城市住宅市場(chǎng)需求分析及以廣州為樣本的實(shí)證

1、廣西大學(xué)碩士學(xué)位論文城市住宅市場(chǎng)需求分析及以廣州為樣本的實(shí)證姓名:李佳齊申請(qǐng)學(xué)位級(jí)別:碩士專(zhuān)業(yè):產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)指導(dǎo)教師:唐擁軍20080601 城市住宅市場(chǎng)需求分析及以廣州為樣本的實(shí)證作者:李佳齊學(xué)位授予單位:廣西大學(xué)相似文獻(xiàn)(8條1.學(xué)位論文石群城市住宅價(jià)格形成機(jī)制及管理研究2007本文以馬克思主義地租理論基本理論為依據(jù),并借助西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀(guān)點(diǎn),分析了商品住宅價(jià)格的構(gòu)成要素以及住宅價(jià)格形成的影響因素。通過(guò)全國(guó)范圍以及國(guó)內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù),對(duì)我國(guó)商城市品住宅價(jià)格的變動(dòng)因素進(jìn)行了實(shí)證分析。就目前存在的房?jī)r(jià)構(gòu)成不合理、房?jī)r(jià)偏高等問(wèn)題進(jìn)行剖析,認(rèn)為主要在于成本推動(dòng)、需求拉動(dòng)等原因,并分析了我國(guó)目

2、前的住宅價(jià)格管理模式存在的問(wèn)題。最后,在借鑒西方國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家及地區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上,提出建立完善的住宅價(jià)格管理機(jī)制,探索政府可采取的宏觀(guān)調(diào)控措施,并針對(duì)不同主體提出建議。 通過(guò)分析,期望能夠?qū)ψ≌康禺a(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控提供借鑒,有利于降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),促進(jìn)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展;同時(shí)在對(duì)住房?jī)r(jià)格的具體分析與應(yīng)用中,也檢驗(yàn)和豐富了關(guān)于“住房?jī)r(jià)格形成”的相關(guān)理論,因此具有一定的理論和實(shí)際意義。2.學(xué)位論文崔武文城市住宅市場(chǎng)比較法調(diào)整因子量化問(wèn)題研究2009城市住宅價(jià)格是一個(gè)敏感的社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。無(wú)論對(duì)政府還是對(duì)城市居民而言,城市住宅都是重要的財(cái)富。準(zhǔn)確評(píng)估城市住宅的價(jià)格,對(duì)于以住宅價(jià)格為基礎(chǔ)的

3、稅收、抵押貸款中維護(hù)借款人的正當(dāng)權(quán)益、履行房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)為金融信貸機(jī)構(gòu)控制風(fēng)險(xiǎn)的社會(huì)職責(zé)等方面均有重要意義。隨著中國(guó)住宅市場(chǎng)化進(jìn)程的不斷深入,與城市住宅有關(guān)的交易活動(dòng)日益增多。因此,如何發(fā)展房地產(chǎn)價(jià)格理論與估價(jià)理論,建立科學(xué)、高效的城市房地產(chǎn)估價(jià)方法,特別是針對(duì)城市住宅的市場(chǎng)比較估價(jià)法,是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨的重要課題。中國(guó)國(guó)家住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、天津市房地產(chǎn)管理部門(mén)、天津市房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)等都在多種場(chǎng)合發(fā)出呼吁并鼓勵(lì)對(duì)這一難題進(jìn)行重點(diǎn)公關(guān)。論文就是在這種背景下選題、開(kāi)題并開(kāi)展研究的。 目前困擾市場(chǎng)比較法在城市住宅估價(jià)中準(zhǔn)確應(yīng)用的主要有三大難題,即可比實(shí)例的選取

