房地產(chǎn)開發(fā)成本管理制度

1、1四川XX實業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度第一章第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 第二節(jié)房地產(chǎn)建造成本控制系統(tǒng)第一節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)第二節(jié)建造成本管理組織機構(gòu)及崗位職責(zé)第三節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)的要求第四章第一節(jié)立項環(huán)節(jié)的成本控制 第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制第三節(jié)施工圖預(yù)算管理 第四節(jié)建造成本控制目標(biāo)的制定 第五節(jié)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制 第六節(jié)合同管理中的成本控制 第七節(jié)施工過程的成本控制 第八節(jié)工程材料及設(shè)備管理第九節(jié)工程結(jié)算管理第五章房地產(chǎn)開發(fā)的其它環(huán)節(jié)成本控制 第一節(jié)銷售環(huán)節(jié)的成本控制 第二節(jié) 期間費用的成本控制第三節(jié)售后工程維修費用的成本控制第七章第六章所屬企業(yè)的房地產(chǎn)成本控

2、制集團總部的成本管理職責(zé)項目部的成本管理職責(zé)第三章房地產(chǎn)成本開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制附則2第一章 總則第一條 為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力, 實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理制度化、規(guī)范化、流程化，根據(jù)國家有關(guān) 法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合集團相關(guān)管理規(guī)定和工作流程，制定本制度。第二條本制度所稱房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理，是指從房地產(chǎn)項目 可行性論證、項目立項、項目策劃設(shè)計、施工招投標(biāo)、合同管理、施工 過程管理、工程材料及設(shè)備管理、樓盤銷售、竣工結(jié)算管理到售后工程 維修費用管理的全過程成本控制流程管理。第三條開發(fā)成本控制管理的基本原則是： 以市場需求為導(dǎo)向、 保 證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)

3、、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目 的。第四條開發(fā)成本控制管理的任務(wù)是：遵守國家有關(guān)法規(guī)政策，落 實成本崗位責(zé)任制，完善成本管理基礎(chǔ)，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努 力降低成本，提高經(jīng)濟效益。第五條集團的經(jīng)營計劃部、策劃設(shè)計部、投資發(fā)展部、項目部共 同負責(zé)集團房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理工作，按照工作職責(zé)分工，負責(zé)相 對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)成本控制管理具體事項。第二章房地產(chǎn)成本管理職責(zé)第一節(jié) 集團總部的成本管理職責(zé)第六條經(jīng)營計劃部是集團成本管理的責(zé)任部門，負責(zé)制定、修正 集團成本管理制度，建立并完善集團成本管理控制體系，督促、指導(dǎo)各 項目部建立完善成本管理制度。負責(zé)確定各開發(fā)項目的成本控制目標(biāo)。并對開發(fā)項目每

4、個成本控制環(huán)節(jié)進行監(jiān)控和分析。第七條控制土地成本，在選擇新的開發(fā)項目時，應(yīng)進行房地產(chǎn)市3場調(diào)研，對房地產(chǎn)市場走勢作出分析、判斷，有針對性地選擇新的開發(fā) 項目，最大限度降低土地成本，新開發(fā)項目的毛利率應(yīng)不低于第八條 加強規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，實行限額設(shè)計法。在設(shè)計 合同中，應(yīng)明確提出限額設(shè)計指標(biāo)， 設(shè)計概算不得突破限額設(shè)計指標(biāo), 施工圖預(yù)算不得突破設(shè)計概算，否則應(yīng)要求設(shè)計單位修改設(shè)計直到滿足 要求為止。第九條要充分發(fā)揮聯(lián)合審圖的作用，由策劃設(shè)計部負責(zé)組織集團 內(nèi)部的設(shè)計、技術(shù)方面的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，加強對各專業(yè) 設(shè)計的審核，對不合理的設(shè)計，必須要求設(shè)計院進行修改；對審圖小組 審核降低

5、造價明顯的相關(guān)人員，可按一定比例給與獎勵。第十條制定項目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，明確項目部的開發(fā)項目的開發(fā) 成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎懲條款。第十一條 定期跟蹤、檢查各項目部成本指標(biāo)執(zhí)行情況。負責(zé)審核 各項目部預(yù)算和竣工結(jié)算。第十二條 利用集團 0A0A 辦公系統(tǒng)，建立成本信息動態(tài)管理監(jiān)控中 心，督促項目部及相關(guān)部門按照要求，及時錄入各項成本數(shù)據(jù)信息。第十三條 根據(jù)管理的需要，派出審計小組對項目成本進行階段審 計和決算審計，對項目成本發(fā)生的合理性、成本管理的規(guī)范性提出審計 意見。并結(jié)合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產(chǎn)出率、投 資回報率等指標(biāo)。第二節(jié) 項目部的成本管理職責(zé)第十四條認真執(zhí)行集團成本

6、管理制度和項目開發(fā)目標(biāo)責(zé)任書，結(jié)合實際制定本單位成本管理制度和實施方案，并自覺接受集團監(jiān)督。第十五條 遵循基本建設(shè)程序，進行項目實際操作，對房地產(chǎn)成本 實行項目經(jīng)理負責(zé)制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本15%15%。4異常偏差實行有效監(jiān)控。保證開發(fā)成本控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)。第十六條正確處理成本、市場、工程質(zhì)量、開發(fā)周期、資源、效 益之間的關(guān)系，防止和杜絕重大工程質(zhì)量事故，努力縮短開發(fā)周期，嚴 格控制項目的質(zhì)量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。第十七條根據(jù)集團下達的成本控制指標(biāo)，分解成本費用控制指 標(biāo)，制定降低成本的技術(shù)組織措施。第十八條嚴格執(zhí)行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證手續(xù)，控

7、制設(shè)計變更和現(xiàn) 場簽證費用。在裝飾材料選用上，力求經(jīng)濟、美觀、實用。第十九條熟悉、掌握國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策及市場需求、預(yù)算 定額水平等成本控制因素，力求預(yù)結(jié)算準(zhǔn)確、合理，嚴格執(zhí)行預(yù)結(jié)算審 核制度。第二十條定期或不定期分析成本結(jié)構(gòu)、差異及其原因、監(jiān)控措施 及其效果、經(jīng)驗教訓(xùn)，每年至少一次，并將分析報告報集團經(jīng)營計劃部。第二十一條 強化創(chuàng)新工作，積極采用新材料、新工藝、新技術(shù)、 在管理機制、技術(shù)等方面進行改革創(chuàng)新，從根本上為降低成本打下基礎(chǔ)。第三章房地產(chǎn)開發(fā)成本管理控制系統(tǒng)第一節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)責(zé)建立本系統(tǒng)。直接分管、項目部經(jīng)理負責(zé)、各職能部門具體實施的運行機制，負責(zé)開 發(fā)成本的管理和控制。

8、第二十四條各項目部應(yīng)根據(jù)管理需要和項目實際情況，設(shè)置成 本、工程、設(shè)計等成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行，嚴格按照集團下達的成本控制指標(biāo)控制施工過程的成本費用，保 證成本管理工作的順利進行，自覺接受集團總部監(jiān)督。第二十五條 各成本管理職能部門或崗位應(yīng)樹立全員成本意識，對 房地產(chǎn)建造成本實行全過程監(jiān)控。第二節(jié)建造成本管理組織機構(gòu)及崗位職責(zé)第二十六條建造成本控制管理組織機構(gòu)設(shè)置:第二十二條為明確責(zé)任，有效地控制開發(fā)成本，根據(jù)成本控制職第二十三條根據(jù)集團的管理體制，實行總經(jīng)理總負責(zé)、分管領(lǐng)導(dǎo)5總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)投資發(fā)展部策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部項目部（項目部（所所屬屬審企企計業(yè)業(yè)監(jiān)（察一一

