梅州客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展

1、梅州客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展（本文是2010年5月13日在梅州客天下考察后的發(fā)言）我是第一次來梅州，現(xiàn)在是走馬觀花，還沒有真正開始了解梅州，但是卻覺得有些發(fā)展思路存在問題，所以就想談幾個問題，有些可能談的不夠全面，請大家多多批評。一、成就客天下旅游產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過三到四年艱苦卓絕的奮斗，取得了偉大的成績：一是非常大氣，20平方公里的土地形成了城市山林的概念，做出這樣的一個產(chǎn)品，確實非常大氣。二是非常注重文化，一路上可以看到方方面面每個細節(jié)的文化都非常注重。三是大體上已經(jīng)做成了一個精品。所以，這個園子一定會做好，但是要一炮打響，一炮成名不成炮灰。對成就充分肯定，但是我也有擔心，主要是幾個問題：一是下一步

2、的思路。二是采取什么樣的運作模式，因為從企業(yè)的角度來說，最大的問題就是現(xiàn)金流不能斷，可是，就目前而言，還沒有形成一個合理的商業(yè)模式。所以盡可以在文化上下功夫，可是商業(yè)模式的形成是最大的擔心，這直接涉及到總體思路問題。按照現(xiàn)在的工作精神，工作團隊，可以創(chuàng)造一流的成績。包括酒店，確實很棒，給人的感覺，超出了一般的酒店；導(dǎo)游也很棒，可以稱為精品導(dǎo)游。但是，對梅州的區(qū)域發(fā)展，包括對客天下，現(xiàn)在思路局限，這是根本性的局限。實際上這兩個問題是聯(lián)系在一起的。二、思路這涉及到整個梅州旅游發(fā)展的根本性思路，如果不把思路調(diào)整過來，恐怕很多事情就會事倍功半。有以下幾點需要考慮。1、綠色崛起梅州市政府提出了綠色崛起的

3、概念，綠色崛起實質(zhì)上就是低碳發(fā)展。梅州現(xiàn)在的生態(tài)環(huán)境很好，可是經(jīng)濟不夠發(fā)展，城市發(fā)展也不快，在這種情況下，綠色崛起和低碳說起來很容易，做起來很難。從發(fā)展的角度來看，最快的還是制造業(yè)，比如建筑材料現(xiàn)在是主體產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟發(fā)展的拉動作用很大，但這不是低碳發(fā)展，不是綠色崛起。更何況，就未來發(fā)展而言，梅州這方面的優(yōu)勢已經(jīng)沒有了，整個廣東省現(xiàn)在提出雙轉(zhuǎn)移戰(zhàn)略，就是把高碳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移出來，粵西粵北來承接，同時梅州又提出要發(fā)展低碳經(jīng)濟，就意味著雙轉(zhuǎn)移的模式實際上并不完全適用于梅州，梅州必須開創(chuàng)出自己的一條新路來，所以我非常贊成綠色崛起，必須要發(fā)展低碳產(chǎn)業(yè)。低碳產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在最現(xiàn)成、最好做的就是旅游，其次是文化，再其次就

4、是高科技。但是，梅州沒有高科技的競爭力，現(xiàn)在深圳基本上已經(jīng)變成了全國高科技發(fā)展的中心，每年一次全國高新科技交易會。此外，圍繞著這些產(chǎn)業(yè)相應(yīng)的一些制造業(yè)，也不是不可以搞。綠色崛起面對的產(chǎn)業(yè)選擇，既有必要性，又有現(xiàn)實性，又有可能性的問題，有一些東西非常必要，但是缺乏可能，既有必要性，又有現(xiàn)實性，又有可能性，很自然就必須把梅州的旅游放在一個新的位置上來看。2、發(fā)展階段從梅州的旅游發(fā)展來說，要研究總體上選取什么樣的模式。從發(fā)展過程來說，大體上分為兩個階段，第一個階段是以周邊市場為主，以自駕車為主，對應(yīng)自駕車的需求，培育一套體系。雖然現(xiàn)在大家對自駕車很熱，從2003年到現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展七年時間了，隨著私家車

