東縱項目規(guī)劃設計理念策劃和土地價值分析(共21頁)

1、精選優(yōu)質文檔-傾情為你奉上東縱項目規(guī)劃設計理念和土地價值分析2 0 0 9 年 1 0 月一、項目概況 東縱項目臨東縱大道南面，東倚盈峰商業(yè)廣場之天和百貨，西靠地王廣場和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，南銜東城路由世博廣場之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，北對愉景東方威尼斯之天虹商場，處于東城和莞城的結合部；從商業(yè)地圖分析，該項目位置處于東城商圈和莞城商圈的交叉圓的中間，大型品牌百貨集中，包括以地王廣場和沃爾瑪組成的莞城外延商圈，如地王的彩怡百貨、商業(yè)步行街、東湖沃爾瑪超市、東方威尼斯和天虹商場；以世博廣場之海雅百貨至百佳超市組成的東城商業(yè)街圈，如百佳超市、雍華庭步行街、盈峰廣場的天和百貨、愉

2、景新時代商業(yè)步行街、世紀銀座的家樂福超市、君豪中心的華潤ole、海雅百貨、世博廣場，周邊1公里范圍內商業(yè)集中，商業(yè)經營面積超過40萬平方。從住宅地圖分析，該項目周邊處于新老城區(qū)結合部，新建住宅項目不多，新開發(fā)樓盤主要分布在東城區(qū)以東城路至東升路沿線的旗峰山為主的風景資源盤，或以東縱大道至莞樟大道的住宅盤為主，在莞城的樓盤因屬于老城區(qū)，開發(fā)數(shù)量有限，在市場影響力上處于錦上添花的格局。東縱大道周邊1公里商業(yè)項目調查區(qū)域名稱位置業(yè)態(tài)商鋪價格主力商家銷售時間東縱商圈地王廣場東縱大道百貨+步行街20000彩怡百貨2005/9月東方威尼斯東縱大道百貨+步行街20000天虹百貨2008/5月盈峰廣場東縱大道

3、百貨+臨街商街+酒店28000天和百貨及酒店2005/5月花樣年華東縱大道主題式商場待定東縱延伸商業(yè)2008/3月東城商圈香繽時代園東城中路商業(yè)步行街區(qū)27000東城商圈配套商業(yè)2007/7月世博廣場東城路“一站式”主題娛樂購物廣場21000天源電腦城/海雅/好又多2007/7月世紀銀座東城大道超市+步行街24000家樂福2007/7月一里洋場東城大道步行街32000配套商業(yè)2008/7月八達路香港街八達路娛樂休閑街區(qū)15000/30000蘇寧電器/真功夫/人人樂超市2008/8月莞城商圈西城樓西正路綜合立體商圈80000品牌商家集中地2009/10月莞城蓮園可園北路右側待定待定待定待定二、東

4、縱大道周邊1公里商業(yè)項目調查1、商圈市場模式分析1.1臨東縱商圈內，主題商業(yè)類型的商鋪處于商業(yè)重塑階段，受到商業(yè)規(guī)模和招商的前期影響，銷售壓力大，商鋪價格在2005年至今一直在18000元/-28000元/之間移動，其中價格最高為臨街商鋪，均價在28000元/左右。u 規(guī)劃設計判斷，該區(qū)商業(yè)規(guī)劃以分散街道為主，商業(yè)人流布局沒有形成回字型設計，無法對商鋪的人流動線形成口袋聚集效應，也是造成商鋪價格一直在20000元/之間移動的主要原因。（項目設計參考見地王商業(yè)街、東方威尼斯商業(yè)街布局）u 反之，商業(yè)布局集中的內街和外街，在主力店的吸引下，價格就可以上升到27000-30000元/。1.2臨東城商

5、圈經10年高檔住宅社區(qū)的帶動，商業(yè)重塑經過8年時間修正，在雍華庭商業(yè)步行街的帶動下，逐步走完了以主題商業(yè)街和品牌百貨、超市的共處可塑期，已經進入成熟期，其價格的敏感度與商業(yè)人流布局呈正比關系。u 分散型的主題商業(yè)街區(qū)，價格在21000元/；u 集中口袋型主題商業(yè)街區(qū)，價格上升到24000元/；u 主力店入口的街道型主題商業(yè)街區(qū)，價格上升到32000元/。新商業(yè)圈價值論點：a) 商業(yè)的集中式回型布局有利于形成街區(qū)價值，均價在24000-28000元/之間；b) 在主力店的入口處的臨街集中街區(qū)價值，均價在32000-35000元/之間。1.3莞城商圈受消費慣性驅動，商街價值一直高于新型的城市化過程

