商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)分解講訴

1、【地產(chǎn)】商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、何為商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說，狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場(chǎng)所，廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、商業(yè)街、SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別：住宅房地產(chǎn)：1、發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對(duì)簡單2、大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí)，主要是買來自住的3、發(fā)展商只要將房子

2、賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成商業(yè)地產(chǎn)：1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有2、大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具，買來作為投資用的3、發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對(duì)待二、商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容（一）商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面1、資本運(yùn)營2、市場(chǎng)開發(fā)3、運(yùn)營管理（二）貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為1、開發(fā)行為2、投資行為3、經(jīng)營行為（三）商業(yè)地產(chǎn)的四元素1、開發(fā)商2、投資者3、商戶4、消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美：歐美參考的主要判斷元素為人均GDP、城市

3、家庭汽車擁有量和公共交通條件；在國外人均GDP30004000美元時(shí)，家庭汽車擁有率1520，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進(jìn)入發(fā)展階段；人均GDP10000美元，家庭汽車擁有率60，才是成熟發(fā)展階段。亞洲及國內(nèi)：亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、人口密度、消費(fèi)總量等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均GDP水平達(dá)到3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá)1015。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)：三、商業(yè)地產(chǎn)的類型地

4、產(chǎn)投資市場(chǎng)產(chǎn)品類別購物中心SHOPPING MALL概念：Mall林蔭道 在毗鄰的建筑群中或一個(gè)大建筑物中，許多 商店、娛樂設(shè) 施和餐館組成的大型零售綜合體。Shopping Mall 規(guī)模在10萬平方米以上，由管理商統(tǒng)一經(jīng)營管理，主要采取出租方式運(yùn)營的集零售、 娛樂、餐飲、休閑等于一體的復(fù)合商業(yè)業(yè)態(tài)。SHOPPINGMALL項(xiàng)目可能包括的商業(yè)組合內(nèi)容：1、主力店租戶：百貨主力店、超市及娛樂主力店。2、半主力店租戶：運(yùn)動(dòng)品店、服裝旗艦店、書店、音像店等。3、娛樂、餐飲設(shè)施：諸如玩具反斗城、KTV、酒吧等娛樂設(shè)施，以及麥當(dāng)勞、肯德基等西式快餐店、主題餐廳、 酒吧餐廳、美食廣場(chǎng)等餐飲設(shè)施。4、專賣

5、店：包括國際一線、二線品牌及當(dāng)?shù)仄放频母鞣N專賣店品牌。專業(yè)型商鋪定義：專業(yè)街市商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)里面的商鋪。該類商鋪的價(jià)值和商業(yè)街或?qū)I(yè)市場(chǎng)所經(jīng)營的產(chǎn)品關(guān)系密切。案例：北京中關(guān)村海龍電子市場(chǎng)屬于專業(yè)經(jīng)營電腦整機(jī)、電腦配件、數(shù)碼產(chǎn)品、存儲(chǔ)設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、電腦耗材、軟件等的專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)過長期成功經(jīng)營，目前海龍電子市場(chǎng)每平米商鋪的價(jià)值達(dá)8萬人民幣，其投資價(jià)值可見一斑。四、商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式返租銷售：概念：就是帶租約銷售，即先引進(jìn)品牌商家，然后將商場(chǎng)劃分若干小面積產(chǎn)權(quán)商鋪銷售給眾多小業(yè)主，并保證給小業(yè)主一定的定期租金回報(bào)，發(fā)展商即可在短期內(nèi)回籠資金并獲得超額利潤 。實(shí)質(zhì)：商品房售

6、后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商商品房售后包租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)為促進(jìn)銷售，在其進(jìn)行外銷商品房出售時(shí)與買受人約定，在出售后的一定年限內(nèi)由該房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)以代理出租的方式進(jìn)行包租，以包租期間的租金沖抵部分售價(jià)款或償付一定租金回報(bào)的行為。利益：國內(nèi)的房地產(chǎn)公司融資渠道比較單一，為了應(yīng)對(duì)銀行銀根緊縮、成本增高的不利局面，開發(fā)商利用售后包租融資進(jìn)行發(fā)展已是相當(dāng)普遍的做法。對(duì)于個(gè)人投資者而言，現(xiàn)在商鋪是一種房地產(chǎn)和理財(cái)產(chǎn)品結(jié)合的產(chǎn)品，不僅具產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)特性，同時(shí)在理想狀態(tài)下，又是一種收益比較高的投資理財(cái)產(chǎn)品?？梢姡酆蟀獠⒎侵皇情_發(fā)商單方獲益的模式，其本質(zhì)仍是實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與

