土地增值稅基礎知識

1、土地增值稅基礎知識一、土地增值稅預征（一）基本規(guī)定 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目 全 部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。 矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔朧。（二）預征率從 20XX 年 9 月 1 日起，福建省土地增值稅平均預征率調(diào)整為：1、普通住宅 2% ；2、非普通住宅，福州、廈門市 4% ，其他設區(qū)市 3% ；3、非住宅，福州、廈門市 6% ，其他設區(qū)市 5%。（三）預征的計征依據(jù)（國家稅務總局 20XX 年第 70 號） 營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用

2、增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房 地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅 銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預 征計征依據(jù)： 土地增值稅預征的計征依據(jù) = 預收款 - 應預繳增值稅稅款 聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測樅。（四）不預征項目 保障性住房不預征土地增值稅。（五）逾期預征的滯納金 對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)稅收征收管理辦法及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 殘騖 樓諍錈

3、瀨濟溆塹籟婭 騍東。二、轉讓舊房及建筑物的土地增值稅 新建房屋建成投入使用一年以上的房產(chǎn)確定為舊房；新建成投入使用一年以內(nèi)的房產(chǎn)，按新房處理。 （閩財稅政【 1995 】 58 號）釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒鈀。（一）據(jù)實征收1、應納稅額的計算（1）增值額未超過扣除項目金額50% 的土地增值稅稅額 =增值額 X30%（2）增值額超過扣除項目金額 50% ，未超過 100% 的土地增值稅稅額 =增值額 X40% 扣除項目金額 X5%（3）增值額超過扣除項目金額 100% ，未超過 200% 的土地增值稅稅額 =增值額 X50% 扣除項目金額 X15%（4）增值額超過扣除項目金額 200% 的土地增

4、值稅稅額 =增值額 00% 扣除項目金額 X35%增值稅 =不含增值稅收入 -扣除項目金額2、增值額：不含增值稅的轉讓收入扣除項目金額3、扣除項目金額的計算方式有兩種：（ 1 ）提供評估價格的（財稅【 1 995 】 48 號）：扣除項目金額 =舊房及建筑物的評估價格（舊房及建筑物的重置成本價*成新度折扣率） +評估費用 +城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅 彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚鹵廡詒爾膚。（2）提供購房發(fā)票的（財稅字【 20XX 】 21 號）：扣除項目金額 =購房發(fā)票金額 +購房發(fā)票金額 *5%* 持有年數(shù) +購房契稅 +城建稅、教育費附加、地方教育 附加、印 花稅 謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔

5、點鉍雜。計算扣除項目金額時的持有年數(shù)按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿 12 個月計 1 年；超過 1 年，未滿 12 個月但超過 6 個月的，可以視 同為 1 年。 廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩龔。關于舊房轉讓時的扣除計算問題（國家稅務總局公告 20XX 年第 70 號 ） 營改增后，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的， 中華 人民共和國土地增值稅暫行條例第六條第一、三項規(guī)定的扣 除項目的金額按照下列方法計算： 煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊鈞。 提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。 鵝婭盡損鶴慘歷蘢鴛賴縈詰聾。 提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5% 計算。 籟叢媽羥為贍債蟶練淨櫧 撻曉。 提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉讓 年度止每年加計 5% 計算。 預頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥齙。（二）按征收率核定征收1 、福州：按照不含增值稅轉讓收入的6%核定征收2、莆田：按照不含增值稅轉讓收入的5%