物管-海岸城對標報告

1、花園城花園城VSVS海岸城海岸城目錄目錄1 1、前言、前言 2 2、安全類、安全類3 3、工程類、工程類4 4、環(huán)境類、環(huán)境類前言前言l按照公司統(tǒng)一部署，為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平，按照公司統(tǒng)一部署，為進一步提高物業(yè)管理服務(wù)水平，從自身發(fā)展角度學(xué)習先進經(jīng)驗，我部繼續(xù)深入開展全面從自身發(fā)展角度學(xué)習先進經(jīng)驗，我部繼續(xù)深入開展全面對標行動。對標行動。l20122012年上半年物管中心各部門到海岸城購物中心進行對年上半年物管中心各部門到海岸城購物中心進行對標學(xué)習。標學(xué)習。l此次學(xué)習采用了現(xiàn)場參觀學(xué)習及互動交流座談兩種形式。此次學(xué)習采用了現(xiàn)場參觀學(xué)習及互動交流座談兩種形式。在交流和觀摩過程中結(jié)合實際、

2、帶著問題，全方位、多在交流和觀摩過程中結(jié)合實際、帶著問題，全方位、多視角地感受和體會海岸城視角地感受和體會海岸城物業(yè)管理方面的用心之處以及物業(yè)管理方面的用心之處以及管理經(jīng)驗，并深感受益良多管理經(jīng)驗，并深感受益良多。相信通過不斷地學(xué)習及培相信通過不斷地學(xué)習及培訓(xùn)，結(jié)合自身實際情況，我部一定能總結(jié)出一套適合自訓(xùn)，結(jié)合自身實際情況，我部一定能總結(jié)出一套適合自身發(fā)展的新路子。身發(fā)展的新路子。 安全安全花園城花園城海岸城海岸城占地面積：3.9萬平方米；建筑面積：8.3萬平方米；占地面積：3.6萬平方米；建筑面積：13.5萬平方米； 體量比較體量比較花園城花園城海岸城海岸城商管部編制人數(shù)：93人；商管主任

3、：1人；商管主管：3人；商管（收銀）班長：6人；監(jiān)控中心：5人；收銀員：11人；商管員：67人；目前在編：78人。人員編制及組織架構(gòu)人員編制及組織架構(gòu)商管部編制人數(shù)：128人；商管副總：1人；部門助理：1人；商管主管：6人；商管（收銀）班長：12人；監(jiān)控中心：8人；收銀員：18人；商管員：80人；目前在編：110人?；▓@城花園城海岸城海岸城員工工資：2600元/月（含五險一金、宿舍費、餐費）26天制，每天工作8小時。員工工資待遇員工工資待遇員工工資：2200/月（含五險一金）提供住宿，早餐每人補貼6元，中餐每人補貼15元，26天制，每天工作8小時花園城花園城海岸城海岸城手扶梯標識手扶梯標識花園

4、城花園城海岸城海岸城洗手間門口防滑洗手間門口防滑花園城花園城海岸城海岸城轎廂內(nèi)車場平面圖轎廂內(nèi)車場平面圖花園城花園城海岸城海岸城貨區(qū)門防撞措施貨區(qū)門防撞措施花園城花園城海岸城海岸城新入商家及移位品牌提示新入商家及移位品牌提示花園城花園城海岸城海岸城車場出入口標識車場出入口標識花園城花園城海岸城海岸城門門 崗崗門崗調(diào)整1、根據(jù)多次對深圳區(qū)域內(nèi)購物中心參觀學(xué)習，決定撤銷部分固定崗；2、加派員工巡邏崗，縮小巡邏范圍，增加巡邏密度；3、著重調(diào)配了高峰期人員的安排，增加了在高峰期人員的崗位布置；4、通過崗位的精簡和合理的調(diào)配，有效的緩解了招工難的問題，同時也節(jié)約了運行成本；花園城花園城海岸城海岸城出入口

