住宅小區(qū)車位車庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究兼評(píng)物權(quán)法第74條

1、住宅小區(qū)車位、車庫(kù)的性質(zhì)及其權(quán)利歸屬研究兼評(píng)物權(quán)法第74條內(nèi)容提要: 住宅小區(qū)車位、車庫(kù)具有構(gòu)造上、使用上和法律上的獨(dú)立性，可以成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，在性質(zhì)上屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分。不能依車位、車庫(kù)的建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積或者車位、車庫(kù)的建造成本是否攤?cè)胱≌_(kāi)發(fā)成本來(lái)判斷車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬，也不能依開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的約定來(lái)確定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬。車位、車庫(kù)應(yīng)由業(yè)主法定地共有。 關(guān)鍵詞: 車位/車庫(kù)/建筑物區(qū)分所有權(quán)/專有部分 Abstract: Parking lots or garage in residential districts, which have t

2、he top of the structure and usage up of independence, can be the object of condominium ownership, and have parts of ability independence important item particularly (Sondereigentum). The area share or the construction cost of parking lots or garage whether shared by the owner do not influence the ow

3、nership of parking lots or garage.The ownership of parking lots or garage can,t be changed by contract ,and must be the objective of the joint ownership stipulated by law.Key words: parking lots; garage; condominium ownership; sondereigentum 近年來(lái)，隨著家庭購(gòu)買私車的增多，小區(qū)的停車問(wèn)題越來(lái)越成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)，由此，住宅小區(qū)的車位、車庫(kù)也成為開(kāi)發(fā)商與全體

4、業(yè)主爭(zhēng)奪的對(duì)象，相關(guān)糾紛也日漸增多。我國(guó)物權(quán)法第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！睘檐囄弧④噹?kù)糾紛的處理提供了相應(yīng)的法律依據(jù)，但這一規(guī)則不無(wú)檢討的必要。一、車位、車庫(kù)的類別本文討論范圍的界定本文所指車位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的屬于開(kāi)放式空間的場(chǎng)所；本文所指車庫(kù)，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機(jī)動(dòng)車輛為目的的具有封閉空間的場(chǎng)所。目前，住宅小區(qū)的車位、車庫(kù)主要有以下幾種形

5、態(tài)：1獨(dú)立車庫(kù)。獨(dú)立車庫(kù)是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車庫(kù)有明確界分的車庫(kù)，多見(jiàn)于高檔住宅小區(qū)。這部分車庫(kù)大多屬于相應(yīng)業(yè)主專有，記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權(quán)利證書，實(shí)踐中爭(zhēng)議也不大。2地面車位。這里的“地面車位”，僅指占有小區(qū)共有的道路或其他場(chǎng)地修建的車位，不包括建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)。地面車位所在的地面面積包括在業(yè)主所共有的建設(shè)用地使用權(quán)面積之內(nèi)，因此，地面車位自應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。對(duì)此，我國(guó)物權(quán)法第74條第3款規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這些車位由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)公司管理，收益歸全體業(yè)主共有。和建筑物中的其他共有部分一樣，業(yè)主可以

6、通過(guò)支付一定對(duì)價(jià)取得地面車位的專有使用權(quán)。3建筑物首層架空層車位和屋頂平臺(tái)車位。首層架空層和屋頂平臺(tái)均不計(jì)入建筑面積，因此，建筑物權(quán)利人無(wú)需向國(guó)家支付土地使用費(fèi)，其權(quán)利只能依附在計(jì)算容積率的建筑物上，當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計(jì)算容積率建筑物(面積)的權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。由此可見(jiàn)，建筑物首層架空層和屋頂平臺(tái)車位沒(méi)有相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額與之對(duì)應(yīng)，其權(quán)屬依附于計(jì)算容積率的住宅單元，此部分車位應(yīng)由全體業(yè)主共有。4利用人防工程進(jìn)行改造而成的車位、車庫(kù)。人民防空法規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服

7、務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了“誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益”原則，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。由此可見(jiàn)，就人防工程的所有權(quán)，人民防空法未置明文。一般認(rèn)為，單建的人防工程因其是為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、醫(yī)療救護(hù)、人防指揮等單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，其投資者比較明確，而且在絕大多數(shù)情況下，其投資主體是國(guó)家或地方政府，所以，它的所有權(quán)主體是國(guó)家。但結(jié)建人防工程的所有權(quán)比較難以認(rèn)定。我國(guó)法律要求，城市新建民用建筑，必須修建人防工程，1同時(shí)，減免人防工程的土地使用費(fèi)和其他稅費(fèi)。2但是，現(xiàn)行法律并沒(méi)有明確結(jié)建人防工程

