私人妨害原則與相鄰權(quán)、地役權(quán) 論文

1、私人妨害原則與相鄰權(quán)、地役權(quán)私人妨害原則與相鄰權(quán)、地役權(quán) 論文論文關(guān)鍵字：使用 土地 私人 權(quán)利 協(xié)議 所有權(quán) 限制 地役權(quán) 相鄰 財(cái)產(chǎn)文章剖析了英美物權(quán)法上“使用權(quán)”的概念，并解釋了財(cái)產(chǎn)權(quán)就像“權(quán)利集束”這個(gè)常用比喻，并對(duì)美國(guó)普通法上財(cái)產(chǎn)法中的有關(guān)相鄰方之間土地糾紛的法規(guī)進(jìn)行了比較分析，其中特別比較了普通法上的私人妨害原則和中國(guó)物權(quán)法草案第 9 章所規(guī)定的相鄰權(quán)的概念，并將普通法體系中的各種私人土地使用協(xié)議和地役權(quán)與中國(guó)物權(quán)法草案第 16 章的內(nèi)容進(jìn)行了對(duì)比2002 年 6 月 18 日，筆者在清華大學(xué)舉辦的中美物權(quán)法研討會(huì)上做了有關(guān)用益物權(quán)的發(fā)言。其中闡述了中美物權(quán)法中“使用權(quán)”的性質(zhì)，并

2、解釋了常用的一個(gè)比喻：財(cái)產(chǎn)權(quán)就像“權(quán)利集束”，并對(duì)美國(guó)普通法上財(cái)產(chǎn)法中的有關(guān)相鄰方之間土地糾紛的法規(guī)進(jìn)行了比較分析，其中特別比較了普通法上的私人妨害原則和中國(guó)物權(quán)法草案第 9 章所規(guī)定的相鄰權(quán)概念，并將普通法體系中的各種私人土地使用協(xié)議和地役權(quán)與中國(guó)物權(quán)法草案第 16章的內(nèi)容進(jìn)行了對(duì)比。本文是筆者對(duì)發(fā)言的些微擴(kuò)充。一、導(dǎo)言在美國(guó)，土地的使用受到一系列復(fù)雜的環(huán)保制度和區(qū)劃制度的限制。其次的情形是財(cái)產(chǎn)所有者通過(guò)私人協(xié)議即所謂的地役權(quán)來(lái)限制自己對(duì)土地的使用。這種私人協(xié)議與一般的合同不同，它不僅約束協(xié)議的當(dāng)事人，也對(duì)將來(lái)新的財(cái)產(chǎn)所有人產(chǎn)生約束力。即使當(dāng)某一特定的使用或者行為是合法的，并不被私人協(xié)議所禁

3、止時(shí)，相鄰方也可能通過(guò)主張私人妨害原則成功地禁止或者限制該行為。因此，美國(guó)法上土地的使用受到三種限制：直接的政府法規(guī)，私人土地使用協(xié)議或者說(shuō)地役權(quán)，以及普通法上的私人妨害原則。本文將闡述后兩種限制：私人協(xié)議中規(guī)定的限制和法律中規(guī)定的限制。為了平衡相鄰者間相沖突的利益，美國(guó)法和中國(guó)物權(quán)法草案都規(guī)定了對(duì)土地使用的限制和約束。美國(guó)法中，這種平衡是通過(guò)私人妨害原則來(lái)實(shí)現(xiàn)的；而在中國(guó)物權(quán)法草案中，則規(guī)定了一個(gè)相似的解決方法，即行使第 9章“相鄰關(guān)系”中所規(guī)定的相鄰權(quán)。正如下面所要進(jìn)一步闡述的，美國(guó)的私人妨害原則對(duì)土地使用的限制并不如中國(guó)物權(quán)法草案第 9 章中規(guī)定的限制那樣寬泛。除了這些法律上規(guī)定的限制以