5、形象崗位出入口形象崗位形象指揮崗比較海岸城：1、海岸城形象指揮崗設(shè)置在市政路，停車場出入口，該位置更能充分體現(xiàn)崗位指揮的職能，通過對于車輛的指揮，達到形象展示的目的；2、海岸城的外圍道路管理，政府投入了較大的人力、物力，對于市政道路管理，專門安排了交通協(xié)管員進行管理，避免了亂停亂放的情況；3、海岸城停車場員工服裝偏向制服化，顯得帥氣與威嚴?；▓@城：1、花園城形象指揮崗設(shè)置在市政路旁，為方便顧客，專門規(guī)劃了落客區(qū)；2、花園城形象指揮崗，形象展示的作用大于交通指揮的作用；3、對于亂停亂放的管理難度要大于海岸城。花園城花園城海岸城海岸城車場車位分布提示車場車位分布提示花園城花園城海岸城海岸城自助繳費

6、系統(tǒng)自助繳費系統(tǒng)花園城花園城海岸城海岸城車場區(qū)域劃分車場區(qū)域劃分花園城花園城海岸城海岸城停車區(qū)域小提示停車區(qū)域小提示1、花園城硬件設(shè)施初期設(shè)計、選用設(shè)備較落后；2、客貨分流海岸城設(shè)計更合理；3、海岸城溫馨提示及防滑設(shè)計比較完善；4、自助繳費系統(tǒng)海岸城更為豐富和完善；5、人員崗位設(shè)置，海岸城不設(shè)門崗，節(jié)省人力；6、商家店員管理海岸城較為強勢。對標感悟?qū)烁形蚬こ坦こ套儔浩髋潆娙萘枯^大，變壓器配電容量較大，單電價計量單電價計量, ,變壓器負荷變壓器負荷率小率小(30-70%) (30-70%) 。配電設(shè)備品質(zhì)高，故障率小。配電設(shè)備品質(zhì)高，故障率小。安全提示與整潔的矛盾室外扶梯品質(zhì)高，扶手帶無裂痕，

7、室外扶梯品質(zhì)高，扶手帶無裂痕，壓邊不起翹（日立）壓邊不起翹（日立）電梯轎箱加裝空調(diào),提高乘梯舒適度設(shè)備房門內(nèi)層為木板，外層貼設(shè)備房門內(nèi)層為木板，外層貼不銹鋼，輕質(zhì)美觀不銹鋼，輕質(zhì)美觀消防通道防火門，中間裝防消防通道防火門，中間裝防火玻璃透視，避免行人及貨火玻璃透視，避免行人及貨物碰撞，適宜裝在人流量較物碰撞，適宜裝在人流量較大區(qū)域大區(qū)域大理石晶面效果良好大理石晶面效果良好, ,較小的燈光即可使場內(nèi)通透，較小的燈光即可使場內(nèi)通透，夜間燈光效果非常好夜間燈光效果非常好地插地插/ /墻插的做法，花園城公共區(qū)域及公共商鋪可墻插的做法，花園城公共區(qū)域及公共商鋪可借鑒。借鑒。中庭柱底和防火卷簾門底面封不銹

8、鋼效果整潔中庭柱底和防火卷簾門底面封不銹鋼效果整潔無奈的加鋪電源敷設(shè)是共同的難題無奈的加鋪電源敷設(shè)是共同的難題推廣導(dǎo)示牌內(nèi)容無須專業(yè)人員即可快速更換推廣導(dǎo)示牌內(nèi)容無須專業(yè)人員即可快速更換伸縮縫的做法伸縮縫的做法室內(nèi)伸縮縫的做法和瘕疵室外伸縮縫的老化和壓痕外墻燈箱及外立面燈光效果外墻燈箱及外立面燈光效果屋面的遮陽措施（保利）屋面的遮陽措施（保利）在屋面采光玻璃上方加裝穿孔鋁板,為一項有效且易維護的遮陽方法停車場自助繳費機及流程圖，可刷銀行卡繳費，如手機開通移動支付停車場自助繳費機及流程圖，可刷銀行卡繳費，如手機開通移動支付功能，也可直接刷手機進出停車場，功能強大。功能，也可直接刷手機進出停車場，