8、的所有權(quán)，以至于理論和實(shí)務(wù)上認(rèn)識(shí)分歧較大。概括而言，有國(guó)家所有、開(kāi)發(fā)商所有、業(yè)主共有等三種不同的觀點(diǎn)。3筆者認(rèn)為，住宅小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設(shè)的，所以，應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主共有。國(guó)家并沒(méi)有投入任何資金，也沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有化征收或征用程序，更沒(méi)有給予補(bǔ)償，不可能歸國(guó)家所有。國(guó)家減免人防工程的土地使用費(fèi)和其他稅費(fèi)只是國(guó)家取得戰(zhàn)時(shí)人防工程使用權(quán)的對(duì)價(jià)，但不是取得所有權(quán)的對(duì)價(jià)。5規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)。這種車位、車庫(kù)是依建設(shè)用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途而建造的。實(shí)踐中出現(xiàn)糾紛集中于這一類車位、車庫(kù)。本文的論述即以此類車位、車庫(kù)為中心。除非特別指明，本文以下所稱車位、車庫(kù)即指此類車位、車庫(kù)。二

9、、車位、車庫(kù)的性質(zhì)(一)車位、車庫(kù)是否構(gòu)成建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分討論車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬首先應(yīng)當(dāng)回答車位、車庫(kù)的性質(zhì)，即車位、車庫(kù)是否可以獨(dú)立作為所有權(quán)的客體。車位、車庫(kù)設(shè)置于建筑區(qū)劃內(nèi)，因此有建筑物區(qū)分所有權(quán)規(guī)定之適用。依我國(guó)物權(quán)法的規(guī)定，建筑物區(qū)分所有權(quán)由專有部分的專有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和成員權(quán)三部分組成，其中專有權(quán)是其核心。車位、車庫(kù)如欲獨(dú)立成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，并成為獨(dú)立交易的標(biāo)的，就應(yīng)視其是否構(gòu)成建筑物專有部分而定，如能作為建筑物專有部分，就可以獨(dú)立地進(jìn)行交易，由業(yè)主或開(kāi)發(fā)商享有專有權(quán)，如不能作為專有部分，則僅能作為共有部分由全體業(yè)主所共有。對(duì)此，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為車位、車庫(kù)

10、不屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分,并不是獨(dú)立的物權(quán)客體。4 “從原則上說(shuō)，停車位是區(qū)分所有權(quán)人全體共有的，因?yàn)樵趨^(qū)分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權(quán)的之外，其他部分都應(yīng)當(dāng)是全體區(qū)分所有權(quán)人所共有。停車位并不是依附于建筑物的專有部分，而是獨(dú)立于建筑物專有部分之外，因此應(yīng)當(dāng)是共用部分，是建筑物區(qū)分所有權(quán)中共有權(quán)的標(biāo)的物。如果這個(gè)基本規(guī)則確立，那么，停車位的所有權(quán)為全體區(qū)分所有權(quán)人所共有?！?建筑物的專有部分應(yīng)限于獨(dú)立物。所謂獨(dú)立物，是按照一般社會(huì)觀念，在建筑物區(qū)分所有的財(cái)產(chǎn)關(guān)系中，建筑物按其設(shè)計(jì)在構(gòu)造上各自獨(dú)立使用的單元。它必須具備三項(xiàng)構(gòu)成要件：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性，即各個(gè)部分在建筑物的構(gòu)造上可

11、以被區(qū)分開(kāi)，可與建筑物其他部分完全隔離，在實(shí)務(wù)上一般以有無(wú)固定墻壁間隔作為判斷依據(jù)。如果僅以屏風(fēng)、拉窗、隔扇或桌椅間隔而沒(méi)有遮閉性的隔離設(shè)施，則不具備構(gòu)造上的獨(dú)立性，不能構(gòu)成獨(dú)立物。二是使用上的獨(dú)立性，主要是指根據(jù)建筑物的用途是否構(gòu)成為某種目的而獨(dú)立利用的單位，其判斷依據(jù)主要是有無(wú)直接的出入口和內(nèi)部專用設(shè)備。如果本身沒(méi)有獨(dú)立的可進(jìn)出的門戶，而必須借助相鄰的出入單位的門戶與外界相通，則不具備使用上的獨(dú)立性。6三是法律上的獨(dú)立性，通常是指可以通過(guò)登記而公示。準(zhǔn)此判斷，與建筑物相通的車位、車庫(kù)不屬于建筑物的專有部分，因?yàn)槠洳痪哂袠?gòu)造上的獨(dú)立性和法律上的獨(dú)立性。7筆者認(rèn)為，就構(gòu)造上的獨(dú)立性而言，各國(guó)均

12、呈緩和趨勢(shì)，應(yīng)擺脫嚴(yán)格的外觀上有形的隔離的束縛，實(shí)現(xiàn)向觀念上的隔離轉(zhuǎn)變?！澳骋环N類之物，法律應(yīng)否承認(rèn)其得依概念(空間)的分割便成數(shù)物，端視公示技術(shù)能否與以有效之公示的分割后會(huì)不會(huì)減損其經(jīng)濟(jì)效用為斷?！?只要車位、車庫(kù)之間有明確的界線，就可以成為專有部分。土地即為著例。土地也本無(wú)四至，面積不等的土地卻可以作為法律上的一“物”而為眾人單獨(dú)所有，其一“物”性完全是借助人為的登記簿的登記來(lái)體現(xiàn)的，是法律技術(shù)發(fā)達(dá)的表征。就使用上的獨(dú)立性而言，車位、車庫(kù)的固有用途是車輛停放，而非通常的居住或營(yíng)業(yè)，用途單一且具有排他性。車輛的出入有其共同車道和出口，無(wú)須借助他人的專有部分，具有使用上的獨(dú)立性。就法律上的獨(dú)立