5、越來越多，高速公路發(fā)展越來越快，自駕車旅游自然興起。但是，自駕車旅游需要完整的服務(wù)體系，歸納起來，需要九個服務(wù)體系。這九個服務(wù)體系，就全國而言，斷斷續(xù)續(xù)的有，完整的沒有，所以即使對應(yīng)自駕車，對應(yīng)周邊市場，都需要做細工作。比如河北省旅游局和河北省財政廳合作，連續(xù)3年，每年拿1500萬，完善公路上的自駕車標識體系，因為對應(yīng)北京、天津這兩個特大型的城市，標識體系完善了，自駕者就覺得舒服了。梅州的第一步要抓周邊市場、自駕車，就要把九個服務(wù)體系連貫起來，對應(yīng)消費者需求鏈，構(gòu)造一個完整的服務(wù)鏈。但是這只是第一步，不是根本。從長遠來看，周邊市場、自駕車的需求始終存在，但是還要上一個層次。觀光方面梅州沒有根本

6、性的優(yōu)勢，所以只有發(fā)展休閑度假，梅州休閑度假的優(yōu)勢比觀光優(yōu)勢要大得多。休閑度假也需要研究對應(yīng)什么樣的市場。從距離來說，有遠、近的問題，從消費層次來說，有高和低的問題，基本上就是兩個層次的運作。這兩個層次的運作就要求確實拿出能夠吸引遠程市場的產(chǎn)品，客天下就有可能成為這樣的產(chǎn)品，雖然現(xiàn)在還沒有達到，但是有可能成為這樣的產(chǎn)品。第一個層次來的是人氣，但是旺丁不旺財。全世界發(fā)展旅游都有三個目標，一是吸引更多的人來，二是讓人停留更長的時間，三是讓人花更多的錢，核心在第三個方面。自駕車旅游就有一個好處，自駕車都有后備廂，就意味著自駕車旅游的發(fā)展，最大的功能是拉動鄉(xiāng)村發(fā)展。工藝品、紀念品要搞，但不是最重要的，

7、歸納起來，叫做快樂充滿自駕者的心懷，物品裝滿自駕車的后備廂，要裝滿后備廂，僅僅靠工藝品、紀念品是裝不滿的。自駕車過來，大量買走農(nóng)副土特產(chǎn)品，這對鄉(xiāng)村的發(fā)展起到直接作用，這就是綠色崛起。形成一個就地取材料，就地取人才，就地構(gòu)造市場，就地升值的格局，這是發(fā)展自駕車旅游的意義所在。所以，我們的農(nóng)民將來都要培訓(xùn)，成為工藝美術(shù)師、文化傳承者。真正從長遠來看，需要做出高端。因為自駕車也有自駕車的問題，比如消費時間非常集中，消費模式單一，總體的消費水平不高。由此，就需要研究遠程市場、高端市場，這是下一步的重點。從發(fā)展來說是兩個階段，但是實際上，長遠來看是兩個層次的市場同時運作。三、超越1、超越梅州把資源轉(zhuǎn)化

8、成產(chǎn)品，產(chǎn)品需要系列化。但是，一系列的產(chǎn)品都必須要對應(yīng)市場，產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成市場，市場轉(zhuǎn)化成效益，效益轉(zhuǎn)化成發(fā)展，所以客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展首先就是要超越梅州。要把這套東西真正放到客天下去看一看，就知道哪個輕，哪個重，哪個值得大作特作，哪個現(xiàn)在很看中的，實際上并不重要，才能真正研究出特色來。如果超越不了梅州，挖掘不出梅州的特色，就客天下旅游產(chǎn)業(yè)園說客天下旅游產(chǎn)業(yè)園，很難突破。2、超越客家到梅州短短一天，聽到的全是客家，我就一直在想客家到底是什么，應(yīng)該怎么解讀，你們現(xiàn)在的解讀我都贊成。但是，傳統(tǒng)文化現(xiàn)代解讀，傳統(tǒng)資源現(xiàn)代產(chǎn)品，傳統(tǒng)產(chǎn)品現(xiàn)代市場，傳統(tǒng)如果不和現(xiàn)代相結(jié)合，這幾個轉(zhuǎn)化就完不成，所以在這一點上