9、功能強大。路旗與燈桿整體設(shè)計，采用不銹鋼，簡潔大方，畫路旗與燈桿整體設(shè)計，采用不銹鋼，簡潔大方，畫面尺寸較大，且易維護面尺寸較大，且易維護結(jié)語結(jié)語一、硬件設(shè)備高品質(zhì)，初期投入大，但減少物業(yè)后期一、硬件設(shè)備高品質(zhì)，初期投入大，但減少物業(yè)后期運營及管理成本。運營及管理成本。二、地面明亮如鏡，墻面歷久如新，使整個場地通透二、地面明亮如鏡，墻面歷久如新，使整個場地通透雖然天花燈光不多，但使照明效果，空間環(huán)境良好雖然天花燈光不多，但使照明效果，空間環(huán)境良好三、大空間綠植很多，有許多綠化小品，顏色紛呈，錯三、大空間綠植很多，有許多綠化小品，顏色紛呈，錯落有致，層次豐富，給人驚喜落有致，層次豐富，給人驚喜四

10、、業(yè)態(tài)分布豐富，餐飲，超市，百貨，精品，從低到四、業(yè)態(tài)分布豐富，餐飲，超市，百貨，精品，從低到高，從車庫到商場，分布著不同業(yè)態(tài)，提供多種購高，從車庫到商場，分布著不同業(yè)態(tài)，提供多種購物選擇。物選擇。環(huán)境環(huán)境相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)/費用對比分析費用對比分析 對比項目對比項目 花園城中心花園城中心 海岸城購物中心海岸城購物中心建筑面積建筑面積 8.358.35萬平米萬平米 13.513.5萬平米萬平米清潔公司清潔公司人員編制人員編制總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)7272人；早班人；早班3838人；中班人；中班3030人；夜班人；夜班4 4人，人均管理面積：人，人均管理面積：12001200/ /人人總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)16516

11、5人；早班人；早班6767人；中班人；中班6161人；夜人；夜班班3737人；人均管理面積：人；人均管理面積：800800/ /人人管理人員管理人員 甲方主管甲方主管1 1人、管理員人、管理員2 2人，上班人，上班時間兩班制；時間兩班制；乙方主管乙方主管2 2人、領(lǐng)班人、領(lǐng)班2 2人（早、夜人（早、夜班各班各1 1人）；人）； 甲方經(jīng)理甲方經(jīng)理1 1人、主管人、主管2 2人；管理員人；管理員5 5人，上人，上班時間三班制；班時間三班制；乙方經(jīng)理乙方經(jīng)理1 1人、主管人、主管3 3人（早、中、晚各人（早、中、晚各1 1人）人）, ,區(qū)域組長共區(qū)域組長共5 5人；人； 時間安排時間安排員工上班員工

12、上班7.57.5小時，周末節(jié)假日須小時，周末節(jié)假日須加班，不計費用。加班，不計費用。員工上班員工上班8 8小時，周末節(jié)假日須加班，不小時，周末節(jié)假日須加班，不計費用。計費用。人均單價人均單價/ /人員工資標準人員工資標準 合同單價：合同單價：22002200元元/ /人；人；員工工資：員工工資：16501650元元/ /人，樓層部分人，樓層部分人員人員17001700元；包住宿元；包住宿 23002300元元/ /人；人；員工工資：平均最低員工工資：平均最低16001600元元/ /人；個別崗人；個別崗位位1650-17001650-1700元元/ /人，包住宿人，包住宿 工作模式工作模式（夜