13、性而言，我國(guó)目前尚無(wú)全國(guó)統(tǒng)一的車位、車庫(kù)登記制度，9這只能說(shuō)明我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度不夠完善，還有待改進(jìn)。在我國(guó)物權(quán)法第136條承認(rèn)地表、地下、地上建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，相關(guān)登記規(guī)則更應(yīng)盡早出臺(tái)。由此可見(jiàn)，車位、車庫(kù)可以作為建筑物的專有部分而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。(二)車位、車庫(kù)是否構(gòu)成建筑物或土地使用權(quán)的添附物有觀點(diǎn)認(rèn)為，依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行制度，業(yè)主一旦購(gòu)買了地上建筑物便分?jǐn)偭私ㄔO(shè)用地使用權(quán)。因而，車位、車庫(kù)只能成為建設(shè)用地使用權(quán)的添附物而與之共命運(yùn)。我國(guó)實(shí)行“房隨地走”、“地隨房走”的一元模式，車位、車庫(kù)建設(shè)于小區(qū)內(nèi)，依附于小區(qū)土地和建筑物而存在，既然房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)都一并轉(zhuǎn)移給了

14、房屋買受人，那么作為附著于小區(qū)土地的車位、車庫(kù)就應(yīng)該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)已經(jīng)歸屬房屋買受人所有，而小區(qū)的車位、車庫(kù)卻還歸屬開(kāi)發(fā)商，這勢(shì)必造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的矛盾。因此，從建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)關(guān)系角度，可以看出車位、車庫(kù)應(yīng)該屬于房屋買受人所有。10筆者認(rèn)為，第一，添附不能適用于車位、車庫(kù)的情形，一則添附是否適用于不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間仍有爭(zhēng)論。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為添附是動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)取得、喪失的原因,添附只能發(fā)生在動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)以及動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間。11添附理論只適用于兩個(gè)不同的物權(quán)人之間因物的結(jié)合而發(fā)生的情形,但就車位、車庫(kù)而言,在修建車位、車庫(kù)前,開(kāi)發(fā)商早已于審批階段即已獲得

15、建設(shè)用地使用權(quán),因此不存在于別人的土地上發(fā)生添附的問(wèn)題。因此，依據(jù)添附理論來(lái)解決車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬?zèng)]有充分的說(shuō)服力。12第二，強(qiáng)調(diào)車位、車庫(kù)和其地上建筑物之間功能上、物理上的不可分離性，并由“房地一體”推論出“車位、車庫(kù)隨房走”，并不合理。這一推論是對(duì)我國(guó)采取的房地合一模式的遷就，該模式的前提是建設(shè)用地使用權(quán)人和建筑物所有權(quán)人是重合的，追求行政管理的簡(jiǎn)單化，而忽視現(xiàn)實(shí)交易的復(fù)雜性。尤其是現(xiàn)今土地利用的立體化、高效化趨勢(shì)，房地分離更能充分發(fā)揮二者的各自價(jià)值。13第三，我國(guó)物權(quán)法已承認(rèn)了地表、地下、地上建設(shè)用地使用權(quán)，就車位、車庫(kù)的建造，可以取得地下建設(shè)用地使用權(quán)。車位、車庫(kù)再也不能解釋為依附于

16、地表建設(shè)用地使用權(quán)，此時(shí)，即使堅(jiān)持房地合一模式，也僅能說(shuō)明車位、車庫(kù)依附于地下建設(shè)用地使用權(quán)，而這一建設(shè)用地使用權(quán)并不一定與小區(qū)業(yè)主所共享的建設(shè)用地使用權(quán)合一。綜上，車位、車庫(kù)不屬于小區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物的添附物，不能依添附理論決定其權(quán)利歸屬。(三)車位、車庫(kù)是否屬于建筑物的從物有觀點(diǎn)認(rèn)為，車位、車庫(kù)屬于與地面建筑物共同構(gòu)筑成一個(gè)建筑物的整體，它是整體建筑物的一個(gè)組成部分，或者雖未與主建筑物相連，但其為對(duì)主建筑物具有輔助效用的房屋之從物。它屬于房屋的附屬設(shè)施或輔助建筑物，無(wú)論房屋的主人是否實(shí)際需要使用車位、車庫(kù)，該車位、車庫(kù)的建造目的、用途，是為了輔助房屋。車位、車庫(kù)對(duì)房屋起輔助作用，并且

17、始終起輔助作用。在開(kāi)發(fā)商銷售房屋之前，房屋連同車位、車庫(kù)歸開(kāi)發(fā)商所有。房屋銷售后，房屋的主要結(jié)構(gòu)連同附屬結(jié)構(gòu)一并轉(zhuǎn)移。作為從物的車位、車庫(kù)隨作為主物的房屋一并移轉(zhuǎn)，主物、從物共命運(yùn)。14筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)忽略了車位、車庫(kù)使用和構(gòu)造上的獨(dú)立性。從物是輔助主物的使用而依附于主物的,故必須和主物在一起才能發(fā)揮使用價(jià)值,比如水電設(shè)施之于房屋、電梯之于建筑物的關(guān)系。但是車位、車庫(kù)和房屋之間的關(guān)系并不等同于水電設(shè)施和房屋之間、電梯與建筑物之間所具有的從屬關(guān)系。車位、車庫(kù)不僅具有使用面積和建筑面積，并且還可離開(kāi)房屋等建筑物而獨(dú)立存在，具有作為所有權(quán)客體的物所必備的特性；從實(shí)物形態(tài)上看，車位、車庫(kù)可以通過(guò)劃線與