7、投資人的雙贏。風(fēng)險(xiǎn)：由于商鋪產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，作為第三方的商業(yè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)要么是發(fā)展商臨時(shí)成立的公司，要么是專門聘請(qǐng)的專業(yè)管理公司，二者都不可能為發(fā)展商的承諾負(fù)責(zé)，因?yàn)槲飿I(yè)租給大商家的租金非常之低，發(fā)展商不可能從中獲取相應(yīng)的利潤，承諾給小業(yè)主的租金回報(bào)成為發(fā)展商的長期包袱，很有可能無法兌現(xiàn)先前承諾，尤其在經(jīng)營狀態(tài)不佳的情況下，其風(fēng)險(xiǎn)更加巨大。公式租金（元/平米/天）銷售單價(jià)（元/平米）回報(bào)率天出房率6%-10%左右是合理回報(bào)率商鋪投資大部分都是10-12年收回投資成本。某些項(xiàng)目開發(fā)商胡亂提高年回報(bào)率承諾，有的甚至達(dá)到20%，這完全背離了市場(chǎng)規(guī)律，其后果自然落得一敗涂地。商鋪定價(jià)操作程序?qū)觿e總價(jià) =

8、 （目標(biāo)銷售總額÷總權(quán)重系數(shù)）X層別權(quán)重系數(shù)憑經(jīng)驗(yàn)對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定（第一層是項(xiàng)目價(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為100% ，依次類推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此 。）系數(shù)X銷售面積（建筑面積） =權(quán)重系數(shù)權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)（層別總價(jià)÷層別總權(quán)重系數(shù)）X具體商鋪權(quán)重系數(shù)=具體商鋪總價(jià)設(shè)定各層別中各個(gè)商鋪的系數(shù)，位置最好、面積最合適、能見度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為100%，根據(jù)不同因素的變化遞減。商鋪系數(shù)X商鋪銷售面積（建筑面積）=商鋪權(quán)重系數(shù)具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)五、商業(yè)地產(chǎn)的客戶1、投資者最關(guān)心什么？物業(yè)是否能增值2、怎樣才能讓投資者

9、覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？背景環(huán)境大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展行業(yè)環(huán)境商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn)地塊價(jià)值地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展同類市場(chǎng)經(jīng)營狀況某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間項(xiàng)目規(guī)劃商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求價(jià)格合理銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同3、影響客戶決斷的因素客戶：不僅指投資客，更是針對(duì)經(jīng)營者，因?yàn)?他們才是更加專業(yè)、更加挑剔的客戶。（1）、外在因素項(xiàng)目本身、軟件、銷售策略、進(jìn)駐品牌、優(yōu)惠政策、未來前景、推廣力度、運(yùn)營管理。（2）、硬件：地理位置交通狀況、周邊商業(yè)市場(chǎng)、同類市場(chǎng)整體水平、周邊居民水平、建筑形式、鋪位劃分、配套設(shè)施。針

10、對(duì)北方藥都項(xiàng)目來說，什么最能吸引潛在投資者呢？或者說怎樣才能打擊到投資者呢？藥都項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)一、硬件優(yōu)勢(shì)1、資源優(yōu)勢(shì) ：近40萬人的醫(yī)藥營銷隊(duì)伍遍布全國各地；2000多家醫(yī)藥生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)中產(chǎn)值和銷售收入超千萬元以上的就有18家，利稅超千萬元的有4家；此外，內(nèi)蒙古藥材資源豐富，蒙藥材2230種、蒙藥藥品達(dá)5000余種，在國內(nèi)外都具有很高的聲譽(yù)。2、市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：呼和浩特一年兩屆藥交會(huì)在國內(nèi)醫(yī)藥業(yè)享有盛譽(yù)，蒙藥不僅在國內(nèi)具有很高的聲譽(yù)，而且在日本、韓國、俄羅斯等國十分暢銷。對(duì)于藥都來說，所在區(qū)域的藥品市場(chǎng)整體水平很高，已經(jīng)形成了它所需要的市場(chǎng)環(huán)境。3、建筑優(yōu)勢(shì)：全街鋪性質(zhì)的建筑形式，使各個(gè)店鋪的商業(yè)價(jià)值均