13、班）（夜班）(4(4人人) )外圍地面沖洗、排水溝沖洗；外圍地面沖洗、排水溝沖洗；隔油池清掏；車庫坡道沖洗；隔油池清掏；車庫坡道沖洗； P2P2層北區(qū)車位推塵及管道層北區(qū)車位推塵及管道（3737人）外圍地面沖洗；雨蓬玻璃清潔；人）外圍地面沖洗；雨蓬玻璃清潔；3 3米以上管道清潔；車庫車位、管道清潔；米以上管道清潔；車庫車位、管道清潔；商場扶梯清潔；商場地面機洗；商家玻商場扶梯清潔；商場地面機洗；商家玻璃、門頭招牌清潔；璃、門頭招牌清潔； 相關(guān)數(shù)據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)/費用對比分析費用對比分析洗手間除味消毒服務(wù)洗手間除味消毒服務(wù)洗手間洗手間1111套，費用套，費用38003800元元/ /月，每月，每月洗手

14、間清潔消毒月洗手間清潔消毒4 4次，每周更換次，每周更換香水香水洗手間洗手間2424套，費用套，費用80008000多多/ /月，每月月，每月洗手間潔具清潔消毒洗手間潔具清潔消毒2 2次，每周更換次，每周更換香水。香水。商鋪衛(wèi)生商鋪衛(wèi)生 店員負責自己的玻璃櫥窗門頭衛(wèi)店員負責自己的玻璃櫥窗門頭衛(wèi)生；花園城商鋪櫥窗玻璃多數(shù)清生；花園城商鋪櫥窗玻璃多數(shù)清潔不到位，影響花園城中心整體潔不到位，影響花園城中心整體形象形象 櫥窗玻璃衛(wèi)生良好，商家外玻璃櫥窗、櫥窗玻璃衛(wèi)生良好，商家外玻璃櫥窗、招牌由清潔公司招牌由清潔公司1 1次次/ /月負責清潔；店月負責清潔；店面內(nèi)玻璃由店鋪負責；每日對商家進面內(nèi)玻璃由店

15、鋪負責；每日對商家進行衛(wèi)生抽查；行衛(wèi)生抽查； 對衛(wèi)生不合格的商家對衛(wèi)生不合格的商家進行處罰。進行處罰。餐飲垃圾管理餐飲垃圾管理 由清潔工按照規(guī)定時間負責餐飲由清潔工按照規(guī)定時間負責餐飲商家垃圾清運工作；收費標準：商家垃圾清運工作；收費標準：230230元元/ /桶；桶； 由清潔工在規(guī)定時間內(nèi)清運到垃圾房；由清潔工在規(guī)定時間內(nèi)清運到垃圾房；收費標準：不另外收費，包含在管理收費標準：不另外收費，包含在管理費中，每桶有押金費中，每桶有押金500500元；元； 日常垃圾日常垃圾 由崗位員工運送到垃圾房內(nèi)；由崗位員工運送到垃圾房內(nèi)； 由機動由機動2 2人專門負責垃圾清運人專門負責垃圾清運日常石材養(yǎng)護面積

16、日常石材養(yǎng)護面積/ /費用費用 / /頻次頻次60006000平米平米 費用費用: 1.844: 1.844萬元萬元/ /月月 ，一樓各入口每周一次，其余樓層一樓各入口每周一次，其余樓層區(qū)域石材每月全面養(yǎng)護區(qū)域石材每月全面養(yǎng)護1 1次。次。3000030000平米平米 費用費用: 13.5: 13.5萬萬/ /月月 ，幾，幾個入口每周一次，其余樓層石材每月個入口每周一次，其余樓層石材每月全面養(yǎng)護全面養(yǎng)護2 2次。次。日常石材養(yǎng)護人員配置日常石材養(yǎng)護人員配置 / /模式模式總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù)4 4人人 ，每晚工作量，每晚工作量350350平米平米左右左右總?cè)藬?shù)總?cè)藬?shù) 2626人人, ,其中白天有其中白