18、其他停車位相隔離, 在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性,還可以與房屋相分離而單獨(dú)使用, 具有使用上的獨(dú)立性?！败囄?、車庫(kù)對(duì)建筑物的依賴表現(xiàn)在它的使用群體是特定的,即主要是居住在建筑物中的業(yè)主,而在物與物的關(guān)系上并不能體現(xiàn)主物和從物的關(guān)系?！?由此可見(jiàn), 車位、車庫(kù)與房屋之間不具有主從關(guān)系, 車位、車庫(kù)不是房屋的從物,房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移并不意味著車位、車庫(kù)的所有權(quán)、使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)移。應(yīng)當(dāng)注意的是，認(rèn)定車位、車庫(kù)是配套設(shè)施,并不必然導(dǎo)出車位、車庫(kù)屬于業(yè)主共有的結(jié)論。業(yè)主“共有” 車位、車庫(kù)的前提是業(yè)主“所有”車庫(kù)。在沒(méi)有論證開(kāi)發(fā)商對(duì)車位、車庫(kù)的初始所有權(quán)是如何轉(zhuǎn)移給業(yè)主之前,很難得出

19、業(yè)主共有車位、車庫(kù)的結(jié)論。首先,在我國(guó)現(xiàn)行立法中并沒(méi)有規(guī)定配套設(shè)施就是共有。15其次,車庫(kù)作為配套設(shè)施,僅僅是從車位、車庫(kù)服務(wù)于高層建筑的功能規(guī)劃角度而言,本身并不能決定車位、車庫(kù)的權(quán)屬。因?yàn)榕涮自O(shè)施是為全體或部分業(yè)主的利益增加住宅功能和提供生活便利,其上的所有權(quán)狀態(tài)存在兩種可能:一是該配套設(shè)施只能為全體業(yè)主共有并且公用;二是該附屬設(shè)施也可以單獨(dú)為特定人所有。因此,不能簡(jiǎn)單地從車位、車庫(kù)是小區(qū)的配套設(shè)施這一前提推論出應(yīng)歸業(yè)主共有。16三、車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬在承認(rèn)車位、車庫(kù)可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的前提下，我們?cè)賮?lái)討論車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬。(一)依車位、車庫(kù)的建筑面積是否計(jì)入商品房的公攤面積來(lái)

20、判斷車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬有觀點(diǎn)認(rèn)為，判斷車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬的主要依據(jù)是車位、車庫(kù)的建筑面積是否作為小區(qū)商品房的公攤面積。如果車位、車庫(kù)的建筑面積已作為公攤面積予以分?jǐn)?，則在業(yè)主購(gòu)買商品房時(shí)，其購(gòu)買的商品房的建筑面積中已包含該車位、車庫(kù)的面積(指分?jǐn)偯娣e)，該車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有。反之，如果車位、車庫(kù)的建筑面積未作為公攤面積，則該車位、車庫(kù)通常應(yīng)屬于開(kāi)發(fā)商所有。171819筆者對(duì)此不敢茍同。第一，根據(jù)建設(shè)部商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則(試行)第9條的規(guī)定，凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分；作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積，不

21、進(jìn)行公用建筑面積的分?jǐn)?。由此可?jiàn)，法律上并沒(méi)有強(qiáng)制規(guī)定車位、車庫(kù)應(yīng)列入需分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，因此車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬并非必然歸全體業(yè)主所有，這就為當(dāng)事人約定車位、車庫(kù)面積為公用面積留下空間。在當(dāng)事人約定車位、車庫(kù)建筑面積為公用面積由業(yè)主分?jǐn)傊?，車位、車?kù)的所有權(quán)就應(yīng)歸業(yè)主共有。但是，業(yè)主分?jǐn)傑囄弧④噹?kù)建筑面積的前提是，車位、車庫(kù)依法應(yīng)計(jì)算建筑面積，依據(jù)建設(shè)部規(guī)定，如果車庫(kù)層高小于2.20米則不應(yīng)當(dāng)計(jì)算建筑面積，建筑面積分?jǐn)傄?guī)則也就不可適用。20第二，依據(jù)建筑物區(qū)分所有原理，共有面積的分?jǐn)偸紫葢?yīng)當(dāng)確定的是專有部分的面積，而后依據(jù)其與所有(一切)專有部分之比確定業(yè)主在共有物中所持份額。之所以明確