9、一. 二部）立項環(huán)節(jié)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、的成本控制合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本施工過施工過施工圖施工圖程及工程及工預(yù)算、施預(yù)算、施程材料程材料工招標(biāo)、工招標(biāo)、（設(shè)（設(shè)合同管合同管備）管備）管理、施工理、施工理環(huán)節(jié)理環(huán)節(jié)過程及過程及的成本的成本工程材工程材控制控制料（設(shè)料（設(shè)備）管理備）管理環(huán)節(jié)的環(huán)節(jié)的成本控成本控制制控制第二十七條建造成本控制管理機構(gòu)崗位職責(zé)說明:崗位名稱主要成員基本職責(zé)具體職責(zé)內(nèi)容6總經(jīng)理總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)副總經(jīng)理投資發(fā)展部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管策劃設(shè)計部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管經(jīng)營計劃部部門經(jīng)理、副經(jīng)理部門業(yè)務(wù)主管負責(zé)成本控制管理總決分別負責(zé)對各分

10、管環(huán)節(jié)的成本控制管理及目標(biāo)實現(xiàn)負責(zé)負責(zé)立項環(huán)節(jié)的成本控對規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制及目標(biāo)實現(xiàn)負責(zé)負責(zé)施工圖預(yù)算、施工招標(biāo)、合同管理、工程結(jié)算、成本分析及預(yù)警等環(huán)節(jié)的成本控制審核批準(zhǔn)項目可行性研究報告；確定項目目標(biāo)總成本及目標(biāo)總成本的分解落實；批準(zhǔn)限 額設(shè)計指標(biāo)和建造成本控制指標(biāo)；批準(zhǔn)重大設(shè)計變更、確定裝飾材料標(biāo)準(zhǔn)、檔次；審批工程預(yù)（結(jié)）算，負責(zé)工程招投標(biāo)，批準(zhǔn)各項銷售 費用；審批各部門、項目部的方案、報告、申請等；重大決策需報董事會批準(zhǔn)的，總經(jīng)理審核后報董事會決 策，董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理簽發(fā)；總經(jīng)理就建造成本管理對董事會負責(zé)。負責(zé)落實總經(jīng)理審批分解后的目標(biāo)成本的控制及目標(biāo) 實現(xiàn)負責(zé)對各環(huán)節(jié)的成

11、本控制管理；審核各部門、項目部的方案、報告、申請等；協(xié)調(diào)各部門之間成本控制管理工作的銜接及配合；分管領(lǐng)導(dǎo)就各環(huán)節(jié)的成本控制管理對總經(jīng)理負責(zé)。尋找新的土地資源或開發(fā)項目；負責(zé)項目可行性論證報告的編制、修改、立項； 負責(zé)對立項環(huán)節(jié)的成本控制管理； 集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責(zé)設(shè)計招標(biāo)的具體工作，并對招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)； 負責(zé)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制，實行限額設(shè)計，審查設(shè) 計圖紙，確定合理的設(shè)計安全系數(shù)，降低工程造價；負責(zé)跟蹤和協(xié)調(diào)各設(shè)計階段的設(shè)計進度；負責(zé)與設(shè)計單位接洽，及時跟蹤項目設(shè)計變更和審查工 程相關(guān)設(shè)計變更內(nèi)容；審核項目部編制的技術(shù)方案、報告、申請等； 參加甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料

12、（設(shè)備）的定價工 作；審核并確定裝飾材料的標(biāo)準(zhǔn)、檔次；參加圖紙會審和工程竣工驗收；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制； 負責(zé)除設(shè)計招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項目的具體工作，并對 招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組負責(zé)；負責(zé)項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)工程結(jié)算審核環(huán)節(jié)的成本控制；參與立項、規(guī)劃設(shè)計、施工過程管理、工程材料及設(shè)備 管理等各個環(huán)節(jié)的全過程成本控制；利用集團0A辦公平臺，建立功能完備運行可靠的信息 管理系統(tǒng)，實現(xiàn)各項目成本及時化及動態(tài)化，加強信息 共享，提高工作效率；擬定各項目開發(fā)總成本控制目標(biāo)，確定建造成本的各項 控制指標(biāo)；制定各項目開

13、發(fā)總成本控制目標(biāo)責(zé)任書，定 期檢查成本總控制情況；參加并審核甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的 定價工作；審核重大設(shè)計變更、簽證的成本確認工作；審核項目部編制的報告、申請等； 審核已定標(biāo)準(zhǔn)、檔次的裝飾材料的單價； 參加圖紙會審和工程竣工驗收； 建立投標(biāo)單位名冊及資料庫； 對整個集團成本狀況定期進行全面的總結(jié)分析，不斷完 善及改進成本管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗； 集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。7負責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬定；對項目進行詳細的成本測算，細化集團下達的成本控制 指標(biāo)，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管 理，并嚴

14、格按成本制度執(zhí)行；及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并 制定相應(yīng)對策，參與0A平臺的動態(tài)成本管理；嚴格按照集團的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變， 每月 對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預(yù)算報經(jīng)營計 劃部復(fù)審；認真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；負責(zé)組織甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定 價工作；嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；對工程預(yù)（結(jié)）算進行初審；按規(guī)定向集團上報各類報表；負責(zé)組織圖紙會審和工程竣工驗收；對整個工程進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及改進成本 管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責(zé)施工圖預(yù)算編制及審核環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)除

15、設(shè)計招標(biāo)以外的所有招標(biāo)項曰的具體工作；第三節(jié)建造成本管理控制系統(tǒng)的要求1 1、各項目部結(jié)合實際應(yīng)制訂和完善包括以下幾方面內(nèi)容的成本管 理制度（或規(guī)定），并報集團總部備案，但不得與集團房地產(chǎn)成本制度負責(zé)施工圖預(yù)算、 施工招標(biāo)、 合同所屬企業(yè)負責(zé)人相關(guān)成本、工程、管理、 施工過程及工程所屬企業(yè)審計監(jiān)察 部集團紀委材料（設(shè)備）米購等科室的業(yè)務(wù)主管紀部門經(jīng)理、部門 業(yè)務(wù)主管紀委書記、紀委委材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制并對集團下達的成本指標(biāo)負責(zé)負責(zé)項目定期成本分析及重大事件的成本預(yù)警；負責(zé)合同管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)施工過程環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)工程材料（設(shè)備）管理環(huán)節(jié)的成本控制；負責(zé)合同內(nèi)容的洽談和擬

16、定；對項目進行詳細的成本測算，細化集團下達的成本控制 指標(biāo)，提出成本管理控制要點，加強施工全過程成本管 理，并嚴格按成本制度執(zhí)行；及時輸入各項成本數(shù)據(jù)，定期分析成本目標(biāo)執(zhí)行情況并 制定相應(yīng)對策，參與0A平臺的動態(tài)成本管理； 嚴格按照集團的管理規(guī)定辦理現(xiàn)場簽證及設(shè)計變，每月 對設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及時編制（初審）預(yù)算報經(jīng)營計 劃部復(fù)審；認真審查設(shè)計圖紙，及時提出合理的修改建議；負責(zé)組織甲定價材料（設(shè)備）或甲供材料（設(shè)備）的定 價工作；嚴格各工序的檢查驗收，防止返工造成的浪費；對工程預(yù)（結(jié)）算進行初審；按規(guī)定向集團上報各類報表；負責(zé)組織圖紙會審和工程竣工驗收；對整個工程進行全面的總結(jié)分析，不斷完善及