6、中成型的商圈，一般情況下自然商街價值不需重塑就可達到新商圈街區(qū)的價格優(yōu)勢，但高度集中的主題商業(yè)街區(qū)或者是立體化集中主題商街，其價格優(yōu)勢可以高于新商圈2-3倍。2、項目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析通過對三大商圈的業(yè)態(tài)布局來看，基本是品牌超市、百貨和多元化的商業(yè)街區(qū)的三分格局，其中又以百佳、沃爾瑪、家樂福、好又多、華潤、天和、天虹、海雅組成的主題商業(yè)核心，圍繞項目周邊2公里范圍內，傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模已經超過60萬平方米，市場呈現(xiàn)同質化趨勢，而對處于三大傳統(tǒng)商業(yè)結合部新開發(fā)的商業(yè)項目，就有出現(xiàn)傳統(tǒng)商業(yè)規(guī)模過剩的趨勢，目前商業(yè)創(chuàng)新已迫在眉急，零售商品商業(yè)空白需求實際已存在，主要有：2.1百貨奢侈品2.2食品奢侈品2.3

7、餐飲奢侈品2.4老年用品三、東縱大道周邊1公里住宅項目調查東縱大道周邊1公里住宅項目調查區(qū)域名稱位置面積(萬/）價格（元/）類型銷售時間東城中路至育興路花園1號文華路35500住宅2009/10學府1號塹頭育興路5.34800住宅2009/10君悅2046理工學院旁3.25500住宅2009/10臨莞城西城樓大街西正路7.76600洋房/公寓2009/9月田禾塞納河畔運河東三路85800住宅2009/10香港街二期金牛路185228住宅2009/3月萬科運河東1號運河東三路13.55563住宅2008/9月東城中路和東城大道宜景康源東城中路旁5.75900洋房2009/10東海陽光東城大道6.

8、47500住宅/公寓2009/10東田麗峰東城大道旁4.25800住宅2009/10御景臺東城中心A3區(qū)66100住宅2009/10臨南城世博領寓體育路3.37000住宅/公寓2009/10東館簪花路68500住宅/公寓2009/10月東方華府體育路段3714000住宅2009/10月1、區(qū)域價格分析u 東城中路至育興路位置，是莞城城區(qū)向花園街延伸的部分，土地開發(fā)資源有限，城市環(huán)境和配套與南城和東城存在距離，受開發(fā)環(huán)境限制，開發(fā)樓盤的建筑面積均以小盤為主，該區(qū)域的樓盤價格一般在4800-5500元/之間；作為東莞最早開發(fā)的區(qū)域，該區(qū)域二手樓價在3000-3500元/之間，大量的二手樓資源以及舊

9、城的逐漸衰落，新開發(fā)的樓盤在市場消費慣性的牽引下，只有以低于南城和東城樓盤價格才相對擁有市場優(yōu)勢；在樓價高挺的資本重新估價年代，目前的消費人群主要是沖著價格洼地來置業(yè)的，故該區(qū)域的樓盤價格對市場基本不能構成沖擊力。u 臨莞城位置，多年來受到新城開發(fā)政策的影響，老城區(qū)的開發(fā)一直處于停滯階段，從2004年開始，政府啟動老城改造政策，老城才逐漸恢復城市運作功能，萬科和田禾塞納河畔的項目引進，標志著莞城改造開始按照歐美新城市主義的模式重新規(guī)劃城市空間，其特點就是大規(guī)模的拆遷，拓寬城市道路，然后再大規(guī)模建設大型居住和商業(yè)項目，在大型社區(qū)和商業(yè)街重塑的過程中，莞城的部分商住城市開始信心恢復，以至于目前樓價

10、達到5200-6600元/之間，相對花園街一帶的地產價值，消費信心價格要高于500-1000元/。u 東城中路和東城大道位置，在2000年以后，東城作為城市最成熟的區(qū)域，商住價格一直是東莞市場的風向標，目前開發(fā)的小盤3-5萬的均價在5800-6100元/之間；而靠近區(qū)府廣場的樓盤，依托良好的城市環(huán)境和市政配套支持，均價均可達到6500-7500元/；通過對東城市場的觀察，該區(qū)域的樓盤的地段個性差異大，地段優(yōu)質的位置可以高出地段一般位置10003000元/的差價，可以肯定的說，將來豪宅樓盤的分水嶺仍以東城為主，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。u 臨南城市政府和黃旗