4、外，兩種財(cái)產(chǎn)法體系都允許相鄰方進(jìn)行私人的市場(chǎng)交易，通過(guò)這些交易，可以約定對(duì)自身的以及將來(lái)的財(cái)產(chǎn)繼受者的土地使用權(quán)進(jìn)行限制或者制約。這些私人土地使用協(xié)議屬于一個(gè)更寬泛的范疇，即地役權(quán)。目前，美國(guó)財(cái)產(chǎn)法所允許的私人土地協(xié)議的種類(lèi)比中國(guó)物權(quán)法草案第 16 章所規(guī)定的要多。其中部分原因可能是在美國(guó)法上，賦予相鄰方一定權(quán)利的廣義的相鄰權(quán)只能通過(guò)私人協(xié)議來(lái)獲得。但是，在美國(guó)法上現(xiàn)有的一些私人土地使用協(xié)議有利于保護(hù)中國(guó)物權(quán)法草案所規(guī)定的各種物權(quán)，特別有利于保護(hù)第 8 章所規(guī)定的建筑區(qū)分所有權(quán)。二、英美普通法系上的“使用權(quán)”：財(cái)產(chǎn)權(quán)就像“權(quán)利集束”的比喻在討論法律和協(xié)議對(duì)土地使用的限制之前，澄清英美普通法系中

5、使用權(quán)的性質(zhì)非常必要。一些中國(guó)法律學(xué)者指出使用權(quán)或者按照物權(quán)法草案所翻譯的“用益權(quán)”，在美國(guó)法財(cái)產(chǎn)上并不是非常重要，因?yàn)槊绹?guó)法上私人是可以擁有土地的。而在中國(guó)物權(quán)法草案中，使用權(quán)是極為重要的，因?yàn)樵诔鞘型恋貧w國(guó)家所有，在農(nóng)村土地歸集體所有。盡管在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上個(gè)人是可以擁有土地并且享有“土地的完全所有權(quán)”(“feetitle”或者“feesimpletitle”)，但是土地使用權(quán)并不是所有權(quán)的同義詞。使用權(quán)是完全所有權(quán)的一個(gè)組成部分，但使用權(quán)也可以從所有權(quán)中分離出來(lái)。例如，所有權(quán)人可賦予其他人獨(dú)占使用或者與其共同使用財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。另外，所有權(quán)人可以通過(guò)私人協(xié)議(合同)對(duì)其自身的使用權(quán)進(jìn)行限制，這種

6、私人協(xié)議也可以約束未來(lái)的所有權(quán)人。這些情況不僅對(duì)于使用權(quán)是適用的，而且對(duì)于其他組成完全所有權(quán)的他物權(quán)也是適用的，例如，排他權(quán)、處分權(quán)，排除妨害的權(quán)利以及不受政府征用的權(quán)利。為了表述“財(cái)產(chǎn)權(quán)利可以被分離或者分解”的理念，美國(guó)法律理論上有這樣的比喻財(cái)產(chǎn)權(quán)就像一束“權(quán)利集束”。當(dāng)合在一起的時(shí)候，這個(gè)集束構(gòu)成了完全的所有權(quán)；但許多個(gè)別的權(quán)利或者叫做“每一束”也可以獨(dú)立存在，構(gòu)成一個(gè)有效的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這些權(quán)利束中的子集也可以重新組合，構(gòu)成一個(gè)優(yōu)先于所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)性利益，例如，租賃權(quán)。通常所有權(quán)人有權(quán)在生前或死亡時(shí)轉(zhuǎn)讓自己的財(cái)產(chǎn)。所有者只能轉(zhuǎn)讓自己擁有的權(quán)利，但這并不意味著所有權(quán)人必須轉(zhuǎn)讓它所擁有的所有權(quán)利。

7、所有者可以只轉(zhuǎn)讓一部分財(cái)產(chǎn)利益，他可選擇以共同占有的形式與其他人同時(shí)享有財(cái)產(chǎn)利益，或者通過(guò)在財(cái)產(chǎn)上設(shè)定未來(lái)利益對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)益進(jìn)行時(shí)間上的劃分。例如，房屋所有人可在房屋上設(shè)定租賃權(quán)，將房屋出租，從而賦予其他人使用房屋的權(quán)利。另外，土地所有人可在其土地上為其他人設(shè)定通行的權(quán)利。如果這種通行權(quán)是通過(guò)地役權(quán)的形式來(lái)設(shè)定的，那么通行權(quán)不僅是現(xiàn)在的所有權(quán)人的義務(wù)，也是將來(lái)所有土地所有者的義務(wù)。當(dāng)現(xiàn)在的所有權(quán)人銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，這種銷(xiāo)售或者轉(zhuǎn)讓行為仍然要受通行權(quán)的制約，因?yàn)橐粋€(gè)人不能轉(zhuǎn)讓他沒(méi)有的權(quán)利，而現(xiàn)在的所有權(quán)人已經(jīng)放棄了“權(quán)利集束”中的一束。財(cái)產(chǎn)權(quán)像“權(quán)利集束”的理念被一些實(shí)用主義法學(xué)家所發(fā)展，他們的觀