17、改進成本 管理舉措，總結(jié)先進經(jīng)驗；集團規(guī)定的其他成本控制管理工作。負責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察紀負責(zé)各個環(huán)節(jié)的行政督察紀委負責(zé)對重大成本事項進行全程監(jiān)督;項目部負責(zé)施工過程及工程材項目部經(jīng)理料（設(shè)備）成本總監(jiān)管理環(huán)節(jié)的工程總監(jiān)成本控制并各業(yè)務(wù)主管對集團下達的成本指標(biāo)負責(zé)第二十八條制度建設(shè)及工作流程的建立8內(nèi)容相抵觸。項目成本管理責(zé)任制及監(jiān)控程序（含成本管理獎罰機制）；項目計劃統(tǒng)計管理制度（包括指標(biāo)、定額、考核管理辦法 ）；2 2、集團總部應(yīng)制定建造成本控制的工作流程，明確責(zé)任，洛實到人，指導(dǎo)各開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制。建造成本控制的工作流程見附件3 3、集團總部應(yīng)不斷總結(jié)各項目部成本控制經(jīng)驗，在此基礎(chǔ)

18、上，逐步健全、完善集團房地產(chǎn)成本管理制度及建造成本控制工作流程。第二十九條計劃管理1 1、各項目部應(yīng)按根據(jù)項目開發(fā)的節(jié)奏，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執(zhí)行情況:1.11.11.21.21.31.3項目合同管理制度;1.41.4項目工程預(yù)結(jié)算管理規(guī)定;1.51.5項目資金撥付程序;1.61.6項目費用控制制度;1.71.7項目內(nèi)部分配與獎勵制度;1.81.8設(shè)計修改（變更）審批制度;1.91.9現(xiàn)場簽證管理規(guī)定;1.101.10項目銷售管理辦法;1.111.11材料設(shè)備管理制度;1.121.12項目信息管理制度。1.11.1開發(fā)產(chǎn)品成本計劃（按完全成本口徑）;1.21.2期間費用計

19、劃;1.31.3降低成本技術(shù)組織措施計劃。9成本計劃以設(shè)計概算、施工圖預(yù)算、成本預(yù)測和決策為依據(jù),10綜合考慮各種因素進行編制，做到目標(biāo)明確、先進、可行，盡量數(shù)據(jù)化、 圖表化。集團總部應(yīng)逐步完善成本考核辦法，確立成本降低率、費用節(jié)約額、項目投資回報率等成本考核指標(biāo)。第三十條分析檢查1 1、各項目部在成本控制過程中，應(yīng)定期、按開發(fā)階段對房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析, 結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，做好下一步成本控制工作。分析的重點是:1.11.1計劃及其執(zhí)行情況;1.21.2實際成本與預(yù)算成本、計劃成本對比差異及其原因;1.31.3分析期內(nèi)控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策;評價

20、、結(jié)論與提示。2 2、集團總部對各項目的成本控制情況進行分析檢查第三十一條信息交流成本超降占單項工程成本總額2 2 %以上、占其本身預(yù)算成1010 %以上的的項目、事件（包括停工、嚴重窩工、重大設(shè)以及時總1 1、應(yīng)報集團總部的常規(guī)性成本資料主要包括:1.11.1項目基本情況;1.21.2按會計制度規(guī)定應(yīng)編報的成本核算報表;1.31.3成本動態(tài)情況及其分析資料;1.41.4當(dāng)?shù)卣咝允召M項目、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)及政策的適用期限、收費部門。2 2、按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應(yīng)隨時報集團總部:2.12.1當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)政策的重大調(diào)整;2.22.2本或計劃成本11計變更、計劃外增減項

21、目、現(xiàn)場簽證、工程質(zhì)量事故等因素影響造成的 成本增、減項目、事件）；2.32.3合作條件更改;2.42.4補交地價。3 3、各項目部應(yīng)將所發(fā)生相關(guān)成本信息錄入集團總部成本信息庫。第四章房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的建造成本控制第一節(jié)立項環(huán)節(jié)的成本控制第三十二條投資發(fā)展部是立項環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。第三十三條 新項目立項時必須由投資發(fā)展部向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理 提交立項請示和詳細的可行性研究報告。立項審查的重點是:1 1、立項資料是否齊全、規(guī)范。2 2、市場定位是否明確、恰當(dāng)。3 3、投資成本估算是否經(jīng)濟、合理。4 4、投資回報是否符合集團利潤目標(biāo)要求。5 5、投資風(fēng)險能否有效控制。報集團辦公會討論通過，再上

22、報市國資委批準(zhǔn)；市國資委批準(zhǔn)批準(zhǔn)后, 最后由董事長召開董事會作出決策，董事長簽發(fā)正式立項文件?？尚?性研究報告除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方 背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：1 1、成本費用估算和控制目標(biāo)及措施;2 2、投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;3 3、稅務(wù)環(huán)境及其影響；第三十四條可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后12資金計劃;競投方案（僅限招標(biāo)、拍賣項目）；投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;項目綜合評價意見。第二十五條若項目立項后，合作條件或招標(biāo)、拍賣條件等關(guān)鍵因素發(fā)生變化，并將對我方構(gòu)成重大不利影響時，應(yīng)重新

23、向分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理提交立項申請。第三十六條招標(biāo)或拍賣項目的競價不得突破集團辦公會批準(zhǔn)的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應(yīng)的資金成本。第三十七條立項環(huán)節(jié)的成本控制要點及處理措施:控制要點控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注征地費用新征土地拆遷安置費用市政配套費用規(guī)劃條件盡可能少交或晚交，力爭減 免房產(chǎn)確權(quán)后辦理拆遷安置費 用自建部分按照集團工程體系 走；交政府部分按有關(guān)規(guī)定 辦理滿足集團利益最大化，合理 提高容積率，降低土地成本投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部買斷項目買斷內(nèi)容付款總額明確買斷內(nèi)容明細為集團爭取最大利益投資發(fā)展部投資發(fā)展部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部

24、經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部開發(fā)形式付款時間周期長、次數(shù)多投資發(fā)展部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù)部、策劃設(shè)計部 經(jīng)營計劃部、財務(wù)部、策劃設(shè)計部三通或七通一平的標(biāo)準(zhǔn)投資發(fā)展部手續(xù)風(fēng)險合作方式分成比例交房時間交房標(biāo)準(zhǔn)付款總額及付款時間明確驗收標(biāo)準(zhǔn)明細經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部與項目付款時間直接掛鉤符合集團要求雙贏原則;盡可能地延后交房,不低于合同中交房標(biāo)準(zhǔn)選擇有利于集團利益的方式投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部投資發(fā)展部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營