11、山區(qū)域，該區(qū)域是今年地王誕生之地，樓面地價達到3800元/，受地段高地價影響，區(qū)域內一般樓盤普遍均價在7500-8500元/之間，超景觀位置已經達到1.21.4萬元/之間，城區(qū)豪宅集中地之一，但其最高價只是反映地段個案情況，并不能全面代表東莞樓市整體走向。2、東縱項目的地理經濟位置住宅價格判斷東城中路至育興路位置均價：4800/5500元/莞城位置市場均價5200-5800元/臨南城市政府和黃旗山區(qū)域均價：14000元/東城中路和東城大道位置均價：5800/6100元/東縱項目住宅均價判斷5800元/u 價格判斷依據(jù)一：從住宅角度分析，東縱項目為區(qū)域大盤，按照大盤物業(yè)配套標準要好于小型樓盤，參

12、照莞城運河大盤價格為5800元/，所以，基準價格為5800元/；同時，育興路價格和南城價格不具備參考值，唯一與項目類似區(qū)域為東城中路和東城大道交匯處的住宅項目，所以在基本價格上調整為6000元/。u 價格判斷依據(jù)二：銀監(jiān)會2009年21日第四次經濟金融形勢分析通報會議上，劉明康強調，要嚴格執(zhí)行“二套房貸”政策不動搖，不折不扣地落實與借款人“面談”、“面簽”制度，并將開發(fā)商、項目公司和母公司的授信統(tǒng)一起來，實施并表監(jiān)。相對項目在2011年進入市場，政策和市場的不確定因素在增大，但經濟面正在逐漸回升，資本處于重新估價階段，在不考慮“二套房貸”政策因素下，該區(qū)域80-115面積的剛性需求處于空白，住

13、宅價格可以在5800元/之間調整。u 價格判斷依據(jù)三：城區(qū)公寓簽約均價-10.19/25為 5947元/、10.12/18為 6084元/；以上報價為市均價，價格實際已出現(xiàn)兩極分化，地段不同的一般住宅大盤有的達到7000元/，有的上升更快，達到7500元/，甚至更多；在供應量上升階段，市場出現(xiàn)量升價升的反斜率的走勢，與年初相比上漲1000元/，市場正在呈現(xiàn)新的樓市泡沫；但參照不斷上升的地價水平和均衡利潤的基礎上，其開發(fā)成本與地價成本也在上升，所以從住宅開發(fā)成本考慮，價格也應在6000元/之間。3、住宅市場產品規(guī)劃分析u 城區(qū)的樓盤規(guī)劃分為兩種，一種為靠近黃旗山的資源景觀型的豪宅大戶型，另一種為

14、中心區(qū)的普通中等面積戶型；從2007-2009年初，市場中豪宅大戶型占據(jù)大半壁江山，普通中等面積戶型供應不足；而小型戶型又成為投資群體的熱搶，市場嚴重失衡。（別墅產品不包含在內）u 城區(qū)以上兩種類型的規(guī)劃設計均按30-50歲的目標人群定位，對居住環(huán)境的解讀就是，養(yǎng)生和健康的住宅就是靠近景觀區(qū)域內，如山景或者水景的優(yōu)質資源；而一般普通住宅則以園林的造景來營造環(huán)境，如歐式、美式、澳洲等海市蜃樓的奇異來吸引消費者眼球；對于各個年齡層面的生活細節(jié)需求依然視而不見，設計觀念只停留在基本居住和保值的概念中。u 在當今投資盛行的樓市中，設計公司和開發(fā)商只追求市場銷售率，針對社區(qū)主要生活的兒童和中老年群體，缺

15、乏細節(jié)設計和研究，交樓后往往就是配套不足或者是設計嚴重缺陷，樓盤設計同質化趨同，實質上就是設計研究和實踐的退化。四、東縱項目的概念策劃 顯然處在一個樓價高漲和資本不斷重估的時代，擁有土地資源就意味著市場壟斷的一部分，同樣資產的泡沫也使人們傾向于不斷交易并樂于制造財富，一切為了財富，卻給我們制造了大量的同質化樓盤，而規(guī)劃設計創(chuàng)新尤其是市場創(chuàng)新卻在原地踏步；泡沫開始退幕的時候，市場的公正首先就是同質化的樓盤面臨銷售壓力；所以，一切為了未雨綢繆，回到市場需求的原點，我們在為怎樣的群體提供真實的市場需求，或者是市場需求需要怎樣的產品。1、關于居住思考一：什么是健康住宅i. 可以養(yǎng)生，有自然景觀的山水社