22、小區(qū)業(yè)主在共有物中所持份額，是因?yàn)轫毚_定共有人所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)之份額。然而，現(xiàn)實(shí)商品房交易中，商品房的面積是套內(nèi)面積(專有部分面積)與分?jǐn)偣灿妹娣e之和，并以此作為計(jì)價(jià)依據(jù)。這便造成一種假象，業(yè)主花錢購(gòu)買的就是這兩部分面積的房屋，分?jǐn)偯娣e中未包含車位、車庫(kù)的，自然不對(duì)車位、車庫(kù)享有所有權(quán)。其實(shí)，業(yè)主已經(jīng)支付了車位、車庫(kù)的房?jī)r(jià)款，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將車位、車庫(kù)的建造成本納入整個(gè)房屋的成本，在房屋銷售中收回。開(kāi)發(fā)商銷售房屋的計(jì)價(jià)方式有三種：其一，單價(jià)乘以套內(nèi)面積與地上建筑物的共有分?jǐn)偯娣e及車位、車庫(kù)分?jǐn)偯娣e之和；其二，單價(jià)乘以套內(nèi)面積與地上建筑物的共有分?jǐn)偯娣e之和；其三，單價(jià)乘以套內(nèi)面積。房屋的總價(jià)

23、是由合同雙方約定的，在總價(jià)相同的情況下，采用第一種方式銷售的，單價(jià)最低，采用第三種方式銷售的單價(jià)最高。無(wú)論用哪種方式銷售房屋，都應(yīng)獲得車位、車庫(kù)的持份權(quán)。由于分?jǐn)偟墓灿妹娣e難以自行測(cè)算，請(qǐng)求專業(yè)機(jī)關(guān)測(cè)算價(jià)格過(guò)高，為了讓消費(fèi)者放心，某些城市采用上述第三種方法售房(套內(nèi)面積個(gè)人有能力測(cè)算)。倘若買房時(shí)不計(jì)算分?jǐn)偯娣e便不享有分?jǐn)偯娣e共有權(quán)的，那些按第三種方式購(gòu)買房屋的便不對(duì)公用部位享有任何權(quán)利。這豈非荒唐至極？不容否認(rèn)，開(kāi)發(fā)商對(duì)車位、車庫(kù)投入了大量的資金，但在房屋銷售后，該投入已從交易中得到回報(bào)。9第三，以是否分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)作為判斷車位、車庫(kù)歸屬的標(biāo)準(zhǔn)也是不可行的。因?yàn)椋浩湟?，依文義解釋，“房屋

24、占用范圍內(nèi)的土地”應(yīng)僅指房屋“占用”范圍的土地，房前屋后及樓宇之間的土地均不包括在內(nèi)，這些土地的使用權(quán)仍屬于開(kāi)發(fā)商。例如根據(jù)上海市房地局1998年的關(guān)于暫停用地面積分?jǐn)傆?jì)算的通知，目前業(yè)主的房地產(chǎn)權(quán)證只記載房屋面積而不記載建設(shè)用地使用權(quán)面積，業(yè)主到底享有多大面積的建設(shè)用地使用權(quán)，并進(jìn)而分?jǐn)偭硕嗌俳ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓金，是不明確的，這就為文義解釋留下余地。其二，有人認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)以車位、車庫(kù)建筑面積分?jǐn)偨ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓金，以保留對(duì)車位、車庫(kù)的所有權(quán)，筆者認(rèn)為不妥。依據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在2.20 米以上，低于2.20 米的不計(jì)算建筑面積?？梢?jiàn)，車位、車庫(kù)面積是否

25、計(jì)入小區(qū)總建筑面積，只是一個(gè)建筑測(cè)量問(wèn)題，而車位、車庫(kù)所有權(quán)的確認(rèn)是一個(gè)法律問(wèn)題，二者沒(méi)有關(guān)系。(二)依車位、車庫(kù)的建造成本是否攤?cè)胱≌_(kāi)發(fā)成本來(lái)判斷車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬該觀點(diǎn)從成本角度認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商如果將車位、車庫(kù)成本分?jǐn)偟浇ㄖ杀局腥?，并由所有業(yè)主共同分擔(dān)此項(xiàng)費(fèi)用，則車位、車庫(kù)成為業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，開(kāi)發(fā)商對(duì)業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)無(wú)處分權(quán)。21在實(shí)踐中，很多人認(rèn)為，車位、車庫(kù)的歸屬要看小區(qū)車位的建設(shè)成本是否進(jìn)入住房銷售價(jià)格確定。例如，杭州市區(qū)住宅小區(qū)配套建設(shè)與綜合驗(yàn)收管理辦法(試行)中就規(guī)定：“住宅小區(qū)的配套建設(shè)項(xiàng)目，投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于小區(qū)居民共有。經(jīng)營(yíng)性的配套公共建筑(

26、商業(yè)、文娛等)，投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬投資者所有，并按規(guī)劃要求使用?！卑不帐∥飿I(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定:“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入房屋銷售價(jià)格的共用、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)為共用設(shè)施、設(shè)備?！惫P者認(rèn)為該觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。第一，目前房地產(chǎn)價(jià)格是由需求決定的，而不是由成本決定的。此外，某一商品的制造費(fèi)用是否計(jì)入另一商品的成本,從來(lái)就不是所有權(quán)歸屬的判斷依據(jù)。比如,電視機(jī)生產(chǎn)廠商會(huì)將生產(chǎn)中廢品費(fèi)用計(jì)入成品的成本中，但法律上絕不會(huì)認(rèn)定消費(fèi)者購(gòu)買電視機(jī)后同時(shí)還擁有相應(yīng)廢品的所有權(quán)；電視機(jī)生產(chǎn)線也逐年通過(guò)折舊計(jì)入成本,但法律上也絕不會(huì)認(rèn)定在折舊完畢后,該生產(chǎn)線的所有權(quán)就屬于歷年形成的電視機(jī)購(gòu)買者全體。22