8、念在 20 世紀(jì)早期非常有影響?！皺?quán)利集束”的比喻雖然也受到過(guò)批判，但是若干年來(lái)這一理念顯示出很強(qiáng)的適應(yīng)性，成為美國(guó)法律思想與法律教育的主流學(xué)說(shuō)。它展現(xiàn)了各種他物權(quán)，這些權(quán)利集合在一起就形成了所有權(quán)的概念，而當(dāng)他們分解時(shí)又構(gòu)成從完全的所有權(quán)到單純的使用許可(又被稱(chēng)為特許使用權(quán))等不同層次的財(cái)產(chǎn)利益。在這兩種財(cái)產(chǎn)權(quán)益中間存在著一系列不同的財(cái)產(chǎn)權(quán)，例如，終身所有權(quán)、一定年限的租佃權(quán)等。三、財(cái)產(chǎn)權(quán)利不是絕對(duì)的盡管完全的所有權(quán)可以被看作代表最高的和最完全的權(quán)利形式，但是，這種所有權(quán)不能被看作是絕對(duì)的。事實(shí)上，所有權(quán)中的每一個(gè)權(quán)利束都要受到其他權(quán)利人的利益和社會(huì)利益的各種限制。舉例來(lái)說(shuō)，排除非所有權(quán)人干

9、涉的權(quán)利是私人所有權(quán)的特征，但是，在必要的情況下，共同的社會(huì)目標(biāo)例如，非歧視原則是可以優(yōu)先于排除權(quán)的。有關(guān)反歧視的立法規(guī)定，面向公眾的商業(yè)企業(yè)的所有人不能根據(jù)個(gè)人的種族、國(guó)籍或者其他特征來(lái)行使排除權(quán)。此外，在一定的條件下，根據(jù)時(shí)效占有的原則，如果占有是長(zhǎng)期的并且滿足一些其他的條件，所有權(quán)可以從所有人的手中轉(zhuǎn)移到非法占有人的手中。在權(quán)利集束中的其他的權(quán)利上也存在著相似的限制。例如，對(duì)于相鄰?fù)恋氐乃袡?quán)人，雙方根據(jù)現(xiàn)行的土地法律都有使用自己土地的權(quán)利。但是，如果一方的合法使用損害了另一方合法使用的權(quán)利，那么情況該如何?私人妨害原則通過(guò)衡量侵犯行為所造成的損害和其所具有的利益來(lái)解決這類(lèi)糾紛。這就引出

10、了一句法律格言，即一個(gè)人使用財(cái)產(chǎn)的方式不應(yīng)當(dāng)損害他人的權(quán)益。四、私人妨害原則和相鄰權(quán)在中國(guó)物權(quán)法草案中，與私人妨害原則相似的規(guī)定可在第 9 章“相鄰權(quán)”中找到。當(dāng)使用土地的行為是合法的且不被私人協(xié)議(或稱(chēng)為地役權(quán))所限制時(shí)，就由私人妨害原則和相鄰權(quán)來(lái)規(guī)制相鄰者之間的土地糾紛。這樣，私人妨害原則和相鄰權(quán)制度為相鄰者的行為設(shè)置了法律上的最低標(biāo)準(zhǔn)。此外，這兩種制度都試圖根據(jù)損害的程度和侵害行為的功用來(lái)平衡相鄰者之間相沖突的利益。然而，相鄰權(quán)制度比私人妨害原則給予受損害方更多的保護(hù)，甚至賦予相鄰者一些直接的對(duì)相鄰?fù)恋氐氖褂脵?quán)力這種權(quán)利在美國(guó)法上一般只能通過(guò)私人協(xié)議來(lái)獲得。根據(jù)普通法上的私人妨害原則，如

