房地產(chǎn)的信托融資方式一覽圖

1、實用標(biāo)準(zhǔn)文案房地產(chǎn)信托融資方式一覽圖精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四“四四” 四四四四四四四四1四2四四四 /四四四四四四四四四四四四四四35四/四四四四四四四50四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/四四四四/四四四四四四四/ 6四四四/ 四四四四四四四四四/10四四四四四 四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四1四2四四四/四四四四四四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四50四四四 /四

2、四四四四四6四四 10四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四1四 2四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/ 6四四四 四四10四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四 / 四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四/四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四四6四四四四四四四四四四四四四10%四四四四四四四精彩文檔一、操作流程1、貸

3、款型信托投資者（委托人）2、股權(quán)型信托（ 1）信托資金（ 4）信托收益及本金實用標(biāo)準(zhǔn)文案信托投資公司(受托人）（ 2）信托貸款（ 3）支付利息償還本金資產(chǎn)抵押股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保開發(fā)商（項目公司）投資者（受托人）（ 1）信托資金（ 4）信托收益及本金信托投資公司（委托人）（ 2 ）收購股權(quán)或增資擴(kuò)股（ 3）溢價股權(quán)回購股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保開發(fā)商（項目公司）3、財產(chǎn)受益型信托溢價回購優(yōu)先受益權(quán)投資者（ 2）信托資金信托投資公司（ 1）信托財產(chǎn)（委托人）（ 4）信托收益及本金（受托人）（ 3）優(yōu)先受益權(quán)收入優(yōu)先受益權(quán)開發(fā)商（委托人）二、信托公司目前常用的信用增級方式信托產(chǎn)品設(shè)置 （超）優(yōu)先級受益權(quán)和次

4、級受益權(quán)，優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有，次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)第三方持有。信托收益分配順序一般為： 分配優(yōu)先受益人信托資金本金分配優(yōu)先受益人信托收益分配次級受益人信托資金本金分配次級受益人信托收益。三、政策層面可能變化的影響（有新聞報道監(jiān)管層將禁止“股權(quán)投資溢價回購類”信托產(chǎn)品）來源： 2009 年 7 月 31 日證券日報繼傳出 “打新”型信托產(chǎn)品將被叫停的消息后，回購類信托產(chǎn)品也面臨著相同的境況。日前多家媒體報道稱， 一份規(guī)范信托業(yè)務(wù)的征求意見稿正在業(yè)內(nèi)傳開，精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案該意見稿的主旨是擬叫?！肮蓹?quán)%2B回購”式的股權(quán)信托投資。意見稿中明確提出了幾項要求： 首先，信托公司開展信托

5、業(yè)務(wù)，不得以股權(quán)投資附加回購方式進(jìn)行項目投資。 其次，信托公司要嚴(yán)格執(zhí)行國家新制定的固定資產(chǎn)貸款項目資本金管理制度；信托公司不得將銀行理財資金用于項目資本金，但對接商業(yè)銀行的私人銀行業(yè)務(wù)除外。最后，信托公司開展項目融資業(yè)務(wù)時，要依照國家規(guī)定，明確和細(xì)化可接受的資本金來源，對于來自股東借款 ( 除非注明在風(fēng)險情況下放棄一切償還權(quán)利 ) 、銀行貸款和銀行理財資金，不得作為項目資本金。此征求意見稿初衷是為了有效管理信托公司和地方政府合作的基建類信托產(chǎn)品的風(fēng)險，但可能對目前的其他類“股權(quán)投資回購”模式產(chǎn)生影響。四、一點設(shè)想鑒于我司項目的特點及配合后續(xù)招商需要， 建議采用股權(quán)信托模式融資， 同時信托產(chǎn)品

6、設(shè)置超優(yōu)先級受益權(quán)、優(yōu)先級受益權(quán)、次級受益權(quán)， 持有不同的受益權(quán)享有不同的收益率；其中：超優(yōu)先級受益權(quán)由普通投資者持有；優(yōu)先級受益權(quán)建議由開發(fā)商 （潛在的投資商）持有，可附帶某些在項目區(qū)域內(nèi)投資的優(yōu)惠權(quán)利；次級受益權(quán)由融資方或關(guān)聯(lián)方持有（設(shè)置次級受益權(quán)并不是必需的）。精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案四、案例序信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施號一貸款信托總 1 億元，公開發(fā)行優(yōu)先級受益權(quán)部分信托資金用于向北京天鴻物業(yè)抵押、抵押物附著萬象新天項目2009 年 4月優(yōu)先級受益權(quán)人民預(yù)期收益率： 6/置業(yè)有限公司發(fā)放房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款質(zhì)押、 保證1外貿(mào)信托集合資金信托24 日至