16、區(qū)ii. 建材材料綠色環(huán)保iii. 物業(yè)設計智能化高卻比較節(jié)約能源iv. 有基本的醫(yī)療設施和設備以及精干的醫(yī)護人員v. 食品基本天然，最好是有機食品vi. 可以養(yǎng)老并可以和家人同居或者一起做鄰居vii. 年輕人、小孩、老人共享社區(qū)物業(yè)，有天倫之趣viii. 社區(qū)設施對小孩、老人非常關照ix. 做兒女的可以盡孝道是大愛之美思考二：怎樣建設健康住宅i. 郊區(qū)固然好，因為人為的參與程度少，但生活不便，尤其是家里有小孩和老人，城市是資源最集中的地方，自然還是在城市選址比較方便。ii. 健康是養(yǎng)生，空氣清新固然重要，但社區(qū)增加了養(yǎng)生的設施和醫(yī)療條件也是養(yǎng)生之道。iii. 社區(qū)設施和住宅設計主要針對小孩和

17、老年人的要求設計，可以方便的使用和步行也是養(yǎng)生的條件。iv. 超市購物的環(huán)境和商品品種80%都是為小孩和中老年人提供的，居住的健康就是擁有更多保健的消費。2、關于商業(yè)判斷一：面對東縱和東城商圈的同質化i. 面對40萬的超市和百貨的商業(yè)規(guī)模，再引進商業(yè)無疑會增加項目的難度。ii. 品牌超市家樂福、沃爾瑪、百佳都在他們經營的2公里范圍內，顯然為了競爭優(yōu)勢的考慮，這些商家是不可能進駐的。iii. 百貨業(yè)大鱷天虹、華潤、天和、彩怡、海雅在2公里內圍了兩圈，在競爭的態(tài)勢下，其他商家也會知難而退的。iv. 主題商業(yè)步行街從南北東西方向四面合圍，而要經營好則需要3年時間，在3年時間內完全與成熟業(yè)態(tài)競爭，不在

18、同一起跑線上比拼難度不言而喻。差異二：尋找商業(yè)真空，創(chuàng)建新型商業(yè)主題i. 目前已進入養(yǎng)生健康概念的時代，有關有機食品、環(huán)保產品的超市卻鳳毛麟角，在東莞也只有少量的小型商鋪經營此類時尚新穎商業(yè)，而且產品不全，而在香港、上海已超過十家以上了。ii. 在東莞關于兒童的產品及超市、百貨已經成熟，而針對中老年群體的保健品、手機、護理用品、服裝還是一遍空白。iii. 東莞餐飲成熟，但針對有機餐廳的經營，又和廣東美食傳統(tǒng)背道而馳，實質上有機餐飲和廣東飲食文化又非常相似，顧在廣東飲食文化的基礎上，再獨創(chuàng)一個廣東有機食品的餐飲文化就有著必然性了。3、從市場角度出發(fā)1、關于從傳統(tǒng)超市、百貨突圍的新商業(yè)u 在香港的

19、置地廣場，一間標榜自己為全港最大，占地2300 平方米的有機超市THREE SIXTY開幕了。里面主打有機食品，全球搜羅歐美有機品牌，其中不乏來自家族世代經營，產量少但貫注著無限心血的傳統(tǒng)農莊產品。此外，還聯(lián)合了中環(huán)主要的有機餐廳，包括Kosmo、Life café、Mix等，每天提供新鮮可口的有機食品，成為中環(huán)最大的有機餐廳；除了食品外，還進一步把有機概念推廣至美容護理和家居產品。如名字一樣，這里提供360度全方位的有機生活體驗。u THREE SIXTY有機超市屬于香港牛奶公司，該集團擁有惠康超市及新推出的有機超市。THREE SIXTY意譯就是360行的360種體驗。u 在上海

20、，已經出現(xiàn)多家有機小型超市，不過，在國內已經具備逐漸開店的苗頭。u 在臺灣，這種有機超市基本處于小型化，不過，大部分這類超市都有自己的有機農場。u 在廣東，此類有機超市處于0.1%的市場試業(yè)點，只有部分小店開在廣州、深圳社區(qū)內，相對廣東養(yǎng)生的生活習慣，類似此種高檔次的有機超市，應該大有市場潛力。2、關于養(yǎng)生和對老年群體的照顧，中老年產業(yè)和商業(yè)化投入不足u 中國的人口老齡化程度越來越明顯，60歲以上的老人占總人口的11%，即將進入老齡化社會，預計到2020年，全國老年人將達到2.43億，占總人口的17%，目前中國老年人用品市場的需求量為4000億元(每年僅老年人的服飾穿著消費潛力至少也有1000

