上傳人：李***

認(rèn)證信息

認(rèn)證類型：個人認(rèn)證

認(rèn)證主體：朱**（實名認(rèn)證）

IP屬地：遼寧

IP屬地：遼寧 上傳時間：2022-01-25 格式：DOC 頁數(shù)：8 大?。?1KB 積分：15 舉報 版權(quán)申訴

1、土地增值稅清算土地分?jǐn)偡椒ǚ康禺a(chǎn)企業(yè)住宅開發(fā)項目土地增值稅清算時，如 果清算項目中包括普通住宅、商鋪、地下車庫時， 關(guān)于土地成本分?jǐn)偡椒ǎ惼笠庖姺制绾艽?。一、法?guī)依據(jù)1、國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)2006 187號”第四條第（五）款：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的 成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目 可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確 定清算項目的扣除金額。2、國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知 國稅發(fā)200991號”第二十一條第（五）款：納稅人 分期開發(fā)項目或者同時開 發(fā)多個項目的，或者 同一項目中建造不同類型 房地產(chǎn)的

2、，應(yīng)按照 受益對象，采用 合理的分配方法，分 攤共同的成本費用。3、四川省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算單位 等有關(guān)問題的公告（2015 年第5號）第三條： 關(guān)于共同成本費用的分?jǐn)偅杭{稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā) 多 個房地產(chǎn)項目，各清算項目取得 土地使用權(quán) 所支付 的金額，按照 占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面 積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn) 讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進行分 攤。同一清算單位內(nèi) 包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同 發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進行分?jǐn)偂?、其他地方規(guī)定土地成本分?jǐn)偡椒椴煌逅銌挝话凑嫉?/p>

3、面積 法，同一清算單位不同類型按建筑面積法。如天津。分兩步分?jǐn)偼恋爻杀?，第一步，先將占地相對?立（一般是指有道路、圍墻等分隔）的不同類型房 地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地 產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偼恋爻杀?。第二步?對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)首先確定混 建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某 一類型房地產(chǎn)建筑面積占該項目混建總建筑面積的 比例分?jǐn)偼恋爻杀尽Ｈ缃K。建造既有住宅又有非住宅的綜合樓，土地成本按 不同類型房地產(chǎn)的銷售收入分?jǐn)?，其他費用按單位 建筑面積分?jǐn)偂Ｈ缃?。二、?guī)定不明確國稅發(fā)2006187號”只規(guī)定了多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用按可售建筑面積比

4、例或其他 合理方法進行分?jǐn)?，并未提?同一項目中不同類型 房地產(chǎn)的土地成本分?jǐn)偡椒āτ诤笠环N情況，在 執(zhí)行過程中各地基本簡單地采用可售建筑面積法進 行分?jǐn)?。至于其他合理方法，無論是稅務(wù)部門，還 是企業(yè)都會對這個規(guī)定視而不見，哪怕那種方法是 公認(rèn)的合理方法。還有，此處的共同的成本費用”到底含不含土地 成本，或者說土地成本是不是也按可售建筑面積比 例或其他合理方法進行分?jǐn)偛⑽疵鞔_。也許是為了對 其他合理的方法”進一步明確，國稅發(fā)200991號”規(guī)定應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。雖然 提到了 同一項目中建造不同類型”房地產(chǎn)的共同 成本分?jǐn)偅謹(jǐn)偡椒▍s留給基礎(chǔ)稅務(wù)部門和開

5、發(fā) 企業(yè)去無限遐想。四川的規(guī)定是把土地成本作為共同成本費用”同時開發(fā)多個項目或分期分批開發(fā)項目取得的土地 成本按占地面積進行分?jǐn)?，其他費用按建筑面積法 分?jǐn)?；同一清算單位?nèi)不同類型房地產(chǎn)共同發(fā)生的 成本費用按建筑面積法進行分?jǐn)?。三、不合理之處分期開發(fā)項目或者同時開發(fā) 多個項目的土地成 本分?jǐn)偡椒?，各地基本采用占地面積法分?jǐn)?，這點 并無異議，因為項目占地完全可以從空間上獨立分 開。但是對同一項目中 不同類型房地產(chǎn)土地成本分 攤方法，如果按建筑面積法進行分?jǐn)?，或者先按?棟占地面積分?jǐn)偅侔唇ㄖ娣e進行分?jǐn)偠疾缓侠恚?舉例說明如下：例題：某項目占地面積 2.5萬m2，總建筑面積 10.7萬m2，其

6、中可售建筑面積10.55 萬m2 , 不可售建筑面積0.15萬m2。可售建筑面積中， 住宅7.3萬m2、商業(yè)0.25 萬m2，地下車庫3 萬m 2。該項目一次性開發(fā)，2017 年5月售罄。 土地取得成本為7000 萬元。住宅、商業(yè)、地下車 庫銷售收入分別為35,040.00 萬元、2,500.00 萬元、4,200.00 萬元。分別按可售建筑面積法和銷售收入法分?jǐn)偼恋?成本如下表：可以看出，顯然按銷售收入分?jǐn)偼恋爻杀静攀呛侠怼钡摹０唇ㄖ娣e分?jǐn)偼恋爻杀緹o法體現(xiàn)土地 價值在各類型物業(yè)中的實際利用。比如上例中地下 車庫銷售收入占整個項目銷售收入的10%，卻分?jǐn)偭?28%的土地成本，按建筑面積法分?jǐn)?/p>

7、土地成本時 每單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀鞠嗟?。實際上商業(yè) 房地產(chǎn)之所以售價高，地下車位之所以售價低，不 是建筑成本決定的，而是商業(yè)和地下車庫的利用價 值不一樣，這種利用價值恰好是土地屬實決定的。四、對土地增值稅清算的影響討論土地成本分?jǐn)倖栴}，根本目的是說明不同的 分?jǐn)偡椒▽ν恋卦鲋刀惽逅愕挠绊懞艽?。土地增?稅是按不同類型房地產(chǎn)分別計算增值率、并按超率 累進稅率計稅的，如果把土地成本的絕大部分分?jǐn)?給利用價值低的地下車庫，就攤薄了住宅和商鋪的 土地成本，導(dǎo)致住宅和商鋪增值率放大而地下車庫 出現(xiàn)較高的負(fù)增值率，對企業(yè)來說真是有苦難言。地下車庫是否分?jǐn)偼恋爻杀荆?017-05-31紀(jì)宏奎房地產(chǎn)納稅

8、服務(wù)網(wǎng)答：一般說來，如果地下建筑面積屬于計容面積， 則地下建筑應(yīng)該分?jǐn)偼恋爻杀?；如果地下車位建?面積不屬于計容面積，則不需要分?jǐn)偼恋爻杀?。?全國情況看，地下車位的建筑面積基本上是不計入 容積率的，因此按照配比原則要求，地下車位不需 要分?jǐn)偼恋爻杀?。如湖北省地方稅?wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅 征管工作的若干意見（鄂地稅發(fā)201344號） 規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申 報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容 積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑 物可分?jǐn)傢椖繉?yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā) 項目的土地使用證中會標(biāo)明地下車庫的土地使用年 限和起止日期，同時取得車庫銷售許可證，在 計算地下車庫土地增值稅扣