9、，必須要超越客家。3、超越觀光旅游發(fā)展三十年，實際上一直在強調(diào)觀光，觀光對資源的要求很高，或者有名山大川，或者有名勝古跡，如果這兩方面都沒有，旅游就沒有辦法開展?，F(xiàn)在休閑度假已經(jīng)發(fā)展起來了，所以，要超越單一的觀光模式，轉(zhuǎn)化成復(fù)合型的發(fā)展模式和復(fù)合型的產(chǎn)品模式。觀光和休閑度假并不是對立的，即使開發(fā)其他旅游產(chǎn)業(yè)，觀光仍然要保持，觀光是地方旅游發(fā)展的基礎(chǔ)，觀光出人氣。商務(wù)旅游人數(shù)少，可是商務(wù)旅游出財氣，對于一個酒店來說，商務(wù)客來得多了和旅游團來得多了，完全是兩個概念。所以，就需要研究復(fù)合型的產(chǎn)品模式。一日游的思路顯然是不對的，在梅州就不應(yīng)該有一日游的概念，游客到梅州應(yīng)該是玩兩天、住兩天、享受兩天的概

10、念。所謂一日游，將來是抓要點，但不是主體，設(shè)施本身都可以成為主體，比如新加坡的酒店成系列，所以酒店本身就成為了一個吸引物，只要做到位了，設(shè)施本身就是吸引物。有的好酒店甚至比景區(qū)還要有吸引力。對于消費者來說，比如很多年輕人都跑到香港去，就是購物，香港迪斯尼、海洋公園根本不去，這都不是傳統(tǒng)的觀光旅游概念，這就是一種新的消費模式。反過來，梅州就需要研究這些東西。4、宜居帶動宜業(yè)，宜業(yè)促進宜居梅州市委、市政府提出了“宜居帶動宜業(yè)，宜業(yè)促進宜居”的發(fā)展戰(zhàn)略。宜居就是好房子、好環(huán)境、好社區(qū)，實際上在這方面正在轉(zhuǎn)變，比如一開始我們建房子就是追求大面積，然后追求朝向，后來就開始研究樓本身，現(xiàn)在大家買房子，實際

11、上更多的是買環(huán)境、買社區(qū)，消費者在不斷地提高，開發(fā)商就需要相應(yīng)地不斷提高。所以，形成了很多團購的現(xiàn)象，團購不僅是尋求較低的價格，更主要的是在選擇鄰居，大家一起團購，將來就是左鄰右舍，這樣的鄰居，相比而言比價格還要重要。所以，根本上來說，現(xiàn)在消費者購買的是社區(qū)，我們?nèi)绻麑τ谏鐓^(qū)沒有一個完整的概念，只是把房子建得漂亮也不行。買房子、買鄰居、買社區(qū)，這是一個自然的提升過程。宜居容易理解，但是關(guān)于宜業(yè)的業(yè)是什么概念，需要詳細解讀，需要研究什么樣的業(yè)才配得上宜居，實現(xiàn)居業(yè)合一、天人合一。由此，就需要研究客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的宜居怎么拉動宜業(yè)，什么樣的業(yè)能夠促進產(chǎn)業(yè)園的宜居，這是一個深層次的問題。不是把房子蓋

12、完了、賣完了就完了，這都是根本性的思路問題，思路如果不調(diào)整過來，客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的下一步發(fā)展路徑將不明朗，無非就是再蓋空殼，可是現(xiàn)在缺的是內(nèi)容。四、市場1、城市小梅州雖然處在廣東，但是城市規(guī)模小，現(xiàn)在人口是30萬，下一步發(fā)展到50萬，再過十年，有可能發(fā)展到80萬，再有可能發(fā)展到100萬，100萬人口的城市現(xiàn)在就中國而言也不算大。城市規(guī)模直接限定客天下的發(fā)展問題，你們提出了客天下婚禮公園的思路，這個思路我不太贊成，這可以作為一個內(nèi)容，不能作為主體，現(xiàn)在做的很多事情如果對應(yīng)的是300萬或500萬人口的城市，發(fā)展就沒有問題，因為城市本身的需求直接就可以把商業(yè)模式形成，但是現(xiàn)在對應(yīng)的是一個30到50萬

