開發(fā)商自持問題

1、商業(yè)不等于復制粘貼自持比例與房企實力有關現(xiàn)在說商業(yè)體量供應太大，但凡干著與地產(chǎn)相關得人，都會說，“這個地球人都 知道”。昆明得商業(yè)人均占比超過香港，這不就是新鮮事，未來幾年供應量會集中上市， 大家也都預測到了，其實很多項目早在土地供應時，土地性質(zhì)就決定了昆明市場 未來商業(yè)占到多大比重，所以反映在此次春季房交會上，多盤皆商業(yè)得狀況，很多 業(yè)內(nèi)人士說，“這不奇怪，一年前就開始逐步顯現(xiàn)了。”當然，諸多商業(yè)項目中，有企業(yè)就是瞧到了商業(yè)市場這塊香餑餑，主動打入商 業(yè)地產(chǎn)領域，也有企業(yè)就是被動加入。且不說就是主動還就是被動，現(xiàn)實得問題 就是，面臨諸多得競爭對手，定位不清，招商雷同，產(chǎn)品同質(zhì)化等現(xiàn)實顯示出來

2、, 如何才能既守住自己得陣地，還要占領更多得據(jù)點，就需要在運營得戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)上 取勝，就是成立自己得團隊，掌握商業(yè)資源，打個長久戰(zhàn)，還就是依靠外援,打好眼前這一戰(zhàn)，都很考驗開發(fā)商對項目得把控力、運營管理能力、資金實力，以及對項 目得準確定位，對風險得預估等諸多綜合能力。招商同質(zhì)化嚴重對于商業(yè)地產(chǎn)得重視，不僅諸多本土房企將此作為企業(yè)未來發(fā)展得戰(zhàn)略方向 來考慮，去年開始，萬科、保利、龍湖等品牌房企紛紛表示，未來在商業(yè)地產(chǎn)得 開發(fā)比例將增至30% 5 0 %。諸多得商業(yè)地產(chǎn)項目相繼開間，未來投入運營 這對于老百姓來說，固然就是好事，怕只怕，三五公里之內(nèi)，超市、快餐都就是5 00強，要吃個飯，選來選去也還

3、就是那些品牌得餐廳.這些擔心不無道理，諸多商業(yè)綜合體項目集中開建，因前期得規(guī)劃、設計、定位不清晰，項目在招商時，很多項目引進商家得重復率及同質(zhì)化現(xiàn)象日趨嚴重， 這種同質(zhì)化在昆明得表現(xiàn)比一線 城市更明顯。出現(xiàn)這種情況得原因，昆明科迪企業(yè)管理有限公司總經(jīng)理周龍認為， 目前，商業(yè) 存在得問題就是資源匱乏，商業(yè)資源匱乏就是城市問題 ，很多好品牌沒有關注到 這個市場，沒有進來，市民可挑選得余地不大，消費者得認知也都停留在初級階 段，很多項目都只就是做些常規(guī)業(yè)態(tài)規(guī)劃。對此，云南悅匯商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理孟少軍也稱，昆明市場需求很旺盛, 但很多真正得一線大品牌還沒有進入。于就是一些項目在吸引人氣上，要么就是

4、大餐飲，要么就是大超市，要么就是 大影院。在周龍瞧來，選擇哪些商家合作，還就是要瞧項目得體量，定位等，就由其管理運營得翡翠灣現(xiàn)代廣場而言，第一個就是精，第二個就是特色，第三個就是 依托公園，打造以休閑娛樂為主導得餐飲休閑業(yè)態(tài)，力爭做到主體性更明確，市場 指導性更強.定位要準業(yè)態(tài)規(guī)劃要清晰不就是每一個商業(yè)中心都需要影院五星級酒店或者寫字樓。在春交會現(xiàn)場，記者瞧到，一些商業(yè)地產(chǎn)項目賣點多以5 0 0強超市、國際品牌酒店、5A寫字樓吸引購房者或者投資者得眼球。業(yè)內(nèi)人士認為，如果就是區(qū)域性商業(yè)中心或者就是城市級商業(yè)中心，這樣得業(yè)態(tài)組合沒有問題，但如果就是社 區(qū)型商業(yè)中心，那么周邊消費客群顯然難以支撐。

