簽署購房合同須知12項(xiàng).簽訂購房合注意6條.簽補(bǔ)充協(xié)議要點(diǎn)8項(xiàng)

1、簽署購房合同須知12項(xiàng) .簽訂購房合注意6條 .簽補(bǔ)充協(xié)議要點(diǎn)8項(xiàng)一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場(chǎng)懸掛，可以在售樓現(xiàn)場(chǎng)看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70以上才能開通燃?xì)猓伴_發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。三、延期交房：開發(fā)商補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，“若開發(fā)商延

2、期交樓，則按業(yè)主已交房價(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金。”這種約定非常不合理。四、 購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號(hào)和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對(duì)銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷

3、售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌伲謹(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。6、 面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。7、 付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)

4、該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。8、 賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30 天未付清房款可以解約的，對(duì)預(yù)期交房的解約期限也只能定30 天，這兩條應(yīng)該對(duì)應(yīng)，應(yīng)該是平等的。九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10 個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退

5、房。十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請(qǐng)房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對(duì)房屋的面積進(jìn)行實(shí)測(cè)，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測(cè)面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)

6、商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對(duì)于您購買園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對(duì)您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在 60 天內(nèi)， 開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料

7、報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對(duì)于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序問題，以及和相關(guān)部門的協(xié)調(diào)問題，并不是說沒有辦理產(chǎn)權(quán)證，是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目的本身合法性有問題，在這個(gè)情況下建議你選擇不退房，讓開發(fā)商按照一定的比例來支付違約金。其它：比如說這個(gè)合同有多少頁、有多少份等，商品

8、房買賣標(biāo)準(zhǔn)合同應(yīng)該有四份，其中二份是正本，二份是副本?，F(xiàn)在房管局在做備案的時(shí)候，房管局會(huì)備一份，購房人應(yīng)該有一個(gè)合同的正本，如果是申請(qǐng)銀行按揭的話，合同正本應(yīng)該交銀行來收押。在整個(gè)的合同最后一條，是做預(yù)售登記備案的一個(gè)條款，一般情況下在合同簽訂 30 日之內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)該向房產(chǎn)所在區(qū)的房產(chǎn)管理局和房管局做登記。附件一是房 屋的平面圖，在簽合同的時(shí)候應(yīng)該注意這個(gè)圖紙要用坐標(biāo)來確認(rèn)這個(gè)房屋的朝向；第二要標(biāo)注面積，或者是面積的標(biāo)尺。第一， 在合約書中，應(yīng)注明與發(fā)展商談定的付款方式與價(jià)位，是按揭付款還是工程期分期付款。如是分期付款，每期款的繳款時(shí)間應(yīng)注明。第二，發(fā)展商交付房屋的日期一定要寫明確，應(yīng)明確到

9、某年某月某日交房，而不應(yīng)用模棱兩可的措詞來表達(dá)，因?yàn)檫@里涉及到逾期交房的違約問題。第三，對(duì)于購置房屋的面積要明確銷售面積（含分?jǐn)偟墓妹娣e）是多少。如面積誤碼率差超過約定范圍，客戶有權(quán)要求退房或追繳利息損失。目前，有些城市如上海，甚至規(guī)定發(fā)展商實(shí)測(cè)面積大于客戶購置面積時(shí)客戶將不必追補(bǔ)面積款，而實(shí)測(cè)面積小于購置面積，發(fā)展商還要退款。第四，應(yīng)提出天然氣或煤氣的準(zhǔn)確通氣時(shí)間。因煤氣公司有規(guī)定，必須等到樓宅入住率達(dá)70時(shí)才通氣源。因此，雖然煤氣管道已通，但客戶尚有可能用不上煤氣，給生活帶來諸多不便。所以，在合約上應(yīng)注明氣源通氣的準(zhǔn)確時(shí)間或注明如入住率不夠不能按時(shí)通氣時(shí)發(fā)展商采取的應(yīng)急辦法。第五，應(yīng)在合

10、同中明確提出產(chǎn)權(quán)證發(fā)放到手中的準(zhǔn)確時(shí)間。目前由于各方面的因素,產(chǎn)權(quán)證發(fā)放比較慢，但也應(yīng)有合適的日期，發(fā)展商不能無限制地拖發(fā)產(chǎn)權(quán)證。第六，發(fā)展商在與客戶簽約時(shí)，除簽署正式合同外，為了更清晰地闡述協(xié)議內(nèi)容， 往往還會(huì)讓客戶再簽署一份 補(bǔ)充合同，主要目的在于表明由于某些特定原因造成不 能按期交房的免賠責(zé)任，以及面積丈量誤碼率差，若差異過大時(shí)在哪些情況下的免 賠責(zé)任。一般情況下，發(fā)展商簽此合同，主要是為了保護(hù)自己在一些非人力能控制 的情況下造成違約的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的一種方式。但客戶也應(yīng)多加注意，仔細(xì)研讀補(bǔ)充條 款，以免落入某些不法發(fā)展商的文字陷阱。一般而言，簽約時(shí)最重要的就是上述幾 個(gè)問題，但對(duì)其他條款也應(yīng)