25、計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部、財務(wù) 部、策劃設(shè)計部立項環(huán)節(jié)的 成本控制根 據(jù)項目開發(fā) 方式的不同 而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于 有國家多項 法規(guī)政策的 限制，運作時 靈活度較小， 基本原則是 在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大 限度地控制 企業(yè)的費用。投資發(fā)展部、策劃設(shè)計部、 經(jīng)營計劃部、 財務(wù)部在項 目開發(fā)前期 起主要作用，因此，這一環(huán) 節(jié)成本控制 的主要任務(wù) 由投資發(fā)展部、 策劃設(shè)計 部、經(jīng)營計劃 部、財務(wù)部來 承擔(dān)。1314第二節(jié)規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制第三十八條策劃設(shè)計部是規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。第三十九條 根據(jù)產(chǎn)品的市場

26、定位，結(jié)合經(jīng)審批的可行性研究報 告，由策劃設(shè)計部擬訂規(guī)劃設(shè)計要點任務(wù)書 （包括經(jīng)營計劃部初步擬 訂的建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審查、總經(jīng)理審閱后 報總經(jīng)理辦公會討論通過。設(shè)計要點任務(wù)書應(yīng)作為設(shè)計合同的組成部 分。第四十條 規(guī)劃設(shè)計單位的選擇由策劃設(shè)計部負責(zé)， 應(yīng)采取招標(biāo)方 式， 擇優(yōu)確定。第四十一條 總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目 標(biāo)），應(yīng)由集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭、有關(guān)專家為主及相關(guān)部門人員參加組織召開“規(guī)劃設(shè)計方案論證會”審查論證通過， 經(jīng)總經(jīng)理簽發(fā)后方可進入下一 設(shè)計階段 （如單體設(shè)計、 擴初設(shè)計、 施工圖設(shè)計） 。 每一階段都必須要 求設(shè)計單位出具 設(shè)計概 （預(yù)）算，經(jīng)

27、營計劃部對設(shè)計單位出具設(shè) 計概（預(yù)）算進行審查，并與上一階段的概（預(yù)）算進行認真分析、 比較，均不能超過我方事先編制的建造成本概（預(yù)）算中確定的各 成本單項的控制目標(biāo)。第四十二條 施工圖設(shè)計合同應(yīng)具備有關(guān)鋼筋、混凝土、門窗等建 材用量要求的條款和裝修標(biāo)準(zhǔn)條款，并載明：設(shè)計單位的施工圖預(yù)算 原則上不得突破我方編制的建造成本概（預(yù)）算。第四十三條 在擴初設(shè)計前，根據(jù)獲通過規(guī)劃方案估算和市場情況 必須提出相應(yīng)的限額設(shè)計的控制指標(biāo)。在設(shè)計過程中嚴格按照限額設(shè)計 指標(biāo)進行控制，若施工圖預(yù)算指標(biāo)超出限額設(shè)計指標(biāo)則要求設(shè)計單位按 照限期完成設(shè)計修改直至滿足限額設(shè)計指標(biāo)要求為止。第四十四條由分管領(lǐng)導(dǎo)、策劃設(shè)計

28、部、經(jīng)營計劃部、投資發(fā)展部、15項目部等各部門中的各專業(yè)人才聯(lián)合組成審圖小組，對施工圖進行符合規(guī)范性審查、圖紙質(zhì)量審查、成本審查、施工可行性審查。對于審查出來的相關(guān)問題，必須要求設(shè)計院進行修改直至滿足設(shè)計要求為止。審查需明確責(zé)任部門及負責(zé)人，責(zé)任人撰寫審查報告，并提出建設(shè)性意見，相關(guān)審查人簽字后，由審查小組匯總形成正式圖紙會審意見報告報分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后存檔。第四十五條規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)的成本控制要點及處理措施:控制 要點控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門規(guī) 戈U設(shè) 計(1)可行 性規(guī)劃設(shè) 計1、市場信息搜集和分析2、 市政狀況信息分析3、規(guī)劃要點確立4、 可行性研究設(shè)計任務(wù)書策劃設(shè)計部項目部、

29、經(jīng)營計 劃部、投 資發(fā)展 部規(guī)劃設(shè)計招投標(biāo)招投標(biāo) 領(lǐng)導(dǎo)小 組(2)可行 性規(guī)劃設(shè) 計方案評 審1、組成可行性規(guī)劃評審委員會， 對可行性規(guī)劃設(shè) 計方案進行評審、 確定。2、 未通過的方案進入可行性設(shè)計變更環(huán)節(jié)，再重 新評審。專題辦 公會議(3)設(shè)計 成果1、 對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調(diào)整，策劃 設(shè)設(shè)計出符合市場需求的產(chǎn)品2、 設(shè)備選型方案提前確定策劃設(shè)計部項目部根據(jù)提交的設(shè)計成果進行投資估算策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部(1)方案 設(shè)計1、 根據(jù)項目前期運營的情況，結(jié)合市場分析，確 定產(chǎn)品定位，制訂設(shè)計任務(wù)書2、 設(shè)計任務(wù)書需報內(nèi)部專家評審?fù)ㄟ^，總經(jīng)理審 批策劃設(shè)計部項目部、 投資發(fā) 展部方案

30、設(shè)計招投標(biāo)策劃設(shè)計部項目部方案設(shè)計評審專題辦 公會議(2)報批1、注意市政設(shè)計2、 注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完 整策劃設(shè)計部項目部(1)擴初 設(shè)計要求1、對報批設(shè)計進一步調(diào)整2、 設(shè)計要求3、 內(nèi)部審核策劃設(shè)計部項目部(2)成本 概算根據(jù)擴初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算，設(shè)計院的概算 不得高于集團的投資估算。否則，重新調(diào)整設(shè)計。策劃設(shè)計部項目部制訂經(jīng)營指導(dǎo)書經(jīng)營計劃部項目部備注規(guī)劃環(huán)節(jié) 的成本控 制所占權(quán)重最大，具 有“一錘定 音”的地位 和作用：在 規(guī)劃環(huán)節(jié) 進行成本控制是實 現(xiàn)事前控 制的關(guān)鍵， 可以最大限度的減 少事后變 動帶來的成本。

31、所以 該環(huán)節(jié)控 制要點和 控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則 是，劃， 論， 批。周密規(guī)科學(xué)討嚴格審策劃設(shè)計 部 和 各類 評 審 委員 會 在 該環(huán) 節(jié) 承 擔(dān)主 要 的 職能。1617（3）擴初設(shè)計圖1、 根據(jù)擴初設(shè)計要求、及施工圖要求進行擴初設(shè) 計及施工圖設(shè)計招標(biāo)2、 專家評審3、 內(nèi)部評審專題辦公會議設(shè)計調(diào)整策劃設(shè)計部項目部地質(zhì)勘察地質(zhì)勘察1、2、3、搜集權(quán)威地質(zhì)資料按勘察要求招標(biāo)制定詳細的地質(zhì)勘察報告策劃設(shè)計部項目部（一）施工圖設(shè)計要根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功能設(shè)計及配 套設(shè)施等因素，在擴初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要 求2、 樁基設(shè)計2種以上形式，由專家進行樁基形式 和樁基結(jié)構(gòu)評審，進行