27、第二，判斷車位、車庫(kù)的成本是否分?jǐn)偟浇ㄖ杀救狈刹僮餍浴ｉ_(kāi)發(fā)商是否將車位、車庫(kù)的建造成本分?jǐn)偟阶≌N售價(jià)格中去，也只有開(kāi)發(fā)商清楚，業(yè)主幾乎不可能去核定開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，也沒(méi)有權(quán)力去核清開(kāi)發(fā)商的成本，因?yàn)槌杀臼菍儆谄髽I(yè)的核心商業(yè)秘密。下面，我們來(lái)看看房地產(chǎn)實(shí)踐中的成本分?jǐn)?。?jù)調(diào)查，業(yè)主們的購(gòu)房款中包括了以下成本：其一，建設(shè)用地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)及相關(guān)稅費(fèi)。這一部分成本是開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)所支付的成本。這部分成本由開(kāi)發(fā)商繳納后，分?jǐn)傊龄N售的商品房中。其二，商品房的開(kāi)發(fā)成本。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本費(fèi)用支出大體分為六大項(xiàng)：(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)；(2)前期

28、工程費(fèi)；(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；(4)建筑安裝費(fèi)；(5)配套設(shè)施費(fèi)；(6)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等，這些成本開(kāi)支的范圍，已經(jīng)涵蓋了此開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全部費(fèi)用支出。有部分商品房住宅小區(qū)的配套商業(yè)設(shè)施如：獨(dú)立的物業(yè)用房、會(huì)所和車位、車庫(kù)等有可能是開(kāi)發(fā)商自己繳納的土地使用費(fèi)，但是，這些設(shè)施的建設(shè)成本無(wú)一例外地以配套設(shè)施費(fèi)為名，分?jǐn)偟秸麄€(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之中，還有政府劃撥土地建在小區(qū)中的鍋爐房、配電室、人防工程、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、公廁、小學(xué)、幼兒園等城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)安裝費(fèi)，也是構(gòu)成小區(qū)整體開(kāi)發(fā)成本的費(fèi)用要素。事實(shí)上城市商品房住宅小區(qū)的所有開(kāi)發(fā)成本，最終均由買房的業(yè)主承擔(dān)，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)期間只是墊付了部分資金。23由此可見(jiàn)，實(shí)踐中，車位、車

29、庫(kù)的相關(guān)成本均已攤?cè)霕I(yè)主的購(gòu)房款中，以成本是否攤?cè)胱≌_(kāi)發(fā)成本來(lái)判斷車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬?zèng)]有意義。 因此，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)車位、車庫(kù)的建造成本是否進(jìn)入住房銷售價(jià)格來(lái)確定車位、車庫(kù)的歸屬，車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題是一基本的物權(quán)問(wèn)題，要遵循物權(quán)取得的一般法理，跟建造成本是否進(jìn)入住房銷售價(jià)格無(wú)關(guān)。(三)依開(kāi)發(fā)商與業(yè)主之間的約定來(lái)確定車位、車庫(kù)的權(quán)利歸屬我國(guó)物權(quán)法采納了這一觀點(diǎn)。其第74條第2款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。”這一規(guī)定的立法理由如下：第一，遵循私法自治原則的體現(xiàn)。只有當(dāng)事人才是自身利益的最佳判斷者，法律不能越俎代庖地替當(dāng)事人

30、進(jìn)行選擇。物權(quán)法作為財(cái)產(chǎn)歸屬與利用的基本法，應(yīng)遵循自治的私法原理。對(duì)車位、車庫(kù)的歸屬應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定確定，正是體現(xiàn)了私法自治的要求，有利于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商通過(guò)平等協(xié)商來(lái)充分體現(xiàn)自身的意志和利益，同時(shí)也最有利于爭(zhēng)議的解決。第二，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求。通過(guò)約定解決歸屬，實(shí)質(zhì)上是通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決糾紛。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，將此問(wèn)題交給市場(chǎng)來(lái)解決，通過(guò)交易，在車位、車庫(kù)的歸屬上實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。當(dāng)然其中也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如，在賣方房屋市場(chǎng)的情況下，開(kāi)發(fā)商有可能通過(guò)格式條款保留車位、車庫(kù)的所有權(quán)。這類問(wèn)題在很大程度上由房屋買賣市場(chǎng)決定，其解決有待于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展和完善。24第三，有利于對(duì)車庫(kù)有效利用和管