13、人口的城市。東部華僑城可以做到的事，你們未必做得到，因為深圳是1300萬人口的城市，你們現(xiàn)在對應(yīng)的只是一個30到50萬人口的城市，這是根本的區(qū)別。城市規(guī)模大，內(nèi)需本身就可以拉動發(fā)展，但是如果城市規(guī)模小，就要依靠外需，所以不能把婚禮當作重點。而且，婚禮產(chǎn)品具有其特殊性，市場范圍基本上局限在當?shù)?，擴大的可能性極小。年輕人的婚禮絕不會離開本地，因為他們要請親戚朋友。到這里來拍一個婚紗照可以，但是跑幾百公里來這里辦婚禮絕不可能。上海的松江建了一個泰晤士小鎮(zhèn)，大概有2平方公里，投資20億，一個額外的效果就是這個小城剛剛建好，40多個婚禮公司就進來了，租他們的房子辦公。很多英國人看完了都說這樣的小鎮(zhèn)英國都

14、沒有。突然冒出了一個經(jīng)營點，他們自己都沒有反應(yīng)過來，就是因為大上海市場的客觀需求。但是這里頂多是熱一段，不可持續(xù)。所以，只能把婚禮作為一個節(jié)目，但是決不能作為一個主體。2、區(qū)位偏區(qū)位偏是客觀現(xiàn)實，現(xiàn)在全國都開始進入高速時代，航空、高速公路、高速鐵路快速發(fā)展，高速公路的發(fā)展已經(jīng)得到了實惠，高速鐵路的發(fā)展會改變整個中國的旅游格局。但是對于梅州來說，區(qū)位偏是客觀存在的，沒有改變，即使高鐵開通了，也仍然不會改變，因為各地都方便了，相對而言還是偏。將來會形成同城化格局、近城化格局，但是梅州在這一點上，沒有得到更多的實惠，所以區(qū)位偏是一個長遠的態(tài)勢。城市小、區(qū)位偏自然就決定了市場模式，市場模式必須是一個新

15、的模式，不能是傳統(tǒng)的觀光旅游的模式。這么小的一個城市，不能把重點放在每年接待人數(shù)的增加上，要想辦法讓大家在這里多住幾天，多花點錢?？陀^因素決定了市場模式必須是新的模式，而不能是傳統(tǒng)模式，更何況各地都在發(fā)展，大家都在競爭，所以，首選的就是市場模式問題。3、優(yōu)勢在城市小、區(qū)位偏的基礎(chǔ)上，就要研究優(yōu)勢到底是什么，怎么把優(yōu)勢發(fā)揮出來，真正形成一個特色化模式。從觀光旅游的角度而言，梅州幾乎沒有優(yōu)勢，從商務(wù)旅游和休閑度假的角度出發(fā)，優(yōu)勢很大，一是文化優(yōu)勢，一是自然生態(tài)優(yōu)勢，而且這兩個優(yōu)勢都非常突出。絕景、奇景、勝景不是優(yōu)勢所在，但是現(xiàn)在好在市場在轉(zhuǎn)換，所以客天下要研究市場的新模式?，F(xiàn)在抱怨?jié)M天星星沒有月亮

16、，這就是觀光旅游的思路，實際上不一定非要有月亮。游客在這里住得舒舒服服的，來了之后不想走，恨不得住一個月，月亮并不是那么重要。可是做成精品，比什么都重要，再進一步，就是做出獨特的吸引力。五、文化1、客家文化解讀客家文化有一個客觀情況，就是在中國的分布非常廣，集中在江西、福建和粵北，也就意味著客家文化對梅州來說不具有唯一性，更談不上壟斷性，可是按照想第一、干唯一的思路，可以把它做成唯一性和壟斷性的。獨在異鄉(xiāng)為異客，這就是客，反客為主即為家，先是客后是家，歷史過程就是這么一個過程。我們?nèi)绻粡娬{(diào)這么一個客家，是不充分的，客家首先說的是客，沒有一個遷徙的過程，沒有一個旅行的過程，就不稱其為客，北京人