32、成本預(yù)算比較，選擇結(jié)構(gòu)可 靠可行成本較低的樁基方案。3、 凡設(shè)計單位將施工圖建安造價控制在限額設(shè)計 要求內(nèi)且有節(jié)余的，按節(jié)余額的給予適當(dāng)獎勵；超 過限額設(shè)計造價的，按合同相關(guān)規(guī)定追究其責(zé)任 外，還必須調(diào)整設(shè)計，直至滿足為止。1、策劃設(shè)計部經(jīng)營計 劃部、項 目部施工圖設(shè)計（二）報建政府部門報批費，按政府有關(guān)政策交納。項目部財務(wù)部（三）圖報建按政府相關(guān)規(guī)定出圖報建（四）要點審圖1、規(guī)范性審查：從設(shè)計規(guī)范、規(guī)劃設(shè)計要點及產(chǎn) 品定位等方面進行審查，辨別是否符合要求。2、 圖紙質(zhì)量審查：審查圖紙當(dāng)中的錯、漏、碰、 缺等問題，審查圖紙標(biāo)注尺寸是否準(zhǔn)確、節(jié)點是否 明確、內(nèi)容是否完整。3、 成本審查：對結(jié)構(gòu)選

33、型、配筋、砼含量、裝飾 材料標(biāo)準(zhǔn)等進行審查，看是否符合建造成本控制總 體目標(biāo)要求。策劃設(shè)計部 策劃設(shè)計部策劃設(shè)計部經(jīng)營計劃部項目部（五）測算面積4、施工可行性審查：相關(guān)作法是否施工可行，是 否節(jié)約措施費用。設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相結(jié)合項目部策劃設(shè)計部裝修方案設(shè)計（一）設(shè)計要求方案（二）材料設(shè)備選型 成本方案（三）招投標(biāo)根據(jù)擴初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實體研究的結(jié)果確 定方案設(shè)計要求1、市場信息調(diào)研2、 根據(jù)設(shè)計要求確定裝修材料和設(shè)備1、制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細表2、 裝飾綜合價格拆分分析制訂設(shè)計任務(wù)書評審策劃設(shè)計部項目部策劃設(shè)計部招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組功能設(shè)計（1）小區(qū)建筑物功 能的經(jīng)濟 評估市

34、場調(diào)研策劃設(shè)計部有針對性擴充建筑物功能策劃設(shè)計部（2）市政配套方案1、市政狀況調(diào)研2、 爭取政府有利條件策劃設(shè)計部項目部、 策劃設(shè) 計部、經(jīng) 營計劃 部、投資發(fā)展部 及監(jiān)理集團等 相關(guān)部門互相 配合經(jīng)營計劃部 項目部、 客戶服務(wù)部 策劃設(shè)計部、經(jīng) 營計劃 部 項目部、客戶服 務(wù)部項目部、客戶服 務(wù)部項目部、客戶服 務(wù)部項目部18第三節(jié)建造成本控制目標(biāo)的制定和下達營責(zé)任書，明確各項目部的開發(fā)項目的開發(fā)成本指標(biāo)（詳見附件二：項目開發(fā)目標(biāo)成本表）。及下屬企業(yè)應(yīng)客觀、認真地進行項目成本費用測算，分解成本費用控制 指標(biāo)，確定項目及每個單項工程的目標(biāo)成本，編制項目總成本費用計劃、分析項目成本控制要點和制定

35、相關(guān)成本控制措施。項成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，每月上報成本控制情況報表;集團經(jīng)營計劃部應(yīng)每季度分析、總結(jié)下屬開發(fā)企業(yè)及項目部上報的成本 動態(tài)資料，匯編集團建造成本動態(tài)報表及評價各下屬開發(fā)企業(yè)及項目部（3）環(huán)境方案設(shè)計根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計方案目標(biāo) 成本總額策劃設(shè)計部項目部、經(jīng)營計 劃部招投標(biāo)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組（4）智能化設(shè)計1、市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析2、 智能化內(nèi)容控制客戶服務(wù)部策劃設(shè) 計部、項 目部招投標(biāo)，尋找外部合作，爭取雙贏（5）銷售承諾保持各部門與客戶服務(wù)部的信息暢通，保障銷售承 諾與實際功能的一致性招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組客戶服務(wù)部項目部設(shè)計變更（1）設(shè)計調(diào)整費用凡屬

36、設(shè)計原因造成的設(shè)計修改，按合同相關(guān)規(guī)定追 究其相關(guān)責(zé)任。策劃設(shè)計部項目部、經(jīng)營計 劃部（2）設(shè)計變更洽商嚴格按照設(shè)計變更洽商流程進行策劃設(shè)計部項目部材料設(shè)備（1）選型1、在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計在圖紙 階段就考慮了材料設(shè)備的安裝策劃設(shè)計部項目部、經(jīng)營計 劃部（2）采購招投標(biāo)招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組第四十六條經(jīng)營計劃部是建造成本控制目標(biāo)監(jiān)控的責(zé)任部門。第四十七條集團經(jīng)營計劃部應(yīng)及時制定各項目部的項目開發(fā)經(jīng)第四十八條根據(jù)集團下達的成本控制指標(biāo)，各相關(guān)部門、項目部第四十九條各下屬開發(fā)企業(yè)和項目部按照集團要求及時錄入各19的成本控制狀況；為集團管理層提供充分、有效的決策依據(jù)?？刂埔c如下:控制要點控制

37、內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門編制預(yù)1.按審批的施工圖編制預(yù)算經(jīng)營計劃2.施工圖預(yù)算計費按政府推薦費率,項目部、責(zé)任書的制定制定責(zé)任書責(zé)任書的審批1.根據(jù)預(yù)算制定經(jīng)營責(zé)任書控制指標(biāo)，責(zé)任書指標(biāo)是考核工程造價的唯一標(biāo)準(zhǔn)2.根據(jù)市場平均投標(biāo)下浮率作為責(zé)任書的控制指標(biāo)3.責(zé)任書指標(biāo)內(nèi)容必須齊全、數(shù)量必須正確，必須明確開發(fā)成本指標(biāo)、毛利指標(biāo)以及獎懲條款4.開發(fā)成本中的不可預(yù)見費不能超過總建安造價的5%由經(jīng)營計劃部經(jīng)理簽署意見，分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審閱后報 總經(jīng)理辦公會議討論通過經(jīng)營計劃部項目部經(jīng)營計劃部責(zé)任書下達部門、責(zé)任書的執(zhí)行責(zé)任書的執(zhí)行1.對責(zé)任書的總控指標(biāo)詳細分解2.嚴格按照責(zé)任書指標(biāo)和要求執(zhí)行

38、3.及時錄入各項成本數(shù)據(jù)動態(tài)資料，分析成本節(jié)超原因，定項目部經(jīng)營計劃部期上報成本控制情況報表1.發(fā)生增減50萬元以上的重大結(jié)構(gòu)設(shè)計變更、責(zé)任書的調(diào)整責(zé)任書的調(diào)整2.發(fā)生增減3.發(fā)生增減50504.其它發(fā)生增減萬元以上室內(nèi)外裝修標(biāo)準(zhǔn)變更萬元以上室外環(huán)境景觀工程變更50萬元以上成本事項的重大調(diào)整5.所有重大的設(shè)計修改必須按程序?qū)徟?，否則為不認可成本經(jīng)營計劃項目部四、責(zé)任書的控制責(zé)任書控制1、 以部分工資作為風(fēng)險抵押，項目經(jīng)理按工資的50%抵押，項 目總監(jiān)按工資的30%抵押，其他正式員工按工資的20%抵押， 聘用員工不抵押2、正常合理降低成本，提取降低額的30%作為獎金，3、 經(jīng)批準(zhǔn)超出成本指標(biāo)，按