11、果一個(gè)人因?yàn)槠渌藢?duì)相鄰?fù)恋氐氖褂枚艿綋p害，他可以要求相鄰?fù)恋氐乃腥送Ｖ骨趾σ约?或者賠償損失，即使相鄰方對(duì)土地的使用是符合所有現(xiàn)行土地法規(guī)的。當(dāng)處理私人損害訴訟時(shí)，法院對(duì)損害的性質(zhì)與行為的功用進(jìn)行權(quán)衡，同時(shí)法院還經(jīng)?？紤]到何種土地使用權(quán)是最重要的以及原告是否“主動(dòng)承受損害”。當(dāng)損害的程度超過(guò)了損害行為的功用時(shí)，法院將會(huì)禁止此種行為。關(guān)于私人妨害的經(jīng)典例子是養(yǎng)豬人搬到居民區(qū)居住。受養(yǎng)豬場(chǎng)的臭味和垃圾困擾的鄰居們可提起針對(duì)養(yǎng)豬人的妨害訴訟，要求法院發(fā)出禁令，令養(yǎng)豬人停止養(yǎng)豬。在此案中，法院會(huì)權(quán)衡有毒氣味所帶來(lái)的損害與養(yǎng)豬行為的利益，很可能得出結(jié)論認(rèn)為損害的非正當(dāng)性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了養(yǎng)豬行為所帶來(lái)的利

12、益，特別是由于養(yǎng)豬人是在居民內(nèi)進(jìn)行飼養(yǎng)活動(dòng)的。但是，如果是鄰居們搬到一個(gè)業(yè)已存在的養(yǎng)豬場(chǎng)旁邊，并試圖阻止養(yǎng)豬人的飼養(yǎng)行為時(shí)，那么，判決結(jié)果就可能不同了。這種受害人主動(dòng)承受損害則不能起訴的理念(盡管不是絕對(duì)的)是建立在合理預(yù)知的概念之上的任何搬到養(yǎng)豬場(chǎng)旁邊的人都知道養(yǎng)豬場(chǎng)的氣味。在前者，如果法院認(rèn)為盡管鄰居們所遭受的損害是不合理的，但是養(yǎng)豬行為具有很高的利益，法院會(huì)允許養(yǎng)豬人繼續(xù)養(yǎng)豬，但同時(shí)會(huì)要求養(yǎng)豬人賠償鄰居們的損失。在中國(guó)物權(quán)法草案中，對(duì)沒(méi)有協(xié)議的相鄰者之間關(guān)系的規(guī)定在第 77 條即中國(guó)法對(duì)相鄰權(quán)概念的闡述。第 77 條規(guī)定相鄰各方在行使使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)F(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神處理相鄰關(guān)系。

13、因而，如果說(shuō)私人妨害原則反映了“一個(gè)人使用財(cái)產(chǎn)的方式不應(yīng)當(dāng)損害他人的權(quán)益”的格言的含義，那么相鄰權(quán)則是將這種格言更進(jìn)了一步：一個(gè)人不僅不應(yīng)該在使用自己的財(cái)產(chǎn)時(shí)造成他人的損害，在一定的情況下，他還應(yīng)該積極地用自己的財(cái)產(chǎn)以增進(jìn)其他人的財(cái)產(chǎn)利益。這種團(tuán)結(jié)互助和公平交易的規(guī)定使得相鄰權(quán)制度在法律上對(duì)土地的使用進(jìn)行了限制，即土地使用必須考慮相鄰者的利益。而在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，這種限制通常只有通過(guò)締結(jié)私人協(xié)議才能獲得。相鄰各方之間公平交易的規(guī)定類(lèi)似于中國(guó)合同法上的公平原則和等價(jià)有償原則。而在美國(guó)合同法上，關(guān)于公平交易和等價(jià)有償?shù)暮贤瑮l款是須要當(dāng)事人個(gè)別磋商的。中國(guó)物權(quán)法草案第 82 條的相鄰權(quán)制度比私人妨害原