21、億元)，到2010年將達到10萬億元，而現(xiàn)階段全國為老年人提供的產品不足10%，離市場需求差距很大。u 中老年人百貨公司：老年食品(煙酒類、休閑食品、保健食品、綠色食品、沖調飲料類、糧油米面類、加工食品)老年日用品（針紡制品、鞋帽類、床上用品、清潔用品、個人護理、紙品類、老年家電、用品綜合、文玩）老年特需用品（視覺輔助、聽覺輔助、活動輔助、浴室安全、起居輔助、讀寫輔助、閑暇輔助）老年保?。ㄗ灾O(jiān)測、推拿按摩、治療類、能量類、納米類）老年醫(yī)藥（常用OTC、中藥滋補品、中成藥、外用藥、進口類、中草藥材、西藥、中藥飲片）進口老年商品（健康食品、老年用品）東莞首個有機健康、養(yǎng)生商業(yè)中心首個有機健康超市

22、首個有機健康美食餐廳首個有機概念美容護理中心首個有機概念家居坊首個銀發(fā)百貨購物廣場總結：從新商業(yè)角度分析，養(yǎng)生、有機食品、保健用品是可持續(xù)的商業(yè)運營模式，該模式一切圍繞健康、養(yǎng)生的角度來考慮，既是傳統(tǒng)商業(yè)的補充，也是從傳統(tǒng)商業(yè)延伸出來的新型商業(yè)；相對東縱項目周邊龐大的商業(yè)規(guī)模而言，在該區(qū)域提供此類高端商業(yè)模式，既是補充了商業(yè)的空白空間，也為市場帶來了可持續(xù)的新型商業(yè)模式。u 東縱項目的商業(yè)定位：2、關于健康住宅的概念我國已進入"四、二、一"倒金字塔型家庭模式的趨勢，即四個老人、二個成年夫妻，一個小孩的居住空間內，而在我國當前和今后相當長時間內仍以家庭養(yǎng)老為主的狀況下，一般的

23、住宅和普通住宅區(qū)規(guī)劃和住宅設計對年老者的問題尚欠周全的考慮，在許多方面存在著有違于老年人生活需要的問題。正是由于城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范和住宅設計規(guī)范中沒有列入針對老年人的相關規(guī)定，因而目前需要對城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范和住宅設計規(guī)范進行修正、補充和完善，增加有關針對老年人問題的規(guī)劃與設計條款，以便適應已經到來的老齡化社會。所以，周邊不管是豪宅還是普通住宅，對老年人住宅設計基本都沒有涉及，作為新型的健康養(yǎng)生住宅，應考慮以下幾點：u 人的一生要經歷嬰兒-成年-老年的發(fā)展階段，所以健康住宅應是可持續(xù)的人類住區(qū)，其規(guī)劃是動態(tài)的設計過程，以"居家養(yǎng)老"為主體，規(guī)劃中要增加對未來需求的預

24、測和考慮這一要素。u 服務設施和服務內容需要擴充，一方面要滿足居住區(qū)老年人的生活服務設施配置，另一方面從增加老年服務中心，門診部配套。u 小區(qū)設計要作如下更改a) 住宅入口處面積適當增大，地面平坦，便于輪椅通過，并在老人經過處預留安裝扶手的埋件。b) 門口寬度增加，輪椅可以通行。c) 室內地面平坦，沒有高差，特別是沒有一個踏步的高差，不設門檻等障礙物。d) 廚房和衛(wèi)生間的面積適當加大，便于坐凳或坐輪椅使用。e) 老人銳意大小便失禁，廁所要靠近臥室，并設長命燈，f) 老人身高會縮短，有時可達6-7厘米，開關、門鈴和門窗把手等設施的位置也適當降低。g) 地面和浴池底部都要防滑，浴池、廁所、樓梯和走

25、廊兩側都設扶手，浴池設有音響傳感器，改變方向和高矮的地方用顯顏色彩。h) 老人視覺功能下降，房間照度提高2倍以上，i) 老人不適應眩光，要加以抑制。j) 老人聽力降低，要提高報警聲響。k) 廁所采用推拉門，不用平開門。l) 洗滌臺、灶臺、洗面臺等下面凹進，老人可坐下把腿伸進去操作。m) 煤氣等各種開關上的字要加大，以利老人辨識。n) 樓梯道加寬，以便安裝升降椅。u 戶型設計采用兩代居的套型布局居家養(yǎng)老的老年人的家庭中，單身老人與親屬同住戶占54.2%，一對老夫婦與親屬同住占16.7%，單身老人獨資居住占13.2%，一對老夫婦居住的家庭戶占15.6%。u 兩代居的設計要素a) 完全同居型：基本象