4、問(wèn)題、住宅自然屬性情況的價(jià)格修正問(wèn)題、綜合比準(zhǔn)價(jià)格的求取問(wèn)題。三個(gè)問(wèn)題相互關(guān)聯(lián)又共同影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性,其中又以第二個(gè)問(wèn)題為重點(diǎn)與難點(diǎn)。論文以上述三大難題為研究?jī)?nèi)容,以構(gòu)建適合中國(guó)城市住宅的市場(chǎng)比較法調(diào)整因子量化模型解決以上問(wèn)題為研究目標(biāo)。力求為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)提供具有較高可信度與較高操作性的市場(chǎng)定價(jià)新思路,力求為我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)提供一套旨在提高房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法精度,降低作業(yè)成本,提高估價(jià)效率的城市住宅估價(jià)新模型,論文研究目標(biāo)明確、有的放矢。論文采用規(guī)范分析與實(shí)證研究相結(jié)合,定性分析與定量分析相結(jié)合的研究方法。規(guī)范分析為問(wèn)題的提出、問(wèn)題的解決(主要是模型的構(gòu)建、問(wèn)題答案(研究結(jié)論的分析提供理

5、論基礎(chǔ);實(shí)證分析方法是通過(guò)翔實(shí)的數(shù)據(jù)資料對(duì)模型進(jìn)行估計(jì)與檢驗(yàn),有助于從現(xiàn)象中把握事物運(yùn)動(dòng)發(fā)展的規(guī)律,并形成有關(guān)經(jīng)濟(jì)新理論。定性分析主要是從事物的本質(zhì)屬性來(lái)認(rèn)識(shí)和把握城市住宅的價(jià)格;定量分析則是從城市住宅自然屬性量化指標(biāo)上認(rèn)識(shí)和把握城市住宅的價(jià)格,使人們能更準(zhǔn)確的認(rèn)識(shí)城市住宅的本質(zhì)。論文研究中,先采用定性分析,對(duì)城市住宅自然屬性與價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行分析研究,以便為城市住宅自然屬性?xún)r(jià)格的定量分析提供方向性指導(dǎo);然后進(jìn)行定量分析,以期確定城市住宅自然屬性?xún)r(jià)格研究成果;最后在嚴(yán)格定量研究的基礎(chǔ)上,采用定性分析方法分析定量研究的成果。 論文的主要研究?jī)?nèi)容和研究成果包括以下內(nèi)容:(1構(gòu)建了城市住宅自然屬性?xún)r(jià)格

6、模型并進(jìn)行了實(shí)證研究。(2構(gòu)建了城市住宅市場(chǎng)比較法估價(jià)模型并進(jìn)行了實(shí)證研究。(3通過(guò)對(duì)天津市中心城區(qū)住宅的實(shí)證研究得出了天津市中心城區(qū)住宅的自然屬性?xún)r(jià)格。(4通過(guò)對(duì)天津市中心城區(qū)住宅細(xì)分市場(chǎng)的研究,得出關(guān)于行政區(qū)劃的天津市中心城區(qū)住宅細(xì)分市場(chǎng)存在的結(jié)論。 最后,論文提出對(duì)該問(wèn)題進(jìn)一步研究的展望及在今后研究中應(yīng)該注意的問(wèn)題,以及為了使論文研究成果推廣使用,更好的為城市住宅估價(jià)業(yè)務(wù)服務(wù),城市房地產(chǎn)管理部門(mén)及行業(yè)學(xué)會(huì)應(yīng)該做的準(zhǔn)備工作。本文從分析全人類(lèi)自然資源緊缺與社會(huì)發(fā)展的矛盾出發(fā),從介紹中國(guó)科學(xué)發(fā)展觀(guān)和綠色GDP的可持續(xù)發(fā)展國(guó)家戰(zhàn)略出發(fā),全面闡述了近年來(lái)在房地產(chǎn)行業(yè)中興起的一種新的可持續(xù)開(kāi)發(fā)理念-