31、理。業(yè)主之間情況各異，有人有車，有人無(wú)車，還有潛在的購(gòu)車者，有車者有的愿買有的想租，眾口難調(diào)。建筑物區(qū)分所有權(quán)具有復(fù)雜的法律構(gòu)造，是由專有權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)組成的三位一體的權(quán)利體系。其中的共有關(guān)系性質(zhì)是按份共有、共同共有還是互有，學(xué)者觀點(diǎn)不一。相對(duì)而言，上不上、下不下的區(qū)分所有，在共有關(guān)系中是最不易提高效率的。如果車位、車庫(kù)由業(yè)主共有，須借助于分管契約來(lái)解決車位、車庫(kù)具體分配、使用問(wèn)題。而分管契約的成立與效力問(wèn)題素有爭(zhēng)議，難以操作，協(xié)商不成容易造成業(yè)主之間關(guān)系緊張。8第四，有利于鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商修建車位、車庫(kù)。多年來(lái),我國(guó)城市建設(shè)忽略了車位、車庫(kù)的建設(shè),造成了目前城市車位、車庫(kù)緊張的狀況,停車難的問(wèn)

32、題非常突出。這就有必要刺激投資,使開(kāi)發(fā)商從利益驅(qū)動(dòng)考慮為小區(qū)業(yè)主提供必要的、合理的車位、車庫(kù)。但如果將車位、車庫(kù)規(guī)定為業(yè)主的共有財(cái)產(chǎn),那么,開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有足夠的動(dòng)力來(lái)解決建筑車位、車庫(kù)。最后,因?yàn)檐囄?、車?kù)非常緊張,停車越來(lái)越難,受損害最大的還是業(yè)主。25筆者對(duì)此不敢茍同，理由如下：第一，雖然“有約必守”（pacta sunt servanda）原則作為民法的一項(xiàng)基本要求必須得到遵守，26在格式條款大行其通，私法自治原則逐漸由契約正義原則代替的情況下，仍然堅(jiān)守形式意義上的“私法自治”還有何意義?購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商在締約能力和締約機(jī)會(huì)上均存重大差異，此時(shí)尊重當(dāng)事人的意思自治而又沒(méi)有相關(guān)配套措施，無(wú)異于

33、為弱勢(shì)一方遭受侵害披上合法的外衣。開(kāi)發(fā)商完全可以利用“私法自治”，作出對(duì)購(gòu)房者不利的約定，比如開(kāi)發(fā)商約定車位、車庫(kù)歸其所有，作為購(gòu)房的附加條款，借以壟斷這部分對(duì)小區(qū)住房而言的稀缺物業(yè)，以高租金向小區(qū)業(yè)主“合法”地獲取高額的經(jīng)濟(jì)利益，直接損害小區(qū)業(yè)主應(yīng)有的合理利益。當(dāng)今的商品房買賣合同多屬格式合同，購(gòu)房者只能被動(dòng)地接受開(kāi)發(fā)商提供的房屋買賣合同，而沒(méi)有多大余地進(jìn)行協(xié)商。此際，規(guī)定“有約定從約定”，直接賦予開(kāi)發(fā)商合理取得車位、車庫(kù)所有權(quán)的依據(jù)，至為可議。至于上述第二項(xiàng)理由所說(shuō)“這類問(wèn)題很大程度上由房屋買賣市場(chǎng)決定”，在目前房地產(chǎn)處于賣方市場(chǎng)的情況下，怎么由“市場(chǎng)決定”？在一個(gè)缺乏充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中談?wù)?/p>

34、“私法自治”，是悲哀的。第二，車位、車庫(kù)由業(yè)主共有，就存在“操作困難”，就“容易造成業(yè)主之間關(guān)系緊張”了?這也太低估業(yè)主的能力了。沒(méi)有車位、車庫(kù)的共有，難道小區(qū)中就沒(méi)有業(yè)主共有的部分了?對(duì)這部分，是不是也存在“操作困難”，也“容易造成業(yè)主之間關(guān)系緊張”?建筑物區(qū)分所有權(quán)本是一項(xiàng)復(fù)雜的權(quán)利形態(tài)，其本身就存在專用權(quán)、共有權(quán)和成員權(quán)之間的相互溶合，僅僅依據(jù)“操作困難”等就否定建筑物的某一部分的共有性質(zhì)，無(wú)異于否定建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)。更何況，我們聰明的業(yè)主們還知道在共有的建筑物部分之上設(shè)定專有使用權(quán)。這不是解決共有的車位、車庫(kù)的使用和管理的最佳方法嗎?第三，至于規(guī)定車位、車庫(kù)可以依約定確定權(quán)利

35、歸屬可以刺激車位、車庫(kù)的建設(shè)，完全可以依他種方法解決。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商必須按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范及相關(guān)規(guī)范27的要求設(shè)計(jì)、建造車位、車庫(kù)，不符合該設(shè)計(jì)規(guī)劃的要求將無(wú)從取得相關(guān)規(guī)劃許可，如政府認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高需要更多的車位、車庫(kù)，完全可以通過(guò)修改上述設(shè)計(jì)規(guī)范來(lái)滿足要求，還需要去刺激開(kāi)發(fā)商嗎?綜上所述，筆者主張，車位、車庫(kù)應(yīng)由業(yè)主法定地共有。我國(guó)物權(quán)法第74條第2款的規(guī)定至為可議。好在該條第1款規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要?！庇山ㄖ^(qū)劃內(nèi)車位、車庫(kù)的性質(zhì)所決定，車位、車庫(kù)的本質(zhì)是小區(qū)整體環(huán)境內(nèi)容的組成部分，為服務(wù)于整個(gè)小區(qū)業(yè)主居住