7、 5月幣 8000 萬元，次級2 年年；購買 300 萬元及開發(fā)貸款，用于萬象新天擔(dān)保、抵押物保險、 強(qiáng)計劃15 日受益權(quán) 2000 萬元由以上投資人預(yù)期收項目的開發(fā)建設(shè)制執(zhí)行公證外貿(mào)信托認(rèn)購益率為 6.5%/ 年百瑞寶盈 34 號信托資金以債權(quán)形式提供2009年 8月 3給廣居民生，用于“五里政府信用保證、 資產(chǎn)質(zhì)（五里村土地2百瑞信托日至 8月148,000 萬元2 年9.0%（2 年期）村”一級土地整理項目和押、股權(quán)質(zhì)押、 責(zé)任擔(dān)整理項目）集合日“青城山房”項目后期建保、現(xiàn)金流監(jiān)控資金信托計劃設(shè)。北京沿海青年集合資金以貸款方式發(fā)放2008 年 10 月給北京沿海綠色家園世紀(jì)信托貸款的擔(dān)保

8、方式公寓貸款項目3中誠信托6 日至 20087000-8000 萬元2 年9.5 -11.5%房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，用為抵押擔(dān)保和關(guān)聯(lián)方集合資金信托年10月18日于北京沿海青年公寓項目的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。計劃的開發(fā)建設(shè)精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案序信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施號二股權(quán)信托天津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限2009 年 7月本信托計劃資金用于向天政府信用（廣成為國有1北方信托公司股權(quán)投資22 日至 200912000 萬元2 年7.4 -8.4 津廣成城鄉(xiāng)建設(shè)投資有限獨資公司）集合資金信托年 8月 22日公司進(jìn)行增資計劃中融 - 悅合股權(quán)以股權(quán)投資的方式直接

9、或2中融信托投資集合資金2009-7-1240000 萬元2 年7.5-13.5%間接持有上海悅合置業(yè)有受益權(quán)分層、擔(dān)保信托計劃限公司 100%的股權(quán)三財產(chǎn)受益型信托信息大廈項目信托計劃本金用于購買信不動產(chǎn)信托信2008 年 10 月不高于人民幣 2500預(yù)期年收益率為息大廈項目不動產(chǎn)信托1中原信托托受益權(quán)投資15 日至 20081 年（以下簡稱 " 不動產(chǎn)信托萬元9.50%集合資金信托年10月28日" ）項下初始受益人的全部計劃初始受益權(quán)新華信托委派代表進(jìn)辛特拉產(chǎn)權(quán)酒2009年 8月 5向海南致遠(yuǎn)購買其開發(fā)的入海南致遠(yuǎn)董事會、 通店（不動產(chǎn)） 投過中國工商銀行預(yù)售2新華信

10、托日 -2009 年 95000-7500 萬元3 年9.511%辛特拉皇家度假酒店部分資集合資金信款監(jiān)管賬戶， 對開發(fā)商月 5 日獨立產(chǎn)權(quán)單位客房托計劃的現(xiàn)金流進(jìn)行嚴(yán)密監(jiān)管精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案序信托公司信托計劃名稱日期發(fā)行規(guī)模期限預(yù)期年收益資金運(yùn)用方式風(fēng)險控制措施號四混合型信托不少于 67.9 億元人15 個月民幣，其中次級受益（超優(yōu)先超優(yōu)先受益權(quán)預(yù)期天津星耀五洲項目公司股中信盛景· 星耀2008 年 9月權(quán)出資權(quán)益不少于級）、 3年化收益率為權(quán)、債權(quán)運(yùn)用、其他房地1中信信托地產(chǎn)基金集合10 日 -2008 年32.9 億元；優(yōu)先級受受益權(quán)分層等年（優(yōu)先14%(含一次性認(rèn)購產(chǎn)企業(yè)股

11、權(quán)、債權(quán)以及結(jié)信托計劃9月25日益權(quán) 23.5 億元；超級）、 5費 2%)。構(gòu)性信托產(chǎn)品優(yōu)先級受益權(quán) 11.5年（次級）億元。人民幣 35,000 萬元，受益權(quán)分層、 天泰地產(chǎn)其中：優(yōu)先級受益權(quán)7.02%20%（優(yōu)先級以股權(quán)、債權(quán)等合法方式，中信天泰不動及天泰集團(tuán)保證、 聯(lián)合30,000 萬元；次級受受益權(quán)）；若每年收投資于青島、濟(jì)南等泛山產(chǎn)投資信托基2009 年 8月管理、資金監(jiān)管、 聘請2中信信托益權(quán) 5,000 萬元（根3 年益低于 7.02%，則天東市場的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項金集合資金信109月9日專業(yè)服務(wù)商、 經(jīng)深入盡據(jù)優(yōu)先級實際募集泰地產(chǎn)和天泰集團(tuán)目，現(xiàn)已確定 4 個種子項托計劃職調(diào)查的