14、則范圍更廣泛，“一個(gè)建筑物不能阻擋其他建筑物的通風(fēng)、照明和采光”。在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，這種權(quán)利被稱(chēng)為“照明和通風(fēng)權(quán)”。傳統(tǒng)的妨害原則并不允許一方因其相鄰方的建筑會(huì)阻擋其采光或者看風(fēng)景而要求停止建設(shè)。這因?yàn)閭鹘y(tǒng)的妨害原則認(rèn)為妨害采光和通風(fēng)是微不足道的或者僅僅具有美學(xué)上的價(jià)值，因此，當(dāng)法院權(quán)衡損害(即輕微的或者價(jià)值不高的損害)和新的建筑的功用(被推定具有較高的價(jià)值)時(shí)，法院總是作出有利于建筑方的判決。這一規(guī)則的例外情況在于當(dāng)采光和通風(fēng)不僅僅具有美學(xué)價(jià)值時(shí)，例如，采光是為了制造太陽(yáng)能。此外，妨害制度禁止所謂的“專(zhuān)門(mén)為了刁難鄰居而筑起來(lái)的柵欄或墻壁”，這種墻壁的建立沒(méi)有任何理由，只是為了阻擋鄰居的視線，所

15、以，這樣的建筑被認(rèn)為是沒(méi)有任何功用的。在美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，一個(gè)人如果要保證相鄰的建筑不阻擋自己的視線，他就必須與相鄰方締結(jié)一個(gè)私人土地使用協(xié)議，從效果上說(shuō)，他必須通過(guò)特定的市場(chǎng)交易來(lái)購(gòu)買(mǎi)所需要的采光保證。在采光和通風(fēng)的問(wèn)題上，相鄰權(quán)制度允許一方因鄰地上的建筑阻擋其“通風(fēng)、照明和采光”而要求停止建設(shè)。這樣，相鄰權(quán)制度為相鄰方在他人的土地上設(shè)置了一個(gè)消極的權(quán)利告訴相鄰方他不可以在自己的土地上做什么。但是，相鄰權(quán)制度還賦予了相鄰方一些積極的權(quán)利，例如，通行權(quán)。第 81 條規(guī)定了一系列應(yīng)當(dāng)賦予相鄰方通行權(quán)的條件。美國(guó)財(cái)產(chǎn)法很少在沒(méi)有協(xié)議的情況下給予相鄰方通行的權(quán)利。比較典型的例外情況有被圍土地長(zhǎng)期使用，或

16、者對(duì)先前許可的合理信賴等。每一種例外情況都是為了進(jìn)一步使用土地以及保護(hù)有償投資。從上述的例證可看出，相鄰權(quán)制度比妨害原則對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)程度要低一些，因?yàn)樗鼘?duì)于所有者使用土地進(jìn)行了更多的限制，同時(shí)剝奪了所有者更多的權(quán)利。然而，和其他法律上的問(wèn)題一樣，相鄰權(quán)制度給予了財(cái)產(chǎn)權(quán)更多的還是更少的保護(hù)，最終只是一個(gè)觀察角度的問(wèn)題。答案將取決于是從使用權(quán)被限制了的財(cái)產(chǎn)所有者的角度看，還是從權(quán)益被擴(kuò)大了的相鄰一方的角度看。相鄰的每一方都有權(quán)使用自己的財(cái)產(chǎn)并防止財(cái)產(chǎn)受到損害，因此，雙方很有可能對(duì)于自己的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)在多大程度上受到法院的保護(hù)具有完全不同的觀點(diǎn)。對(duì)中國(guó)物權(quán)法草案第 77 條規(guī)定的應(yīng)當(dāng)“按照有利生產(chǎn)的

17、精神”處理相鄰關(guān)系也存在著爭(zhēng)論，有人認(rèn)為這個(gè)原則的意思是模糊的，而且容易導(dǎo)致?lián)p害個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利的法律解釋。但是在美國(guó)法上，法院在平衡各方相沖突的利益時(shí)一般都會(huì)認(rèn)為侵害行為的功用更為重要。此時(shí)的妨害分析必然要求法院考慮“為了更多的人的更多利益”這一功利主義的概念，這一概念與“有利生產(chǎn)”的涵義并沒(méi)有什么區(qū)別。五、私人土地使用協(xié)議：地役權(quán)盡管相鄰權(quán)制度可能對(duì)相鄰?fù)恋氐乃腥颂峁┝烁嗟谋Ｗo(hù)，但中國(guó)物權(quán)法草案對(duì)私人土地使用協(xié)議進(jìn)行的規(guī)定卻不像美國(guó)財(cái)產(chǎn)法那樣全面。美國(guó)財(cái)產(chǎn)法允許地役權(quán)在土地上為所有權(quán)人設(shè)置積極或者消極的義務(wù)，同時(shí)地役權(quán)的利益歸鄰居或者其他個(gè)人享有。中國(guó)物權(quán)法草案第 16 章規(guī)定了一種形式的