11、在發(fā)展商處拿到影印件，回家仔細(xì)研究，一定要做一個(gè) 明明白白的購房人。慎簽購房合同五證”要嚴(yán)格審查購房者購買期房時(shí)應(yīng)查看開發(fā)商所售房屋的 五證”原件，五證指：建設(shè)工程規(guī)劃 許可、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工建設(shè) 許可證、商品房銷售（預(yù)售）許可證。在 五證”中，最重要的是土地使用 證和商品房銷售（預(yù)售）許可證，它表明所售房屋是合法項(xiàng)目。如果房屋已 驗(yàn)收還應(yīng)查看是否具有質(zhì)檢站核發(fā)的房屋質(zhì)量合格證明原件。開發(fā)商同時(shí)應(yīng)出具住宅質(zhì)量保證書和住 宅使用說明書。認(rèn)購協(xié)議要慎簽購房者在簽訂正式商品房買賣（預(yù)售）合同前，開發(fā)商往往要求購房者簽訂認(rèn) 購協(xié)議，并交納一定數(shù)額的定金。由于認(rèn)購房屋到

12、簽訂正式的購房合同有一段時(shí) 問，有些購房者可能不想購買已預(yù)訂的房子，也有部分購房者由于不能與開發(fā)商達(dá) 成一致，而沒有簽訂合同。這時(shí)定金能否要回就與所簽訂的認(rèn)購協(xié)議有很大的 關(guān)系。如果認(rèn)購協(xié)議中沒有寫明未簽訂購房合同定金是否返還的約定則定金可以返還。如果開發(fā)商在認(rèn)購協(xié)議中規(guī)定 購房者應(yīng)在簽訂認(rèn)購書之日起多少日內(nèi)攜帶規(guī)定 的證件到開發(fā)商售樓處簽訂正式購房合同，逾期購房者所交認(rèn)購金（或定金、誠意 金）不予退還”等此類條款。購房者特別要注意留下有力的證據(jù)，證明你已在規(guī)定期 限內(nèi)與發(fā)展商談了合同但因其他原因無法達(dá)成協(xié)議。合同附件不可缺目前使用的商品房買賣合同，除主合同要件外還包括四個(gè)附件，即房屋平面圖、

13、 公共部分與公用房屋分?jǐn)偯娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、合同補(bǔ)充協(xié)議。合同附件 是主合同組成部分，是對(duì)主合同約定不明條款做出的明確約定，是對(duì)主合同沒有約 定部分的重要補(bǔ)充。合同附件與主合同具有同等的法律效力。購房者在洽購房屋時(shí)開發(fā)商往往做出許多口頭承諾。購房者絕不能輕信開發(fā)商的口 頭承諾和廣告宣傳，購房者在訂立合同時(shí)可以以附件的形式把開發(fā)商承諾的內(nèi)容寫 進(jìn)書面合同中。如果開發(fā)商沒有實(shí)現(xiàn)這些承諾，購房者可以根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī) 定要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任并賠償損失。心明眼亮避開購房陷阱-謹(jǐn)慎簽訂合同看完房子以后，就要簽合同了，現(xiàn)在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個(gè)認(rèn)購書，然后再簽正式合同。這里面

14、的問題就更多了。? 陷阱一：在認(rèn)購書里沒有注明，因何種原因退房以及后果? 陷阱二：合同主體認(rèn)定不明? 陷阱三：不要輕易在開發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議上簽字? 陷阱四：“最短時(shí)間”與 “最好 ”? 陷阱五：約定提前交納部分費(fèi)用? 陷阱六：賣方解除合同? 陷阱七：處理結(jié)果不明確? 陷阱八：以偏蓋全? 陷阱九：拒簽補(bǔ)充協(xié)議簽補(bǔ)充協(xié)議抓住八大要點(diǎn)從整個(gè)商品房買賣合同來看，開發(fā)商容易利用合法手段侵犯購房者利益的主要有八個(gè)部分，只要針對(duì)這八個(gè)部分來簽訂補(bǔ)充協(xié)議，就基本可以保護(hù)購房者合法權(quán)益不受侵害：第一要約定套內(nèi)建筑面積和公攤面積的合理誤差范圍，目的是防止交房時(shí)在合同約定范圍內(nèi)套內(nèi)建筑面積縮水、公攤面積增大。第二

15、要約定公積金和商業(yè)貸款因銀行和開發(fā)商的原因辦不下來的處理問題，應(yīng)約定在這種情況下購房者可以選擇退房，開發(fā)商退還首付款和定金，目的是防止開發(fā)商應(yīng)退房而扣除購房者的定金或追究違約金。第三要約定房屋交付時(shí)開發(fā)商要提供房屋面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，應(yīng)約定如果開發(fā)商提供不了，購房者可以退房或者拒收，而開發(fā)商要按日支付違約金，目的是防止購房者辦理入住后因裝修等問題而被動(dòng)。第四要約定物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)等費(fèi)用的具體數(shù)額，目的是防止入住后開發(fā)商或物業(yè)公司提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而購房者又無當(dāng)初開發(fā)商承諾的依據(jù)的情況。第五要約定精裝修房屋的具體裝修標(biāo)準(zhǔn)，不能被開發(fā)商以"進(jìn)口"、 "高級(jí)"、 "優(yōu)質(zhì)"等不明確的說明誤導(dǎo)，要詳細(xì)約定與房屋有關(guān)的內(nèi)外裝修、設(shè)施