39、超額部分的30%增加利潤指標(biāo)4、 未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本，增加部分的20%從獎金中扣除；如增加 成本超過建安工程費和室外工程費用之和的5%以上，成本總監(jiān) 要撤職，獎金減半發(fā)放，項目經(jīng)理和其他總監(jiān)職務(wù)降一級，工 資下浮二檔，獎金扣20%;5、經(jīng)批準(zhǔn)或未經(jīng)批準(zhǔn)增加成本超過建安工程費和室外工程費 用成本指標(biāo)之和10%的，要追查項目部、策劃設(shè)計部、經(jīng)營計 劃部的相關(guān)責(zé)任，負主要責(zé)任的，部門或項目部負責(zé)人（含成 本總監(jiān)）要降職或免職，主要責(zé)任人給予降級或辭退處理，并 扣發(fā)50%的當(dāng)年獎金，所在部門或項目部將在年度考核中扣分10分，負次要責(zé)任部門或項目部將視情節(jié)輕重酌情處理。6、 項目被評為市優(yōu)質(zhì)樣板工程，另加

40、獎金10萬元；7、 工期和銷售進度獎罰在年度目標(biāo)責(zé)任書中予以明確。8出現(xiàn)重大質(zhì)量安全事故，每發(fā)生一次罰10萬元；項目部經(jīng)營計劃部第五十條第五十一條第四節(jié) 施工圖預(yù)算管理經(jīng)營計劃部是施工圖預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。施工圖預(yù)算是確定工程造價、招投標(biāo)、實行預(yù)算包干、考核設(shè)計單位限額設(shè)計執(zhí)行情況、撥付工程款和考核工程成本的依據(jù)。20施工圖預(yù)算由經(jīng)營計劃部自行或委托造價咨詢公司編制。第五十二條工程預(yù)算應(yīng)具備以下基本條件:1 1、已進行技術(shù)交底和圖紙會審;2 2、已有正式批準(zhǔn)的施工方案和施工組織設(shè)計;3 3、有明確的設(shè)備材料規(guī)格、型號、品牌及訂貨分工。第五十二條編制的工程預(yù)算書，應(yīng)當(dāng)有人工、材料、設(shè)備

41、和有關(guān)經(jīng)濟指標(biāo)的計算過程及詳細的編制說明，單列甲供材料明細。第五十四條編制的工程預(yù)算書必須計算工程量準(zhǔn)確，價格及取費準(zhǔn)確，資料完整,編制完成及時，且滿足招標(biāo)要求。第五十五條工程預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控制要點及處理措施:控制要點控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注一、選擇 乙方仔 細公司咨詢公司的資質(zhì)及實力審查選擇現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認真負 責(zé)的工程造價咨詢公司經(jīng)營計劃部分管領(lǐng) 導(dǎo)、總經(jīng) 理審批咨詢公司預(yù)算（1）咨詢公司編制 預(yù)算內(nèi)容 的審查1、 要求必須提供計算后的預(yù)算及與承包商核對后的 預(yù)算，并同時提供與承包商工程量的核對差異情況說 明，要求細致，經(jīng)營計劃部必須逐項核實確認，復(fù)核 其

42、預(yù)算中造價比例大的項目，如建筑面積、砼含量、 外架、地面、墻面、裝飾等2、 審查其工料機單價的準(zhǔn)確性、取費費率及措施費 項目等內(nèi)容的合理性3、檢查咨詢公司計算工程量及造價的準(zhǔn)確性，誤差 超過合同要求，應(yīng)按合同要求扣除一部分咨詢費用作 為罰款經(jīng)營計劃部項目部三、鋼筋用 量的 核算（1）施工圖中的鋼 筋用量1、 委托咨詢公司計算鋼筋工程量的，經(jīng)營計劃部專 人負責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計 算工作2、 由經(jīng)營計劃部自行計算鋼筋用量經(jīng)營計劃部項目部預(yù)算分析1、總分類要求：分專業(yè)，分地下室、裙樓，塔樓2、結(jié)構(gòu)部分包括：腳手架、垂直運輸、超高補貼、 挖地槽、鑿樁頭、回填土、砼及鋼筋砼結(jié)構(gòu)，砌體

43、及 墻板，金屬構(gòu)件、屋面隔熱及防水、樓地面找平及墊 層，內(nèi)外墻抹灰。3、建筑部分包括：鋁合金門窗，幕墻、內(nèi)墻乳膠漆及墻磚、外墻涂料及墻磚、廚房及衛(wèi)生間墻地磚、各經(jīng)營計類吊頂、樓梯欄桿、屋面磚及其它裝修 劃部4、安裝部分包括：給排水、電氣、通風(fēng)空調(diào)的布管， 布線，安裝燈具、插座、潔具及各類設(shè)備等項目部工程預(yù)算 要做到透 明、 公平、科學(xué)、嚴 謹、統(tǒng)一標(biāo) 準(zhǔn)、控制得 當(dāng)，以最低 及準(zhǔn)確的成本，確保 工程成本 控制。工程 預(yù)算環(huán)節(jié)的成本控 制難點在 于控制計算工程量、 工料機單 價、取費費 率及措施費項目的 準(zhǔn)確性。為 招標(biāo)工作 及項目成本管理提 供參考依 據(jù)。（2）各種指標(biāo)分析1、 按以上分類要求

44、分析各項單項（位）工程每平米 建筑面積指標(biāo)含量，進行項目建安成本拆分，建立項 目分解目標(biāo)成本，指導(dǎo)項目施工2、 提供招標(biāo)文件中的工程量清單資料及參考預(yù)算21第五節(jié)施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制第五十六條經(jīng)營計劃部是施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制的責(zé)任部門。主要負責(zé)編制標(biāo)底、招標(biāo)文件、發(fā)送和接受標(biāo)書，召集招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組會 議、書寫會議紀要、發(fā)中標(biāo)通知書等工作。第五十七條 經(jīng)營計劃部組織各專業(yè)造價師編制擬招標(biāo)項目標(biāo)底預(yù) 算，標(biāo)底預(yù)算編制完成并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理審批后，方可進行招標(biāo)。第五十八條 所有工程招標(biāo)工作必須嚴格按照深圳市振業(yè)（集團） 股份有限公司招標(biāo)管理規(guī)定的相關(guān)規(guī)定及工作流程要求執(zhí)行。第五十九條 直接發(fā)包的

45、零星工程應(yīng)當(dāng)在兩個以上的承包商中選擇 合適施工單位，應(yīng)綜合考察其技術(shù)力量、報價條件等進行對比選擇。第六十條 壟斷性質(zhì)的工程項目（如水、電、氣等）應(yīng)盡力進行公 關(guān)協(xié)調(diào)，最大程度降低造價。第六一條施工合同談判人員至少應(yīng)包括工程、預(yù)算兩方面的專 業(yè)人員，合同條件必須符合招標(biāo)條件，合同條款及內(nèi)容概念應(yīng)清晰，不 得因工程緊而不簽合同就開工。第六十二條 應(yīng)建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術(shù)力 量等，由經(jīng)營計劃部建立投標(biāo)單位名冊及資料庫，便于對已招標(biāo)項目作 比較。對于合作不合格單位，列入不能合作單位名單，該單位被禁 止參加集團所有項目的投標(biāo)或承包工作；對于信譽、合作良好單位，經(jīng) 集團辦公會討論批準(zhǔn)，