26、多室戶內設置帶有獨用衛(wèi)生間的老人居室，合用擴大廚房和起居室，實質上是一般多是大戶型的改進。b) 半同居戶型：主體戶和同居戶同設一個總戶門，兩戶共享一個起居空間，合用廚房，分設衛(wèi)生間。大家庭生活通過共同的起居空間和協(xié)調的經濟生活來實現(xiàn)。各戶居室空間相對獨立，分戶內聯(lián)系不必通過公共生活空間，因而各自生活獨立性大，可避免生活作息時間上的相互干擾，室內空間利用方式也便于各戶自主安排。c) 半鄰居戶型：主體戶和同居戶同設一個總戶門，兩戶仍共享一個起居室，其余空間各自配套，因此經濟生活也基本獨立，只是在節(jié)假日可共聚會餐，這樣兩代夫婦均可自由安排生活，減少了經濟生活的矛盾。兩戶室內空間組成規(guī)模和形式也可各自

27、選擇確定。與半同居形式相比，兩戶獨立性都相應增強，具有東方傳統(tǒng)家庭生活的特點，關起戶門是一家，打開戶門稱兩家。如起居室也分設，那么可設一個共同使用的門廳，兩戶各設分戶門已門廳空間相互聯(lián)系。d) 完全鄰居型：兩戶各設有獨立門戶，各戶內居室、廚房和衛(wèi)生間等空間各自配套使用，兩戶間僅以起居空間鄰接相通或分隔融通，這種形式實際上是兩套不同戶型的住宅單元相鄰接，比同戶門的半鄰居型住戶各自具有更大的獨立性。結論：在西方想方設法尋找辦法幫助老年人離開養(yǎng)老院時，而中國家卻越來越多地求助于養(yǎng)老院。正是基于上述市場需求，而市場又長期面臨需求真空，所以，東縱項目的新規(guī)劃設計理念的推出，將會擁有巨大的市場需求量。u

28、住宅區(qū)定位：東莞首個健康養(yǎng)生城首個兩代居親情社區(qū)五、概念規(guī)劃定位1. 概念定位親親健康城2. 規(guī)劃定位u 臨東縱大道規(guī)劃有機健康商業(yè)廣場u 內側規(guī)劃健康居住小區(qū)親親有機健康商業(yè)廣場3. 商業(yè)規(guī)劃u 一層為健康用品、護理用品、養(yǎng)生用品室內步行街u 二層50%面積為有機健康超市，另50%面積為中老年用品百貨步行街u 三層50%面積為有機美食餐廳，另50%面積為有機洋酒、茶葉、咖啡步行街u 三層并設置一座有機概念家居坊和有機概念美容護理中心4. 商業(yè)路徑設計u 平面集中式回廊設計，一樓側門設超市主入口，人流通過無障礙步行電梯至二樓超市以及三樓有機餐廳。u 立體人流商業(yè)路徑設計，為方便三樓餐廳的人流，

29、也為方便有車族，三樓屋面規(guī)劃天面停車場u 商業(yè)人流一切體現(xiàn)集中、立體的路徑原則，其要點就是讓進入消費的人群可以立體體驗方式逛完整個商業(yè)街區(qū)，從而帶動一、二、三樓室內步行街商鋪的購物范圍。5. 住宅區(qū)規(guī)劃u 按健康生活住宅小區(qū)設計，設計要點要專門以中老年住宅的要求為準。u 小區(qū)要設置醫(yī)療門診部，花園做到人車分流，住宅區(qū)的環(huán)境必須有適合老年人健身、娛樂、休閑、交往的戶外活動場所和適于他們散步消遣之空間。u 地面整體采用無障礙設計，地面平坦，無高差，通道不設門檻；走廊的照明度，部分區(qū)域設置長明燈；由于老人的聽力降低，要提高報警聲響；還要加大了各種提示標志的字體，以利老人辨識。u 戶型設計均要在每個套

30、型內增加一套老年套房，每個單元要設計一套不低于50的中老年夫妻單獨套房。其他設計要求見規(guī)劃圖（附件：規(guī)劃平面圖）六、項目市場價值分析1、經濟技術指標主要經濟指標項目單位數(shù)量規(guī)劃用地面積97600地上總建筑面積其中商業(yè)建筑面積42000住宅建筑面積地下車庫建筑面積63410機動車總泊位個2080其中地下總泊位個1580地上（屋頂）總泊位個500住宅占地面積10000容積率3.0建筑密度%25總戶數(shù)戶2000最大高度m99.0綠化覆蓋率%452、建筑進度計劃安排 項目工程開發(fā)分為二期建設施工，一期為商場，40%地下室，40%住宅小區(qū)；其中一期建筑施工面積為商場4.2萬，地下室2.6萬，住宅小區(qū)為1

