土地估價理論和方法

1、土地估價理論與方法從目前掌握的資料來看， 2011年全國土地估價師資格考試大綱沿用2010年版大綱，明確的考試范圍和內(nèi)容沒有發(fā)生變化，考試委員會不指定考試教材。 2011年全國統(tǒng)一按照以下時刻進行考試：9月17日土地治理基礎與法規(guī) 8 : 30-9 : 30土地估價理論與方法 10 : 30-12 : 00 土地估價實務基礎 14 : 30-17 : 00 9月 18日 土地估價案例與報告 9 : 00-11 : 30 土地估價相關知識 14 : 30-17 : 00通過近幾年來的考試總體情況來看， “土地估價理論與方法” 科目考試重點考查 考試大綱中的第三部分 地價理論、第四部分 土地估價方

2、法、第七部分地上定 著物及相關財產(chǎn)估價知識等方面的內(nèi)容，也有極少量的涉及對土地分等定級、 土地估價行業(yè)治理、相關統(tǒng)計知識等方面的知識，考題內(nèi)容趨于靈活，考查的 知識點更具綜合性特點。從考題類型上看，土地估價理論與方法科目考試，目 前共考 85題，題型分為推斷、單選、多選、情景分析四個題型。考試中一定要 注意對推斷題的慎重，該類題型規(guī)則是答對給分，答錯扣分，扣至該題10分不得為止，確實是講假如你答對 5道，答錯 5道你依舊得零分，這與你沒做推斷題 效果一樣，因此答該題型時切記只做有把握的，拿不準的，假如成功率感受較 高，能夠冒下風險，假如只是想撞運氣則建議慎重，以免無辜失分?？荚嚂r刻為一個半小時

3、，土地估價理論與方法 10 : 30-12 : 00。本科目從考題涉及的知識面上看，考查的知識面要緊是對土地估價理論和 方法、地價基礎理論、建筑物及地上附著物估價，其中重點是對估價理論方法 的考查。 例如在 2009年的考試中， 估價理論方法的考點分值就占了將近 70 分， 涵蓋估價原理、收益還原法、市場法、成本逼近法、剩余法、路線價法、基準 地價法等知識點，在 45 道單選題中，就有 29道題。其次是對地價基礎理論的考查， 在考試分值中占 20 分左右，以推斷、 單選 的題型為主，多選中也會出現(xiàn)一到二道，涵蓋價格概念、地價阻礙因素、區(qū)位 理論、地租理論等方面知識。例如 09年題中推斷 10

4、道中就占了專門大比重。對建筑物估價和地上附著物知識點的考查，單獨算來約占 1 0分左右，知識 點涉及建筑物重置、折舊、估價等方面內(nèi)容。另外各年考試中，對地上附著物和建筑物估價的知識點的考查，經(jīng)常是與 土地估價方法的考試點聯(lián)系一起，進行綜合考查，以此檢驗考生掌握土地估價 理論知識的綜合能力。通過我們對歷年考試的一個簡單的分析，使我們對土地估價理論于方法這 一科目的知識點的考試重點和知識框架有一個大致的認識，在以后的講課中， 我們將逐一對各知識點進行講解。下面首先對第三部分地價理論進行講解。該部分內(nèi)容是土地估價理論的基 礎理論部分，盡管占據(jù)的考點和考試分數(shù)在2006、2007 年相對較多， 200

5、8 年、2009 年略微減少，但由于該部分內(nèi)容屬于土地估價理論中基礎理論知識，通過 對該部分的學習理解，會對土地估價方法的學習帶來關心，因此我們對此部分 的學習仍不可忽視。第一節(jié) 土地價格概念一、考試大綱1土地價格概念(1) 土地價格的內(nèi)涵(2) 我國土地價格的形式2土地價格的特征3不同類型土地價格及 特征(1) 土地所有權價格、 使用權價格、 租賃權價格、 抵押權價格和其他他項權 利價格 (按土地權利分類 ) 的特征(2) 交易價格、理論價格、評估價格等 ( 按產(chǎn)生方式分類 )的特征(3) 申報地價、公告 (示)地價等 (按政府治理目的分類 )的特征(4) 土地總價格、土地單位面積價格、樓面

6、地價等( 按結果表示方法分類 )的特征(5) 生地價格、 熟地價格、 毛地價格、 凈地價格等 (按土地形態(tài)劃分 )的特征(6) 拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格等( 按土地交易方式劃分 )的特征(7) 買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等 ( 按使用目的 劃分 )的特征(8) 其他一些劃分方法形成的土地價格的特征 4我國土地價格評估的進展歷史 大綱要求掌握土地價格的內(nèi)涵，土地價格的特征；熟悉不同類型土地價格 及特征；了解我國土地價格評估的進展歷史。二、重點內(nèi)容講析：1、土地價格概念1) 土地價格的內(nèi)涵 土地價格是指土地的購買價格，是土地以后年期純收益的資本化。在資本 主義制