18、私人土地使用協(xié)議，只相當(dāng)于美國(guó)法上地役權(quán)的一種積極附屬地役權(quán)。這種私人土地使用協(xié)議賦予了相鄰方使用土地的積極權(quán)利，最典型的便是相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。正如下面所要詳細(xì)解釋的，第 16 章沒(méi)有規(guī)定總體地役權(quán)，這種地役權(quán)是賦予那些獨(dú)立于土地或者土地使用權(quán)之外的個(gè)人或者團(tuán)體的。第 16 章也沒(méi)有關(guān)于土地契約的規(guī)定，這種契約通常用來(lái)限制在相鄰?fù)恋厣纤鶑氖碌男袨?，比如，限定這片土地只能用于居住，不能用作商業(yè)用途。美國(guó)法傳統(tǒng)上將地役權(quán)分成三類(lèi)：一般地役權(quán)、土地契約和衡平地役權(quán)。三者均限制土地的使用，并且都“隨地走”，因?yàn)榈匾蹤?quán)不僅約束簽定協(xié)議的原始當(dāng)事人，而且約束該片土地未來(lái)所有的所有權(quán)人。對(duì)這三類(lèi)地役權(quán)的區(qū)分有著長(zhǎng)

19、期而復(fù)雜的歷史淵源，但是簡(jiǎn)單地說(shuō)是根據(jù)違反協(xié)議時(shí)所造成的損害的類(lèi)型以及協(xié)議在何種條件下終止來(lái)區(qū)分的。許多美國(guó)法學(xué)家批評(píng)這種區(qū)分造成了不必要的混亂，現(xiàn)在越來(lái)越高的呼聲要求拋棄這種長(zhǎng)期的分類(lèi)方式，將所有附著于土地并約束未來(lái)所有權(quán)人的私人土地使用協(xié)議定義為地役權(quán)，同時(shí)制定共同的強(qiáng)制執(zhí)行和終止的規(guī)則。本文將對(duì)不同類(lèi)型的土地協(xié)議進(jìn)行功能性的分析，關(guān)注協(xié)議所帶來(lái)的利益和義務(wù)的性質(zhì)，而不是關(guān)注協(xié)議在形式上的區(qū)分。地役權(quán)是個(gè)別締結(jié)的私人土地協(xié)議，它即可在土地交易時(shí)約定，也可在其他時(shí)間單獨(dú)商定。最容易理解的地役權(quán)是積極附屬地役權(quán)。例如，假設(shè)一個(gè)人(所有權(quán)人)擁有一片土地并居住在這片土地西北角上的一棟房子里，從房

20、子到公路需要穿過(guò)一條位于該片土地東南部的私人小路。假定后來(lái)這個(gè)人決定出售該片土地的東南部分，但是他希望能夠保留使用通往公路的那條小路的權(quán)利。該所有權(quán)人會(huì)出售東南部分的完全所有權(quán)，但他會(huì)在銷(xiāo)售契約上約定保留通行權(quán)。為保障自身的利益，該所有權(quán)人會(huì)在契約中確認(rèn)這一通行權(quán)不僅約束現(xiàn)有的購(gòu)買(mǎi)者，而且可以對(duì)抗這片土地將來(lái)的所有權(quán)人。為了保證他不賣(mài)出的西北部分土地的未來(lái)的可銷(xiāo)售性，該所有權(quán)人會(huì)希望如果他將來(lái)出售這片土地，通行權(quán)的利益仍能附著于土地上。如果該所有權(quán)人忘記了將地役權(quán)作為銷(xiāo)售契約的條件，他就需要在后來(lái)單獨(dú)進(jìn)行的交易中與購(gòu)買(mǎi)者締結(jié)地役權(quán)協(xié)議。以上這些地役權(quán)被稱(chēng)為積極的地役權(quán)，因?yàn)槠渌婕暗睦姘?/p>