31、0萬，共計建筑施工面積為16.8萬；二期為60%住宅小區(qū)，其中二期建筑施工面積為地下室3.7多萬，住宅小區(qū)為15多萬，共計建筑施工面積為19萬。工程計劃于2010年3月初第一期先后開工，預計工程竣工時間為2011年6月；其中商場竣工時間為2010年10月，住宅小區(qū)為20011年6月；第二期開工時間為2011年7月，預計竣工時間為2012年9月，建設發(fā)展期為2.5年。工期類型 時間部位 20103月4月5月6月7月8月9/10月11/12月20111/6月7月9月10月11/12月20121/9月一期工程商場基礎工程土建及綜合工程住宅地下室土建及綜合工程二期工程住宅地下室土建及綜合工程備注：在未

32、來2.5年的建設期內，開發(fā)費用的投入情況如下：第一個內的0.75年需投入24的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入42的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年內的0.75年投入余下的34的建筑費及相應的專業(yè)費用。3、銷售進度安排期類型2010年6/7月8/10月11/12月2011年1/67/12月2012年1/9月10/12月2013年1/11月一期商場招商銷售住宅銷售銷售二期住宅銷售銷售4、項目開發(fā)周期 項目預計從2009年11月進行規(guī)劃設計階段，2010年1月前完成土地辦理手續(xù)，在2010年3月前完成項目報建及建設工作，并于2013年11月前完成項目銷售，開發(fā)周期時間為4年。5、銷售價格安排 根

33、據(jù)區(qū)域相同性判斷，住宅參考與東城大道至東城區(qū)域的物業(yè)環(huán)境相似，商業(yè)參考與東城大道和東縱大道環(huán)境相似，住宅價格年增長率變化率高，小區(qū)成熟程度高對價格增長的變化率較高；商業(yè)價格變化率受商業(yè)布局影響，其他影響相對干擾少，故不考慮；考慮項目有4年開發(fā)經營期，受政府政策和規(guī)劃影響大，售價不能完全依照當前價格作為參照物，所以目前應按照物業(yè)的幾種變化指數(shù)作綜合依據(jù)，來完善本項目未來的物業(yè)市場價格。5.1物業(yè)vs商業(yè)市場價格綜合指標區(qū)域商業(yè)規(guī)劃影響價格（元/）基準價（元/）變化率（%）年變化率（%）東縱項目1年后基準價（元/）規(guī)劃按集中商業(yè)布局（元/）主力店入口街道型商業(yè)（元/）東城商圈世博廣場分散型商業(yè)街2

34、1000200004.76%4.76%20952 24444 26939 世紀銀座集中型商業(yè)街2400016.67%世紀銀座主力店入口街道型商業(yè)街3200037.50%東縱商圈地王廣場分散型商業(yè)街200000.00%東方威尼斯分散型商業(yè)街200000.00%盈峰廣場主力店入口街道型商業(yè)街2800028.57%5.2、物業(yè)vs住宅市場價格綜合指標區(qū)域商業(yè)規(guī)劃影響價格（元/）時間年增長率（%）配套變化率（%）規(guī)劃設計創(chuàng)新（%）09年基準價（元/）預測價格（元/）東城商圈東田麗峰一般配套580009年5.00%4.92%3.00%5800 6600御景臺成熟配套610009年世紀銀座一般配套5300

35、07年香繽時代園成熟配套580008年5.3東縱項目商業(yè)/住宅價格組成價格樓層位置價格（元/）均價（元/）下?。?）實際均價（元/）一樓臨街27000253000%25300 一樓內街2450011%二樓內街1771030%17800 三樓內街1062640%10800 住宅630063006、結論：u 預測東縱項目商鋪在2010年均價一層25300元/、二層17800元/、三層10800元/。u 預測東縱項目高層住宅在2010年市場均價：6300元/。7、戶型組合主力戶型設計創(chuàng)新組合面積比率1房1廳獨立套房中老年套房5015%2房2廳兩套獨立套房一套中老年套房9040%3房2廳兩套獨立套房一

36、套中老年套房11525%4房2廳兩套獨立套房一套中老年套房13510%4房2廳兩套獨立套房一套中老年套房15510%七、土地價值估算按照土地評估的一般方法，選用剩余法對地塊的價值進行測算，估算該項目地塊的市場價值。1、剩余法測算的股價原理和公式剩余法是通過在地塊上開發(fā)的房地產可實現(xiàn)的合理價值扣除其合理的建造成本、管理費、不可預見費、銷售費用、財務費用、稅費及開發(fā)利潤而得出的土地使用權的價格，其公式如下：地價= 房地產總售價-總建造成本（包括建筑安裝費、專業(yè)費）- 管理費- 不可預見費- 財務費- 銷售費用- 稅費- 利潤2、剩余法測算過程1) 房地產總售價：按照對項目未來售價的預期，其中商鋪一