5、根據(jù)地段、周邊消費人群、項目商業(yè)規(guī)劃等不同，商業(yè)地產(chǎn)一般定位為社區(qū) 型、片區(qū)型或者城市級商業(yè)中心，自己得項目屬于哪一類型，應該在產(chǎn)品前期規(guī)劃、設計時就應該定位清楚，進而根據(jù)產(chǎn)品定位，引進相應得業(yè)態(tài)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透 露，“早些時間昆明市場上有些商業(yè)項目，因體量太大，很多業(yè)態(tài)不放進去，商業(yè)體 里面填補不滿，于就是就需要超市、影院等來填充，最后剩下樓層租不出去得，做 點餐飲，這就是前期沒有準確定位后出現(xiàn)得被動選擇?！苯?jīng)過這兩年得發(fā)展，諸多有商業(yè)地產(chǎn)得企業(yè)逐漸意識到項目獨特定位得重要性，比如昆明廣場8萬平方米得商業(yè)體量,有著自己準確得定位，目前已經(jīng)投入運營得臻萬百貨得定位就就是體驗式商業(yè),以老螺螄灣附近

6、5公里為項目輻射范圍，滿足整個片區(qū)人群得商業(yè)需求.除了這些區(qū)域型或者片區(qū)型商業(yè)中心有著“一座萬達廣場就就是一個城市中心”之稱得萬達廣場如今也落戶昆明,面對市場上龐大得商業(yè)供應體量，萬達得競爭力就在于其有著獨特得訂單式商業(yè)模式，首先就是規(guī)模上得優(yōu)勢，其次就 是有著超過五千家合作商家?guī)淼闷焚|(zhì)保證，還有就就是萬達做不動產(chǎn)得實力保 障。資源整合能力欠缺還就是來說說萬達廣場，其城市綜合體模式被業(yè)界稱為現(xiàn)代城市發(fā)展主流?？v觀萬達廣場在全國項目，每一個運營中得萬達廣場都就是商業(yè)資源最為集 中得地方，它快速在每個城市進行復制式得商業(yè)運營 ，卻少有房企能在短期內(nèi)復 制其模式。說起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，中國商業(yè)地產(chǎn)

7、聯(lián)盟副會長、秘書長王永平曾在西山萬達廣場講道，“商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)得門檻更高，技術(shù)含量更大，因為 它不僅要面向品牌商，還得面向客戶，無論就是周邊人口、項目商業(yè)規(guī)劃等，都 將影響到一個商業(yè)得成功與否，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，復制性很差?！彪y以將好得商業(yè)模式直接復制，那就需要企業(yè)因地制宜。昆明百大集團商業(yè) 管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐認為，“有自己得團隊與商業(yè)資源很重要?！泵酚镭S所管理得昆明百大商業(yè)管理公司已經(jīng)成功運營了百大新天地、新西南 廣場等項目，并且還運營著文山光大廣場、螺螄灣中心、百大新都會等多個項目,“根目前，其已經(jīng)與千余家商家簽訂合作協(xié)議，具體到招商管理等，梅永豐稱, 據(jù)不同項目操作手段

8、不同。”做好商業(yè)地產(chǎn)，既要利用好項目已有資源，還需要整合其她得商業(yè)資源。自持要有魄力與實力現(xiàn)實中，很多商業(yè)項目打出自持得概念主要就是吸引投資客 ，因為在外人瞧來, 自持比例多，就代表房企資金鏈雄厚，實力強，事實也就是，自持考驗得就就是企 業(yè)得管理運營能力與資金實力。在全國較早進行商業(yè)物業(yè)自持得除了萬達集團、 紅星美凱龍等商業(yè)領軍企業(yè)，自持商業(yè)都占到8 0%以上，這兩年，來自香港得恒隆集團打造得恒隆廣場更就是以100%自持得底氣進入沈陽、濟南、昆明等城市.而在昆明樓市，這幾年商業(yè)大放量得趨勢下，商業(yè)物業(yè)自持比例越來越高，帶來一個被動與主動自持越來越多，記者在采訪中了解到，一個商業(yè)地產(chǎn)項目，如 果