17、天有2 2人人( (文秘文秘 經(jīng)理經(jīng)理) )駐現(xiàn)場駐現(xiàn)場, ,上行政班上行政班. .負責與甲方負責與甲方的現(xiàn)場工作溝通、接洽。的現(xiàn)場工作溝通、接洽。 每每3 3人人1 1組，組，1 1組每晚的工作量在組每晚的工作量在300300平米左右平米左右 環(huán)境相關(guān)導(dǎo)示環(huán)境相關(guān)導(dǎo)示/標識標識商家在卸貨區(qū)多處貼有明顯的標示，商家在卸貨區(qū)多處貼有明顯的標示，明確規(guī)定運貨時間，方便對商家運明確規(guī)定運貨時間，方便對商家運貨管理；貨管理；洗手間溫馨提示洗手間溫馨提示/ /標識較醒目；洗標識較醒目；洗手間的隔板門工藝非常漂亮。手間的隔板門工藝非常漂亮。扶梯兩側(cè)采用玻璃結(jié)構(gòu)，相比花園城扶梯兩側(cè)不銹鋼材質(zhì)要容易清潔，且美

18、觀。扶梯兩側(cè)采用玻璃結(jié)構(gòu)，相比花園城扶梯兩側(cè)不銹鋼材質(zhì)要容易清潔，且美觀。感知篇感知篇商場入口門內(nèi)采用鋁合金嵌入式地墊，可起到防塵防商場入口門內(nèi)采用鋁合金嵌入式地墊，可起到防塵防滑作用，比較高檔。建議西門內(nèi)可更換成這種地墊滑作用，比較高檔。建議西門內(nèi)可更換成這種地墊.洗手間、嬰兒房提供泡沫洗手液、手洗手間、嬰兒房提供泡沫洗手液、手部消毒液，均由洗手間消毒除味公司部消毒液，均由洗手間消毒除味公司提供，洗手液、消毒液按實際用量付提供，洗手液、消毒液按實際用量付費，每月費，每月5000元左右。海岸城總共元左右。海岸城總共1間育嬰室。建議花園城可適當減少嬰間育嬰室。建議花園城可適當減少嬰兒房數(shù)量。兒房

19、數(shù)量。綠化、環(huán)境美化方面綠化、環(huán)境美化方面海岸城中心場內(nèi)無仿真花盆景，多采用綠植組合，少數(shù)綠植為仿海岸城中心場內(nèi)無仿真花盆景，多采用綠植組合，少數(shù)綠植為仿真真;在商場的角落位置擺放有綠植小品，在空間上彌補了單調(diào)感，在商場的角落位置擺放有綠植小品，在空間上彌補了單調(diào)感，同時增加美觀度。同時增加美觀度。 在地下車庫裝有滅蚊燈在地下車庫裝有滅蚊燈海岸城專門購買海岸城專門購買了一批送貨車、了一批送貨車、工具梯設(shè)在卸貨工具梯設(shè)在卸貨區(qū)方便商家運貨，區(qū)方便商家運貨，現(xiàn)場有商管現(xiàn)場有商管24小小時專人負責借用時專人負責借用手續(xù)，管理規(guī)范。手續(xù)，管理規(guī)范。（車輪是橡膠材（車輪是橡膠材質(zhì)，對商場地面質(zhì)，對商場地

20、面能減少損壞系數(shù)）能減少損壞系數(shù)）外包方辦公室內(nèi)設(shè)有員工崗位分布外包方辦公室內(nèi)設(shè)有員工崗位分布圖、清潔作業(yè)指導(dǎo)書、設(shè)備使用指圖、清潔作業(yè)指導(dǎo)書、設(shè)備使用指導(dǎo)書、企業(yè)文化、清晰明確，并設(shè)導(dǎo)書、企業(yè)文化、清晰明確，并設(shè)有指紋打卡機。有指紋打卡機。l就環(huán)境相關(guān)服務(wù)費用、外包方的管理、商鋪裝修管理等方面與海岸就環(huán)境相關(guān)服務(wù)費用、外包方的管理、商鋪裝修管理等方面與海岸城物業(yè)環(huán)境經(jīng)理陳明全先生進行了近城物業(yè)環(huán)境經(jīng)理陳明全先生進行了近1個小時深入交流探討。個小時深入交流探討。海岸城中心裝修管理海岸城中心裝修管理l運送裝修材料必須使用海岸城提供的膠輪拖車，有效防止劃傷地運送裝修材料必須使用海岸城提供的膠輪拖車

