977 （元 /m 2）土地評(píng)估總價(jià) =1977*800=1581600 （元）15使用班級(jí)： 041541,0415

17、42，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)7、設(shè)備重置成本 50000 元，總使用年限 10 年，已使用 2 年，求該設(shè)備的貶值率、成新率和貶值額。（ 5 分）貶值率 =2/10=20%成新率 =1-20%=80%貶值額 =50000*20%=1000 元8、預(yù)計(jì)土地未來(lái)3 年的收益額分別為10、12、15 萬(wàn)元，從第四年起，以后各年的收益額固定為18 萬(wàn)元，確定的折現(xiàn)率和資本化率為10%。要求：（ 1）評(píng)估 永續(xù) 經(jīng)營(yíng)條件下的評(píng)估額；（2）評(píng)估 20 年的收益價(jià)值。 （ 10 分）（1） P=10/(1+10%) + 12/(1+10%) 2 + 15/

18、(1+10%) 3+ 18/10% * 1/(1+10%) 3=（ 2） P=10/(1+10%) + 12/(1+10%) 2+ 15/(1+10%) 3+ 18/10% *(1+10%) 3*1-1/（1+10% ） 17=9、甲企業(yè)以重置成本100 萬(wàn)的新技術(shù)向乙企業(yè)投資，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)重置成本 8000 萬(wàn)元，甲企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)成本利潤(rùn)率為200% ，乙企業(yè)擬投入合營(yíng)的資產(chǎn)原利潤(rùn)率為50%。用 約當(dāng)投資分成法評(píng)估利潤(rùn)分配率。 （ 5 分）無(wú)形資產(chǎn)收益分成率無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量(95)購(gòu)買方約當(dāng)投資量100%無(wú)形資產(chǎn)約當(dāng)投資量利潤(rùn)分配率 =100* （ 1+200% ） / 8000*

19、 （ 1+50% ）+100* （ 1+200% ） =2.43%10、一項(xiàng)醫(yī)用新技術(shù)，購(gòu)買方的設(shè)計(jì)能力為400 萬(wàn)臺(tái)， 新技術(shù)總設(shè)計(jì)能力為1000 萬(wàn)臺(tái)。該技術(shù)帳面價(jià)值200 萬(wàn)元，已使用 2 年，尚可使用8 年。在剩余使用年限中，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，減少銷售收入現(xiàn)值為80 萬(wàn)元；為保住市場(chǎng)需追加成本現(xiàn)值20 萬(wàn)元。 試評(píng)估該無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額。 （ 5 分）功效損失率 =2/8=25%轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?400/1000=40%機(jī)會(huì)成本 =80+20=100 萬(wàn)元最低收費(fèi)額 =200*(1-25%)*40%+100= 其中專業(yè)理論知識(shí)內(nèi)容包括：保安理論知識(shí)、消防業(yè)務(wù)知識(shí)、職業(yè)道德、法律常識(shí)、保

20、安禮儀、救? 最低收費(fèi)額 =重置成本凈值×轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的機(jī)會(huì)成本護(hù)知識(shí)。作技能訓(xùn)練內(nèi)容包括：崗位操作指引、勤務(wù)技能、消防技能、軍事技能。? 轉(zhuǎn)讓成本分?jǐn)偮?=購(gòu)買方運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的設(shè)計(jì)能力/運(yùn)用無(wú)形資產(chǎn)的總設(shè)計(jì)能力二培訓(xùn)的及要求培訓(xùn)目的? 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的機(jī)會(huì)成本 =無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)出的凈減收益 +無(wú)形資產(chǎn)再開發(fā)凈增費(fèi)用安全生產(chǎn)目標(biāo)責(zé)任書為了進(jìn)一步落實(shí)安全生產(chǎn)責(zé)任制，做到“責(zé)、權(quán)、利”相結(jié)合，根據(jù)我公司2015 年度安全生產(chǎn)目標(biāo)的內(nèi)容，現(xiàn)與財(cái)務(wù)部 簽訂如下安全生產(chǎn)目標(biāo)：一、目標(biāo)值：16使用班級(jí)： 041541,041542，041511， 041512， 06B511，06B512出卷老師：顧中國(guó)1 、全年人身死亡事故為零，重傷事故為零，輕傷人數(shù)為零。2 、現(xiàn)金安全保管，不發(fā)生盜竊事故。3 、每月足額提取安全生產(chǎn)費(fèi)用，保障安