11、分，降低了出現(xiàn)“死鋪”的可能性，利于銷售和經(jīng)營。而且項(xiàng)目內(nèi)街的設(shè)計(jì)輕松的解決了醫(yī)藥批發(fā)必須的裝修貨問題，為經(jīng)營者提供便利。4、劃分優(yōu)勢(shì)：100-200平米為主的劃分，保證了單位物業(yè)的總價(jià)款處于合理區(qū)間，避免過大的資金投入降低目標(biāo)投資者的投資熱情。二、軟件優(yōu)勢(shì)1、政策優(yōu)勢(shì)大環(huán)境：國家規(guī)定：中國醫(yī)藥行業(yè)要走集約化、規(guī)范化、現(xiàn)代化的道路，從2000年開始，利用35年的時(shí)間，培養(yǎng)510戶面向國內(nèi)外市場(chǎng)、多元化經(jīng)營、年銷售額在20億元以上的大型醫(yī)藥流通集團(tuán)。小環(huán)境：自治區(qū)和呼市、玉泉區(qū)三級(jí)政府給予了大力支持，呼市有關(guān)部門先后出臺(tái)了一系列優(yōu)惠政策，為投資藥市的經(jīng)營者在稅收、商用房使用年限、貸款、辦證、落戶

12、、子女入學(xué)等方面提供便利。2、前景優(yōu)勢(shì)做為蒙藥的大本營，呼市目前還沒有像北方藥都如此大規(guī)模的綜合性醫(yī)藥供銷中心，一旦投入使用必定會(huì)吸引無數(shù)國內(nèi)外的醫(yī)藥經(jīng)銷商來此洽談定購，經(jīng)過一段時(shí)間的運(yùn)營北方藥都就可以成為蒙藥的代名詞，云集與此的藥上足以使藥都的價(jià)值迅速提升。3、銷售策略優(yōu)勢(shì)返租銷售的銷售策略，對(duì)于投資者來說無疑是個(gè)穩(wěn)定的投資保障，而且藥都較高的租金回報(bào)率能夠保證在十年內(nèi)收回投資成本，無疑對(duì)客戶具有很高的吸引力。4、運(yùn)營優(yōu)勢(shì)在藥都內(nèi)的大型會(huì)展中心的建設(shè)，保證在項(xiàng)目投入運(yùn)營之后持續(xù)的醫(yī)藥類產(chǎn)品展會(huì)，經(jīng)常性的持續(xù)吸引來自國內(nèi)外的藥商來此參展洽談，為在此長期經(jīng)營的商家提供了穩(wěn)定的客源，此外這種展會(huì)也

13、是對(duì)藥都品牌的非常有效的推廣。成功案例分析上谷商業(yè)街項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目坐落位置區(qū)域：地處天塔道以南開發(fā)商：天津融創(chuàng)集團(tuán)融創(chuàng)置地有限公司總建筑面積：56289平米地上建筑面積：42109平米地下建筑面積：14180平米地上三層商業(yè)總建筑面積：23251平米店鋪面積范圍：74 m2 1245 m2 （建筑面積）總店數(shù):82間商務(wù)魔方面積：18858平米銷售均價(jià)：商業(yè)： 1F 16500170002F 12500130003F 85009000SOHO： 4F6F 65007000項(xiàng)目定位1、該項(xiàng)目規(guī)劃是商業(yè)和商務(wù)魔方的組合，構(gòu)成都市型低層建筑，該項(xiàng)目的在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)會(huì)將底層至三層做商業(yè)，四層至六層做商務(wù)魔方（全兼容、多功能）。2、集餐飲、娛樂、休閑、商務(wù)辦公于一體的具有綜合性、時(shí)尚性、領(lǐng)先性的高端項(xiàng)目。3、商家定位以體量適中且租期穩(wěn)定的中型規(guī)模特色餐飲（400600平米）及KTV娛樂為主導(dǎo)，并包含特色購物及必要的社區(qū)服務(wù)設(shè)