17、在北京呆著就不是客，到了梅州就是客，而且這里就是客家聚集之地。所以，客首先和旅游緊密聯(lián)系在一起?，F(xiàn)在提出了“客天下歡迎天下客”的口號，這是一個非常好的口號，這樣就把客和家這兩個字做了重新的解讀。我們在文化上容易犯一個錯誤，經(jīng)常強調(diào)文化厚重，我們要少用厚重這兩個字，文化厚重的結(jié)果就是非常沉重，游客到這里來玩，就是享受，不能總是強調(diào)沉重。讓歷史變得時尚，讓文化變得輕松，讓一些可以銷售的元素都變成有吸引力的東西。我們需要做的是，一方面要讓客家文化更輕松一些，增加更多的娛樂元素，這不等于不講文化，而是要注重講文化的方法；另外一方面，客家文化說到底是移民文化，中國歷史上的移民，走西口、闖關(guān)東、下南洋，各

18、有各的特點，實際上就是這樣的一個過程，凸顯了客家文化的特點。移民文化是一個世界性的現(xiàn)象，全世界各個國家都有移民，美國就是典型的移民國家，從開疆拓土到落地生根這么一個過程。但是客家文化里反映出來的是一個和平的進程，是一個漸進的過程，是一個柔和的過程，所以客家文化從更深層次體現(xiàn)了中國傳統(tǒng)的和諧觀念，也符合現(xiàn)在和諧社會構(gòu)建的理念，這就是現(xiàn)代的解讀。更何況，客家的移民和其他的移民還不同，客家移民是家族性的移民，所以文化非常完整，文化的根源源遠流長，這都是特色。2、文化產(chǎn)品把客家文化的特色好好挖掘，就可以得到更好的提升。不僅是客天下旅游產(chǎn)業(yè)園，整個梅州將來要舉辦一個世界移民文化論壇，從文化的角度，把客家

19、文化提升到世界移民文化?，F(xiàn)在完整的論壇，需要一個組織、一個機構(gòu)、一個主題活動、一個系列，不是開一次會的事，是非常完整的概念。如果梅州自己把這個論壇做起來了，包容了客家文化，同時又超越了客家文化，就做大了。另一方面，新的時期應(yīng)該研究構(gòu)建世界華人旅游圈?，F(xiàn)在世界華人旅游圈客觀來說已經(jīng)形成了，以中國大陸為基礎(chǔ)，以港澳臺為延伸，以世界各國的資源整合作為整體，可以研究能不能在梅州做世界華人旅游圈的文章。實際上我們搞項目，大家比較關(guān)注的都是建設(shè)性項目，就是怎么修馬路、蓋房子。從旅游的角度來說，包括三類項目，第一類是建設(shè)性項目，第二類是活動性項目，第三類是市場性項目，這三類項目等量齊觀。如果在活動性項目和市

20、場性項目上更多的下一點功夫，少蓋兩棟房子都可以。比如世界移民文化論壇，這就是一個大題目。而且，世界移民文化論壇，一是超越了華人，二是集中了華人，而不僅是客家人，但是這些東西都是以客家人為基礎(chǔ)，這就是想第一、干唯一的思路。而且現(xiàn)在的條件都具備了，酒店、國際會議中心都有，再加上將來的客家小鎮(zhèn)，在這些基礎(chǔ)之上，把論壇做起來，這就形成了一個長遠性的產(chǎn)品。關(guān)于客家文化，思路還要寬一些，按照這樣的思路來研究梅州旅游的發(fā)展，研究客天下旅游產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展。我現(xiàn)在擔心的是房子蓋完了沒有內(nèi)容，房子都不錯，都是精品，但是到底怎么發(fā)展，就要在文化方面突破。往深里挖掘客家文化是大學(xué)的事、研究所的事，我們做旅游工作的，需要