46、董事長或董事長授權(quán)總經(jīng)理可以直接簽發(fā)施工委 托意向書。第六十三條 應(yīng)嚴禁承建單位將其所承建工程項目擅自轉(zhuǎn)包或違法 分包給其他承包商。第六十四條施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制要點及處理措施:22控制要點控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門1、投標(biāo)單位的選擇(1)(2)(3)(4)(5)(6)資質(zhì) 管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實力 合作經(jīng)歷1、 從集團認可名冊中的承包商、供貨商、監(jiān)理 公司中選擇投標(biāo)單位。2、 項目部、策劃設(shè)計部、經(jīng)營計劃部分別推薦2項目部至3家投標(biāo)單位參加投標(biāo)，對于信譽、合作良好 單位經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后可直接參加投標(biāo)。3、 策劃設(shè)計部負責(zé)投標(biāo)單位的資質(zhì)、業(yè)績審查。經(jīng)營計 劃部、策 劃設(shè)計

47、 部2、招投標(biāo)文件招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含:（1）（2）（3）（4）（5）（6）（7）（8）（9）（10）（11）（12）（13）（14）（15）工期；工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn); 質(zhì)量要求； 付款方式； 招標(biāo)范圍； 結(jié)算方式； 驗收標(biāo)準(zhǔn)； 投標(biāo)注意事項； 廢標(biāo)條件接標(biāo)時間；開標(biāo)時間；定標(biāo)方法； 招標(biāo)單位補充意見；標(biāo)準(zhǔn)合同條文；圖紙、其他要求等。1、2、3、4、主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本策劃設(shè)計部負責(zé)設(shè)計招投標(biāo)工作。投資發(fā)展部負責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)工作。經(jīng)營計劃部負責(zé)土建、工程監(jiān)理、環(huán)境、裝修、材料設(shè)備等工程項目的招投標(biāo)工作。5、評標(biāo)方法及標(biāo)準(zhǔn)：合理低價法。經(jīng)營計 劃部、策 劃設(shè)計 部、投資發(fā)展部項目部

48、招投標(biāo)工作招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核；總經(jīng)理簽發(fā)3、標(biāo)底制定根據(jù)圖紙或項目清單計算工程量，參照信息價及 市場價計算造價。經(jīng)營計劃部項目部（1）經(jīng)濟性評標(biāo)定標(biāo)4、評標(biāo)和定標(biāo)（2）技術(shù)性評標(biāo)定標(biāo)評經(jīng)濟標(biāo)必須把各投標(biāo)單位的清單報價進行匯 總分析，得出各項目的相對報價，同內(nèi)部標(biāo)底價 進行對比，應(yīng)重點注意以下幾項：1、對照招標(biāo)文件，查看投標(biāo)人的投標(biāo)文件是否 完全響應(yīng)招標(biāo)文件；2、 應(yīng)對總報價、主要項目單價、其他項目、措 施費項目、主要材料單價、是否有計算錯誤等進 行分項評分；3、 對工程量大的單價和單價過高于或低于各投 標(biāo)單位清單項目均價的項目要重點查或要求投 標(biāo)單位解釋澄清；4、 對措施費用合價包干的項目單價

49、， 要對照施 工方案的可行性進行審查；5、對工程總價、各項目單價及要素價格的合理 行進行分析、測算；6、 對投標(biāo)人所采用的報價技巧，要辨證的分析 判斷其合理性；1、總工期是否符合要求，工期計劃安排是否科 學(xué)、合理，能否得到保證；2、實施方案的效率、科學(xué)性、安全保證、穩(wěn)定項目部、策劃設(shè)性，及對環(huán)境的影響； 經(jīng)營計3、投標(biāo)人的項目組成員狀況，特別是項目經(jīng)理劃部與工程師的年齡、經(jīng)歷、學(xué)歷及工程實踐經(jīng)驗；4、施工技術(shù)措施是否可行及符合招標(biāo)文件要求；5、 企業(yè)資信及能力及與我司的合作經(jīng)歷；綜合審核投標(biāo)單位；評定中標(biāo)單位。招投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組評定。 集團紀委簽署明確審查意見，經(jīng)招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組成員會簽后, 認計部審

50、計監(jiān)察部、報董事長確（3）定標(biāo)備注：施工招標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、經(jīng)營計劃部、客戶服務(wù)部等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)23容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控 制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。第六節(jié) 合同管理中的成本控制管理制度執(zhí)行。現(xiàn)場簽證、質(zhì)量保證、處罰要求、索賠條款及廉政要求等要有詳細條款,對設(shè)計合同必須明確限額設(shè)計指標(biāo)和對超出限額設(shè)計的處罰。條款（或者隨意降低工程造價，在施工中又惡意進行變更和現(xiàn)場簽證）， 從而影響工程進度以及計劃的實施。第六十九條確定合同總價必須合理，對于合同外增加工程項目工 程造價超出合同總價 5 5 %

51、的必須簽訂補充合同。在支付合同款時，必須 嚴格按照合同要求比例審批支付。第七十條 合同的主辦部門在執(zhí)行合同的過程中應(yīng)嚴格對照合同的 所有條款要求認真落實執(zhí)行，相關(guān)部門應(yīng)履行全面執(zhí)行條款的職能和監(jiān) 督執(zhí)行的職能。第七十一條為預(yù)防合同糾紛，減少因合同疏漏而造成的經(jīng)濟損失, 合同文件的訂立必須規(guī)范、嚴謹。還必須注意:1 1、合同條款規(guī)定用語必須肯定、準(zhǔn)確、不能含糊;2 2、合同條款對實際可能發(fā)生的情況做到充分預(yù)料和規(guī)定，必不可少的條款必須明確闡明，不可漏項;3 3、合同條款之間不能存在矛盾，必須前后呼應(yīng)，表達意思一致;4 4、合同對對方約束必須公平，以招標(biāo)文件的要求及投標(biāo)文件的應(yīng)標(biāo)條件合理簽定，以保

52、證工程實施中施工順利、質(zhì)量優(yōu)良、工期保證、 投資合理。第七十二條 在執(zhí)行格式化標(biāo)準(zhǔn)文本時，應(yīng)本著保護集團利益的原 則，從本集團角度充分考慮各種風(fēng)險，應(yīng)不斷修改和完善集團格式化標(biāo) 準(zhǔn)合同中的通用條款和專用條款。第七十三條 如采用格式化標(biāo)準(zhǔn)文本時，參與審批的有關(guān)部門和人 員只需對合同填空內(nèi)容和補充條款做重點審查即可；但合同的具體執(zhí)行 及監(jiān)督則是全面的，經(jīng)辦部門在執(zhí)行時應(yīng)嚴格對照合同的所有條款，財 務(wù)部、經(jīng)營計劃部、策劃設(shè)計部應(yīng)履行全面的第六十五條經(jīng)營計劃部是合同管理環(huán)節(jié)成本控制的責(zé)任部門。第六十六條合同的洽談、簽訂和履行必須嚴格按照集團的合同第六十七條合同中的重點條款必須突出，對工程造價、設(shè)計變更