7、度下， 任何一定的貨幣收入都能夠資本化。 依照馬克思的勞動價值理論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝聚在商品中的人類抽象勞動。自 然土地不是人類勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動，土地能向人類永續(xù)的提供 產(chǎn)品和服務，即在一定的勞動條件下土地本身能產(chǎn)生收益，隨著土地權利的轉 移，這種收益的歸宿也發(fā)生轉移，因此土地在交易過程中實際上是對土地權利 的轉移，土地純收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格。2) 我國土地價格的形式50我國開始土地使用制度改革以來， 城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用， 土地市場也逐步建立，土地價格的體現(xiàn)形式也日趨多樣化，有土地出讓、作價 入股、授權經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥

8、等多種形式。由于我國實行的是土 地公有制，土地所有權歸國家或集體所有，實際交易中的土地價格只是為取得 一定時期土地使用權而支付的一種代價，是土地所有權在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形 式，僅是土地所有權價格的一部分。但我國土地使用年期較長，一般都在 年左右，而且在使用期間也同樣擁有轉讓、出租、抵押等權利，又類似于土地 所有權。歷年考題如下：1按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地價格是指 ( B ) 。A. 為購買土地產(chǎn)品而支付的代價B. 為購買獵取土地預期收益的權利而支付的代價C. 為購買土地實體而支付的代價D. 為購買土地所有權而支付的代價解析：從內(nèi)涵上看，土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獵 取土地

9、預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。在我國，市場上交換 的是土地使用權。2. 我國的土地價格不包含 ( )。A、土地所有權價格B. 土地使用權價格C. 土地租賃權價格D. 土地抵押權價格答案： A 解析：我國實行土地公有制，土地價格是取得多年土地使用權時支付的一 種代價，而不是土地所有權的價格。2、土地價格的要緊特征1）土地價格是權益價格。 土地是一種資產(chǎn)， 能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服 務，這種產(chǎn)品和服務的獲得都以土地權利的限定為基礎。另外，土地自身位置 不能移動，可轉移的是該土地的權利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項 權利付出代價，誰獲得了土地權益，就能夠從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務

10、，這種 產(chǎn)品和服務的獲得差不多上以土地權利的限定為基礎。因此，土地買賣實質上 是土地權益的買賣，土地價格是土地權利和收益的購買價格。2）土地價格不由生產(chǎn)成本決定。 一般商品差不多上人類勞動的產(chǎn)品， 具有勞動 價值，其交換價格是其價值的貨幣表現(xiàn)，因此，人們能夠依照其生產(chǎn)成本確定 其價格。但土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不能依生產(chǎn)成本定價。這是因 為，土地不是人類勞動的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒有人類勞動價值，無 所謂生產(chǎn)成本；同時人類長期的土地利用過程中所固化在土地中的勞動，不足 以表現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本，要緊是土地的投資與回收及其應得投 資收益，實質是地價的附加。因此土地價格不由

11、生產(chǎn)成本決定3）土地價格要緊由土地需求決定。 土地價格雖在一定范圍和條件下， 也受土地 市場供給與需求的阻礙，然而從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng) 濟供給的彈性專門小，而社會經(jīng)濟進展和人口增加引致對土地的需求會不斷變 化，因此，從長遠和總體上看，需求是阻礙地價的要緊方面。這與一般的商品 價格受其本身供給與需求的雙向阻礙是不同的。4）土地價格呈上升趨勢。 這是因為在一定時期內(nèi)， 土地的供給彈性專門小， 但隨著社會的進展和人口的增長，人類對土地的需求趨勢不斷增長，致使地價 不斷上漲；社會經(jīng)濟的進展也就意味著高技術、高投資的產(chǎn)業(yè)日趨發(fā)達，工人 的勞動支出在生產(chǎn)成本中的比重日趨縮小，使得社會

12、平均利潤率下降，導致利 息有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。5）土地價格具有明顯的地域性。 在地區(qū)性市場之間， 因為土地位置的固定 性，土地無法像一般商品那樣能夠自由移動， 致使地價具有明顯的區(qū)域性特征， 各地域土地市場受到當?shù)卣巍?經(jīng)濟等諸多因素的阻礙， 相互之間專門難阻礙， 不能形成統(tǒng)一的市場價格；即使在同一地區(qū)都市內(nèi)，土地的位置差不、用途差 不等也決定了土地價格個不性明顯，難以標準化，因而土地價格千差萬不。附：土地價格和一般物品價格的區(qū)不：1）生產(chǎn)成本不同。 一般物品是勞動的產(chǎn)物， 而土地本質上不是勞動制造的， 是大自然的賞賜，因此，一般物品的價格必定含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一 定