21、在他們的研究成果基礎(chǔ)上轉(zhuǎn)化。所以，房子可以少蓋兩棟，但是這些活動更需要扎扎實實地開展，而且這些活動一點都不復(fù)雜，注冊一個組織，如果現(xiàn)在在國內(nèi)注冊不下來，可以去香港注冊，組建一個機構(gòu)，開展一個主題品牌活動，然后再開展系列活動，就做起來了，花錢不多，效果好得多，而且這就可以一舉成名。六、定位客天下現(xiàn)在的定位是客天下旅游產(chǎn)業(yè)園，這個名稱我認為不合適，這是一個工業(yè)式的名稱，我的看法應(yīng)該叫做客天下旅游文化園，這樣不妨礙發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，反而把內(nèi)涵深化了、擴大了，將來文化是主體內(nèi)容。旅游產(chǎn)業(yè)園里現(xiàn)在只有三個業(yè)，一是觀光，二是酒店，三是房地產(chǎn)，其他方面都還沒有形成，可是如果定位為旅游文化園，就意味著客戶不同，這

22、也符合市委、市政府提出的宜居、宜業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，也符合居業(yè)合一、天人合一的理念。關(guān)于客天下的具體定位，一是梅州的新興功能區(qū)，而不止是梅州的后花園，離城市只有五分鐘的距離，如果把客天下當作梅州的后花園，就把自己貶低了。二是城市山林，客天下和城市緊密聯(lián)系在一起，但是形成了山林的概念，這就是城市組團式發(fā)展的概念。三是宜居、宜業(yè)，即居業(yè)合一的園區(qū)。從總的定位來說，是客天下旅游文化園，下一個層次就是這三個園區(qū)，這三個定位實際上對企業(yè)發(fā)展而言，就意味著完全不同的概念。城市新興功能區(qū)、城市山林就意味著城市最貴的土地應(yīng)該在這里，而不在市中心，最實際的意義就在此。打個比喻，城市山林就相當于北京的釣魚臺，釣魚臺的環(huán)境

23、非常好，可是既不能說釣魚臺在郊區(qū)，也不能說釣魚臺是北京的后花園。這樣對于客天下的總體提升是有意義的，而且不僅僅是提升，是客觀的定位。所以，不能把自己看低了，也不能把自己看小了。七、模式現(xiàn)在客天下總體來說，甚至都沒有把自己當作一個旅游產(chǎn)業(yè)園來看，而是當成一個景區(qū)來看，A級景區(qū)的牌子是錦上添花，但是不能因為這個牌子影響總體的導(dǎo)向。如果把它當成一個景區(qū)看，那么關(guān)注的必然就是門票收多少錢，來多少人，比如100塊錢的門票，1年來100萬人，就是一億的收入，自然會這么想。但問題是能不能做到，更何況下一步會涉及到和城市的關(guān)系，我們是城市山林，如果城市居民早晨到這里來鍛煉，就不可能收費。梅州的山林如果不讓老百

24、姓享受，就不是和諧社會，對老百姓就要有特殊政策。景區(qū)的模式是B2C的模式，開發(fā)商、生產(chǎn)商直接對消費者，但是同時還有一個B2B的模式。在模式方面，要從以下幾個方面著手。1、抓大現(xiàn)在國際國內(nèi)都形成了一個潮流，就是大公司總部的分離化，比如一個世界500強公司，行政總部在美國，研發(fā)總部可能在日本，市場總部在歐洲，生產(chǎn)總部在中國。梅州這個地方，這么好的環(huán)境，就要努力成為大公司的研發(fā)總部的集中地。研發(fā)總部的條件，一是要有非常好的環(huán)境，二是除了自然環(huán)境以外，還要有人文環(huán)境，比如這些員工過來了，孩子要上學(xué)，老人要看病，這些條件現(xiàn)在都有，這就意味著在這里做一個大公司的研發(fā)總部集中地是有可能的。只不過對研發(fā)總部的

25、銷售模式完全不同，是點對點的銷售。如果能夠集中一批過來，形成群體規(guī)模，基本上一棟別墅一個總部的概念。這樣，公司開董事就會過來，有什么活動也會過來，員工療養(yǎng)也過來了，就變成了多功能產(chǎn)品，就意味著不是直接對應(yīng)消費者，是對應(yīng)其他的商業(yè)。2、二次招商現(xiàn)在的總體模式叫做一級開發(fā)、二次招商，現(xiàn)在二次招商招的是項目，比如要搞一個球場，想建個酒店，這樣的商可以招，但是有難度，關(guān)鍵是核心利益的把握。因為是二次招商，等于一級開發(fā)的工作都做了，賣的是一級開發(fā)中間的成本攤薄和二次招商中土地價值的升值。招商也是應(yīng)該的，但是如果把招商的精力分一部分來研究搞一個研發(fā)總部基地，點對點的銷售，就是另外一個概念。3、積小為大現(xiàn)在