21、，有效防止劃傷地面。面。l遇到棘手問題開會討論，環(huán)境部牽頭和工程部、商管部一同討論遇到棘手問題開會討論，環(huán)境部牽頭和工程部、商管部一同討論裝修問題。裝修問題。l對待未按要求做的商家，環(huán)境部、工程部和商管部門聯(lián)合檢查，對待未按要求做的商家，環(huán)境部、工程部和商管部門聯(lián)合檢查，效果很好。效果很好。l采用自備拖車租給商家的方式可以有效保護商場地面，裝修問題采用自備拖車租給商家的方式可以有效保護商場地面，裝修問題是一個需要工程部、商管部和環(huán)境部的共同的協(xié)助才可以有效控是一個需要工程部、商管部和環(huán)境部的共同的協(xié)助才可以有效控制污染。海岸城對待裝修問題時，由工程部制作特制的圍板，鋪制污染。海岸城對待裝修問題

22、時，由工程部制作特制的圍板，鋪上舊地毯等方式，減輕了施工人員出入時的地面塵埃污染。商管上舊地毯等方式，減輕了施工人員出入時的地面塵埃污染。商管部嚴格監(jiān)管施工方，在運送裝修材料時，某些易損地面會鋪上舊部嚴格監(jiān)管施工方，在運送裝修材料時，某些易損地面會鋪上舊地毯等材料防止損傷。地毯等材料防止損傷。對外包方的管理理念對外包方的管理理念1 1、人性化的管理、人性化的管理2 2、搭建良好的平臺，雙方共贏、搭建良好的平臺，雙方共贏3 3、甲方組織一些活動，把乙方員工當自己的員工。、甲方組織一些活動，把乙方員工當自己的員工。4 4、每月統(tǒng)計一次，針對突發(fā)事件、好人好事，對乙方員工給予、每月統(tǒng)計一次，針對突發(fā)

23、事件、好人好事，對乙方員工給予30-50030-500元購物卡獎勵。元購物卡獎勵。5 5、請專業(yè)的培訓(xùn)公司，給外包單位員工培訓(xùn)，每年、請專業(yè)的培訓(xùn)公司，給外包單位員工培訓(xùn)，每年1 1次。次。 小結(jié)：小結(jié)：1 1、 花園城在商家管理要加強規(guī)范，通過給商家提供更細致的服務(wù)，讓花園城在商家管理要加強規(guī)范，通過給商家提供更細致的服務(wù)，讓商家理念和花園城的經(jīng)營管理理念相吻合，達到共贏，如營業(yè)時間商家理念和花園城的經(jīng)營管理理念相吻合，達到共贏，如營業(yè)時間員工拎水桶、商家櫥窗玻璃衛(wèi)生清潔不到位。員工拎水桶、商家櫥窗玻璃衛(wèi)生清潔不到位。2 2、 海岸城環(huán)境部的人員編制較多，甲乙方管理人員到位，而且分區(qū)管海岸城環(huán)境部的人員編制較多，甲乙方管理人員到位，而且分區(qū)管理全時段覆蓋，便于工作監(jiān)管，花園城環(huán)境部如何克服困難，在重理全時段覆蓋，便于工作監(jiān)管，花園城環(huán)境部如何克服困難，在重大壓力下，實現(xiàn)品質(zhì)進一步提升和工作創(chuàng)新？大壓力下，實現(xiàn)品質(zhì)進一步提升