36、便利而建造，故其利用應(yīng)該服從于業(yè)主購(gòu)買專有部分的需要；同時(shí)，車位、車庫(kù)問(wèn)題亦屬于業(yè)主成員權(quán)范疇內(nèi)容，其使用和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)服從于整個(gè)小區(qū)建筑物的使用和全體業(yè)主利益?；诖?，我國(guó)物權(quán)法認(rèn)為，車位、車庫(kù)的歸屬問(wèn)題，涉及廣大業(yè)主的利益，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)，作為建筑物的附屬設(shè)施，應(yīng)首先滿足小區(qū)居民的需要，彰顯物權(quán)法對(duì)業(yè)主權(quán)益予以優(yōu)先保護(hù)的立法價(jià)值取向。17(P239)但這一規(guī)則在實(shí)踐中的適用仍有待觀察。如約定車位、車庫(kù)由開(kāi)發(fā)商所有，開(kāi)發(fā)商所定車位、車庫(kù)的租賃價(jià)格或出賣價(jià)格過(guò)高，小區(qū)業(yè)主無(wú)法承受時(shí)，開(kāi)發(fā)商是否可以出租或出售給小區(qū)之外的人?28 此外，這一規(guī)則不能對(duì)開(kāi)發(fā)商以高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租

37、給業(yè)主的情況作相應(yīng)的規(guī)制。在實(shí)踐中，在確定車位、車庫(kù)轉(zhuǎn)讓或出租價(jià)格上，業(yè)主處于明顯的弱勢(shì)地位，開(kāi)發(fā)商往往以高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格迫使業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不得不放棄其首先購(gòu)買或出租車位車庫(kù)的權(quán)利。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以以此為由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用，這極大地?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益。此時(shí)政府如對(duì)交易的價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，還不如事先通過(guò)法律“直接干預(yù)”明確車位、車庫(kù)由小區(qū)業(yè)主共有。注釋: 1 人民防空法第22條規(guī)定：“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。”第48條規(guī)定：“城市新建民用建筑，違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定不修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室的，由縣級(jí)以上人民政府人民防空主管部門對(duì)當(dāng)事人給予警告，

38、并責(zé)令限期修建，可以并處十萬(wàn)元以下的罰款?！?2 人民防空法第5條第1款規(guī)定：“國(guó)家對(duì)人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠?！?3詳細(xì)介紹參見(jiàn)高圣平.物權(quán)法M.北京：清華大學(xué)出版社,2007.p62 4徐生鈺,朱憲辰.“意思自治，契約自由”與小區(qū)車庫(kù)產(chǎn)權(quán)寫在物權(quán)法(草案)七審之后J.現(xiàn)代物業(yè)，2007,(5). 5楊立新.停車位的權(quán)屬爭(zhēng)議及解決規(guī)則EB/01. default.asp?id=18884, 2007-08-16. 6 瑞士民法典第712條第1項(xiàng)規(guī)定:“特別權(quán)利標(biāo)的物，可為單獨(dú)的樓層，亦可為樓層內(nèi)隔開(kāi)的具有出入口的用于居住、辦公或其他目的的單元;單元可包括隔開(kāi)的房間。”日本學(xué)者丸山

39、英氣提出判斷是否為專有部分的四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn):(1)區(qū)分的明確性，即一幢建筑物之此部分與該建筑物之彼部分必須予以明確區(qū)分; (2)遮斷性，即一幢建筑物之此部分與該建筑物之彼部分必須以界壁、天花板、地板等予以隔斷;(3)通行的直接性，即建筑物之此部分不必經(jīng)由建筑物之彼部分即能與外部直接相通，而且有獨(dú)立的出入口;(4)專用設(shè)備之存在，即該建筑物部分不存在供全體區(qū)分所有者或一部分所有者使用之設(shè)備，即該建筑物不存在共用設(shè)備。丸山英氣.區(qū)分所有權(quán)法M.日本：大成出版社，1984,21-23.轉(zhuǎn)引自陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究M.北京：法律出版社，1995，100. 7不過(guò)，也有學(xué)者認(rèn)為，車庫(kù)作為一個(gè)整體，其四周的范圍是明確的，且具有獨(dú)立的出入口，已成為與住房相區(qū)別的、獨(dú)立的特定物，因而可以作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體。參見(jiàn)王利明.論物權(quán)法中車庫(kù)的歸屬及相關(guān)法律問(wèn)題J.現(xiàn)代法學(xué),2006,(9).對(duì)此本書作者表示贊同。但本文討論的重心不是車庫(kù)這一整體，而是車庫(kù)中施劃的車位。 8謝在全.物權(quán)法論M.北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社,1997.p145 9有些省份已經(jīng)開(kāi)始了車庫(kù)、車位的登記，如北京、深圳等地。 10張陳帥，張更金.小區(qū)車庫(kù)歸屬問(wèn)題研究J.廣西政法管理干部學(xué)