26、的年輕人，不僅是謀就業(yè)，還有謀創(chuàng)業(yè)，也需要相應(yīng)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，如果把很多文化類的小公司都弄過來，專門修建一個房子，就是為了吸引文化型的小公司。一間房可能只有10平米，就可以容納一個小公司，大格局也會形成。這需要政府支持，比如這樣的公司注冊要簡單，要有相應(yīng)的支持，假設(shè)有幾百個這樣的小公司進來了，把現(xiàn)在的員工樓給填滿了，又一個格局就起來了，這叫做積小為大。關(guān)鍵不在于這些公司進來，而在于他們進來了以后，會形成一個完整的需求鏈，他們也需要營銷自己，他們營銷自己就在營銷客天下。4、觀光景區(qū)觀光景區(qū)的模式是可以搞的，但絕對不能是主體模式，這么好的自然環(huán)境，這么好的山林，現(xiàn)在已經(jīng)建成了精品?，F(xiàn)在已經(jīng)做到了5分，

27、就要給能出5分價格的人，出5分價格的人進來了，就可以共同做到8分，這個時候，出8分價格的人又進來了，最后就可以做到10分，應(yīng)該是這么一個過程?，F(xiàn)在已經(jīng)做到了5分，就不能給出1分價格的人使用，什么樣的產(chǎn)品對應(yīng)什么樣的市場，什么樣市場形成什么樣的模式，這個問題是景區(qū)模式現(xiàn)在涉及到的最重要的問題。5、資源利用現(xiàn)在建的這些房子都不能閑著，要研究每一個項目具體如何利用。比如客家小鎮(zhèn)，將來可以讓大家做一天客家人，但是有一部分就要對應(yīng)高端，指望城市本身的需求，是支撐不起來的，所以要強調(diào)外需。同時，要增建一個高爾夫球場，僅僅是練習(xí)場沒有足夠的吸引力。再比如綠道，除了自行車道之外，還可以研究搞一條騎馬道，相應(yīng)的

28、可以配一個馬會，馬會比高爾夫球場要高端的多。高爾夫球在美國是大眾運動，在歐洲是中產(chǎn)運動，在中國現(xiàn)在是貴族運動，實際上這個定位完全是不對的，在中國正在逐步轉(zhuǎn)向中產(chǎn)運動?？墒邱R會在全世界永遠是高端的，這樣的話，道就是馬道，山林里的資源也就充分利用了。從土地的角度來說，現(xiàn)在資源只利用了不到五分之一。山的花樣很多，將來需要集中各種各樣的花樣把整個山利用起來，包括把水利用起來，這樣高端的概念就形成了，才能夠配套?，F(xiàn)在是做了一個好東西，但是沒有相應(yīng)的市場來對應(yīng)，而且現(xiàn)在是努力來遷就低層次的市場，而不是努力去打開高層次的市場，這個思路本身就有大的問題。所以這樣的模式必須調(diào)整，形成B2B加上B2C的模式。B2B的模式能夠快速得到回報，但是除了政府支持以外，需要方方面面的依托。6、A+B+C模式我們這兩年做了一些企業(yè)研究，比如去年專門給東部華僑城做了一次研究，之后出了一本書，把華僑城的經(jīng)驗歸納了一番，也指出了華僑城現(xiàn)在有什么不足，提出了一些建議。最終歸納了一個A+B+C的模式，A是吸引中心，作為吸引中心，成為發(fā)展的亮點，不僅吸引了游客，也吸引了政府。由于這樣的項目需要大投入，市場也需要培育，所以有可能在直接經(jīng)營上形成虧損局面。這樣，一方面需要開發(fā)者的遠見卓識，另一方面需要政府的政策支持。B是利潤中心，目前的一般形式是配套房地產(chǎn)建設(shè)，長遠也會形成其他方式。C是衍生發(fā)展，通過市場，聚集了人氣；