13、含有生產(chǎn)成本因素。從更深的角度考察，一般物品的價格是人類勞動價值的 貨幣表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動； 地價本質上不是 “勞動價值” 的貨幣表現(xiàn)， 是地租的資本化，即地價=地租 /利息率。2）折舊不同。一般物品的壽命有限，能夠大量重復生產(chǎn)，其價值通常隨著 時刻的流逝而降低，因此有折舊。而土地不能引再生產(chǎn)而增多，其價格通常隨 著時刻的流逝而上升，不僅無折舊，而且會自然增值。但需注意的是，在我國有期限的出讓土地使用權是一個特例，在這種情況 下土地應計提折舊。 因為這種土地使用權的剩余年限隨著時刻的流逝越來越短， 最終會被國家無償收回 （土地所有權最終歸國家和集體所有） ，因此，購地者必 須在土地使用

14、權年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。而假如是無期限 的土地所有權，就無需計提折舊。3）價格差異不同。一般物品，如汽車、衣服，人們能夠大量制造，同一品 牌、同一型號的專門多，故其價格較一致。土地由于具有獨一無二的特性，因 此差不多上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大，有的寸 土寸金，有的可能一文不值。4）市場性質不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而 土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的阻礙較大。5）價格形成時刻不同。一般物品由于相同的專門多，易于比較，為較完全 市場，且價值不專門大，因此，價格形成時刻通常較短。由于土地具有獨一無 二的特征，不易于比

15、較，為不完全市場，而且價值量大，其交易一般需要通過 長期考慮后才能達成，因此，地價形成的時刻通常較長。6）供求變化不同。 地價與一般物品的價格盡管都受供求變化的阻礙， 但因 土地數(shù)量難以增減且不可移動，因此其供給彈性較小。從全社會的角度看，土 地的自然供給是完全無彈性的，可不能隨著地價的變化而增減。但關于某種特 定用途的土地來講，土地的供給是有彈性的。因為土地往往能夠在不同的用途 之間進行選擇，從而一種用途能夠擠占其他用途的土地。例如：住宅能夠擠占 工業(yè)用地，工業(yè)能夠擠占農(nóng)業(yè)用地。3、不同土地價格的類型及特征1）按土地權利分類分為土地所有權價格、使用權價格、租賃權價格、抵押 權價格和其他他項權

16、利價格。其中， 土地所有權價格 指土地所有權的轉移價格， 也能夠講是賣斷價格。在我國，土地所有權是國家或農(nóng)民集體依法對歸其 所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權利。 土地使用權價格是對土 地擁有一定期限的使用權、收益權所形成的一種價格。土地租賃權價格，在一定 時期內(nèi)取得土地租賃權所形成的價格。土地抵押權價格是指被抵押土地使用權的抵押擔 保價格。抵押權是指債務人或者第三人不轉移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權 的擔保，債務人未履行債務時，債權人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財產(chǎn)優(yōu)先 受償?shù)臋嗬?其他他項權利價格 是指取得土地地上權、地役權、空間利用權的價格等。這類土地價格的特征： 、該類土地價格是

17、以土地權屬為基礎進行劃分，在實體一定的情況下， 獲得何種土地權利決定了對土地的擁有程度，依照不同的土地權利類型也就形 成了為獵取該種土地權利而必須支付的代價，即形成不同權利的土地價格。 、該類土地價格的高低受到獲得的土地權能大小的制約。在我國，土地 權利能夠分解為四項權能，即占有權能、使用權能、收益權能和處分權能。土 地權利價格因獲得的土地權能的不同而千差萬不。例如地役權是為了滿足自己 土地利用的專門需要，而從他人土地上獲得的一種權利，為獵取該種權利所形 成的價格，就會受到地役權限實現(xiàn)大小的制約。2） 按土地價格形成方式分類分為交易價格、理論價格、評估價格等。土地 交易價格 指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。其 特點是必須通過市場交易雙方達成并實現(xiàn)的土地價格協(xié)議，是賣方實際接收的 買方支付的代價，沒有完成的協(xié)議價格或沒有真正成交的價格，均不是土地交 易價格。 土地理論價格 指在經(jīng)濟學理論假設具備完善的土地市場條件下取得的 土地價格。 土地評估價格 指由專業(yè)評估機構和人員，按照規(guī)定