7、綠色地產(chǎn)理念,并介紹了該理念在深圳泰格公寓的實(shí)踐情況.4.學(xué)位論文趙暢上海市城市住宅金融政策研究2007本文針對(duì)上海市住宅金融政策,主要采用了定性分析和定量分析相結(jié)合的方法展開(kāi)研究。全文的邏輯思路為"為什么-是什么-怎么樣"。本文將規(guī)范研究與實(shí)證研究相結(jié)合,以規(guī)范研究為主,并輔以一定的實(shí)證研究,并主要采用了定性分析和定量分析相結(jié)合的研究方法。全文前半部分主要針對(duì)住宅金融及政策進(jìn)行了定性分析,說(shuō)明了其特點(diǎn)、性質(zhì)以及作用。在此基礎(chǔ)上,采用了對(duì)比分析的方法,將上海市與國(guó)外城市的住宅金融及其政策進(jìn)行比較,來(lái)更進(jìn)一步分析上海市的住宅金融;此外,為了深入說(shuō)明住宅金融政策的作用效果,本文

8、還使用了數(shù)據(jù)分析、模型分析等計(jì)量方法。在全文的重點(diǎn)部分采用了有序模型、博弈以及事件分析法,并借助EVIEWS軟件,對(duì)上海市住宅金融政策的作用效果進(jìn)行了分析。 經(jīng)過(guò)對(duì)上海市住宅金融政策的分析,得出如下結(jié)論。 第一,目前上海市參與住宅金融的機(jī)構(gòu)主要是商業(yè)銀行和住房公積金中心。住房?jī)?chǔ)蓄銀行和住房合作社數(shù)量少,而且是地方性的,作用十分有限。融資工具仍然缺乏,個(gè)人住房抵押貸款占全部貸款總額的比例不足; 第二,上海市的住宅會(huì)融是建立在融資機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制和利益協(xié)調(diào)機(jī)制作用基礎(chǔ)之上,因此,相應(yīng)的政策調(diào)控也需要借助這些機(jī)制束起作用。政府必須發(fā)揮主導(dǎo)性的作用建立高效運(yùn)作的融資機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制和利益協(xié)調(diào)機(jī)制與

9、健全完善的政府支持體系培育和優(yōu)化住宅金融發(fā)展的宏觀(guān)環(huán)境,為住宅金融的健康持續(xù)和穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件; 第三,從發(fā)達(dá)國(guó)家住宅金融發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)看,上海市目前的做法是借鑒新加坡的公積金模式來(lái)保證住宅金融的巨大的資金需求。在融資方式上,儲(chǔ)蓄融資比資本市場(chǎng)融資更適合上海市的實(shí)際情況。在政策的干預(yù)上,上海市應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家城市的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn),在發(fā)展住宅金融的過(guò)程中,應(yīng)主要著力解決住房抵押貸款的擔(dān)保、住房抵押貸款的期限和利息補(bǔ)貼、以及為住宅金融的參與者提供減免稅優(yōu)惠等問(wèn)題 第四,通過(guò)對(duì)上海市住宅金融政策的期望分析可以看出,當(dāng)前上海市住宅金融政策中最具效力的仍為住房公積金和住房抵押貸款兩項(xiàng);在上海市住宅金融政策的監(jiān)管

10、功能方面,增大對(duì)進(jìn)行對(duì)抗金融政策的銀行的懲罰力度,在長(zhǎng)期內(nèi)并不能抑制銀行對(duì)抗,只有增大對(duì)監(jiān)管部門(mén)失職的懲罰力度,才有可能在長(zhǎng)期內(nèi)抑制銀行對(duì)抗會(huì)融政策的問(wèn)題,政府制定的金融政策才能夠發(fā)揮更大的功效;另外,以政府為主導(dǎo)的金融調(diào)控政策的頒布對(duì)上海市房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)產(chǎn)生了明顯的經(jīng)濟(jì)效應(yīng),一方面減少了房地產(chǎn)上市公司的股東財(cái)富,進(jìn)而減少公司價(jià)值,另一方面增加了投資者投資房地產(chǎn)公司股票的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),因而對(duì)開(kāi)發(fā)商客體具有一定的激勵(lì)作用。因此,有針對(duì)性地完善和發(fā)展各項(xiàng)效用顯著的住宅金融政策、改變上海市住宅金融政策的制度安排和市場(chǎng)上各主體間的制約關(guān)系、通過(guò)住宅金融政策的宏觀(guān)調(diào)控刺激開(kāi)發(fā)商客體不斷進(jìn)行金融創(chuàng)新,才是增強(qiáng)