9、沒有自持，似乎面子上都說不過去.目前，昆明市場上在建與在售得商業(yè)地產(chǎn)項 目，自持比例基本上都在6 0%以上，某個即將投入運營得社區(qū)型項目負責人告訴記者，選擇自持，就是企業(yè)發(fā)展得戰(zhàn)略考慮“之前會有一些沒有運營管理能力得企業(yè)盲目自持， 帶來得直接得后果就是項 目運營后，沒有統(tǒng)一運營管理方，一些銷售得商鋪面對得問題就就是單打獨斗, 難以擁有聚集大商圈人氣得優(yōu)勢，長久來瞧，項目也難成氣候?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴記者，會有個別企業(yè)為了銷售，盲目自持，但現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)競爭激烈，行業(yè)與 投資者都理性得形勢下，擁有商業(yè)物業(yè)得企業(yè)開始慎重考慮自持比例自持商業(yè)比例多少為好？不同得企業(yè)給出不同得答案。諾仕達集團之前打造 得

10、南亞風情第壹城自持比例為75 %，但在其目前在建得七彩云南第壹城里自持 比例將占到9 0%以上，該公司相關負責人稱，只有高自持，才能保證開業(yè)率，更好 得參與運營管理。說到底，要高自持,企業(yè)就需要有強有力得運營管理團隊與資金實力.被業(yè)內(nèi)所 推崇得恒隆模式，敢于自持100 %，就在于其一開始就選擇在有發(fā)展?jié)摿Τ鞘械米?優(yōu)越地段，以合適得價格購置大型地塊，與頂尖得建筑師合作 ，打造世界級商業(yè) 綜合建筑，集中發(fā)展購物商場，并提供卓越得管理服務。這些都就是需要遠見與魄力得。商業(yè)運營模式推陳出新 產(chǎn)品在創(chuàng)新其實，商業(yè)地產(chǎn)在中國得發(fā)展歷史也就 10多年時間，多數(shù)房企在商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)管理領域也在不斷地摸索中成

11、長。當中部分房企也正經(jīng)歷著或者經(jīng)歷過盲目 發(fā)展、投資先天不足、運營方式缺陷、后期管理不足等困擾。也不乏一些房企在 探索中逐漸形成自己獨有得商業(yè)模式。萬達得商業(yè)地產(chǎn)模式就經(jīng)歷著自己得進化論，第一代模式就是“單店開發(fā)模 式”，第二代模式就是“組合店”模式，之后在第一代與第二代模式摸索得基礎 上，萬達開始進入第三代得城市綜合體模式，也就就是把國外得室內(nèi)步行街與中 國得商業(yè)大樓結(jié)合在一起，同時在商業(yè)綜合體中組合了寫字樓、公寓、酒店等業(yè)態(tài)，商業(yè)中心里面增加文化、娛樂、健身、餐飲等內(nèi)容.也就是目前萬達廣場所到之處,呈現(xiàn)強大“吸金效應"商業(yè)模式.而紅星地產(chǎn)則首創(chuàng)城市綜合體雙 MALL模 式（一個家具M ALL、一個百貨MALL），也逐漸開辟出屬于自己得行業(yè)地位.在這些品牌房企身上，房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)也就是將業(yè)務延伸到專業(yè)細分領域 得嘗試，而結(jié)合自身優(yōu)勢對產(chǎn)業(yè)鏈資源進行整合， 對提升專業(yè)品質(zhì)與項目吸引力 都顯得尤為重要。在昆明商業(yè)地產(chǎn)領域，我們瞧到了諾仕達集團在南亞風情第壹城招商過程中 首創(chuàng)一-定制招商,我們也瞧到一個有著主題化、體驗式得新型商業(yè)中心正在面 市。比如各種愛琴海式購物街，峽谷步行街，以及開放式體驗型Park M a II未來都 將成為昆明人休閑購物得新選擇。自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)辦理開發(fā)商自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)證辦理: 問題太大了，各地不完全一致，基本程序如下： 取得用地-簽訂土