53、、第六十八條要防止承包方為了取得工程盲目承諾不可能實現(xiàn)的24監(jiān)督職能。第七十四條 我方應(yīng)做好合同履行工作，及時地尋找和發(fā)現(xiàn)自己在 合同執(zhí)行中出現(xiàn)的漏洞、失誤，以保證自己不違約。在發(fā)出一個指令, 作出一個決策時要考慮是否會違反合同，是否會產(chǎn)生索賠。如我方違約, 有關(guān)經(jīng)辦人員應(yīng)及時采取補救措施，認真與對方友好協(xié)商，對合同條款 進行修改或補充，如遇對方違約，應(yīng)及時追究對方的違約責(zé)任，避免我 方損失的進一步擴大。第七十五條 集團定期對合同履行情況進行檢查監(jiān)督，并對此進行 合同履行情況評估，評估不合格的單位應(yīng)單獨列入不能合作單位名 單，并要嚴格監(jiān)控其合同未履行完的后續(xù)合同履行情況。合同履行完 畢或合同未

54、履行完畢但確定不再繼續(xù)履行，合同主辦部門應(yīng)做好終止記 錄。并對合同對方單位進行合同履行情況評估，評估不合格的單位應(yīng)單 獨列入不能合作單位名單。第七十六條 加強合同索賠與反索賠的意識，提高全員合同索賠與 反索賠的能力，正確處理好承包商的施工索賠，也對承包商違約的地方25提出索賠要求，維護自身的合法權(quán)益。以友好、平等的方式解決各種分 歧、爭端，減少合同糾紛，減少雙方各自損失。第七十七條合同主辦部門和各相關(guān)審查人員，未按要求做好合同 審查工作，導(dǎo)致合同漏洞，給集團造成經(jīng)濟損失的，視其情節(jié)輕重，追 究相關(guān)人員的責(zé)任。第七十八條工程進度款的支付原則上不向承包商支付備料款。確需支付者，應(yīng)不超過工程造價的

55、15%15%，并在工程進度款支付到工程造價50%50%時開始抵扣預(yù)付備料 款。工程進度款的撥付應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理:2.12.1承包商按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表;2.22.2項目部工程、預(yù)算人員會同監(jiān)理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提 供照片）、工程質(zhì)量證明等資料;2.32.3經(jīng)營計劃部復(fù)核工程價值量;2.42.4經(jīng)財務(wù)部門審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺帳。3 3、應(yīng)要求承包商在我方開戶銀行開具結(jié)算帳戶，以便為我方融洽銀企關(guān)系和監(jiān)督工程款項的使用提供便利。4 4、工程進度款支付達到工程造價 85%85%時，原則上應(yīng)停止付款,

56、預(yù)留至少 10%10%工程尾款和 5%5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動權(quán)。第七十九條工期延誤屬于承包商責(zé)任時，我司對承包商應(yīng)進行索 賠，即由承包商支付延期竣工違約金。我司在確定違約金的費率時, 般要考慮以下因素：我司盈利損失；由于工期延長而引起的貸款利息增 加；工程拖期帶來的附加監(jiān)理費；由于本工程拖期竣工不能使用，租用1 1、26其他建筑時的租憑費等。第八十條施工缺陷指承包商的施工質(zhì)量不符全施工技術(shù)規(guī)程的要求，或使用的設(shè)備和材料不符合合同規(guī)定，或在保修期未滿以前未完成應(yīng)該負責(zé)補修的工程時，我司有權(quán)向承包商追究責(zé)任。如果承包商未在規(guī)定的期限內(nèi)完成修補工作，我司有權(quán)雇傭他人來完成工作，發(fā)生的費用由

57、承包商承擔(dān)。第八十一條合同管理環(huán)節(jié)的成本控制要點及處理措施:控制要點控制內(nèi)容控制措施責(zé)任部門協(xié)辦部門備注合同交底合同造價變更、簽證質(zhì)量要求雙方職責(zé)合同條款的審查承包商的承 包工程范圍工期要求和補償條件合同變更處 理爭執(zhí)的解決雙方的違約責(zé)任風(fēng)險審查參加人員合同交底2投標(biāo)定價3協(xié)商定價4按定額和協(xié)商條件定價5設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方式必須注明辦理設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的程序要求2明確質(zhì)量條款和細分處罰標(biāo)準(zhǔn)3杜絕因工程質(zhì)量引發(fā)小業(yè)主的投訴、索賠雙方的職責(zé)、權(quán)利、義務(wù)必須明確集團的合同均須采用書面形式，常用合同必須 使用集團格式化標(biāo)準(zhǔn)合同，對合同填空內(nèi)容和 補充條款做重點審查范圍劃分必須與圖紙相對應(yīng)清晰

58、明了，不能理 解有歧義最大限度地利用合同賦予的權(quán)力，如指令權(quán)、審批權(quán)、檢查權(quán)等來控制工期、安全和質(zhì)量如工程變更、簽證等處理程序必須以合同附件 形式加以明確通?？梢酝ㄟ^協(xié)調(diào)、調(diào)解、仲裁等手段解決違約條件要清楚。對我司不利的違約條款或我 司可能違約的情形，盡量避免違約金或保證金 數(shù)額賠償過大要考慮合同履行時可能出現(xiàn)的問題和風(fēng)險合同主辦部門主要經(jīng)辦人；項目部相關(guān)人員; 合同另一方人員在合同實施前，項目部必須組織本部門、協(xié)辦 部門、監(jiān)理部門及合同對方對合同內(nèi)容進行分 析和交底；將合同和合同分析文件下達落實到 具體的責(zé)任人，使參加的各個實施者都了解相 關(guān)合同的內(nèi)容，并能熟練地掌握它，可以有效 減少合同執(zhí)

59、行中的爭執(zhí)和索賠事件的發(fā)生項目部項目部項目 部：對合同的合理性、 合 法性、 完整 性、執(zhí) 行及風(fēng) 險防范 負全責(zé)項目部經(jīng)營計劃經(jīng)營計劃部及法律事務(wù)部策劃設(shè)計 部、經(jīng)營計 劃部、財務(wù) 部根據(jù)本部門的業(yè) 務(wù)特點對 合同條款進行審定， 并提出修 改意見；法 律事務(wù)部 對合同條款的規(guī)范 性、合法性 進行審定， 規(guī)避法律風(fēng)險經(jīng)營計劃為預(yù)防 合同糾 紛，減少 因合同疏漏而 造成的 經(jīng)濟損 失，達到成本控 制的目 的。2728合同內(nèi)容必須嚴格按照合同的工程內(nèi)容和要求完成嚴格執(zhí)行合同的工期和質(zhì)量要求嚴格按照程序要求進行設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證項目部經(jīng)營計劃增加合同造 價增加工程項目工程造價超出合同總價5%必須 簽

60、訂補充合同項目部經(jīng)營計劃四、合同實施中的成本控制索賠處理反索賠五款的支付1、 防止對方提出索賠，通過有效的合同管理， 使自己不違約，處于不能被索賠的地位；2、 發(fā)生索賠，對承包商所提出的索賠要求進行 評審和修正，認真核定索賠款額，避免事態(tài)及 損失進一步擴大；1、 反駁對方（合同伙伴）不合理的索賠要求，即 反駁索賠報告，推卸自己對已發(fā)生的干擾事件項目部的責(zé)任，否定或部分否定對方的索賠要求;2、 對承包商的工期延誤、施工缺陷及承包商在 保修期內(nèi)不履行維修義務(wù)等進行索賠；3、對設(shè)計單位提出設(shè)計失誤索賠，凡因設(shè)計單 位錯誤，漏項或擴大規(guī)模和提高標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致工 程靜態(tài)投資超支，要按照合同想光規(guī)定扣減設(shè) 計