21、進(jìn)入他人土地的積極權(quán)利。這些地役權(quán)又被稱(chēng)為是附屬的，因?yàn)槠淅媸歉街谙噜彽耐恋厣系?。有些時(shí)候地役權(quán)的利益不是附著在相鄰的土地上的，而是被賦予其他個(gè)人或者團(tuán)體的。在這種情況下，地役權(quán)被稱(chēng)為個(gè)人地役權(quán)或者總體地役權(quán)，而不是附屬地役權(quán)?？傮w地役權(quán)在法律上并不占主導(dǎo)地位，建筑業(yè)的法規(guī)一般認(rèn)為如果地役權(quán)的約定是含糊不清的，則推定其為附屬地役權(quán)。最經(jīng)常遇到的總體地役權(quán)的例子是公用公司擁有通行權(quán)。例如，在個(gè)人住宅區(qū)，有很多電線、電話線和有線電視電纜，通到各家各戶。公用公司需要得到保證這些設(shè)施不受干擾，以及在需要維修的情況下，可以接觸這些電纜。公用公司是可以得到這種保證的，因?yàn)樗鼡碛锌傮w地役權(quán)。附屬地役權(quán)對(duì)

22、于公用公司是沒(méi)有意義的，因?yàn)楦綄俚匾蹤?quán)的利益是附著在相鄰的土地上的，而公用公司可能在很遠(yuǎn)的地方。中國(guó)物權(quán)法草案第 16 章規(guī)定了一種附著于土地的積極權(quán)利，這種權(quán)利可以由土地使用權(quán)人行使。該權(quán)利與積極附屬地役權(quán)最為相似。盡管物權(quán)法草案第 181 條列舉了私人擁有地役權(quán)的各種情況，但其中所列舉的個(gè)人都在該片土地上享有某種形式的使用權(quán)。而且當(dāng)這種土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，該地役權(quán)也會(huì)隨之轉(zhuǎn)讓。美國(guó)財(cái)產(chǎn)法上，地役權(quán)不僅可能導(dǎo)致積極的權(quán)利，也可能導(dǎo)致消極的權(quán)利。換句話說(shuō)，地役權(quán)可給予一個(gè)人使用相鄰?fù)恋氐姆e極權(quán)利，也可給予一個(gè)人消極的權(quán)利即告訴相鄰方不可以在自己的土地上做什么。消極地役權(quán)用來(lái)限制那些符合一切法規(guī)而

23、且沒(méi)有達(dá)到妨害程度的土地使用行為。這些種類(lèi)的地役權(quán)經(jīng)常被劃分為“權(quán)隨地走”的土地契約或者衡平地役權(quán)，二者的區(qū)分取決于該地役權(quán)是在土地交易的時(shí)候約定的還是通過(guò)單獨(dú)的市場(chǎng)交易的時(shí)候商定的。一般說(shuō)來(lái)，土地契約和衡平地役權(quán)會(huì)導(dǎo)致不同的法律救濟(jì)，而法院只在少數(shù)的情況下確認(rèn)消極地役權(quán)。消極地役權(quán)所帶來(lái)潛在利益可用上述所有權(quán)人出賣(mài)東南部分土地的例子來(lái)說(shuō)明。該所有權(quán)人穿越土地的東南部分到達(dá)公路的通行權(quán)利將被保留，但是，如果他想要保護(hù)自己的投資和現(xiàn)有的財(cái)產(chǎn)，還必須考慮到其他可能出現(xiàn)的情況。例如，該所有權(quán)人可能堅(jiān)持說(shuō)不希望在自家門(mén)前有一個(gè)商業(yè)企業(yè)，在這種情況下他就可以在銷(xiāo)售契約中寫(xiě)上一個(gè)限制條款，規(guī)定這片土地只能用作居住，不能作商業(yè)用途。此外，該限制還不能只約束現(xiàn)在的購(gòu)買(mǎi)人。該所有權(quán)人希望這一限制能約束將來(lái)所有東南邊土地的所有者，并確保所保留的土地的將來(lái)的所有人也