12、種子項目等規(guī)模，按比例匹配），予以補(bǔ)足。目。風(fēng)險防范手段。由天泰集團(tuán)認(rèn)購。精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案房地產(chǎn)信托融資一、房地產(chǎn)信托概論信托是指委托人基于對受托人的信任， 將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人， 由受托人按委托人的意愿以自己的名義， 為受益人的利益或者特定目的， 進(jìn)行管理或者處分的行為。它是以財產(chǎn)為核心、 以信任為基礎(chǔ)、 以委托為方式的一種財產(chǎn)管理制度。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財” 。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務(wù)的一種。 所謂房地產(chǎn)信托， 是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金， 按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的， 以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，

13、 對房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。 這里所指的不動產(chǎn)， 包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)和擔(dān)保抵押權(quán)等相關(guān)權(quán)利。二、房地產(chǎn)信托融資模式基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實的運(yùn)用， 房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。（一）貸款型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托， 以信托合同的形式將其資金集合起來， 然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最

14、后一期信托收益和償還本金給投資者。投資者（委托人）（ 1）信托資金（ 4）信托收益及本金信托投資公司(受托人）（ 2）信托貸款（ 3）支付利息償還本金資產(chǎn)抵押股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保開發(fā)商（項目公司）精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案2、特點及優(yōu)勢對公司 ( 項目) 要求要求的風(fēng)險控制機(jī)制退出方式“四證”齊全資產(chǎn)抵押（土地、房產(chǎn)等償還貸款本金自有資本金達(dá)到 35不動產(chǎn)，抵押率一般在二級以上開發(fā)資質(zhì)50左右）、股權(quán)質(zhì)押、項目盈利能力強(qiáng)第三方擔(dān)保、設(shè)置獨立賬戶融資金額融資期限融資成本視開發(fā)商的實力、項目的以 1-2 年居多，最近也出一般高于同期銀行法定資金需求及雙方的談判現(xiàn)了 5 年期甚至更長期限貸款利率，目前在6

15、結(jié)果，從幾千萬到幾億不的信托計劃-10 居多。等優(yōu)勢： 融資期限比較靈活（二）股權(quán)型信托融資模式1、操作流程在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式 ( 收購股權(quán)或增資擴(kuò)股 ) 向項目公司注入資金， 同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。投資者（受托人）（ 1）信托資金（ 4）信托收益及本金信托投資公司（委托人）（ 2 ）收購股權(quán)或增資擴(kuò)股（ 3）溢價股權(quán)回購股權(quán)質(zhì)押第三方擔(dān)保開發(fā)商（項目公司）2、特點及優(yōu)勢對公司 ( 項目 ) 要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單清向（項目）公司委派股

16、東和財務(wù)溢價股權(quán)回購精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案晰、項目盈利能力強(qiáng)經(jīng)理、股權(quán)質(zhì)押、第三方擔(dān)保融資金額融資期限融資成本視項目的資金需求及以 1-2 年居多，最近也出現(xiàn)了5一般高于同期銀行法雙方的談判結(jié)果年期甚至更長期限的信托計劃定貸款利率，目前在6-10 居多。股權(quán)性質(zhì)優(yōu)勢該等股權(quán)性質(zhì)類似于（1）能夠增加房地產(chǎn)公司的資本金，起到 過橋融資 的作優(yōu)先股，對公司的日用使房地產(chǎn)公司達(dá)到銀行融資的條件； （ 2）其股權(quán)類似常經(jīng)營、人事安排等優(yōu)先股性質(zhì)，只要求在階段時間內(nèi)取得合理回報，并不沒有決定權(quán)（可能有要求參與項目的經(jīng)營管理、和開發(fā)商分享最終利潤。建議權(quán)、知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)等）（三）混合型信托融資模式（夾層融資型

17、）債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。 它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點， 同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。（四）財產(chǎn)受益型信托融資模式1、操作流程利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點， 開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司， 形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)， 并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。 信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)， 信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償， 則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補(bǔ)足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。溢價回購優(yōu)先受益權(quán)投資者（委托人）（ 2）信托資金（ 4）信托收益及本金信托投資公司（受托人）（ 1）信托財產(chǎn)（ 3）優(yōu)先受益權(quán)收入開發(fā)商（委托人）優(yōu)先受益權(quán)精彩文檔實用標(biāo)準(zhǔn)文案2、特點及優(yōu)勢對信托財產(chǎn)要求要求風(fēng)險控制機(jī)制退出方式（ 1）業(yè)已建成， （1）通常設(shè)置一般受益權(quán)和優(yōu)先 開發(fā)商溢價受益權(quán)回購產(chǎn)權(quán)清晰，證件齊 受益權(quán)，分別由開發(fā)商和投資者全