37、層銷售價格為25300元/，二層售價格為17800元/，三層銷售價格為10800元/；住宅均為中高層和高層，銷售價格為6600元/；我們以上述價格測算項目可實現(xiàn)的總售價，合計為：2,234,440,000元。u 靜態(tài)樓價序號類型樓層面積（）數(shù)量（個）單價（元/）總價1商業(yè)114,000 25,300 354,200,000 227,000 17,800 124,600,000 337,000 10,800 75,600,000 4住宅4250,800 6,3001,580,040,000 5車庫553,410 1,000 100,000 100,000,000 總計2,234,440,000

38、備注：估計建造完成后，其中的商業(yè)樓即可全部售出；住宅樓的45在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余25一年后才能售出。車庫20%在工程建造完成后即可售出，30半年后才能售出，其余50一年后才能售出。u 動態(tài)樓價（貼現(xiàn)率為10%）=554,400,000/(1+10%)2.5+1,580,040,000/(1+10%)2.5*45%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+25%/(1+10%)1 + 100,000,000/(1+10%)2.5*20%/(1+10%)0+30%/(1+10%)0.5+50%/(1+15%)11,658,646,397 元2) 建造成本包括項

39、目的前期費用、設計、勘察、工程建安成本等各項費用，根據(jù)項目規(guī)劃設計的定位情況，經測算,地下室成本單位為2515元/，商場單位成本為1528元/，高層住宅單位成本為2483元/，總建造成本為858,731,109元。序號工程項目工程建造成本（元/)地下室（含樁基）商 場高層住宅1開發(fā)配套費44 44 44 2設計勘察24 24 24 3基礎工程66 66 66 4前期場地費6 6 6 5主建成本1,935 900 1,800 6消防設計報建及施工60 60 60 7智能化安裝25 25 35 8給排水安裝85 85 90 9通訊10 15 15 10配電（強、弱電）70 70 70 11高壓配電

40、30 30 30 12電（扶）梯0 43 83 13室外配套110 110 110 14其他費用50 50 50 15合計2,515 1,528 2,483 u 動態(tài)建造成本和專業(yè)費（貼現(xiàn)率為10%）在未來2.5年的建設期內，開發(fā)費用的投入情況如下：第一個內的0.75年需投入24的建筑費及相應的專業(yè)費用；第二年需投入42的建筑費及相應的專業(yè)費用；第三年內的0.75年投入余下的34的建筑費及相應的專業(yè)費用。各年建筑費的投入實際上是覆蓋全年的，但為貼現(xiàn)計算的方便起見，我們假設各年建筑費的投入是集中在各年的年中，這樣，就有上述總建筑費計算公式中的貼現(xiàn)年數(shù)分數(shù)是0.5、l.5、2.5的情況?？偨ㄖM

41、858,731,109×24/(1+10%)0.5 十858,731,109×42/(1+10%)1.5十858,731,109×34/(1+10%)2.5777,442,380元3) 靜態(tài)地價估算a、管理費：取建造成本的3%，合計25,761,933.27 b、不可預見費：取建造成本的5%,合計：42,936,555.45 c、財務費用：主要是利息及融資費用，項目開發(fā)建設期按2.5年計，項目經營期4年計，利率取銀行五年期以上貸款5.76%，地價按初期一次性投入，建安按開發(fā)建設期內均勻投入計算利息、并按利息的10%考慮融資費用。利息1建安按開發(fā)建設期利息：67,2

42、48,956.07 利息的10%考慮融資費用6,724,895.61 利息2地價一次性投入利息地價*0.總利息構成地價*0.+73,973,851.68d、銷售費用67,033,200.00 e、稅費148,590,260.00 f、開發(fā)商利潤為30%(總地價+總建筑費+總專業(yè)費用) *0.3(總建筑費+專業(yè)費用)*0.3278,228,879.32 利潤=總地價*0.3+278,228,879.32g、總地價地價= 房地產總售價-總建造成本（包括建筑安裝費、專業(yè)費、管理費、不可預見費）- 財務費（總利息）- 銷售費用- 稅費- 利潤剩余法求地價=2,234,440,000-927,429,597.72 - (地價*0.+73,973,851.68) - 67,033,200- 148,590,260- (總地價*0.3+278,228,879.32) 地價=1,017,413,091 - 278,228,879.32/(1+0.+0.3）總地價=838,035,802.30 單位地價=8,586.43 樓面地