11、上海市住宅金融政策調(diào)控功效的根本途徑。5.學(xué)位論文瞿建東鴻翔實(shí)業(yè)有限公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃2005房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)隨著我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的快速發(fā)展迅速成長(zhǎng),帶動(dòng)建筑業(yè)和建材工業(yè)的迅速發(fā)展和膨脹,已成為我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。鴻翔實(shí)業(yè)公司作為房地產(chǎn)企業(yè)的后進(jìn)者,在房地產(chǎn)業(yè)受?chē)?guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控和亞洲金融危機(jī)影響處于低迷狀態(tài)是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)和高漲時(shí),抓住有利時(shí)機(jī),使公司的實(shí)力得到迅速壯大。但鴻翔實(shí)業(yè)從其他行業(yè)轉(zhuǎn)型進(jìn)入上海房地產(chǎn)業(yè),主要采用投資、合作等經(jīng)營(yíng)方式,借用其他企業(yè)的資質(zhì)進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā),在房地產(chǎn)行業(yè)迅速膨脹并受到國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控,提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)門(mén)檻和土地取得方式的情況下,由于

12、缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃和優(yōu)秀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)人才,鴻翔實(shí)業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式、企業(yè)管理手段面臨著前所未有的考驗(yàn)。為此,鴻翔實(shí)業(yè)急需要制定企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃,同時(shí)在內(nèi)部關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上作出戰(zhàn)略調(diào)整,提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,使得鴻翔實(shí)業(yè)在國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控中經(jīng)受住政策和市場(chǎng)的考驗(yàn),立足市場(chǎng),使公司成為房地產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)者。 第一章對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了詳盡的分析。首先是對(duì)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行分析,主要從行業(yè)綜合增長(zhǎng)情況,房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì),以及客戶(hù)需求三個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行描述,總體來(lái)講,我國(guó)居民對(duì)城市住宅的的需求不斷擴(kuò)大,隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)、持續(xù)的迅速發(fā)展,居民收入穩(wěn)步提高,房地產(chǎn)銷(xiāo)售增長(zhǎng)非常迅速,甚至出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面;其次分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu),其結(jié)構(gòu)特征主要表現(xiàn)為建設(shè)水平迅速提高、住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)模趨向大型化,以規(guī)劃為先導(dǎo),環(huán)境質(zhì)量迅速改善,住宅品質(zhì)不斷提高,四高小區(qū)不斷增加,新材料、新技術(shù)、節(jié)能技術(shù)在住宅建設(shè)中廣泛使用。由于國(guó)家政策的支持和地方政府的大力扶持,房地產(chǎn)業(yè)不斷高漲,同時(shí),住房信貸消費(fèi)的培育,有力地支撐商品住宅需求的擴(kuò)大,房地產(chǎn)的需求大于供給,房?jī)r(jià)一路向上;住宅套型面積不斷擴(kuò)大,開(kāi)發(fā)商將目光緊盯高端住宅,經(jīng)濟(jì)適用房等低價(jià)住宅難以滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求,住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾。鴻翔實(shí)業(yè)如果有了合適的產(chǎn)品策略和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略,鴻翔實(shí)業(yè)公司的發(fā)展前景是比較好的,初步探討了短期和長(zhǎng)期的目標(biāo),13年內(nèi)要把